Решение от 27 января 2021 г. по делу № А29-6822/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6822/2020
27 января 2021 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года, полный текст решения изготовлен 27 января 2021 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>; <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании выкупной цены недостоверной, понуждении заключить договор,

при участии:

от истца: ФИО4 – по доверенности от 03.06.2020 (до перерыва),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – ответчик, Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании выкупной стоимости нежилого помещения площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1.001 кадастровый номер 11:20:0602011:2413 (далее – Помещение), в размере 3 635 000 руб. недостоверной, об обязании Комитета заключить договор купли-продажи Помещения по цене, определенной в ходе судебной экспертизы, с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Комитет исковые требования отклонил.

ИП ФИО3 с исковым заявлением не согласна.

До рассмотрения дела по существу истец отказался от исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично (ч. 2 ст. 49 АПК РФ).

Руководствуясь ч. 5 ст. 49 АПК РФ суд принимает частичный отказ от иска.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ суд прекращает производство по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю ФИО3.

В силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 25.01.2021.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Предприниматель обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им муниципального имущества - Помещения, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Заявлением от 03.03.2020, полученным Комитетом той же датой, Предприниматель обратился с просьбой о приватизации арендуемого Помещения.

27.04.2020 Администрацией МОГО «Ухта» принято постановление об условиях приватизации Помещения.

Письмом от 28.04.2020 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи Помещения.

Согласно условий проекта договора купли-продажи, Комитет обязуется передать в собственность Предпринимателя, а Предприниматель принять и оплатить нежилое помещение площадью 198,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, пом. 1.001 кадастровый номер 11:20:0602011:2413.

Цена продажи имущества составляет 3 635 000 руб., без учета НДС. Цена имущества определена на основании отчета от 13.04.2020 № 05-01/20.

Истец письмом от 09.06.2020 направил Комитету протокол разногласий № 1 к проекту договора в части цены.

10.06.2020 Комитетом в адрес Предпринимателя направлен протокол согласования к протоколу разногласий № 1.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли в отношении цены продажи выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ст. 6 Закона № 135-ФЗ предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Цена договора купли-продажи выкупаемого имущества определена на основании отчета от 13.04.2020 № 05-01/20, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3. Согласно названному отчету рыночная стоимость имущества определена в размере 3 635 000 руб., без НДС по состоянию на 13.04.2020.

Вместе с тем, в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, выкупная цена Помещения должна определяться на дату 03.03.2020 (дата обращения Предпринимателя за приобретением объекта аренды).

Иное толкование норм материального права и установление выкупной цены на более позднюю дату противоречило бы принципу добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.08.2020 судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 198,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1.001 кадастровый номер 11:20:0602011:2413, по состоянию на 03.03.2020.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта по состоянию на 03.03.2020 составила 2 040 000 руб.

Истец согласился со стоимостью Помещения, определенной на основании судебной экспертизы.

Комитет не согласен с экспертным заключением индивидуального предпринимателя ФИО5 по основаниям, указанным в письме от 19.01.2021.

Эксперт ФИО6 дал письменные пояснения на замечания Комитета.

Оценив заключение эксперта ФИО5 по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание письменные пояснения эксперта от 22.01.2021,

суд признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства, является ясным, полным, обоснованным, противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

При наличии заключения эксперта, составленного по итогам проведения судебной экспертизы, у суда отсутствуют основания принимать в качестве доказательств размера рыночной стоимости спорного объекта заключения, подготовленные по заказам истца или ответчика.

С учетом изложенного, суд принимает экспертное заключение индивидуального предпринимателя ФИО5 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

Комитет не ходатайствует о проведении повторной экспертизы.

Таким образом, доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта отклоняются судом как необоснованные.

На основании изложенного исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Отказ от исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 принять, производство по делу прекратить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость нежилого помещения площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1.001 кадастровый номер 11:20:0602011:2413, в размере 3 635 000 руб., определенную на основании отчета индивидуального предпринимателя ФИО3 от 13.04.2020 № 05-01/20, недостоверной.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1.001 кадастровый номер 11:20:0602011:2413 по цене 2 040 000 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>; <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить индивидуальному предпринимателю ФИО5 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 12 000 руб. вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-6822/2020.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 3 000 руб.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья М.В. Безносикова