Решение от 26 января 2024 г. по делу № А41-77728/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело№А41-77728/23
26 января 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 января 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи М.В. Афанасьевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

к арбитражному управляющему ФИО2,

при участии третьего лица: АО «Банк «Клиентский»

о привлечении к административной ответственности по ч.3 ст.14.13 КоАП РФ


при участии в заседании представителей: согласно протоколу судебного заседания



УСТАНОВИЛ:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заявитель, административный орган, Росреестр) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о привлечении ФИО2 (далее – заинтересованное лицо) к административной ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя заявителя и третьего лица надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Заинтересованное лицо доводы заявителя не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела в полном объеме, суд установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-49965/18 от 25.06.2019 ИП ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим Должника утвержден ФИО4, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая организация «Центральное агентство арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-49965/18 от 28.02.2023 финансовым управляющим Должника утвержден ФИО2, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая организация «Центральное агентство арбитражных управляющих».

Как следует из текста заявления, в ходе административного расследования при изучении материалов дела, сведений с сайта ЕФРСБ, а также картотеки арбитражных дел www.kad.arbitr.ru, установлено следующее.

Сообщением в ЕФРСБ №6553409 от 22.04.2021 финансовый управляющий ФИО4 объявил о проведении торгов по продаже имущества Должника (ТЦ «Изумрудный город», кадастровые номера реализуемого имущества: 23:43:0122035:84, 23:43:0122035:85, 23:43:0122035:0014, 23:43:01 22035:0015) (далее, в том числе - спорное имущество).

Из объявления в ЕФРСБ №6822682 от 14.06.2021 следует, что победителем торгов признан ФИО5, действующий в интересах ФИО6

Согласно сообщению в ЕФРСБ №6830673 от 15.06.2021 Арбитражным управляющим заключен договор купли-продажи от 15.06.2021 с ФИО6

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-49965/18 от 19.05.2023 вышеуказанные торги признаны недействительными, также недействительным признан договор купли-продажи от 15.06.2021 с ФИО6

Из судебного акта следует, что финансовый управляющий ФИО4 реализовал спорное имущество при наличии обеспечительных мер, запрещающих проведение торгов, обусловленных наличием иска о сносе соответствующих помещений.

В определении Арбитражного суда Московской области по делу №А41-49965/18 от 19.05.2023 указано, что 12.06.2021 в адрес Арбитражного управляющего направлены сведения о принятии 10.06.2021 обеспечительных мер в виде запрета на проведение торгов, при этом, финансовый управляющий ФИО4 принимал участие в споре по сносу зданий и до принятия обеспечительных мер.

Таким образом, финансовый управляющий ФИО4 12.06.2021 должен был остановить проведение торгов в связи с принятием обеспечительных мер.

Финансовый управляющий ФИО4 данную обязанность не исполнил и, в последующем, необоснованно заключил договор купли-продажи от 15.06.2021 с ФИО6

12.07.2021 спорное имущество необоснованно передано ФИО6 по акту-приема передачи.

12.07.2021 между Должником в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО6 заключено дополнительное соглашение от 12.07.2021 (далее - Дополнительное соглашение).

Согласно п. 1.1 Дополнительного соглашения Должник обязуется перечислять ФИО6 все арендные платежи с даты подписания вышеуказанного акта приема-передачи.

В силу п. 1.4 Дополнительного соглашения ФИО6 передано право заключать договоры аренды с получением оплаты на собственный расчетный счет.

На основании торгов, проведенных в нарушение принятых обеспечительных мер, имущество Должника передано третьему лицу (ФИО6) с правом получения доходов от сдачи имущества в аренду.

Исходя из п. 2 Дополнительного соглашения Должник (продавец) в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО6 (покупатель) в случае невозможности регистрации права собственности ФИО6 покупатель возвращает имущество Должнику и полученные от его использования доходы, а Должник возвращает покупателю оплаченную стоимость имущества и компенсирует расходы на его содержание. Между тем, положения данного соглашение направлены на оправдание заключения договора купли-продажи при наличии обеспечительных мер и не свидетельствует об обоснованности передачи имущества Должника и доходов от пользования таковым третьим лицам.

В силу п. 1.2 Дополнительного соглашения ФИО6 несет расходы на содержание спорного имущества.

Из доводов жалобы, а также письма ИП ФИО7 от 10.04.2023 исх. №432 следует, что точка подключения к электроэнергии соседнего здания, принадлежащего ИП ФИО7, находится в принадлежащем Должнику здании, являющемся частью ТЦ «Изумрудный город».

При этом, в письме ИП ФИО7 от 10.04.2023 исх. №432 указано, что данное лицо оплачивает электроэнергию наличными средствами в пользу ФИО6 через кассира ФИО8

В то же время, из отчета Арбитражного управляющего об использовании денежных средств от 01.06.2023 следует, что Должник погашает текущую задолженность за электроэнергию:

с расчетного счета Должника №40802810800440002502 в Банке ВТБ (ПАО) 16.03.2022, 05.04.2022, 25.05.2022, 17.06.2022, 02.08.2022, 31.08.2022, 05.10.2022,21.10.2022;

с расчетного счета Должника №40817810450161632034 в ПАО «СОВКОМБАНК» 22.12.2022, 18.01.2023, 21.02.2023.

Из отчета Арбитражного управляющего об использовании денежных средств Должника от 01.06.2023 следует, что бывшим финансовым управляющим ФИО4 со счета Должника в пользу ФИО6 осуществлен платеж:

18.01.2022 на сумму 914 573,80 рублей, основание платежа - перечисление денежных средств по договору аренды в связи с реализацией имущества на торгах.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-49965/18 от 08.02.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета производить расчёты с ФИО6 по перечислению арендной платы от сдачи в аренду спорного недвижимого имущества.

К жалобе Заявителя на действия Арбитражного управляющего приложены копии уведомлений, направленных арендаторам спорного имущества.

На данных документах присутствуют отметки (от 29.03.2023, 24.03.2023) о получении уведомлений на руки, о размере арендой платы. На отдельных уведомлениях указано об оплате арендной платы наличными средствами через кассира ФИО8, на счет «Мартиросян» либо «на карту».

При этом, в отчете Арбитражного управляющего об использовании денежных средств Должника от 01.06.2023 отсутствуют сведения о поступлении в конкурсную массу денежных средств от арендаторов, подписавших уведомления, приложенные к жалобе на действия Арбитражного управляющего.

Росреестром установлено, что имущество Должника необоснованно передано третьему лицу, получающему доходы от сдачи имущества в аренду при условии погашения текущей задолженности по электроэнергии из конкурсной массы.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №41-49965/18 от 28.02.2023 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего имуществом должника ИП ФИО3, финансовым управляющим имуществом должника утвержден арбитражный управляющий ФИО2 член Ассоциации «ЦААУ», ИНН – <***>, адрес для корреспонденции – 109004, г.Москва, а/я 16.

Арбитражный управляющий должен принять меры по возвращению спорного имущества в конкурсную массу, воспрепятствованию необоснованного пользования таким имуществом ФИО6, предъявить к ФИО6 требование о возврате в конкурсную массу доходов, полученных от сдачи спорного имущества в аренду.

Сведения о том, что бывший финансовый управляющий Должника уклонился от обязанности по передаче документации Арбитражному управляющему отсутствуют.

При этом, деятельность ФИО6 по пользованию спорным имуществом Должника ведется бесконтрольно, что подтверждается отсутствием в отчетах Арбитражного управляющего от 01.06.2023 сведений об арендаторах имущества, как подписавших уведомления, приложенные к жалобе на действия Арбитражного управляющего, так и иных.

Определением об истребовании сведений, необходимых для разрешения дела об административном правонарушении от 08.06.2023 у Арбитражного управляющего истребованы договоры аренды имущества Должника.

В письменных пояснениях Арбитражного управляющего, поступивших в Управление в электронной форме, указано на то, что к нему приложен договор аренды с АО «Тандер», хотя фактически данный документ отсутствует.

Иные договоры аренды, в том числе, заключенные ФИО6, к пояснениям не приложены, что также указывает на отсутствие у Арбитражного управляющего сведений о фактическом порядке пользования имуществом Должника ФИО6

При этом, Арбитражный управляющий в дополнениях к письменным пояснениям указывал, что «...заключение собственных договоров аренды ИП ФИО6 и получение такого дохода, способствует ИП ФИО6 в исполнении обязательств по обеспечению сохранности и коммунальному обслуживанию имущественного комплекса», однако фактические сведения о договорах, заключенных данным лицом, отсутствуют.

С учетом того, что право собственности на спорное имущество продолжает оставаться у Должника и не зарегистрировано за ФИО6, передача данному лицу права заключать договоры аренды спорого имущества фактически является передачей иному лицу полномочий финансового управляющего.

Таким образом, Арбитражный управляющий в любом случае должен препятствовать деятельности ИП ФИО6 по пользованию и распоряжению спорным имуществом до окончания рассмотрения спора о признании соответствующих торгов недействительными.

Арбитражный управляющий в письменных пояснениях указывает, что он готов принять спорное имущество от ИП ФИО6 после вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения спора о признании торгов недействительными в целях сохранения конкурсной массы и во избежание расходов на обеспечение сохранности имущества.

Между тем, в настоящем случае имущество первоначально передано ИП ФИО6 преждевременно, в связи с чем, данное лицо не должно обладать правом пользования имуществом Должника до окончания рассмотрения спора о признании торгов недействительными.

04.08.2023 на основании проведенного административного расследования, административным органом в отношении ФИО2 составлен протокол №02135023 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 3 ст. 14.13 КоАП РФ.

Согласно части 3 статьи 23.1 КоАП РФ дела об административном правонарушении, предусмотренном частью 3 статьи 14.13 КоАП РФ, рассматриваются судьями арбитражных судов, в связи с чем, заявитель обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 6 статьи 205 АПК РФ при рассмотрении дела о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании устанавливает, имелось ли событие административного правонарушения и имелся ли факт его совершения лицом, в отношении которого составлен протокол об административном правонарушении, имелись ли основания для составления протокола об административном правонарушении и полномочия административного органа, составившего протокол, предусмотрена ли законом административная ответственность за совершение данного правонарушения и имеются ли основания для привлечения к административной ответственности лица, в отношении которого составлен протокол, а также определяет меры административной ответственности.

Порядок привлечения к административной ответственности административным органом не нарушен. Нарушений прав лица, привлекаемого к ответственности, судом не установлено. О времени и месте составления протокола арбитражный управляющий извещен надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

В соответствии с частью 3 статьи 14.13 КоАП РФ неисполнение арбитражным управляющим, реестродержателем, организатором торгов, оператором электронной площадки либо руководителем временной администрации кредитной или иной финансовой организации обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве), если такое действие (бездействие) не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Объектом правонарушения являются охраняемые законом отношения в сфере выполнения обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Объективную сторону правонарушения составляют действия (бездействие), в результате которых нарушаются требования законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со ст. 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные устанавливаются протоколом об административном правонарушении, иными протоколами, предусмотренными настоящим Кодексом, объяснениями лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, показаниями потерпевшего, свидетелей, заключениями эксперта, иными документами, а также показаниями специальных технических средств, вещественными доказательствами.

В соответствии с п. 4 ст. 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

18 декабря 2019 года залоговым кредитором было утверждено Положение «О порядке и условиях реализации недвижимого имущества - имущественного комплекса Торгового центра «Изумрудный город», в составе конкурсной массы должника- Индивидуального предпринимателя ФИО3, являющегося предметом залога, обеспечивающего требования Акционерного общества Банк "Клиентский"». В соответствии с требованиями Закона о банкротстве 18.12.2019 года на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим должника было опубликовано сообщение № 4507972 «Об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога».

В дальнейшем финансовым управляющим должника были объявлены и проведены первые, повторные торги в электронной форме, а также торги в электронной форме путём публичного предложения вышеуказанным имуществом должника, находящимся в залоге у АО Банк «Клиентский».

Все вышеуказанные торги были признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие.

Согласно пункту 2.4. Положения «О порядке и условиях реализации недвижимого имущества Индивидуального предпринимателя ФИО3, являющегося предметом залога, обеспечивающего требования Акционерного общества Банк "Клиентский"»: «В случае если имущество не реализовано на открытых торгах, финансовый управляющий обращается к залоговому кредитору для решения вопроса о дальнейших действиях с нереализованном на открытых торгах имуществом».

Таким образом, на основании вышеизложенного пункта, финансовый управляющий ИП ФИО3 написал уведомление в адрес залогового кредитора об окончании торгов.

При этом финансовый управляющий должника обратил внимание залогового кредитора на следующие обстоятельства.

«1) Реализовавшееся в составе единого лота имущество представляет собой торговый центр «Изумрудный город», расположенный по адресу: 350087, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, д. 331-333, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:0014 и 23:43:0122035:0015, а также частично расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09, которые ранее принадлежащими третьему лицу – ФИО9 (мать ФИО3). При этом в пользу ФИО9 Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 г. по гражданскому делу № 2-197/2016 были взысканы денежные средства в размере 2 917 056 рублей согласно заключению эксперта от 25.01.2016 в качестве компенсации за свои земельные участки, занятые нежилыми помещениями ФИО3 Указанное Решение было оставлено в силе Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 09.06.2016 по делу № 2-197/2016.

В дальнейшем должником ФИО3 вышеуказанные денежные средства выплачены не были, что и послужило основанием для подачи заявления о её несостоятельности (банкротстве).

2) Финансовый управляющий должника также обращает внимание залогового кредитора на то обстоятельство, что фактически на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09 помимо ТЦ «Изумрудный город» располагается парковка для посетителей торгового центра, а далее располагается непосредственно проезжая часть улицы Российской. То есть в случае потери контроля над данными участками доступ к торговому центру фактически будет заблокирован.

3) Между тем в настоящий момент земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09 принадлежат иному третьему лицу – ФИО10, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020 г. по делу № А32-30772/2020 было принято к производству исковое заявление ФИО10 к ФИО3 о сносе в порядке ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса РФ торгового центра «Изумрудный город».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2020 по делу № А32-30772/2020 в удовлетворении искового заявления ФИО10 было отказано. Указанное решение было обжаловано в суд апелляционной инстанции, однако Постановлением 15 арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а жалоба заявителя была признана необоснованной. Позиция первой и апелляционной инстанций была поддержана Постановлением суда кассационной инстанции от 23.03.2021 года, которым в удовлетворении кассационной жалобе ФИО10 также было отказано.

Однако, отказывая в удовлетворении иска ФИО10, суды основывались на том факте, что на момент подачи иска ФИО10 ещё не являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09. То есть фактически вопрос о законности возведения ТЦ «Изумрудны город» не рассматривался.

4) При этом финансовый управляющий констатирует тот факт, что разрешение на строительство торгового центра и разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавались. Это явно следует из ответа Администрации муниципального образования г. Краснодар (управление муниципального контроля): «…согласно сведениям государственной информационно системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования города Краснодар разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:0014, 23:43:0122035:0015, 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09, департаментом не выдавались».

Также из данного документа разъясняется, каким образом торговый центр и земельные участки были зарегистрированы в Росреестре: «Решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 22.04.2004 по делу № 2-451/2004, вступившим в законную силу 06.05.2004, признано право собственности на нежилое строение (магазин) литер «А», площадью 353 кв.м. и земельный участок для эксплуатации нежилого помещенья площадью 800 кв.м., смежнорасположенный к участку, находящемуся по адресу: <...>, указав категорию земель — земли поселений; также признано право собственности на нежилое строение (магазин) литер «Б», площадью 2384, 7 кв.м. и земельный участок для эксплуатации нежилого помещения площадью 800 кв.м., смежнорасположенный к участку, находящемуся по адресу: <...> , указав категорию земель — земли поселений.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю».

Кроме того, 19 февраля 2021 года финансовому управляющему ФИО3 от должника стало известно об иске от администрации города Краснодара к ответчикам ФИО3 и ФИО9. Суть заявленных требований: снос самовольной постройки и признание отсутствующим права собственности. Предметом иска является торговый центр «Изумрудный город». Настоящий иск поступил в Прикубанский районный суд города Краснодара и принят к производству (дело № 2-5815/2021).

Исходя из вышеизложенного, финансовый управляющий делает следующие выводы, свидетельствующие о проблемности реализуемого залогового имущества:

1) Частичное расположение здания торгового центра на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09, которые принадлежат третьему лицу, которое предъявило иск о сносе.

2) Расположение на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0122035:08 и 23:43:0122035:09 парковки для посетителей торгового центра.

3) Отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию торгового центра – статус самовольной постройки.

4) Поданный администрацией города Краснодара иска о сносе торгового центра.

Указанные обстоятельства объективно уменьшают коммерческую привлекательность реализуемого имущества».

Учитывая изложенные факты, ГК «АСВ» прислало в адрес финансового управляющего Положение о дальнейшей реализации вышеуказанного имущества, с указанием на то, что нужно полностью описать всю «проблемность» реализуемого объекта.

Соответственно, финансовый управляющий должника (на тот момент ФИО4) действовал добросовестно и разумно, в соответствии с нормами Закона о банкротстве, изначально указав залоговому кредитор и в последствии раскрыв полностью всю информацию о «проблемности» реализуемого имущества» в сообщении о проведении торгов.

Сообщением № 6553409 от 22.04.2021 финансовым управляющим были объявлены торги в электронной форме путём публичного предложения следующим имуществом должника, находящимся в залоге у АО Банк «Клиентский»:

- Нежилое помещение общей площадью 965,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0122035:84, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, д. 331-333, пом. 3, 4, 64-66, 67,

- Нежилое помещение общей площадью 1 614,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0122035:85, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, д. 331-333, пом. 1, 2, 5-42, 43-63,

- Земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0122035:0014 для эксплуатации нежилого помещения, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, д. 333,

- Земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0122035:0015 для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Российская, д. 331.

Прием заявок осуществлялся с 26.04.2021 00:00 по 20.06.2021 23:59 на Электронной торговой площадке ООО «Аукционы Федерации» (https://alfalot.ru в сети Интернет).

При этом по условиям торгов длительность первого этапа составляется 21 день, а потом происходит понижение цены имущества на 5 % каждые 7 дней.

Таким образом, в период с 07.06.2021 00:00 по 13.06.2021 23:59 имущество реализовывалось с понижением на 20%, что составляло 65 449 188 (шестьдесят пять миллионов четыреста сорок девять тысяч сто восемьдесят восемь) рублей.

Именно на этом этапе было подано 4 заявки, что подтверждается Протоколом определения участников торгов. Указанные заявки были обеспечены задатками, что подтверждается выпиской по счёту и платёжными поручениями.

Сообщением № 6822682 от 14.06.2021 финансовым управляющим были опубликованы результаты торгов, согласно которому победителем торгов по продаже имущества должника признается участник торгов ФИО5 (действовал как агент в интетерсах ФИО6) (350901, <...>) (ИНН - <***>), который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное, по сравнению с другими участниками, предложение о цене имущества должника в размере 72 100 000 руб. 00 коп., которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов. А 15.06.2021 с ФИО6 был заключен договор купли-продажи по результатам торгов.

Согласно карточке дела 15.09.2022 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление ФИО9 о признании торгов от 14.06.2021 недействительными.

Указанное заявление в своём отзыве также поддержала и должник – ФИО3.

Финансовый управляющий ИП ФИО3 ФИО4, не согласившись с доводами, изложенными в заявлении, полагая их несостоятельными, представил возражения на вышеуказанное заявление.

Определением арбитражного суда Московской области от 29.09.2022 по делу № А41-49965/18 в удовлетворении заявления ФИО9 было отказано.

Не согласившись с указанным определение суда ФИО9 и ФИО3 подали апелляционные жалобы.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу № А41-49965/18 апелляционные жалобы ФИО9 и ФИО3 были оставлены без удовлетворения, определение суда первой инстанции без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами ФИО9 и ФИО3 подали кассационные жалобы.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2023 по делу № А41-49965/18 определение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу № А41-49965/2018 были отмены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Именно в этот временной промежуток должник ФИО3 обратилась с жалобой на действия ФИО4 и ФИО2. Соответственно, на момент обращения оспариваемые торги признаны недействительными не были.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.05.2023 по делу № А41-49965/18 были признаны недействительными торги имуществом должника ФИО3 от 14 июня 2021 года по продаже нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0122035:84 пом. 3, 4, 64-66, 67 и нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0122035:85 пом. 1, 2, 5-42, 43-63, расположенных по адресу: <...>, а также двух земельных участков под ними с кадастровыми номерами 23:43:0122035:0014 и 23:43:0122035:0015 площадью по 800 кв.м каждый, расположенных по адресам: <...> и <...>, а также был признан недействительным заключенный с ФИО6 по результатам торгов договор купли-продажи от 15 июня 2021 года.

Финансовый управляющий ИП ФИО3 ФИО2, ознакомившись с определением Арбитражного суда Московской области от 19.05.2023 по делу № А41-49965/18 о признании торгов от 14.06.2021 недействительными, и посчитав его незаконным и необоснованным подал апелляционную жалобу на данное определение. Также жалобы подали и залоговой кредитор банк «Клиентский» в лице ГК «АСВ» и покупатель имущества. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по делу № А41-49965/18 апелляционные жалобы ФИО9 и ФИО3 были оставлены без удовлетворения, определение суда первой инстанции без изменения. В настоящий момент финансовым управляющим должника готовиться кассационная жалоба.

Кроме того, покупателем имущества ФИО6 подано заявление о пересмотре определения Арбитражного суда Московской области от 19.05.2023 по делу № А41-49965/18 по вновь открывшимся обстоятельствам. Судебное заседание назначено на 18.10.2023.

Также финансовый управляющий должника ФИО2 сообщает о том, что 19 февраля 2021 года финансовому управляющему ФИО3 ФИО4 от должника стало известно об иске от администрации города Краснодара к ответчикам ФИО3 и ФИО9. Суть заявленных требований: снос самовольной постройки и признание отсутствующим права собственности. Предметом иска является торговый центр «Изумрудный город». Настоящий иск поступил в Прикубанский районный суд города Краснодара и принят к производству (дело № 2-5815/2021). В дальнейшем суд первой инстанции отказал в удовлетворении указанного иска, однако апелляционным определением от 26.01.2023 Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу №33-3206/2023 решение суда первой инстанции было удовлетворено ИП ФИО9 и ФИО3 обязали снести анализируемые самовольные постройки, при этом в суде апелляционной инстанции ФИО9 и ФИО3 признали иск в полном объеме.

При этом определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2023 указанного определение суда апелляционной инстанции от 26.01.2023 отменено в полном объёме, дело отправлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, судебное заседание назначено на 17.10.2023.

Таким образом, на протяжении уже 2-х лет ситуация, связанная с реализацией залогового имущества должника, а также сам статус легальности возведённого объекта остаются неразрешёнными.

2. О правомерности сдачи в аренду помещений имущественного комплекса Торгового центра «Изумрудный город» его покупателем (ФИО6).

Согласно ч. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в

собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Как уже указывалось выше сообщением на сайте ЕФРСБ № 6822682 от 14.06.2021 финансовым управляющим были опубликованы результаты торгов, согласно которому победителем торгов по продаже имущества должника признается участник торгов ФИО5 (действовал как агент в интересах ФИО6) (350901, <...>, (ИНН - <***>), который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное, по сравнению с другими участниками, предложение о цене имущества должника в размере 72 100 000 руб. 00 коп., которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов. А 15.06.2021 с ФИО6 был заключен договор купли-продажи по результатам торгов.

12.07.2021 после полной оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи от 15.06.2021 финансовый управляющий должника ФИО4 передал имущество Покупателю по акту приёма-передачи.

То есть фактически каждая сторона исполнила свои обязательства по договору, а, следовательно, ФИО6 как покупатель после получения имущества по акту приёма-передачи уже вправе пользоваться и распоряжаться имуществом».

Также согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».

Соответственно, после оплаты и передачи имущества покупатель и продавец (финансовый управляющий должника) подали документы на государственную регистрацию права собственности на реализованное имущества за покупателем, чтобы тот мог реализовывать своё право владения приобретённым имуществом.

При этом в связи с наложенным определением Прикубанского районного суда города Краснодара от 19.02.2021 по делу № 2-5815/2021 запретом на регистрацию имущества реализованного на торгах, полностью оплаченного Покупателем по условиям Договора и переданного ему Продавцом по акту приёма-передачи, и, соответственно, невозможностью в настоящий момент регистрации имущества за Покупателем в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, стороны 12.07.2021 заключили дополнительное соглашение к Договору купли-продажи имущества на торгах от 15.06.2021, в котором договорились о следующем:

«1.1. Продавец обязуется перечислять Покупателю все арендные платежи, поступившие на счет Продавца за период с даты передачи имущества Покупателю по акту приёма-передачи до даты регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю права собственности за Покупателем, по договорам аренды, заключенным Продавцом до даты передачи имущества Покупателю.

1.2. Покупатель с даты приёма имущества по акту передачи от Продавца несет все расходы на содержание и сохранность Объекта, имеет право перезаключать от собственного имени договоры с ресурсоснабжающими организациями, коммунальными службами и обслуживающими Объект организациями.

1.3 В случае невозможности перезаключения Покупателем договоров, указанных в п. 1.2 настоящего Соглашения, без государственной регистрации права собственности на имущество, указанные расходы оплачиваются Продавцом и вычитаются из доходов (арендных платежей). После чего остаток доходов перечисляется Продавцом Покупателю.

1.4. Покупатель с даты приёма имущества по акту передачи от Продавца имеет право заключать с арендаторами от собственного имени кратковременные договоры аренды (до 11 месяцев) с получением оплаты аренды на собственный расчётный счет.

2. В случае объективной и обоснованной невозможности зарегистрировать в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю переход прав собственности на имущества от Продавца на Покупателя, при условии того, что Стороны действовали добросовестно и разумно и во исполнение условий Договора:

2.1. Покупатель обязан вернуть Продавцу имущество по акту приема-передачи и перечислить Продавцу все доходы, полученные Покупателем от сдачи помещений в аренду.

2.2. Продавец обязан принять от Покупателя Объект по акту приема-передачи, вернуть стоимость имущества, оплаченную Продавцом, и компенсировать Покупателю обоснованные и подтвержденные расходы на содержание и сохранность Объекта, понесенные Покупателем за период пользования и распоряжения имуществом».

Таким образом, Стороны, понимая «проблематику» реализованного объекта определили свои взаимоотношения вышеуказанным дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Однако, Управление Росреестра по МО данное дополнительное соглашение Сторон по договору было воспринято как «оправдание заключения договора купли-продажи при наличии обеспечительных мер и не свидетельствует об обоснованности передачи имущества Должника и доходов от пользования таковым третьим лицам».

Как уже указывалось выше, финансовый управляющий должника ФИО4 описал абсолютно всю «проблематику» объекта залоговому кредитору, в том числе наличие искового заявления о сносе, в рамках которого в качестве обеспечения иска был наложен запрет на совершение каких-либо регистрационных действий. Запрет на проведение торгов установлен не был и залоговый кредитор – Банк «Клиентский» в лице ГК «АСВ» утвердил соответствующее положение о реализации, по которому финансовым управляющим и проводились торги.

2) Покупатель имущества по договору купли-продажи от 15.06.2021 полностью оплатил цену по договору. Соответственно, свои обязательства по договору он выполнил, и оснований для непередачи имущества покупателю у финансового управляющего не было. Имущество было передано по акту приёма-передачи 12.07.2021.

Кроме того, для дальнейшей государственной регистрации имущества за Покупателем акт приёма-передачи имущества является необходимым документом.

3) При этом Стороны договора понимали, что суд по сносу займёт определённое время и в связи с этим подписали вышеуказанное дополнительное соглашение о возможности Покупателю заключать краткосрочные договоры аренды.

Указанные правоотношения являются обычной деловой практикой, которая также подтверждается судебной, в частности: Со ссылкой на ст. 136 ГК РФ Верховный суд РФ в Определении от 16.08.2019 по делу № 305-ЭС19-5838 отметил, что «закон не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что в отношениях между ними доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода права собственности».

4) На момент передачи имущества по акту приёма-передачи (12.07.2021) никаких жалоб в отношении проведённых торгов заявлено не было. Соответственно, стороны исходили из того, что единственным препятствием для завершения государственной регистрации имущества является иск о сносе. При этом Покупатель, участвуя в торгах, был уведомлен о данном судебном разбирательстве, и в дальнейшем принимал и принимает активное участие в судебных процессах.

Таким образом, арбитражный управляющий ФИО2 в настоящий момент являющийся финансовым управляющим ФИО3 считает, что реализованное на торгах имущества было передано финансовым управляющим должника ФИО4 Покупателю обоснованно в соответствии с действующим законодательством, а заключенное дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 12.07.2021 соответствует деловой практике и действующему законодательству, что подтверждается вышеуказанной судебной практикой.

3.) Оплата коммунальных услуг и энергопотребление осуществляется за счет средств арендаторов и покупателя имущественного комплекса торгового центра, с учетом баланса интересов конкурсной массы и участников дела.

Согласно ч. 2 ст. 551 ГК РФ: «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами».

Фактически, исходя из указанной нормы ГК РФ, ресурсоснабжающие компании отказываются заключать договоры на оказание коммунальных услуг с «нетитульным» владельцем имущества, коим и является Покупатель по договору купли-продажи имущества на торгах от 15.06.2021.

Именно поэтому сторонами по договору был указан следующий пункт в дополнительном соглашении от 12.07.2021 к договору: «1.3 В случае невозможности перезаключения Покупателем договоров, указанных в п. 1.2 настоящего Соглашения, без государственной регистрации права собственности на имущество, указанные расходы оплачиваются Продавцом и вычитаются из доходов (арендных платежей). После чего остаток доходов перечисляется Продавцом Покупателю».

Основу прибыли от сдачи в аренду помещений ТЦ «Изумрудный город» приносит долгосрочный договор с АО «Тандер» (Магазин «Магнит»): Договор аренды недвижимого имущества № КрФ/10639/15 от 17.03.2015, заключенный на 10 лет.

Указанный договор подлежал регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, соответственно внесение любых изменений в его содержание, также подлежит государственной регистрации, соответственно, до государственной регистрации права собственности за Покупателем по договору купли-продажи имущества, АО «Тандер» перечисляет денежные средства на расчётный счёт должника – ФИО3.

При этом изначально, после передачи имуществ и заключения дополнительного соглашения от 12.07.2021, финансовый управляющий в соответствии с п. 1.3 дополнительного соглашения погашал коммунальные платежи и перечислял денежные средства в адрес Покупателя. Однако должник – ФИО3 обратилась в суд с заявление об установлении обеспечительных мер, а именно: «Запретить финансовому управляющему ИП ФИО3 ФИО4 производить расчеты с ИП ФИО6 по перечислению арендной платы от сдачи в аренду недвижимого имущества».

Указанное заявление было удовлетворено определением Арбитражного суда Московской области от 08.02.2021 по делу А41-49965/18 и до настоящего момента исполняется финансовым управляющим ФИО3 ФИО2.

Касательно же ситуации с получением покупателем компенсации денежных средств от ИП ФИО7 за использованную электроэнергию финансовый управляющий поясняет, что после разрешения спорной ситуации со сносом ТЦ «Изумрудный город», оспаривание торгов, а также государственной регистрацией имущества за покупателем, между Сторонами будут произведены полные взаиморасчёты, что также нашло своё отражение в дополнительном соглашении от 12.07.2021 к договору купли-продажи имущества.

Кроме того, арендные платежи, получаемые покупателем имущества, от краткосрочных договоров аренды также расходуются Покупателем имущества на поддержание имущества в надлежащем виде, которое является торговым центром в надлежащем состоянии.

Соответственно, утверждение Управления Росреестра по МО о том, что «деятельность ФИО6 по пользованию спорным имуществом Должника бесконтрольно» не соответствует действительности.

Фактически оплата коммунальных услуг и иных затрат, связанных с эксплуатацией ТЦ, происходит за счёт денежных средств, поступающих от аренды имущества, а, соответственно, никакого ущерба конкурсной массе должника не наносится.

Ущерб конкурсной массе должника в принципе исключен, поскольку на специальном счету должника зарезервированы денежные средства от реализации имущества.

4.) Финансовый управляющий ФИО2, являясь правопреемником ФИО4, принял текущий порядок фактического ведения имущественным комплексом торгового центра его покупателем ФИО6, на уже сложившихся условиях обеспечения сохранности и пользования торговым центром в течении более 1 года, при наличии текущих судебных споров о самострое и действительности торгов, что существенно ограничивает ФИО2 в вариантах действий и обязывает больше уделять внимания защите рисков от возможных убытков, связанных вариантами судебных решений указанных споров (при соблюдении деликатности действий в отношении покупателя торгового центра).

ФИО2, как финансовый управляющий должника, действующий разумно и добросовестно в интересах всех участников дела, вынужден принимать решения и предпринимать конкретные действия с учетом минимизации последствий от разрешения текущих судебных споров по действительности торгов, в том числе: - по признанию постройки торгового центра самовольной находится (на рассмотрении в суде апелляционной инстанции), а также по признанию незаконными обеспечительных мер о запрете проведения торгов в деле о банкротстве, наложенных Первомайским районным судом г. Краснодара; - оспаривания законности торгов в деле о банкротстве должника гр. ФИО3

Таким образом, точка в двух делах, связанных с спорным имуществом не поставлена.

При таких обстоятельствах возможно четыре варианта развития событий по судьбе недвижимого имущества и правовых и финансовых последствий для конкурсной массы должника (участников дела) и покупателя торгового центра - ФИО6

Вариант 1 - Имущество будет сохранено, как объект права, а торги остаются действительными: В этом случае имущество останется у Покупателя, а все полученные от его использования арендные платежи с момента передачи объекта покупателю, также поступит в собственность Покупателя, при отнесении расходов на сохранность и коммунальное обслуживание непосредственно на счет покупателя.

Вариант 2 - Торги остаются действительными, имущество признано самовольной постройкой и подлежит сносу: При таких обстоятельствах, денежные средства от продажи объекта остаются в конкурсной массе, а все полученные от его использования арендные платежи с момента передачи объекта покупателю, поступят в собственность Покупателя, при отнесении расходов на сохранность и коммунальное обслуживание непосредственно на счет покупателя, как и осуществление сноса самостроя будет осуществляться за счет средств покупателя объекта.

Вариант 3 - Торги признаны недействительными, здание подлежит сносу: В таком случае, будут применены последствия недействительности сделки, предусмотренные § 2. ГК РФ, в результате чего денежные средства, полученные при продаже объекта, будут возвращены покупателю, а все полученное от сдачи имущества в аренду, за минусом расходов по его содержанию за период проведения процедуры банкротства, будет передано в конкурсную массу, из которой помимо прочего будут финансироваться работы по сносу здания, что также возможно лишь в случае сохранности имущества за счет средств, получаемых от сдачи его в аренду.

Вариант 4: Торги признаны недействительными, здание сохраняется, как объект права: В случае признания торгов недействительными, будут применяться последствия недействительности сделки, а именно, денежные средства будут возвращены Покупателю, недвижимость вернется в конкурсную массу и вновь будет выставлена на торги, все полученное от сдачи имущества в аренду, за минусом расходов по его содержанию за период проведения процедуры банкротства, будет переданы в конкурсную массу.

Следует обратить внимание, что текущий порядок обеспечения сохранности торгового центра в ведении его покупателя обеспечивает баланс интересов всех сторон при любом из вышеуказанных вариантов развития событий.

Следовательно, действия финансового управляющего являются добросовестными, а претензии органов Росреестра и подателей жалобы необоснованны и неразумны.

Между тем, в деле о банкротстве отсутствуют жалобы по вышеуказанным доводам, а также отсутствуют судебные акты, которыми финансовый управляющий должника привлечен к ответственности за недобросовестные или неразумные действия, тем более отсутствую судебные акты об убытках, вызванных недобросовестной или неразумной деятельностью конкурсного управляющего.

Определением от 17.04.2023г. (Резолютивная часть определения изготовлена 17.04.2019г.) Арбитражного суда Московской области по делу № А41-49965/2018 требования кредитора АО Банк «Клиентский», включенные в реестр требований кредиторов гр.ФИО3, как обеспеченные залогом имущественного комплекса ТЦ «Изумрудный город».

Рассмотрение настоящего спора может повлиять на права и интересы АО Банк «Клиентский», так как в случае признания незаконным бездействия финансового управляющего ФИО2 по изъятию имущественного комплекса у его покупателя ФИО6, финансовому управляющему будет необходимо осуществить изъятие объекта и расходование денежных средств на содержание и сохранность объекта из конкурсной массы должника, в том числе за счет средств, причитающихся залоговому кредитору.

Между тем, согласно ст.138 Закона о банкротстве, именно залоговый кредитор определяет порядок сохранности залогового имущества.

При этом, посредством участия представителей АО Банк «Клиентский» в судебных спорах о статусе объекта, как самостроя, а также в споре о действительности торгов и обеспечительных мерах в рамках указанных споров, залоговый кредитор АО Банк «Клиентский» выразил согласие с текущим порядком обеспечения сохранности торгового комплекса, находящегося в ведении покупателя ФИО11

Между тем, вышеуказанные обстоятельства согласия залогового кредитора с текущим порядком хозяйственного ведения покупателем объекта до разрешения вышеуказанных судебных споров, оставлены органами Росреестра без внимания в ходе административного иска, вопреки доводам финансового управляющего должника.

Из представленного арбитражным управляющим отзыва следует, что на момент передачи имущества по акту приема-передачи (12.07.2021) не было заявлено жалоб в отношении проведенных торгов.

Судом также установлено, что в рамках дела о банкротстве №А41-49965/18 арбитражным судом не разрешен вопрос, связанный с реализацией имущества должника, действиям арбитражного управляющего также не давалась оценка.

В соответствии с частью 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 206 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в удовлетворении требования о привлечении арбитражного управляющего ФИО2 к административной ответственности на основании ч. 3 ст. 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня принятия.


Судья М.В. Афанасьева