Постановление от 4 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-67963/2025

Дело № А40-174467/25
г. Москва
05 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей:

С.М. Мухина, В.И. Попова,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2025 по делу

№ А40-174467/2025

по заявлению «ФСК Альтаир»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1. Департамент городского имущества города Москвы;

2. ФИО1;

3. ФИО2;

4. ФИО3;

5. ФИО4;

6. ФИО5;

7. ФИО6;

8. ФИО7;

9. ФИО8;

10. ФИО9;

11. ФИО10;

12. ФИО11;

13. ФИО12;

14. ФИО13;

15. ФИО14;

16. ФИО15;

17. ФИО16;

18. ФИО17;

19. ФИО18,

20. ФИО19;

21. СоковинаКуртукова Ольга Геннадьевна;

22. ФИО22;

23. ФИО23;

24. ФИО24;

25. ФИО25;

26. ФИО26;

27. ФИО27;

28. ФИО28;

29. ФИО29,

30. ФИО30;

31. ФИО31;

32. ФИО32;

33. ФИО33;

34. ФИО34;

35. ФИО35;

36. ФИО36;

37. ФИО37;

38. ФИО38;

39. ФИО39;

о признании незаконным решения, об обязании,

при участии:

от заявителя:

ФИО40 по доверенности от 14.02.2025;

от заинтересованного лица:

ФИО41 по доверенности от 12.01.2026;

от третьих лиц:

не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФСК Альтаир», далее Общество, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, далее, Управление, оформленного уведомлением от 31.03.2025 за КУВД-001/2024-26614830/7 об отказе в постановке на государственный кадастровый учёт объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства (подземной автостоянки, площадью 2367 кв. м, степенью готовности 89%, расположенной по адресу: <...> (строительный адрес: <...> корпус 15)) и об отказе в регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на долю в праве общей долевой собственности в размере 6027/11351 на объект недвижимости; об обязании Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ФСК Альтаир».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.11.2025 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции.


Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте, в судебное заседание не явились.

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела определением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2023 по делу № А40- 195795/15 за ООО «ФСК Альтаир» признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - подземную автостоянку степенью готовности 89%, расположенную по адресу: <...> (строительный адрес: <...> корпус 15)), в виде 45 машиномест, а также в виде помещения, соответствующего комнате 62. Конкретные машиноместа указаны в резолютивной части Определения от 03.07.2023. Определение от 03.07.2023 вступило в законную силу 15.08.2023.

Как следует из материалов дела, ООО «ФСК Альтаир» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на долю в праве общей долевой собственности в размере 6027/11351 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства (подземную автостоянку, площадью 2367 кв.м., степенью готовности 89%, расположенную по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Истринская, квартал 21, вл. 2- 8, корпус Г (корпус 15)).

Уведомлением об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 31 марта 2025 г. № КУВД-001/2024-26614830/7 в государственной регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на Объект было отказано. Заявитель не согласился с вынесенным уведомлением, в связи c чем обратился в суд.

В обоснование своих возражений представитель Управления ссылается на следующее.

Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ФСК Альтаир» (Арендатор) был заключен договор аренды 27.11.2007 № М-07-508051 земельного участка площадью 34 778 кв. м по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, для строительства жилого многофункционального комплекса с подземными гаражами-стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в т.ч. жилые дома (корпуса А,Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК корп. А1), сооружение ГО двойного назначения (корп. Д) сроком действия до 31.12.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2011).

Таким образом, строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, находящемся в собственности города Москвы и предоставленным в аренду в целях реализации инвестиционного контракта.

В заключении к техническому плану кадастровый инженер ссылается на ст. 621, 610 ГК РФ, что недопустимо в связи с тем, что в настоящее время договор аренды расторгнут на основании уведомления от 19.10.2018 № ДГИ-И-75856/18 об отказе от договора аренды от 27.11.2007 № М-07-508051.

Запись № 77-77-14/001/2011-895 о прекращении договора аренды от 27.11.2007 №М07-508051 внесена Управлением 15.01.2020 года на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2019 по делу № А40-104601/2019 о признании незаконным решения Управления об отказе во внесение в ЕГРН записи о прекращения договора аренды земельного участка от 27.11.2007 г. №М-07-508051.

Таким образом, в настоящее время договор аренды является недействующим. Кроме того, инвестиционный контракт от 05.11.2004 № 13-001006-5701-0081-00001- 04, в рамках которого возводился спорный объект незавершенного строительства, расторгнут Правительством Москвы в одностороннем порядке путем направления уведомления.

Также в процессе проведения правовой экспертизы было выявлено, что объект незавершенного строительства пересекает границы здания (многоквартирного дома) с кадастровым номером 77:00:0000000:16036.

В случае если есть основания полагать, что при внесении сведений в ЕГРН допущена реестровая ошибка, то исправление реестровой ошибки осуществляется в порядке, установленном ст. 61 Закона о недвижимости, с приложением в т.ч.технического плана подготовленного в соответствии с Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" подтверждающих наличие такой ошибки. Заявление об исправлении реестровой ошибки в отношении указанного объекта в Управление не поступало.

Кроме того, согласно представленному разрешению на строительству № RU77145000-007091 общая площадь объекта (т.е. 100%) по окончанию строительства должна быть 2367,0, однако в связи с тем, что ОНС закончен лишь на 89%, площадь его не указана. Таким образом, в представленных документах отсутствует одна из основных характеристик ОНС, а именно площадь, площадь застройки. В связи с вышеизложенным, 31.03.2025 Управлением вынесено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-26614830.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

ООО «ФСК Альтаир» подано заявление о регистрации права общей долевой собственности ООО «ФСК Альтаир» на Объект с размером доли 6027/11351. При этом в резолютивной части Определения от 03.07.2023 доля ООО «ФСК Альтаир» в указанном праве определена в виде машиномест.

Фактически Объект представляет собой подземную автостоянку, состоящую из двух уровней.

В составе Объекта имеются машино-места в количестве 87 единиц, нежилое помещение, а также помещения вспомогательного характера (технические 5 помещения, венткамеры, тамбуры, электрощитовые, лестницы, коридоры, санузел, комната персонала). ООО «ФСК Альтаир» принадлежит доля в праве собственности на Объект в виде 45 машиномест, а также в виде помещения, соответствующего комнате 62.

Определением суда от 03.07.2023 за ООО «ФСК Альтаир» признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - подземную автостоянку степенью готовности 89%, расположенную по адресу: <...> (строительный адрес: <...> корпус 15)) в виде машиномест.

Общий размер доли ООО «ФСК Альтаир» в праве общей долевой собственности на (объект незавершенного строительства - подземную автостоянку степенью готовности 89%, расположенную по адресу: <...> (строительный адрес: <...> корпус 15))) составляет: 6027/11351.

Частью 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьёй порядка.

Согласно резолютивной части Определения от 03.07.2023, за ООО «ФСК Альтаир» признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности (в виде машиномест) на объект незавершенного строительства - подземную автостоянку степенью готовности 89%, расположенную по адресу: <...> (строительный адрес: <...> корпус 15)).

Таким образом, в Определении от 03.07.2023 указаны степень готовности Объекта, его адрес, строительный адрес, что позволяет идентифицировать Объект на местности, осуществить его кадастровый учёт и в дальнейшем зарегистрировать права на него.

Кроме того, Определение от 03.07.2023 содержит сведения о площади каждого машиноместа, соответствующего конкретной доле в праве собственности на Объект в виде дроби, признанной за ООО «ФСК Альтаир».

Согласно статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Технический план, представленный ООО «ФСК Альтаир» в Управление, содержит данные сведения, что говорит о соответствии данного технического плана требованиям статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учитывая изложенное, технический план на Объект не противоречит Определению от 03.07.2023, а содержит дополнительные сведения о площади Объекта, отсутствующие в Определении.

Пересечение границ Объекта и здания (многоквартирного дома) с кадастровым номером 77:00:0000000:16036 объясняется следующим.

Суд полагает, что Управление неправомерно исходит из того, что при внесении сведений в ЕГРН в отношении здания (многоквартирного дома) с кадастровым номером 6 77:00:0000000:16036 была допущена реестровая ошибка, которая требует исправления в порядке ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Действительно, границы Объекта и вышеуказанного многоквартирного дома в горизонтальной проекции пересекаются.

Однако данное обстоятельство объясняется не реестровой ошибкой, а тем, что Объект находится под упомянутым домом.

Объект изначально был спроектирован и строился как подземный паркинг для названного дома, с оформлением всей необходимой документации. 05.11.2004 Правительством Москвы и Заявителем был заключён инвестиционный контракт (зарегистрирован в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 10.11.2004 за №13-001006-5701-0081-00001-04), в соответствии с которым инвестор (Заявитель) в рамках реализации инвестиционного проекта обязался за счёт собственных или привлечённых инвестиций произвести в 2003-2006 годах реконструкцию и новое строительство объектов, предусмотренных контрактом.

В составе объектов, предназначенных к новому строительству (пункт 2.2 инвестиционного контракта), был указан, в частности, объект «улица Истринская, корпус Г жилой дом», размер общей площади 20 404,00 квадратных метров, в т.ч. предельно допустимой общей жилой площади - 15 550,00 квадратных метров, нежилой площади - 924,00 квадратных метров, гаражи - 3 930 квадратных метров, срок ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2006 года.

Строительство данного жилого дома осуществлялось на земельном участке с адресными ориентирами: <...>, кадастровый номер 77:07:04005:049, предоставленном Заявителю в аренду на основании договора краткосрочной аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051. Проектной документацией к инвестиционному контракту в составе жилого дома была предусмотрена подземная автостоянка (строительный идентификатор - корпус Г) (Объект). 09.11.2005 заявителем было получено разрешение на строительство Многофункционального жилого комплекса (жилые дома, 1 этаж - офисные помещения, ТСЖ, объекты соцкультбыта, встроенный ДТП, подземный этаж - автостоянки). Заявителем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 29.02.2012 № RU77145000-003956.

26 июля 2012 г. было получено разрешение Комитета государственного надзора города Москвы № RU77145000-007091.

Данное разрешение было выдано на строительство подземной автостоянки корп. 15 как самостоятельного объекта капитального строительства, о чём прямо указано в разрешении.

Аналогичная ситуация имела место со всеми подземными автостоянками в упомянутом жилом комплексе (город Москва, район Кунцево, квартал 21, ул. Истринская, вл. 2-8, корпусы 10, 11, 12, 14, 15). Названные автостоянки возводились на основании самостоятельных разрешений на строительство по каждой из автостоянок. Автостоянки в корпусах 10,11 и 12 введены в эксплуатацию не в составе соответствующих зданий, а как самостоятельные объекты капитального строительства, с оформлением отдельного разрешения непосредственно на автостоянку.

В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Письмом Минэкономразвития России от 11.07.2017 № 14-08417-ГЕ/17 разъяснено, что к недвижимым вещам относятся, в том числе, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий, если границы таких помещений, частей зданий и сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

При обращении в Управление Заявитель также представил Технический план автостоянки, составленный кадастровым инженером, котором содержались все параметры 7 Объекта (включая описание границ и строительный объём), необходимые для постановки на государственный кадастровый учёт и последующей регистрации прав.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда установлен статьёй 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обстоятельства, с которыми данная норма связывает препятствия в осуществлении кадастрового учёта или регистрации права, в отношении Объекта отсутствовали. На основании договора краткосрочной аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051 Правительством Москвы Заявителю был предоставлен земельный участок с адресными ориентирами: <...>, кадастровый номер 77:07:04005:049 для строительства многофункционального жилого комплекса с подземными гаражами стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в том числе жилые дома (корпуса А, Б1, Б2, В, Г), ФОК корп. А1, сооружение ГО двойного назначения (корп. Д). Дополнительным соглашением от 31.01.2011 № М-07-508051/03 к вышеуказанному договору аренды стороны договорились 1 абзац пункта 1.1 раздела 1. «Предмет договора и целевое использование земельного участка» изложить в следующей редакции: «1.1. Предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 34 778 кв.м с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, имеющий адресный: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства многофункционального жилого комплекса с подземными гаражами стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в том числе жилые дома (корпуса А, Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК корп. А1), сооружение ГО двойного назначения (корп. Д)» (пункт 2 дополнительного соглашения). Как указано выше, Объект расположен по строительному адресу: <...> корпус 15).

При обращении в Управление, ООО «ФСК Альтаир» представило договор аренды и дополнительное соглашение к нему.

В Уведомлении об отказе Управление указывает на отсутствие сведений о пролонгации договора аренды земельного участка, в границах которого расположен Объект.

Суд считает данный довод Управления несостоятельным ввиду следующего. Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, в границах которого возведён Объект, был предоставлен Заявителю под застройку на основании договора аренды № М-07-508051 от 27.11.2007.

Возведение Объекта на данном участке было предусмотрено пунктом 1.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2011 №М-07-508051/03.

В пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что требование закона о предоставлении в регистрирующий орган документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором находится объект незавершённого строительства, не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Отказ Заявителю в регистрации права собственности на Объект на том основании, что срок аренды земельного участка, на котором возведён Объект, истёк, противоречит закону действующему законодательству.

Заявитель также указал, что решением Управления Росреестра по Москве от 22.02.2018 за №77/007/227/2017- 2385№77-0-1-71/3280/2017-404 в государственной регистрации права было отказано. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2018 по делу № А40-105779/2018, вступившим в законную силу, указанное решение Управления Росреестра по Москве было признано незаконным, на регистрирующий орган возложена обязанность зарегистрировать право собственности Должника на автостоянку. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 № 09АП-65377/2018, № 09АП-68803/2018, № 09АП-70006/2018 по делу № А40-105779/2018 решение суда первой инстанции было отменено в части обязания регистрирующего органа зарегистрировать право собственности Должника на автостоянку.

Постановление в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего дела, в части установленных Девятым арбитражным апелляционным судом обстоятельств возведения Объекта на законном основании и без нарушений.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2025 по делу

№ А40-174467/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья: Г.М. Никифорова

Судьи: С.М. Мухин

В.И. Попов


Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.