АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-21278/2017

г. Ставрополь

09 апреля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена   20 февраля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме    09 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск,

к управлению имущественных отношений администрации города Железноводска, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск,

третье лицо: администрация города Железноводска Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск,

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

при участии представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 22.11.2017, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений администрации города Железноводска (далее - управление) об обязании внести изменения в договор аренды от 19.10.2011 № 1224 земельного участка с кадастровым номером 26:31:010318:2, а именно:

- раздел 3 Договора аренды дополнить пунктом 3.1.1 следующего содержания: «Размер арендной платы по настоящему Договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в пункт 3.4 Договора аренды слова «При публикации» заменить словами «При вступлении в силу»;

- в Приложение № 1 к Договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» в строке «С – ставка арендной платы» указать до 13.08.2017 г. – «5%», с 14.08.2017 г. – «1,5 %». В формуле № 1, в строке «- до 16 сентября 2017 г. (92 дн.)» число «54830,78» заменить на число «16465,69», в строке «- до 16 декабря 2017 г. (92 дн.)» число «54830,78» заменить на число «16465,69».

Управление в отзыве на иск с требованиями не согласилось, указало, что расчет арендной платы по спорному договору производится на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п, в которое постановление Правительства РФ № 531 от 05.05.2017 не внесло соответствующие изменения.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25 июля 2016 года по делу                         № А63-5850/2016, 19 октября 2011 года управлением (арендодатель) с  ФИО3 (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды № 1224 (далее – договор), предметом которого является земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Железноводск, в районе горы Развалка, площадью 2 452 кв.м, с кадастровым номером 26:31:010318:2, для использования ресторана «Избушка лесника», срок аренды установлен с 18.10.2011 по 17.10.2060 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (далее - ЕГРП) 17.02.2012 за номером 26-26-36/003/2012-356.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположен  объект недвижимости – ресторан «Избушка лесника» площадью 944,2 кв.м, принадлежащий арендатору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом не позднее 15 ноября.

Стороны договорились не составлять акт приема-передачи земельного участка, поскольку на день подписания договора арендатор фактически пользуется земельным участком (пункт 4.1 договора).

По договору дарения от 13.11.2014 индивидуальный предприниматель получил от ФИО3 в дар недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (ресторан «Избушка лесника»).

Право собственности ответчика на указанный объект зарегистрировано в ЕГРП  25.11.2014, о чем имеется запись регистрации № 26-26-36/011/2014-561.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 13.11.2014, заключенного между ФИО3 и ФИО1, арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:31:010318:2 является истец. Переход права аренды зарегистрирован в ЕГРП 25.11.2014 за номером 26-26-36/011/2014-578.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок в 2011 году (в ценах 2009 г.) составляет: 111 904, 13 руб. Размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В расчете арендной платы за 2017 год (приложение № 1 к договору) указано:

«Формула № 1. Расчет арендной платы (Постановление Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п), действующий с 01.04.2016  по 12.12.2017:

КС * С, где

КС - кадастровая стоимость земельного участка (4362622,92 руб.);

С - ставка арендной платы (5 %);

4362622,92 руб. * 5 % / 365 дн. * 256 дн. = 152990,61 руб.

Формула №2. Расчет арендной платы (Постановление Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п), действующий с 13.12.2017  по 31.12.2017:

КС * С, где

КС - кадастровая стоимость земельного участка (4 362 622,92 руб.);

С - ставка арендной платы (1,5 %);

4362622,92 руб. * 1,5 % / 365 дн. * 19 дн. = 3406,43 руб.

Подлежит к оплате в 2017 году 156397,04 руб., в том числе: 

- до 16 июня 2017 г. [91 дн.] - 54383,38 руб.;

- до 16 сентября 2017 г. [92 дн.] - 54981 руб.;

- до 16 декабря 2017 г. [92 дн.] - 47032,66 руб.».

В соответствии с пунктом 3.4 договора пересмотр арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (без уведомления арендатора) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, государственной власти Ставропольского края.

При публикации нормативно-правового акта, устанавливающего порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком, размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с принятым документом, публикация нормативно-правового акта является основанием для перерасчета арендной платы в одностороннем порядке, при этом подписание сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы не требуется.

19 июля 2017 года предприниматель обратился в управление с заявлением о внесении в договор изменений, перечисленных в предмете настоящего иска, в связи с изменением нормативно-правового акта –опубликования постановления Правительства РФ № 531 от 05.05.2017, принятого во исполнение указания Президента РФ № Пр-147 от 29 января 2016 года, которым в постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 внесены изменения в части дополнения основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, а именно: определения в качестве одного из основных принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В ответе от 10.08.2017 № 2929 управление указало, что постановление Правительства РФ № 531 от 05.05.2017 не вступило в силу, в связи с чем оснований для внесения изменений в договор от 19.10.2012 № 1224 не имеется.

15 августа 2017 года предприниматель повторно обратился в управление с аналогичным заявлением о внесении изменений в договор аренды.

В ответе от 05.09.2017 № 3327 управление отказало во внесении изменений в договор, при этом указало, что постановление Правительства РФ № 531 от 05.05.2017 вступило в силу, однако в постановление Правительства СК от 29.03.2016 № 112-п, регулирующее расчет арендной платы по спорному договору, соответствующие изменения внесены не были.  

Не согласившись с отказом управления во внесении изменений в договор аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В силу статьи 27 ЗК  РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1 и 2 названной статьи).

Постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 курорты Кисловодск, Ессентуки, Пятигорск и Железноводск отнесены к курортам общесоюзного значения.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае» приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР, согласованные с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом, об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае.

Указом Президента РФ от 27.03.1992 № 309 району Кавказских Минеральных Вод  придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 утверждено Положение и установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод.

Согласно приложению к постановлению от 06.07.1992 № 462 город Железноводск входит в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

Исходя из положений указанного Федерального закона и обстоятельств дела, спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Спорный земельный участок полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны г. Железноводска, что подтверждается кадастровым паспортом.

Курорты входят в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Согласно пункту 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земли таких территорий не подлежат приватизации.

Направленное предпринимателем предложение касается внесения изменений в договор. В этом случае к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450-452 Гражданского кодекса РФ об изменении договора.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582» дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 Президиум ВАС РФ указал, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановление Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 вступило в силу по истечении трех месяцев с даты его опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 12.05.2017 и в журнале «Собрание законодательства РФ» 15.05.2017, № 20).

Таким образом, первое и второе требования иска соответствуют положениям постановления Правительства № 582 и согласуются с разъяснениями, данными в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 Президиума ВАС РФ, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Что касается третьего требования о внесении изменений в расчет арендной платы, то оно удовлетворению не подлежит.

Так, в части данного требования спор возник в связи с обязанием внесения изменений в договор (в приложение № 1) в отношении необходимости указания соответствующих ставок арендной платы в период 2017 года (до 13.08.2017  и с 14.08.2017)  и, соответственно, указания поквартального размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с указанными ставками. В отношении последующего периода между сторонами спора не имеется.

Между тем согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с этим суд может внести изменения в договор только на будущее время, но не за период, предшествующий судебному разбирательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 13.07.2011 № ВАС-9033/11 по делу № А68-5414/10).

При этом вопрос о размере арендной платы за предшествующий период может быть предметом рассмотрения суда в случае предъявления иска о ее взыскании.

При подаче искового заявления истцом платежным поручением от 23.11.2017 (операция: 4984) уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

По правилам статьи 110 АПК РФ и, учитывая неимущественный характер иска, данные судебные расходы истца подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-170, 173 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Изменить договор № 1224 от 19.10.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:31:010318:2, заключенный между управлением имущественных отношений администрации города Железноводска и индивидуальным предпринимателем ФИО1, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 17.02.2012 за номером 26-26-36/003/2012-356:

- дополнить раздел 3 договора пунктом 3.1.1 следующего содержания: «Размер арендной платы по настоящему Договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, и не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.»;

- в пункте 3.4 договора слова «При публикации» заменить словами «При вступлении в силу».

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с управления имущественных отношений администрации города Железноводска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 рублей судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский