Решение от 21 марта 2019 г. по делу № А84-5011/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А84-5011/18
21 марта 2019 года
город Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 14.03.2019.

Решение в полном объёме составлено 21.03.2019.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев

исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>)

к Товариществу собственников недвижимости «Ритм» (299002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности

При участии представителей:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности; ФИО4 - председатель ТСН «Ритм»;

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Товариществу собственников недвижимости «Ритм» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 402 922,22 руб.

Определением от 27.12.2018 назначено предварительное судебное заседание.

21.02.2019 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.

В судебном заседании 14.03.2019 представитель истца огласил исковые требования, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что часть земельного участка, переданного ответчику в аренду, в настоящее время на праве собственности принадлежит физическим лицам, которые в установленном законом порядке реализовали право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в пределах землепользования ТСН.

Информацию о точной совокупной площади земельного участка, находящегося в собственности физических лиц, представители ответчика не представили, пояснив суду, что часть физических лиц не являются членами ТСН, в связи с чем, информацию о переходе прав на принадлежащие им земельные участки не предоставляют.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Между Севастопольским городским Советом (далее - Совет) и Товариществом собственников недвижимости «Ритм» (Ответчик, Арендатор) 16.07.2007 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 4,9196 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, район Радиогорки, предоставленного для строительства квартала индивидуальной застройки (далее Договор аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды договор заключён сроком на 25 лет.

Согласно п. 2.3 Договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет: а)на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 374 4677 грн;

б)на последующий период 7489353 грн.

В соответствии с и. 4.1 Договора аренды годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14.10.2003 (Методика) в размере 0,1 % от денежной оценки земельного участка.

В соответствии с п. 4.2 Договора, величина годовой арендной платы на период строительства – 3744,68 грн, на последующий период – 7489,35 грн.

Согласно п. 4.2 Договора аренды денежная оценка земельного участка на период строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты приема- передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается во внимание с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже двух лет от даты приема-передачи земельного участка.

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора.

Арендная плата за землю оплачивается арендатором равными долями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца. Начисление арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции (п. 4.4, 4.5 Договора).

Согласно акту приема-передачи от 16.07.2007 земельный участок был передан арендодателю арендатором.

Дополнительным соглашением от 15.11.2010 внесены изменения в договор аренды, согласно которым п. 2.3. Договора изложен в следующей редакции:

«2.3. Нормативная денежная оценка земельного участка с учетом коэффициента индексации за 2007-2009 г.г. составляет: 7 489 353 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 9 392 600, 59 грн, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 353/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 02.03.2007 г.».

Пункт 4.2. изложен в следующей редакции: «4.2. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 9 392 600, 59 х 0,001 = 9 392, 60 грн.».

Пункт 4.4. изложен в следующей редакции: «4.4. Арендная плата за землю оплачивается Арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на бюджетный счет города Севастополя».

08.11.2018 истец направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, требовал в течение 30 дней погасить имеющуюся задолженность в размере 402 922,22 руб за период с 23.12.2014 по 30.09.2018, из которых: арендная плата – 248 826,80 руб, пеня за просрочку оплаты - 108 173,65 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами – 45 921,77 руб.

Ответчик возражал относительно задолженности, указав, что в 2010-2013 годов 97% членов кооператива получили государственные акты на право собственности на земельные участки из состава земельного участка, предоставленного ТСН «Ритм» в аренду. После получения госактов на право собственности на землю, они в соответствии с действующим налоговым законодательством, самостоятельно ежегодно оплачивали земельный налог за свой участок.

Также указано, что в адрес Севастопольского городского совета ответчиком было направлено ходатайство о расторжении договора аренды от 16.07.2007. В качестве подтверждения переписки сторон, представлен ответ председателя Законодательного Собрания города Севастополя ФИО5 от 07.05.2014 за № 0315/1977, в котором сообщалось, что вопрос о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2007 (дата регистрации) может быть рассмотрен после урегулирования вопросов интеграции города Севастополя в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации.

25.02.2015 Севреестром ответчику был выдан кадастровый паспорт с присвоенным кадастровым номером земельного участка 91:04:003004:58, разрешенное использование: для строительства квартала индивидуальной застройки.

Представители ответчика представили суду информацию, согласно которой 98% членов ТСН «Ритм» оформили право собственности на земельные участки из состава земельного участка, предоставленного ТСН «Ритм» в аренду.

В обоснование таких сведений представлены кадастровые выписки о земельных участках членов ТСН «Ритм», выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении оформленных на праве собственности земельных участков, расположенных в границах ТСН «Ритм», государственные акты на право собственности на землю, реестр членов ТСН «Ритм» с указанием кадастровых номеров земельных участков.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды.

Правоотношения между сторонами возникли в период действующего законодательства Украины, поэтому в соответствии со статьей 14 АПК РФ при рассмотрении данного спора суд считает необходимым применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные отношения и действующие на момент их возникновения, а также действующие в настоящее время нормы материального права Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе, поскольку договорные отношения по аренде являются длящимися, и спорный период приходится на время, когда на территории Республики Крым уже действует законодательство Российской Федерации.

Суд при рассмотрении спора применяет нормы материального права украинского законодательства, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновение, а также нормы права Российской Федерации, аналогичные законодательству Украины.

В силу части 1 статьи 14 АПК РФ при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.

В соответствии с требованиями статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и статьи 173 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и тому подобное) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают по основаниям, установленным статьей 11 ГК Украины и статьей 174 ХК Украины, в частности, из договоров и иных сделок (соглашений); из других юридических фактов, а также непосредственно из актов гражданского законодательства. Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307 ГК РФ.

Согласно нормам статей 626, 629 ГК Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор является обязательным для исполнения сторонами. Аналогичные нормы содержатся в статьях 420, 425 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Аналогичная норма содержится в статье 606 ГК РФ. Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Предметом договора аренды земельного участка от 16.07.2007 является земельный участок, площадью 4,9196 га с кадастровым номером № 8536900000:03:004:0003 для строительства квартала индивидуальной застройки, границы которого закреплены межевыми знаками согласно акта определения границ в натуре.

Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок был предоставлен ответчику в аренду. В дальнейшем, осуществлялось оформление права собственности членов ТСН «Ритм» на земельные участки, предоставленные в пользование каждому члену ТСН.

В соответствии со статьёй 116 Земельного кодекса Украины (действовавшего на территории города Севастополя в период до 21.03.2014), граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных настоящим Кодексом или по результатам аукциона.

Приобретение права собственности гражданами и юридическими лицами на земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, происходит в порядке, определенном частью первой статьи 128 настоящего Кодекса.

Статьёй 118 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что гражданин, заинтересованный в приватизации земельного участка, находящегося в его пользовании, подает заявление в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления, передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса. В случае если земельный участок государственной собственности находится за пределами населенных пунктов и не входит в состав определенного района, заявление подается в Совет министров Автономной Республики Крым.

Решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, подтверждающих размер земельного участка.

Из представленных суду ответчиком доказательств (Государственных актов на право собственности на земельный участок) усматривается, что решения о передаче в собственность земельных участков принималось Нахимовским районным в г.Севастополе Советом в период с 2009 по 2012 годы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Закон города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", завершение оформления права на земельные участки, начатое до принятия Федерального конституционного закона, осуществляется на основании действующих решений органа местного самоуправления и решений о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года.

Предоставление земельных участков, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта, на следующих условиях: бесплатно - в собственность гражданам Российской Федерации, а также юридическим лицам, указанным в частях 2 и 3 статьи 3 настоящего Закона.

Согласно статьи 12.1 Закон города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС, до 1 января 2019 года члены садоводческого, огороднического либо дачного товарищества (далее - товарищество) или обслуживающего кооператива, зарегистрированных по состоянию на 18 марта 2014 года в установленном законодательством Украины порядке, имеют право приобрести земельный участок, находящийся у них в пользовании, без проведения торгов в собственность бесплатно при наличии совокупности следующих условий:

1) земельный участок был предоставлен для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства товариществу или обслуживающему кооперативу в соответствии с законодательством Украины в постоянное пользование;

2) товарищество или обслуживающий кооператив в срок, установленный федеральным законодательством, не привели свои учредительные документы в соответствие с федеральным законодательством и законодательством города Севастополя;

3) заявитель являлся членом товарищества или обслуживающего кооператива по состоянию на 1 марта 2015 года, и по решению общего собрания членов товарищества или обслуживающего кооператива о распределении земельных участков либо на другом законном основании земельный участок распределен ему;

4) земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о его резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление земельных участков в собственность в соответствии с настоящей статьей осуществляется гражданам Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Севастополя.

Постановление Правительства Севастополя от 16.02.2017 № 129-ПП утверждён Порядок предоставления земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, являвшимся членами садоводческого, огороднического или дачного товарищества или обслуживающего кооператива, созданного до дня принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, в городе Севастополе.

Таким образом, как ранее действовавшее на территории города Севастополя законодательство Украины, так действующее законодательство города федерального значения Севастополя, как субъекта Российской Федерации, предусматривает право граждан на безвозмездное приобретение в собственность земельного участка из земель государственной собственности.

В настоящем случае, арендные правоотношения, предметом которых является земельный участок общей площадью 4,9196 га, а пользователем – ТСН «Ритм», отсутствуют в связи с переходом части земельного участка в собственность физических лиц, являвшихся, на момент перехода прав на земельный участок, членами товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, земельные участки, расположенные в границах земельного участка, предоставленного ТСН «Ритм», площадью 4,9196 га, на которые оформлены права собственности членов кооператива, являются частной собственностью, что исключает наличие арендных отношений. Следовательно, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы за пользование земельными участками, расположенными в границах земельного участка, предоставленного ТСН «Ритм».

Ответчиком представлена информация, согласно которой 98 % предоставленного СТН в аренду земельного участка находится в частной собственности, предоставлены кадастровые номера находящихся в частной собственности земельных участков. Ответчиком такая информация не опровергнута.

С учётом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих наличие арендных правоотношений. При этом, истец не лишен права повторно обратиться в суд с иском о взыскании арендной платы в отношении части земельного участка, фактически находящегося в пользовании СТН, с предоставлением суду соответствующих доказательств.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья А.С. Погребняк