Решение от 23 мая 2023 г. по делу № А68-7454/2022

Именем Российской Федерации АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ 300041, Россия, г. Тула, Красноармейский пр., 5

тел./факс <***>; e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-7454/2022

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2023 г.

Арбитражный суд в составе:

Судьи Горьковой Е.В. протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Пянзина Е.А.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора № 98-2021023 от 01.04.2021г.,

по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества, взыскании задолженности в размере 603 500 руб., штрафа, обязании освободить нежилое здание,

при участии в заседании:

от ИП ФИО1 – ФИО1 паспорт, ФИО2, по доверенности от 14.10.2022., диплом,

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы – ФИО3, по доверенности от 16.08.2021г., диплом,

Суд установил.

01.04.2021 г. между ИП ФИО1 и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы заключен Договор № 98-2021023 аренды недвижимого муниципального имущества, предметом которого является аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, пр-т Ленина, д. 12 (далее - объект, помещение). После получения доступа в помещение выяснилось, что в указанном помещение отсутствует энергоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, а само


помещение требует капитального ремонта, более того, электроснабжение и водоснабжение к помещению не подведено.

ИП ФИО1 считает, что с момента заключения Договора использовать помещение по назначению невозможно ввиду отсутствия в помещении необходимых коммуникаций, а также подведения к помещению указанных коммуникаций и необходимости капитального ремонта помещения.

В связи с невозможностью использования помещения по назначению, указанному в Договоре аренды, ИП ФИО1 неоднократно обращался к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, однако устранения недостатков Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы не произвел, какого-либо содействия ИП ФИО1 не оказал.

В письме от 14.07.2021 г. Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы подтвердил, что водоснабжение и электричество в помещении отсутствует, кроме этого, во всем здании отсутствует централизованное отопление, а на первом этаже здания отсутствует какое-либо отопление вообще.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы о расторжении договора № 98-2021023 от 01.04.2021г.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы возражал против удовлетворения требований ИП ФИО1 по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В свою очередь Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества в связи с неоднократной просрочкой внесения арендной платы, взыскании задолженности в размере 603 500 руб., штрафа, обязании освободить нежилое здание.

ИП ФИО1 возражал против удовлетворения требований Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что исковое заявление ИП ФИО1 подлежит удовлетворению, в удовлетворении иска Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы следует отказать. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).


В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (пункт 1 статьи 434).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.


Пунктом 10.2. договора предусмотрено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом он обязан письменно предупредить арендодателя за два месяца до определенного им окончания действия договора.

Руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Претензией от 27.05.2022 ИП ФИО1 потребовал расторгнуть договор аренды. Претензия осталась без ответа и удовлетворения.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды послужили обстоятельства нарушения Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы обязательств по договору.

ИП ФИО1 заявленные исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы не признает, считает их незаконными и необоснованными в связи со следующим.

В судебном заседании от 16 февраля 2023 г. в качестве свидетеля по делу была допрошена оценщик ФИО4

В судебном заседании ФИО4 подтвердила, что ей при оценке здания кадастровый номер: 71:30:050201:2698 не проверялось наличие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжения как в оцениваемом здании, так и в зданиях- аналогах, а вывод об удовлетворительном состоянии электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения был сделан исходя из визуального осмотра помещения.

Указанная информация, в дополнение к ранее представленным доказательствам, в том числе - экспертному заключению, подтверждает, что отсутствие технологического присоединения, вследствие которого здание невозможно использовать по назначению, указанному как в договоре аренды, так и в отчете об оценке является скрытым недостатком, установить который при обычной приемке здания/помещения невозможно.

Сложившаяся судебная практика также свидетельствует о том, что отсутствие технологического присоединения является скрытым недостатком, к примеру Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2021 г. N Ф07- 15151/20 по делу N А56-17215/2020. Кассационная инстанция считает, что само по себе отсутствие водоснабжения (горячего и холодного) в арендуемых помещениях на момент их передачи арендатору не может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, однозначно свидетельствующего о том, что дефекты коммуникаций должны были быть обнаружены Обществом во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, поскольку это могло быть вызвано иными причинами, не связанными с выявленными в последствии недостатками, например отсутствием договоров на водоснабжение и водоотведение, обязанность заключения которых возложена на арендатора пунктом 2.3.18 договора». Между тем, в ходе рассмотрения дела доказано, что отсутствие технологического присоединения делает невозможным


использование помещения по назначению, указанному в Договоре аренды, а именно - для ведения административно-хозяйственной деятельности.

Следовательно, доказано и неисполнение Арендодателем встречной обязанности по предоставлению имущества в соответствии с условиями Договора аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, платежи по договору аренды осуществляются за конкретную услугу - предоставление в пользование помещения, отвечающего характеристикам, установленным договором аренды.

Позиция о том, что арендатор освобождается от внесения арендной платы при непредоставлении арендодателем помещения, соответствующего договору аренды представлена, в том числе вп. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г. О том же свидетельствует и сложившаяся судебная практика (например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу N Ф09-5418/19).

В силу п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатору также предоставляется право по своему выбору при обнаружении недостатков в предоставленном ему имуществе, в том числе - потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 16 июня 2020 г. N 310-ЭС19-16588 по делу N А83-20325/2017 проанализировано действующее законодательство в части встречного характера обязательств по договору аренды.

Проанализировав содержание ст.ст. 328 ГК РФ, п. 3 ст. 405 ГК РФ, 606 ГК РФ, Верховный Суд Российской Федерации сделал следующий вывод: «Из анализа приведенных


норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017».

Важным для рассмотрения данного дела является также вывод Верховного Суда Российской Федерации относительно правовых последствий подписания арендатором акта приема-передачи объекта недвижимости. Суд указал, что в этом случае передача по акту предпринимателю спорного объекта подтверждает лишь переход во владение арендатора объекта, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

В рассматриваемом споре Акт приема-передачи помещения, подписанный со стороны Арендатора (Истца по первоначальному иску) также не может подтверждать исполнения обязанности Арендодателя по предоставлению Арендатору имущества, соответствующего условиям Договора аренды, так как приобщенным к материалам дела экспертным заключением, подтверждено, что недостатки имущества не позволяют использовать данное помещение по назначению, кроме этого, данные недостатки являются скрытыми, в силу чего не могли быть определены Арендатором при приемке имущества.

Таким образом, ввиду неисполнения встречного обязательства со стороны Арендодателя (Ответчика по первоначальному иску) Арендатор (Истец по первоначальному иску) правомерно воспользовался правом, предоставленным ему ст. 612 ГК РФ, на предъявление требования о досрочном расторжении договора аренды.

Обязанности же по уплате арендной платы у Истца по первоначальному иску не возникало, так как имущество, в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды предоставлено ему не было.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.


Следовательно, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Кодекса.

При обращении в суд с требованиями на Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы возлагается обязанность по доказыванию факта нарушения его прав и законных интересов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств нарушения прав и законных интересов Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, по мнению суда, не представлено.

Поскольку, основания для расторжения договора подтверждены материалами дела, то суд удовлетворяет требование ИП ФИО1 о расторжении договора № 98-2021023 аренды недвижимого муниципального имущества от 01.04.2021.

Госпошлина по иску ИП ФИО1 составляет 6 000 руб. В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

Таким образом, удовлетворение требования ИП ФИО1 исключает удовлетворение требований Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества, взыскании задолженности в размере 603 500 руб., штрафа, обязании освободить нежилое здание.

Исходя из вышеизложенного, суд считает требования Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор № 98-2021023 аренды недвижимого муниципального имущества от 01.04.2021.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении иска Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Горькова