Решение от 8 июня 2017 г. по делу № А56-24046/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24046/2016
09 июня 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "ВорониноИнвест" (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, ул.Цветочная д.25А, ОГРН: 1089847306460);

заинтересованное лицо: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б, ОГРН: 1027809244561);

о признании действий незаконными

при участии

- от заявителя: ФИО2, ФИО3, до вот 01.10.2016, ФИО4, доверенность от 01.10.2016

- от заинтересованного лица: ФИО5, доверенность от 29.12.2016

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВорониноИнвест" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решений Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 1, выраженного в Письме от 20.06.2016 № 65890-32; решения Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 2, выраженного в Письме от 11.05.2016 № 49264-32; обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проектов договоров купли-продажи: земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 1, установив продажную цену 8 430 598, 80 рублей; земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 2, установив продажную цену 10 587 398,98 рублей;

Определением от 04.10.2016 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Гарант-Кадастр» ФИО6.

10.04.2017 в суд поступило заключение эксперта по настоящему делу.

Общество требования поддержало в полном объеме.

Комитет возражал против заявленных требований. Ходатайство Комитета о проведении повторной экспертизы отклонено, как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Общество является собственником 7 объектов недвижимости, расположенных на следующих земельных участках:

- кадастровый номер 78:13:0007420:1034, площадью 9685 кв.м, расположенный по адресу: <...>, участок 1 (далее - Участок 1), на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:13:0007420:6084, 78:13:0007420:6085, 78:13:0007420:6057, 78:13:0007420:6058;

- кадастровый номер 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 2 (далее - Участок 2), на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:13:0007420:6086, 78:13:0007420:6059, 78:13:0007420:6060.

Указанные земельные участки предоставлены заявителю по договору аренды № 21-ЗД04015 от 01.10.2013 под складскую деятельность.

09.12.2015 заявитель направил почтовым отправлением, поступившим в Комитет 10.12.2015, заявления о выкупе указанных земельных участков на основании части 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) с приложением обосновывающих документов.

Письмом от 20.06.2016 № 65890-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 на том основании, что площадь участков превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенного на участке объектов недвижимости.

Письмом от 11.05.2016 № 49264-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 на том основании, что границы указанного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Полагая, что данные отказы являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

В соответствии с нормами статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3. ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений пункта 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 10.03.2015 на дату 07.07.2014 проведен кадастровый учет изменений земельных участков в части уточнения границ площади земельных участков, в связи с чем довод Комитет о том, что границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, является несостоятельным.

Утвержденный проект планировки с проектом межевания территории также не может ограничивать исключительное право собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в их приобретении.

В результате судебной экспертизы эксперт пришел к выводу, что границы и площадь исследуемых земельных участков (границы и площадь образованной данными земельными участками территории), испрашиваемых Обществом в собственность, с учетом действующих нормативных требований, назначения земельных участков, назначения находящихся на земельных участках объектов, их единства, функциональной и технологической связи, являются необходимыми для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Как следует из экспертного заключения, при анализе вопроса, поставленного перед экспертом, эксперт учитывал организационную, функциональную и технологическую связь всех объектов, расположенных на исследуемых земельных участках, обладающих с учетом положений ст. 133.1 ГК РФ и позиции Минэкономразвития России, отраженной в письме от 24.03.2014 №Д23и-900 «О направлении копии ответа», всеми признаками единого недвижимого комплекса, как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, и представляющих собой единый складской комплекс, в состав, которого, входят следующие элементы: объекты недвижимости: здания (сооружения) складского и административно-бытового назначения; иные объекты складского и бытового назначения: строения (постройки, не являющиеся объектами недвижимости), используемые в качестве складов, ангаров, навесов, административно-бытовых и служебных объектов; открытые площадки для хранения товарно-материальных ценностей; объекты инфраструктуры, в том числе дорожно-транспортная сеть, площадки для хранения индивидуального автотранспорта (парковки), площадки (места) для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, площадки для размещения мусоросборников; сооружения инженерно-технического обеспечения (система электроснабжения); озелененные территории (зоны озеленения); сложившуюся на территории исследуемых земельных участков застройку и порядок совместного использования Земельных участков и объектов, находящихся на них, в целях осуществления складской деятельности, тот факт, что существующая конфигурация объектов складского комплекса, расположенных на территории исследуемых земельных участков, их четкая взаимосвязь между собой, обеспечивают эффективное, рациональное и устойчивое использование этих Земельных участков в целях организации складской деятельности на них; то обстоятельство, что существенное влияние на расположение объектов складского комплекса, также как и на возможность ведения хозяйственной деятельности на территории Земельных участков, оказали существующие особенности территории Земельного участка 2 с характерной для нее холмистостью в центрально-восточной части и наличием озелененных территорий (зон озеленения).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение, данное экспертом ООО "Гарант-Кадастр", мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено.

В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ такое основание для отказа в приватизации земельного участка, как превышение площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, не предусмотрено.

Таким образом, следует признать установленным, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемых земельных участков, обжалуемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем Комитет обязан осуществить действия по передаче земельных участков в собственность заявителя.

Согласно статье 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт- Петербурга от 15.02.2010 №59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе земельных участков, а именно 9 и 10 декабря 2015 года, поскольку данная норма исключена Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", вступившим в действие 11.12.2015) установлено, что цена земельных участков устанавливается исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга, и рассчитывается по формуле: Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка, Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка, К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 6 настоящей статьи.

Согласно п. 6 указанной нормы при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 10.03.2015 кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1034 (участок 1) составляет 33 722 395, 20 руб., кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1035 (участок 2) составляет 42 349 595,90 руб. Таким образом, выкупная стоимость составит в отношении участка 1 - 8 430 598, 80 руб., в отношении участка 2 - 10 587 398,98 руб.

С учетом изложенного требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 1, выраженное в Письме от 20.06.2016 № 65890-32.

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 2, выраженное в Письме от 11.05.2016 № 49264-32.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проектов договоров купли-продажи:

- земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 1, установив продажную цену 8 430 598, 80 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок 2, установив продажную цену 10 587 398,98 рублей;

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» 6 000 рублей 00 копеек - расходов по оплате государственной пошлины, 30 000 рублей 00 копеек - расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.