Решение от 10 марта 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-58680/2025
11 марта 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2026 года Полный текст решения изготовлен 11 марта 2026 года

Арбитражный суд Московской области в составе:


председательствующий судья А.О. Уваров , при ведении протокола судебного заседания секретарем Чурсиной С.А. рассматривает в судебном заседании дело по иску АО УК "ВИКТОРИ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" доверительный управляющий ЗПИФ рентным «Чертвертый Земельный»

к ИП ФИО1


3-и лица: Управление Росреестра по МО, ФИО2, ФИО3, ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Уралстройсибинвест»

О

- признании договора купли-продажи от 04.04.2018 года № П-ЧЗ/6-180404 земельного участка с кадастровым номером: 50:23:0000000:154242 расторгнутым по соглашению сторон с 27.07.2022 года;

- обязании возвратить в собственность владельцев инвестиционных паёв закрытого паевого инвестиционного фонда рентного «Четвёртый Земельный» земельный участок с кадастровым номером 50:23:0000000:154242 общей площадью 100309 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Московская область, р-н Раменский;

- взыскании штрафа по договору купли-продажи земельного участка от 04.04.2018 года № П-ЧЗ/6-180404 в сумме 3 333 (три тысячи триста тридцать три) руб. РФ 33 коп., 103 100 рублей расходов по оплате юридических услуг

в судебном заседании участвуют представители:


от истца (заявителя): ФИО4, паспорт РФ, доверенность от 27.01.2025, диплом

от ответчика: ФИО5, паспорт РФ, доверенность от 15.03.2025

УСТАНОВИЛ:

АО УК "ВИКТОРИ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" доверительный управляющий ЗПИФ рентным «Чертвертый Земельный» 07.07.2025 г. обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО1 о (с учетом уточнения)

- признании договора купли-продажи от 04.04.2018 года № П-ЧЗ/6-180404 земельного участка с кадастровым номером: 50:23:0000000:154242 расторгнутым по соглашению сторон с 27.07.2022 года;

- обязании возвратить в собственность владельцев инвестиционных паёв закрытого паевого инвестиционного фонда рентного «Четвёртый Земельный» земельный участок с кадастровым номером 50:23:0000000:154242 общей площадью 100309 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Московская область, р-н Раменский;

- взыскании штрафа по договору купли-продажи земельного участка от 04.04.2018 года № П-ЧЗ/6-180404 в сумме 3 333 (три тысячи триста тридцать три) руб. РФ 33 коп., 103 100 рублей расходов по оплате юридических услуг

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, заявил о пропуске истцом сроков исковой давности в части требований о расторжении договора, истребовании земельного участка.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 04.04.2018 года заключен договор № П-ЧЗ/6-180404 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:154242 общей площадью 100 309 кв.м по цене 4 810 000 рублей.

17 июля 2018 г. зарегистрирован договор и переход права собственности к ответчику на спорный земельный участок.

27 июля 2018 г. подписан акт приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.2. Договора ответчик обязался оплатить стоимость договоров в течение 365 дней с момента подписания актов приемки-передачи земельных участков, т.е в срок до 26.07.2019.

Доказательств оплаты по договору № П-ЧЗ/6-180404 от 04.04.2018 г. в размере 4 810 000рублей не представлено.

23.10.2019 года Ответчик направил Истцу письмо, в котором предложил расторгнуть все договоры купли-продажи Земельных участков (в том числе договор от 04.04.2018 года № П-ЧЗ/6-180404), поскольку они были приобретены по завышенной стоимости, и предложил расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков и уплатить Истцу компенсацию в сумме 90 000 (девяносто тысяч) рублей за все договоры.


Указанное письмо истцом оставлено без ответа.

Соглашение о расторжении договора подписано не было.


Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Договором № П-ЧЗ/6-180404 от 04.04.2018 г. возможность одностороннего расторжения не предусмотрена.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что прекращение обязательств по договору № П-ЧЗ/6-180404 от 04.04.2018 г. по основаниям п.1, 2 ст. 450.1 ГК РФ не произошло.

17 апреля 2024 года истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил вернуть в собственность ЗПИФР «Четвертый Земельный» полученный по Договору Земельный участок и оплатить указанные в договоре денежные средства.

Письмом от 12.02.2025 ответчик предложил истцу подать заявление в Управление Росреестра по Московской области о погашении ипотеки по закону на земельный участок в связи с истечением срока исковой давности по взысканию денежных средств по Договору.

Указанные письма оставлены без удовлетворения.


23.10.2019 года Ответчик направил Истцу письмо, в котором предложил расторгнуть все договоры купли-продажи Земельных участков (в том числе договор № П-ЧЗ/6-180404 от 04.04.2018 г.), поскольку они были приобретены по завышенной стоимости, и предложил расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков и уплатить Истцу компенсацию в сумме 90 000 (девяносто тысяч) рублей за все договоры.

Истец утверждает, что с момента получения письма и вплоть до 27 июля 2022 года АО УК «Виктори Эссет Менеджмент» не обращалось в суд с исковыми заявлениями к ИП ФИО1, основанными на неисполнении им условий Договора, что следует расценивать как конклюдетное действие АО УК «Виктори Эссет Менеджмент», направленное на согласование расторжение Договора на предложенных ИП ФИО1 условиях.

Суд не может согласиться с данным доводом, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права, по договору осуществлена


регистрация перехода права собственности, после получения уведомления от 27.06.2022 истец не предпринимал никаких действий по возврату земельного участка, довод он основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления N 49, акцепт должен прямо выражать согласие направившего его лица на заключение договора на предложенных в оферте условиях (абзац второй пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 441 ГК РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Доказательств направления истцом ответчику уведомления о согласии расторгнуть договор купли-продажи, в т.ч. в разумный срок не представлено.

В силу п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Доказательств совершения истцом действия по выполнению указанных в ней условий (направление письма об акцепте, акта возврата земельного участка) не представлено.

Доводы истца о том, что конклюдентные действия были совершены им конклюдентные действия о согласии на расторжение договора путем непредъявления иска в суд о взыскании денежных средств, расторжении договора не основаны на законе.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи не был расторгнут.

Довод истца о том, что договор расторгнут по взаимному согласию сторон с 27 июля 2022 г. судом отклоняется.

Кроме того, суд отмечает следующее.


Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 судам предписывается при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права


собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения

Требований о расторжении договора истцом в рамках настоящего дела не заявлено.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств по договору.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

О наличии у ответчика обязанности произвести оплату по договору истец узнал не позднее 04.04.2018 г. – даты заключения Договора.

В силу пункта 2.2. Договора просрочка исполнения обязательства по оплате выкупной цены ответчиком возникла с 26.07.2019 г.

С настоящим иском истец обратился 03.07.2025 г.


С учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, срок исковой давности по требованиям о расторжении договора истек 30.08.2022 г., что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Письмо от 23.10.2019, вопреки мнению истца, не свидетельствует о признании долга и не может свидетельствовать о перерыве срока исковой давности, поскольку из данного письма не усматривается явное признание долга ответчиком, а лишь выражено намерение на расторжение договора (п.20 постановления Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43), на которое в течение более пяти лет ответа не последовало. Так же отклоняется довод истца о том, что о нарушении своих прав он узнал лишь 12.02.2025 из письма ответчика о необходимости снятия обременения, поскольку истец не мог не знать об отсутствии факта оплаты с момента просрочки


платежа 29.07.2019. Ссылки на ожидание внесудебного урегулирования, трудовые отношения между сторонами не могут служить основаниями для отказа в применении срока исковой давности.

Довод истца о том, что право на предъявление иска возникло у него только 23.09.2024 - после распределения 76% долей в ЗПИФР "Четвертый Земельный" судом отклоняется по следующим основаниям.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности. Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона № 156-ФЗ акционерный инвестиционный фонд - открытое акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные настоящим Федеральным законом, и фирменное наименование которого содержит слова "акционерный инвестиционный фонд" или "инвестиционный фонд".

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона № 156-ФЗ паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

В соответствии со статьей 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В силу пункта 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" установлено, что условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом определяются управляющей


компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом.

Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Таким образом, истец был вправе от имени собственников земельных паев совершать любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (в т.ч. обращаться в суд), при этом у самих собственников земельных паев, право на обращение с иском в суд от имени владельцев паев отсутствует.

В разумный срок истец с требованием об исполнении обязательства к ответчику не обращался, так же не представил доказательств препятствий от собственного имени обратиться в суд не представлены.

Доказательств того, что у истца имелись препятствия от собственного имени обращаться в суд не представлены.

Поскольку договор не расторгнут, оснований для возврата земельного участка не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано.


Судья А.О. Уваров