Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А07-30660/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-30660/2017
г. Уфа
26 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность № Д-3 от 09.01.2017 г.

от ответчика – ФИО3, доверенность от 14.12.2017 г.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании арендной платы по договору №3-15 от 04.02.2015 г. в размере 1 718 798руб.58коп. за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2017 г.; пени в размере 73 820руб.29коп. за период с 22.02.2017 г. по 29.09.2017 г.; расторжении договора аренды №3-15 от 04.02.2015 г.; и обязать возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02: 55:020513:259, общ. площадью 26 265 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Октябрьский район городского округа <...>.

10.11.2017 г. истец представил письменные пояснения по иску.

14.12.2017 г. ответчик представил платежные поручения о полной оплате арендной платы и пени (л.д. 87-91).

В судебном заседании от 14.12.2017 г. в порядке 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 21.12.2017 г. в 10-30час для представления дополнительных документов.

После перерыва истец представил письменные пояснения по иску.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении исковых требований просит отказать, спорный договор просит не расторгать ввиду оплаты арендных платежей и пени, а также наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, степень готовности 15 %.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов, 04.02.2015 г. между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3-15, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 26 265 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020513:259, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса (л.д.18-21).

Вышеуказанный земельный участок передан 04.02.2015 г. Обществу с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" по акту приема-передачи земельного участка к договору №3-15 (л.д. 25).

Согласно п.3.1 договора срок аренды установлен с 20.10.2014 г. до 20.10.2019 г. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 20.10.2014 г.

Размер и порядок расчета и условия оплаты устанавливаются разделом 4 договора аренды.

Согласно п.4.7. договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

По утверждению истца, Общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком по договору № №3-15 от 04.02.2015 г. исполнило ненадлежащим образом, задолженность по арендной плате составила 1 718 798 руб.58коп. за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2017 г., пени за период с 22.02.2017 г. по 29.09.2017 г. составили 73 820руб.29коп.

04.07.2017 г. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан направило предупреждение (исх. № УЗ 5406) в адрес Общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и предложением о расторжении договора аренды земельного участка, которая осталась без ответа и удовлетворения (л.д. 29-31).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, признал исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, переданы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/17 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" утверждена структура Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В частности, в состав структуры Администрации входит Управление земельных и имущественных отношений.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 N 44/14 утверждено Положение об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с названным Положением целью деятельности Управления является исполнение функций Администрации по решению вопросов местного значения в сфере регулирования земельных и имущественных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 2.1 Положения).

Задачей Управления является осуществление права владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, имуществом, в том числе имущественными правами, находящимся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Управлению переданы функции, в том числе по вопросам владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2.2 Положения).

Управление предоставляет земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование (пункт 3.1.1 Положения); обеспечивает контроль за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, включая муниципальный земельный контроль за использованием земельных участков, переданных в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо находящихся в собственности физических и юридических лиц (пункт 3.1.14 Положения); обеспечивает от имени Администрации защиту имущественных прав и интересов в отношении муниципального имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3.3.2 Положения); осуществляет взыскание задолженности за фактическое пользование движимым и недвижимым имуществом, земельными участками, а также взыскивает задолженность по договорам аренды движимого и недвижимого имущества, земельных участков, в том числе по договорам аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу настоящего Положения органами местного государственного управления и (или) местными органами государственной власти Республики Башкортостан, а также органами местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 3.3.4 Положения).

На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 N 14/21 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/4 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Комитет по управлению муниципальной собственностью переименован в Управление муниципальной собственности.

На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Управление по земельным ресурсам реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений.

Таким образом, Управление имеет право на обращение в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. зарегистрирован 26.05.2005 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02-04/101-04/301/032/2015-4297/2 (л.д. 26-27).

Таким образом, предмет аренды прошел кадастровый учет, договор зарегистрирован в установленном на момент подписания договора порядке, в связи с чем, считается заключенным, признаков ничтожности не имеет.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что Общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" погасило задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 г. по 31.12.2017 г., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 33 от 12.12.2017 г. на сумму 905 513руб.40коп., в назначении платежа указано "Арендная плата по договору аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова с кадастровым номером 02:55:020513:259 с 01.04. по 30.09.2017 г. по повышенной ставке", № 28 от 07.12.2017 г. на сумму 813 285руб.18коп., в назначении платежа указано "Арендная плата по договору аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова с кадастровым номером 02:55:020513:259 с 01.04.17 по 30.09.2017 г.", № 29 от 07.12.2017 г. на сумму 406 642руб.59коп., в назначении платежа указано "Арендная плата по договору аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова с кадастровым номером 02:55:020513:259 с 01.10.2017 по 31.12.2017 г. по повышенной ставке", № 34 от 12.12.2017 г. на сумму 679 135руб.08коп., в назначении платежа указано "Арендная плата по договору аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова с кадастровым номером 02:55:020513:259 с 01.10. по 31.12.2017 г. по повышенной ставке", устранив нарушения, которые явились причиной предъявления к нему исковых требований. Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнением ответчиком обязательств из договора аренды, Управлением в материалы дела не представлено.

Таким образом, задолженность ответчиком оплачена в полном объеме, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности не имеется.

В связи с несвоевременной оплаты долга истец просит взыскать пени в размере 73 820руб.29коп. за период с 22.02.2017 г. по 29.09.2017 г., предусмотренный п.7.1 договора.

Учитывая, что ответчик в разумный срок уплатил задолженность, также представил платежное поручение об оплате начисленных истцом пени № 35 от 12.12.2017 г. на сумму 73 820руб.29коп. в назначении платежа указано "пени по арендной плате по договору аренды земельного участка №3-15 от 04.02.2015 г. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова с кадастровым номером 02:55:020513:259" оснований для удовлетворения иска в этой части суд не находит.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан также просит расторгнуть спорный договор аренды и обязать ответчика возвратить истцу земельный участок, являющийся предметом аренды.

Срок действия договора установлен сторонами равным 5 годам, то есть с 20.10.2014 по 20.10.2019.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование предъявленного иска Управление ссылается на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а также на пункт 5.1.5 договора аренды от 04.02.2015 № 3-15, как самостоятельное основания для досрочного прекращения обязательственных правоотношений.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение условий договора общество «ТелекомИнвест» несвоевременно исполнял обязательства по внесению арендной платы, что следует из представленного истцом расчета начисления арендной платы (л.д. 28), а также из вышеуказанных копий платежных поручений.

Вместе с тем, задолженность по оплате аренды ответчиком погашена, что истец не отрицает и не оспаривает.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Волеизъявление Управления, выраженное при подписании и исполнении договора аренды от 04.02.2015 № 3-15, по существу направлено на получение определенного дохода от использования обществом «ТелекомИнвест» муниципального имущества, а также на осуществление этим же обществом на арендуемом земельном участке строительства объекта недвижимости (торгово-развлекательного комплекса).

Денежные средства от аренды спорного участка поступили в местный бюджет.

Вступая в договорные отношения, арендодатель предоставил арендатору срок для достижения целей предоставления земельного участка в аренду, а именно - 5 лет, для строительства торгово-развлекательного комплекса. На сегодняшний день на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 15 %, в случае расторжения договора аренды последний будет лишен возможности при окончании строительства ввести готовый объект в эксплуатацию, в отсутствии договора аренды земельного участка.

Более того, ответчик в целях восстановления нарушенных прав истца перечислил денежные средства в оплату пени по договору от 04.02.2015 № 3-15 платежное поручение от 12.12.2017 № 35 на сумму 73 820 руб. 29 коп. (л.д. 91).

Принимая во внимание изложенное выше, размер задолженности в за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2017 г. погашен ответчиком, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 04.02.2015 № 3-15 в данном случае не подлежит расторжению по основанию несвоевременного внесения арендной платы (что не освобождает арендатора от надлежащего исполнения денежных обязательств). Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Ссылки истца на то обстоятельство, что за предыдущие периоды времени задолженность по арендным платежам по договору от 04.02.2015 № 3-15 аренды земельного участка взыскивалась Управлением только в судебном порядке, не принимаются, в силу разъяснений о необходимости соблюдения разумных сроков для заявления требований о расторжении договора (абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Более того судебными актами на которые ссылается истец, в удовлетворении исковых требований Управления к обществу «ТелекомИнвест» отказано. Кроме того, обстоятельства, связанные с наличием задолженности установленной судебными актами, в направленном в адрес общества «ТелекомИнвест» уведомлении от 04.07.2017 № УЗ 5406 (л.д. 29), не приведены.

В связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований и освобождении его от уплаты государственной пошлины судебные расходы по исковому заявлению не распределяются.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Д.П.Кузнецов