Решение от 21 октября 2020 г. по делу № А57-13966/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-13966/2020
21 октября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 21.10.2020

Полный текст решения изготовлен 21.10.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А..,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***>, ОГРН <***>,г. Саратов,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 304645009600014, ИНН <***>, г. Саратов

третьи лица:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, г. Саратов;

комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов»

о расторжении договора аренды земельного участка

При участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 08.06.2020, ФИО4

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - ФИО3, представитель по доверенности от 28.05.2020, ФИО4

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 10.02.2000 № 351 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030212:11 площадью 72 кв. м из общей площадью участка 3700 кв. м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного под пристроенное помещение магазина «Продукты» с дальнейшей его реконструкцией, на срок 25 лет.

Ответчик предоставил возражения на иск.

Стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела, в материалах дела имеется почтовое уведомление. В соответствии со ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если:

1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован;

2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд;

3) копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Согласно п. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

На основании постановления администрации города Саратова от 20.05Д998 № 277 и постановления мэра города Саратова № 810-88 от 11.10.1999 с ФИО2 заключен договор аренды от 10.02.2000 № 351 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030212:11, расположенного по адресу: <...>, площадью 72 кв. м из общей площади участка 3700 кв. м, предоставленного под пристроенное помещение магазина «Продукты» с дальнейшей его реконструкцией, сроком на 25 лет. В настоящее время на вышеуказанном земельном участке расположен многоквартирный дом.

Таким образом, в настоящее время земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, указывает истец , сохранение договорных отношений, в которых на стороне арендодателя выступает орган местного самоуправления, невозможно.

Полагая необходимым прекратить договорные отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 10.02.2000 № 351, администрация направила 02.04.2020 ответчику уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, с предложением расторгнуть спорный договор аренды.

Ответчик возражая на заявленные исковые требования указывает что с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005г.) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

Суд исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле приходит к следующему

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с учетом изменений, внесенных постановлением ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13, от 25.12.2013 № 98) даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору в соответствии со ст. 619 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец считает, что ответчиком условия договора в части использования земельного участка исполняются ненадлежащим образом, в результате чего земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, в качестве строительной площадки не используется, признаки подготовительных работ к освоению земельного участка отсутствуют.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствие со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 14.02.2020 г. по делу А57-24112/2019 было установлено следующее.

Из договора аренды №351 от 10.02.2000 года следует, что он заключен в отношении земельного участка площадью 72 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030212:11 сформирован и поставлен на кадастровый учет 11.10.1999 г., на земельном участке возведен многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями.

В материалы дела представлены сведения о том, что в доме по адресу: <...> помимо прочего, находятся нежилые пристроенные помещения, полезной площадью 239 кв.м. в цокольном этаже, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Согласно акту осмотра земельного участка от 15.01.2020г., составленному консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, на земельном участке по адресу: <...> расположен многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) введен в действие с 01.03.2005 в соответствии со статьей 1 Федерального закона 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Поскольку помещение, принадлежащее ответчику в спорный период на праве собственности, является частью многоквартирного жилого дома, земельный участок, на котором располагается такой дом, также является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома с учетом приведенных разъяснений.

Таким образом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: г. Саратов, <...>, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды земли №351 от 10.02.2000 года.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 351 от 10.02.2000г., считается прекратившимся с момента введения в действие ЖК РФ на основании статьи 413 ГК РФ.

На основании изложенного, договор аренды земельного участка № 351 от 10.02.2000г., прекратил свое действие в силу закона с 01 марта 2005 года, а значит не может быть расторгнут по основаниям, указанным Истцом.

Таким образом суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании вышеизложенного суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь, ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов