Решение от 15 июня 2017 г. по делу № А45-22296/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск

«15» июня 2017 г. Дело № А45-22296/2016

резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.06.2017 года

полный текст решения изготовлен 15.06.2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к Закрытому акционерному общества "СИБИРЬТОРГ", г. Новосибирска

о взыскании 1447174,14 рубля

по встречному иску Закрытого акционерного общества "СИБИРЬТОРГ"

к Мэрии города Новосибирска об оспаривании п. 2 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды от 24.11.2011 № 109349т

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности № 01/40/07079 от 28.12.2016, служебное удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 11.01.2017, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (по тексту - истец, Мэрия, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному общества "СИБИРЬТОРГ" (далее – ЗАО «СИБИРЬТОРГ», ответчик, арендатор) о взыскании арендной платы в размере 1205398 руб. 83 коп., пени в размере 241775 руб. 31 коп.

Требования мэрии мотивированы наличием задолженности у арендатора по договору аренды земельного участка от 24.11.2011 № 109349т за период с ноября 2014 по июнь 2016 года.

ЗАО «Сибирьторг» обратилось в арбитражный суд со встречным иском, к мэрии об оспаривании п. 2 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды от 24.11.2011 № 109349т (далее – дополнительное соглашение № 2) в отношении изложения редакции пункта 2.1 договора в части указания на установление двукратного размера арендной платы, а именно, текста «в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п» и «в двукратном размере», а также в части указания размера арендной платы в части 537000 руб. в год и 44750 руб. в месяц.

Требования Общество мотивирует тем, что увеличение арендной платы по договору в два раза с 24.11.2014 года до 20.06.2015 на основании пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (по тексту- Постановление № 213-п) является неправомерным, поскольку спорный земельный участок выделен фактически для комплексного освоения и строительства комплекса домов, строительство дома на спорном участке отнесено к 4 очереди строительства, нормативный срок строительства всего комплекса составляет более 10 лет, кроме того, в 31.12.2014 года был введен в эксплуатацию первый дом, часть которого находится на спорном земельном участке, в связи с чем, с 01.01.2015 года применение двукратного увеличения размера арендной платы неправомерно. Более подробно доводы ответчика изложены во встречном исковом заявлении, отзывах и пояснениях по делу.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по иску мэрии в полном объеме, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона от 22.11.2011 года № 263 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ЗАО «Сибирьторг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.11.2011 № 109349т для строительства многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянками, сроком действия до 24.11.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2015 № 2), первоначальный срок действия договора был определен с 24.11.2011 по 24.11.2014.

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1343 кв.м., с кадастровым номером 54:35:072205:52, расположенный в пределах <...>.

Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации, о чем 18.01.2012 сделана запись № 54-54-01/094/2011-946.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора размер арендной платы в соответствии с протоколом по результатам аукциона составил 404000 рублей и за три года составляет 1212000 рублей. Арендная плата за первые два года действия договора оплачивается равномерными ежемесячными платежами в течение одного года с даты подписания договора сторонами, арендная плата за третий год оплачивается в течение третьего года действия договора равномерными ежеквартальными платежами.

В пункте 2.4 договора сторонами установлено, что в течение срока действия договора размер арендной платы не подлежит пересмотру, но в случае продления срока действия договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.01.2015 года сторонами срок действия договора был продлен до 24.11.2017 года и размер арендной платы с 24.11.2014 года был изменен и определен на основании отчета независимого оценщика и в двукратном размере с учетом Постановления № 213-П в размере 1074000 рубля в год или 89500 рублей в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. При этом арендные платежи за ноябрь, декабрь 2014 года и январь 2015 года арендатор обязан оплатить в срок до 01.03.2015 года.

В пункте 2.5 дополнительного соглашения № 2 предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции-ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

С 21.06.2015 года в связи с отменой Постановления № 213-п размер арендной платы уменьшен и определен в размере 537000 рублей с учетом ранее указанного в дополнительном соглашении №2 отчета независимого оценщика. С 24.11.2015 по 31.12.2015 применен к расчету арендной платы уровень инфляции и с 01.01.2016 года также проведен перерасчет арендной платы с учетом уровня инфляции на 2016 год. О чем арендатор был уведомлен уведомлениями от 11.08.2015 № 20-6354, от 05.02.2016 № 20-223.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате, которая по состоянию на 30.09.2016 составляет 1205398,83 руб. за период с ноября 2014 по июнь 2016. Досудебный порядок урегулирования соблюден.

Совокупность представленных истцом документов соответствует требованиям ст. ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, надлежащим образом подтверждает заключение сторонами договора аренды, исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды арендатору и возникновение у арендатора обязанности по своевременной оплате арендных платежей.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, следовательно, ответчик обязан был оплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.

Так как на момент рассмотрения спора долг по арендной плате в размере 1205398 руб. 83 коп. ответчиком не оплачен, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании приведенных норм.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в виде пени в размере 241775 руб. 31 коп. за период с 25.11.2014 по 30.09.2016 года, так исходя из п. 2.4 договора, начисляется неустойка за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки платежа.

Обстоятельства несвоевременного перечисления ответчиком арендной платы в течение срока договора аренды, период и размер задолженности истцом доказаны.

Размер неустойки в сумме 241775 руб. 31 коп. исчислен верно, является обоснованным.

Довод ответчика о неправомерном установлении двукратного размера арендной платы (в обоснование возражений по иску и встречного иска), судом не принимается ввиду нижеследующего.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из пункта 2.4 договора «в течение срока действия Договора размер арендной платы за земельный участок не подлежит пересмотру. В случае продления срока действия Договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление размера арендной платы».

Дополнительным соглашением № 2 срок действия договора был продлен, таким образом, возможность увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке (в том числе путем применения норм Постановления №213-п) согласована, сторонами по договору, кроме того в данном случае условия дополнительного соглашения от 28.01.2015 № 2 были согласованы сторонами (истцом и ответчиком).

В пунктах 16, 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.12.2013), разъяснено, что поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Порядок определения арендной платы за пользование земельными участками на территории Новосибирской области в рассматриваемый период был установлен Постановлением № 213-п и также включен в качестве договорного условия при подписании дополнительного соглашения № 2. Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. В силу общеобязательности принципов определения арендной платы при утверждении такого порядка (методики) публичные органы обязаны руководствоваться Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.

Согласно пункту 7 Постановления № 213-п в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в законную силу Земельного кодекс РФ, а Постановление № 213-п, в том числе в части повышающего коэффициента, не оспорено, не признано недействительными или недействующим (за исключением пункта 6, признанного недействующим со дня принятия решения от 08.04.2015 Новосибирского областного суда по делу № 3-79/2015), истец правильно рассчитал задолженность на основании дополнительного соглашения № 2, в котором арендная плата определена в соответствии с указанным нормативным актом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 № 301-ЭС15-10449). Мэрия как арендодатель, предполагая добросовестное поведение сторон договора, считала возможным достижение цели аренды в течение первоначального срока аренды. Доказательств наличия объективных препятствий для этого ответчиком не представлено, как и доказательств, подтверждающих завершение строительства объектов в срок до 24.11.2014, а также доказательств погашения долга по арендной плате.

Ответчик не обосновал возможность и необходимость поэтапного введения в эксплуатацию объектов, для строительства которых предоставлены были несколько разных земельных участка, в том числе и спорный участок.

Так, земельный участок с кадастровым номером 54:35:072205:52 был самостоятельным, был выставлен на отдельный аукцион и предоставлен по самостоятельному договору аренды для целей строительства одного жилого дома. То, что застройщиком было принято решение о строительстве на смежных земельных участках комплекса из нескольких жилых домов, при этом без объединения земельного участка, с заходом границ жилых домов на несколько земельных участков и при этом не принималось мер для формирования земельного участка под уже введенным в эксплуатацию жилым домом № 1, является рисками арендатора. То, что разрешения на строительства выдавались на строительства домов с указанием этапов строительства, не свидетельствует о невозможности строительства на спорном участке в течение трех лет. Представленный в материалы дела расчет продолжительности строительства 6 домов суд не может принять в качестве доказательства обоснования длительности строительства на спорном участке, поскольку расчет сделан с учетом комплексного освоения, а не освоения конкретного земельного участка и предусмотренного на нем объекта. Как указано выше, ответчиком не доказана невозможность строительства на нескольких земельных участках, кроме того, принимая участие в аукционе на приобретение права аренды в отношении нескольких раздельных земельных участков Общество должно было понимать возможные негативные последствия.

Так, возможность применения стимулирующих мер в связи с затягиваем сроков жилищного строительства установлена, не только в постановлении № 213-П, но и установлена в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7 (если не завершено строительство в течение 2 лет), а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 № 961 устанавливало корректирующие коэффициенты в размере 1, 7 и 3.4, указанное решение было отменено только с 03.07.2015 года.

В рассматриваемом случае коэффициенты не применялись, поскольку договор заключен на основании аукциона, но договором предусматривалось изменение арендной платы в случае продления срока действия договора с учетом нормативных актов, регулирующих размер арендной платы.

В связи с чем, Общество, принимая обязательства арендатора, должно было осознавать связанные с не завершением строительства в течение срока действия договора риски изменения размера арендной платы с учетом нормативных актов, в том числе, действующих на момент заключения договора.

Как указано выше, мер для выделения и формирования отдельного земельного участка для целей эксплуатации уже введенного 31.12.2014 года жилого дома № 1 Обществом не предпринималось, введенный дом, как пояснял представитель Общества, частично находится в границах спорного земельного участка, а строящийся на участке иной жилой дом был введен в эксплуатацию только в декабре 2016 года, то есть за рамками спорного периода взыскания задолженности по арендной плате.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы установлен нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, у суда отсутствуют правовые основания для исключения его положений при расчете размера арендной платы (соответственно пени), следовательно, заявленные требования по первоначальному исковому заявлению подлежат удовлетворению в полном объеме, а требования по встречному исковому заявлению удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.

В соответствии со статьёй 49, 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворить.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "СИБИРЬТОРГ" (ИНН5401327570):

-в пользу Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 24.11.2011 № 109349т в размере 1205398 рублей 83 копейки и пени в размере 241775 рублей 31 копейку

- в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 27472 рубля.

В удовлетворении требований закрытого акционерного общества «Сибирьторг» к мэрии города Новосибирска по встречному исковому заявлению, отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ Т.А. Наумова