Решение от 28 марта 2024 г. по делу № А41-99624/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-99624/23
28 марта 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кардановым Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа (143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО1 улица, 28, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 503201001) к

ООО "Стрела +" (143033, Московская область, Одинцово город, Лайково село, Речная улица, участок 181, офис 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2006, ИНН: <***>, КПП: 500601001, Генеральный директор: ФИО2)

третье лицо:

-Управление Росреестра по Московской области

-Комитет по архитектуре и градостроительству Московской Области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)


о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Стрела +" со следующими требованиями:

- Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 12.11.2012 № 5326 с К№ 50:20:0030109:65, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автомобильной парковки с административным зданием, общей площадью 2949 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Управление Росреестра по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца, поддержал заявленные требования, настаивал на расторжении спорного договора аренды. Представитель ответчика возражал в удовлетворении требований, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Суд отклонил ходатайство, поскольку в силу положений ст. 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. Оснований, препятствующих рассмотрению дела по существу, судом не установлено.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 12.10.2012г. №3382 «О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ДАК» для размещения автомобильной парковки с административным зданием, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в <...>» ООО «ДАК» предоставлен земельный участок площадью 2949+/-38 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0030109:65, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «размещение автомобильной парковки с административным зданием» в аренду сроком на 25 лет.

Во исполнение Постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 12.10.2012г. №3382 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) ООО «ДАК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №5326 от 12.11.2012г.

Согласно п.1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2949+/-38 кв.м. из земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030109:65, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (Приложение 3) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, <...>, для размещения автомобильной парковки с административным зданием.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок аренды участка установлен с 12.11.2012г. по 11.11.2037г. (п. 2.1 договора аренды).

В договоре аренды земельного участка №5326 от 12.11.2012г. согласованы, в том числе права и обязанности сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, ответственность за нарушение обязательств.

По договору о переуступке прав аренды земельного участка от 11.06.2015г., зарегистрированному в установленном законом порядке, права и обязанности арендатора по договору №5326 от 12.11.2012г. перешли к ООО "Стрела +".

В соответствии с п. 4.4.2. договора аренды земельного участка №5326 от 12.11.2012г. арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Арендодатель, реализуя предусмотренное договором аренды право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, произвел осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65.

По результатам осмотра, уполномоченными лицами установлено, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства: автомобильная мойка самообслуживания, кафе быстрого питания, кузовной цех, автотехцентр, центр замены масла, кафе «Перекус».

Истцом в адрес ООО "Стрела +" 21.05.2023г. направлено письмо, с требованием предоставить разрешительную документацию на строительство объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030109:65. В установленный срок документация в адрес истца не предоставлена.

Арендодателем повторно произведен осмотр земельного участка 03.08.2023г.

Из представленного в материалы дела акта выездного обследования от 03.08.2023г. следует, что доступ на земельный участок не ограничен. На участке расположены здания - автотехцентр, автосервис, кузовной цех, центр замены масел, мойка самообслуживания без разрешительной документации, не зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, нежилое здание «кафе», принадлежащее арендатору на праве собственности, автомобильная парковка, предназначенная для клиентов автотехцентра.

С учетом установленных обстоятельств истец пришел к выводу о наличии нарушений земельного законодательства, выраженных в использовании спорного земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования - «размещение автомобильной парковки с административным зданием», а в соответствии с видом разрешенного использования - «объекты дорожного сервиса».

В адрес ответчика истцом направлена претензия №688 от 29.09.2023г. с требованием в срок до 30.10.2023г. обеспечить явку в КУМИ Администрации Одинцовского городского округа для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №5326 от 12.11.2012г.

В связи с оставлением претензии без внимания, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 615 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Поддерживая исковые требования, КУМИ Администрации Одинцовского городского округа в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка, указывает на использовании ответчиком спорного земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования - «размещение автомобильной парковки с административным зданием», а в соответствии с видом разрешенного использования - «объекты дорожного сервиса».

Возражая в удовлетворении требований, ответчик ссылается на то обстоятельство, что общество не лишено возможности возводить объекты недвижимости на арендуемом земельном участке. Как указывает ответчик, обществом возведены кафе «Перекус», автомойка, центр бесплатной замены мала, автотехцентр, кузовной цех, автошкола, торговые ряды, в соответствии с условиями договора аренды с учетом цели предоставления земельного участка.

Кроме того, общество указывает на то обстоятельство, что ответчик обращался с заявлением в Администрацию Одинцовского городского округа Московской области с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды №5326 от 12.11.2012г., в части приведения в соответствие с действующим классификатором вида разрешенного использования земельного участка, а именно 4.9.1. (объекты дорожного сервиса)., который включает в себя, в том числе содержание видов разрешенного использования 4.9.1.1 заправка транспортных средств, 4.9.1.2 обеспечение дорожного сервиса, 4.9.1.3. автомобильные мойки.

Ввиду того, что вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды («размещение автомобильной парковки с административным зданием») в действующем классификаторе видов разрешенного использования отсутствует, ООО «Стрела+» просило администрацию привести в соответствие текущий ВРИ путем установления вида разрешенного использования земельного участка, наиболее близкого к виду его текущему использованию, который соответствует действующему классификатору ВРИ.

Однако, обществу было отказано во внесении изменений в действующий договор от 12.11.2012г. №5326, поскольку на земельном участке возведены капитальные объекты недвижимости и документы, которые подтверждают законность возведения (строительства) данных объектов, ООО «Стрела+» не были представлены.

Исследовав доводы истца и ответчика в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд не находит оснований для принятия доводов ответчика во внимание в связи со следующим.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ и пункту 1 статьи 41 ЗК РФ Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, в частности имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030109:65 предоставлен в аренду ответчику с видом разрешенного использования - под размещение автомобильной парковки с административным зданием.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65 – «под размещение автомобильной парковки с административным зданием», в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. NП/0412 (далее - Классификатор), соответствует виду разрешенного использования – «Стоянка транспортных средств» (код по Классификатору - 4.9.2), который предусматривает размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок.

Таким образом, размещение объектов - кафе «Перекус», автомойка, центр бесплатной замены мала, автотехцентр, кузовной цех, автошкола, торговые ряды на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030109:65 не соответствует виду разрешенного использования – «стоянка транспортных средств» (код по Классификатору - 4.9.2).

Согласно сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об ограничении оборотоспособности и градостроительные ограничения земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030109:65, участок расположен в Коммунальной зоне К (НП), в которой в качестве основного ВРИ предусмотрен вид «объекты дорожного сервиса».

Согласно позиции ответчика, размещение объектов недвижимости на арендованном земельном участке не противоречит планировочной документации, в связи с чем полагает возможным использовать его с ВРИ «объекты дорожного сервиса» без нарушения земельного законодательства.

Вместе с тем ответчиком не учтено следующее.

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве разрешенного вида использования земельного участка «объекты дорожного сервиса», само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования (размещение автомобильной парковки с административным зданием), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе - «объекты дорожного сервиса», изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Указанная позиция согласуется с выводами Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 по делу N А45-16663/2021.

При изложенных обстоятельствах, доводы ответчика отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу, что ответчиком земельный участок используется не по целевому назначению. Ответчиком допущено существенное нарушение условий договора.

Возражая в удовлетворении требований, ответчик также заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства до момента вынесения окончательного судебного акта по делу №А41-13020/24 по иску ООО «СТРЕЛА +» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области о признании незаконным отказа от 15.12.2023 № Р001-3428907222-803347779 во внесении изменений в действующий договор аренды от 12.11.2012г. №5326 в части указания иного вида разрешенного использования земельного участка.

Ходатайство отклонено судом, поскольку в силу положений ст. 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. В случае удовлетворения требований общества в рамках указанного дела, ООО «СТРЕЛА +» не лишено возможности обратиться с заявлением о пересмотре настоящего судебного акта по новым обстоятельствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 4.1. договора от 12.11.2012г. №5326 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части использования земельного участка не по целевому назначению, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 12.11.2012 № 5326 с К№ 50:20:0030109:65, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение автомобильной парковки с административным зданием, общей площадью 2949 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, <...>.

2. Взыскать с ООО "Стрела +" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Кузьмина О.А.