Решение от 28 августа 2019 г. по делу № А40-160895/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-160895/17
29 августа 2019 г.
г. Москва


10-1384

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Пулова Л. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску

МОФЕПН (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «МОСБИНК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 105082, <...>)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве (115191, <...>), ЗАО «ТСП» (ИНН <***>, 129336, <...>), Банк ВТБ (ПАО) (ИНН <***>, 190000, г. Санкт – Петербург, ул. Большая Морская, 29)

об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 президент МОФЕПН по выписке из протокола №6 от 23.03.2016г., ФИО3 по дов. №1/375 от 01.07.2019г., ФИО4 по дов. №1/450 от 23.08.2019г.

от ООО "ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ": ФИО5 по дов. №01 от 09.01.2019г., ФИО6 по дов. №02 от 09.01.2019г.,

от ООО «МОСБИНК»: ФИО7 по дов. №09 от 22.03.2019г.

от ЗАО «ТСП»: ФИО8 по дов. №8 от 07.12.2018 г.,

от третьих лиц: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен Международным общественным фондом единства православных народов об истребовании у ООО «ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ» и ООО «МОСБИНК» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 1887,4 кв.м., условный номер 77-77-07/085/2010-098.

Истец ссылается на следующие обстоятельства.

16 декабря 2003 года Правительство Москвы и Международный общественный Фонд единства православных народов (Истец) заключили Инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00576 на строительство жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: город Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино. В соответствии с указанным договором на Фонд как инвестора была возложена обязанность, осуществить строительство жилого комплекса за счет собственных (заемных и привлеченных) средств.

Поскольку фонд не является специализированной строительной организацией, для целей организации и осуществления строительного процесса Фонд заключил с ЗАО «ТРИСС-строй Переделкино» договор № ЗП на оказание услуг технического заказчика от 01.03.2004 г. В соответствии с указанным договором указанный застройщик обязался за вознаграждение осуществить строительство Жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать Фонду построенный объект. К инвестиционному контракту было оформлено дополнительное соглашение № 1 от 07.08.2006 г. В соответствии с этим соглашением ЗАО «ТСП» приняло на себя часть прав и обязанностей Фонда по инвестиционному контракту пропорционально своему участию в проекте.

В 2008 году жилой комплекс был введен в эксплуатацию.

В рамках соглашения от 03.03.2011г. о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003г. № ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 № 1, от 11.06.2009г. № 2, от 03.03.2011г. о распределении нежилых помещений между Правительством Москвы и Фондом была распределена полезная нежилая площадь жилого комплекса, согласно которому в собственность инвестора передается 12 621,66 кв.м. (60%), из них 1 570,9 кв.м. нежилой площади объекта №1 и 11 050,76 кв.м. в объекте №2. Согласно п.4 Соглашения распределению подлежали нежилые помещения общей площадью 7 454,4 кв.м., из них в собственность Фонда распределено 4 074,5 кв.м., что составляет 55% распределяемых площадей, а в собственность соинвестора 3 335,7 кв.м., что составляет 45% распределяемых площадей. Фонд и ЗАО «ТСП» заключили договор поручения, согласно которому ЗАО «ТСП» обязалось зарегистрировать права собственности Фонда на все помещения, распределенные Фонду по Соглашению, что и было сделано в мае 2011г. В соответствии с указанным договором поручения помещения были переданы в возмездное пользование ЗАО «ТСП».

Предметом настоящего спора является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1887,4 кв.м., условный номер 77-77-07/085/2010-098.

В ходе проверки состояния помещений фонда и соответствия использования ЗАО "ТСП" этих помещений их функциональному назначению, фонд обнаружил, что большее число помещений, распределенных в пользу фонда по соглашению, фактически являются лестницами, лестничными клетками, коридорами, относящимися в силу своего назначения к общему имуществу всех собственников помещений в здании, и не могли быть предметом соглашения, в связи с чем Международный общественный Фонд единства православных народов обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «ТРИСС-строй Переделкино» (застройщик) о признании недействительным (ничтожным) Соглашения о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 г. № ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 г. N 1 и от 11.06.2009 г. N 2 от 03.03.2011, заключенное Международным общественным фондом единства православных народов и Закрытым акционерным обществом "ТРИСС-строй Переделкино"; и о применении последствия недействительности сделки, а именно - признать отсутствующим право собственности ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" на следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, общая площадь 254,5 кв. м, этаж техническое подполье, пом. VI, комн. 1 - 22, адрес объекта: Москва, 6-я ул. Новые Сады. д. 2: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 443,7 кв. м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане: цоколь, помещение VII - комната 1, адрес объекта: <...>, условный номер: 77-77-07/003/2011-497; нежилое помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: цокольный этаж, помещение I - комнаты с 1 по 12, с 14 по 31, помещение II - комната 1, адрес (местоположение) объекта: <...>, условный номер: 77-77-07/085/2010-098: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1468,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1. помещение 1 - комнаты с 1 по 4, 4а, 5, 5а, 5б, с 6 по 15, 15а, с 16 по 21, 21а, с 22 по 48, с 50 по 57; помещение XIV - комната 1, адрес объекта: <...>, условный номер: 77-77-07/085/2010-113 (дело №А40-21445/13).

Дело многократно пересматривалось судебными инстанциями на предмет его законности и обоснованности.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2018 по делу А40-21445/13 признано право собственности Международного общественного Фонда единства православных народов на помещение: в объекте 2 - по адресу: <...>, цоколь, помещение I, комн. 1-12, 14-31 площадью 1887,4 кв. м, условный номер: 77-77-07/085/2010-098.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2017 № А40-167788/2018 суд признал соглашение от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 от 16.12.2003 в редакции дополнительных соглашений N 1, 2 недействительным в части помещений, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома и собственников помещений здания общего назначения, применены последствия недействительности сделки в указанной части.

Отменяя решение в части отказа в признании права собственности, судом кассационной инстанции указано, что согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.08.2014 N 4-КГ14-16, принимая решение по делу суд должен руководствоваться не формальными соображениями и основаниями для отказа в удовлетворении иска, а исходить из мотивов, связанных с оценкой существа самого спорного права и принимать во внимание все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Столь длительное и неоднократное рассмотрение спора противоречит принципу правовой определенности.

Спорное помещение определено судом кассационной инстанции как достаточное для восстановления прав истца на соответствующую долю при реализации инвестиционного проекта.

Между тем, 09.12.2016г., еще при наличии незавершенного спора в отношении объекта недвижимости в процессе рассмотрения дела №А40-21445/13, спорное помещение общей площадью 1 887,4 кв.м. было отчуждено ЗАО «Трисс-строй Переделкино» (застройщик) в пользу ООО «Территория инновационного развития» (ответчик), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В ту же дату 09.12.2016г. спорное помещение было передано ООО «Территория инновационного развития» в долгосрочную аренду ООО «Мосбинк».

При этом, ООО «Территория инновационного развития» являлось участником судебных разбирательств в отношении спорного имущества, знало о притязаниях истца в отношении объекта.

Более того, 29.06.2017г. между ООО «ТИР» и Банком «ВТБ» был заключен договор ипотеки №КР/002017-000641-з01 и кредитное соглашение от 29.06.2017г. №КР/002017-000641, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Считая действия ответчиков недобросовестными, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Ответчики, ЗАО «Трисс-строй Переделкино» против удовлетворения исковых требований возражали. Остальные представители третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев представленные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для отказа в удовлетворения заявленного требования

Предметом заявленного иска являлось истребование имущества в натуре – виндикационный иск.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск предъявляется при отсутствии между сторонами обязательственных отношений по поводу предмета спора и подлежит удовлетворению, если истец докажет принадлежность спорного имущества ему на праве собственности (ином законном основании), незаконность владения этим имуществом со стороны ответчика, нахождение индивидуально-определенного истребуемого имущества у ответчика в натуре. вое имущество из чужого незаконного владения.

При этом иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения направлен на защиту вещного права истца, который не находится в обязательственных правоотношениях с ответчиками.

Международный общественный фонд единства православных народов об истребовании является собственником спорного помещения на основании постановления Арбитражного суда Московского округа по делу №А40-21445/13.

Данное право собственности до настоящего времени не зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о праве собственности ООО «Территория инновационного развития» (ИНН <***>) в отношении нежилого помещения площадью 1887,4 кв. м по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0015005:28756, условный номер 77-77-07/085/2010-098, инвентарный номер 3965 (запись от 09.12.2016 N 77-77/007-77/007/023/2016-2813/2). Основанием регистрации права собственности ООО «Территория инновационного развития» явился договор купли-продажи N 28/10-2016-1887 от 28.09.2016, заключенный между ЗАО «ТРИСС-строй Переделкино» (продавец) и ООО «Территория инновационного развития» (покупатель).

В отношении помещения зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО) и в виде аренды в пользу ООО «МОСБИНК».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09 января 2019 г. по делу №А40-167788/2018 суд признал отсутствующим право собственности ООО «Территория инновационного развития» на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1887,4 кв. м, условный номер 77-77-07/085/2010-098.

Из пояснений ответчиков в настоящее время нежилое помещение находится во владении и пользовании ООО «Мосбинк».

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что пользование имуществом является платным (статья 606 ГК РФ).

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Являясь законным собственником спорного объекта недвижимости, Фонд вправе сдавать его аренду любому лицу.

Между тем, между, истцом, законным собственником спорного объекта недвижимости и ООО «Мосбинк» договорные отношения по поводу аренды спорного имущества отсутствуют, помещения не передавались, размер платы за пользование спорным имуществом не устанавливался.

Еще в марте 2013г. в рамках дела № А40-21445/13 суд уже разрешил спор о праве на спорные помещения. При таких обстоятельствах, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, договор аренды с ООО «Мосбинк» был заключен ООО «Территория инновационного развития», не являющимся добросовестным приобретателем и арендодателем.

Заключение договора аренды без согласия собственника имущества влечет признание его ничтожным.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу статьи 1103 ГК РФ к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения подлежат применению правила о неосновательном обогащении. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (пункт 1 статьи 1104 ГК РФ).

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном случае, установлено недобросовестное поведение ответчиков, которым было известно о наличии судебных споров в отношении объекта недвижимости, и которые тем не менее заключили договор купли продажи, затем договор аренды без согласия собственника этого имущества, что свидетельствует о создании ответчиками препятствий для реализации своего права собственности имуществом.

В силу статьи 2 ГК РФ коммерческая организация несет все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности. ООО «Мосбинк», проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, исходя из разумности поведения лица, должно было предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного объекта недвижимости и получить полную информацию о существовавших на момент заключения договора аренды помещения судебных споров между Фондом и ООО «ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ», а также застройщиком ЗАО «Трисс-строй Переделкино».

Наличие спора в отношении недвижимого имущества и притязание на него Фонда можно было увидеть из судебных актов, которые имеются в открытом доступе в базе данных Арбитражного суда г. Москвы.

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества принадлежности имущества (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Судом установлено, что спорное имущество с момента его постройки в 2008г. сменило несколько титульных собственников объекта недвижимости, при том, что всем им было известно о наличии притязаний истца на указанный объект недвижимости, что свидетельствует об их недобросовестности.

В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

При отсутствии оснований для удержания имущества истца, суд считает требование истца подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71,75, 156, 110, 102, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Истребовать в пользу Международного общественного фонда единства православных народов у ООО «ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ» и ООО «МОСБИНК» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1887,4 кв.м., условный номер 77-77-07/085/2010-098.

Взыскать с ООО "ТЕРРИТОРИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу МОФЕПН (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. госпошлины.

Взыскать с ООО «МОСБИНК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу МОФЕПН (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. госпошлины.

Судья:

Л.В. Пулова

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.