АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул, д.  8,  Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru,E-mail: info @ kemerovo.arbitr.ru

тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-9209/2018

город Кемерово

02 октября 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 25 сентября 2018 года

Полный  текст решения изготовлен 02 октября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе: судьи Переваловой О.И. при ведении протокола  и аудиозаписи судебного заседания  помощником судьи Балабойко В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квартал-Премиум»,  г. Кемерово, ОГРН 

<

***> 

к обществу с ограниченной ответственностью «БИГ-БЭГ», г. Кемерово, ОГРН 

<

***>

о взыскании 374 465,70 руб. долга,

при участии:   от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 09.01.2018, паспорт;

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность от 22.06.2018, паспорт;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Квартал-Премиум» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БИГ-БЭГ» о взыскании 374 465,70 руб. долга за содержание и ремонт нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> за период с  июня 2015 года по апрель 2017 года.   

Иск мотивирован неисполнением ответчиком как собственником помещения, расположенного в нежилом здании,  обязанности по  внесению платы на содержание общего имущества здания в течение всего заявленного периода.

Ответчик возражал против иска, указывая на самостоятельное несение расходов на содержание общего имущества, после  принятия решения о смене управляющей компании.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, в частности, в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 и 4 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, порядок управления общим имуществом в нежилых зданиях регулируются нормами Жилищного кодекса РФ. 

Правилами пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ определено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Согласно пункту 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Несение ответчиком  самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 09.11.2010 №4910/10.

Таким образом, арбитражный суд указывает, что собственник нежилого помещения, расположенного в  здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги, при этом в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. 

В свою очередь, арбитражный суд указывает, что отсутствие договора в спорный период, заключенного между истцом и ответчиком в силу изложенный положений и правовому подходу, изложенному  в Определении Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 306-ЭС17-9061, по делу А55-6493/2016, недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Квартал-Премиум" в соответствии с протоколом от 08.04.2015 общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>,  с апреля 2015 года избрано управляющей компанией нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «БИГ-БЭГ» принадлежит нежилое помещение общей площадью 519,2 кв.м.

Согласно разделу 3 протокола общего собрания собственников  утверждена смета расходов на обслуживание нежилого здания в размере 111500руб., при этом указано, что расчет оплаты за 1 кв/м нежилого помещения  рассчитывается как 111500руб.  за минусом   получаемого дохода от аренды мобильными вышками  и аренды размещения рекламной информации на фасаде здания за минусом 15% налогов разделенное на количество квадратных метров нежилых помещений.

Решением  общего собрания собственников общего собрания собственников нежилых помещений нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом   от 14.07.2016, стороны расторгли договор управления с истцом.

Ссылаясь на обстоятельство фактического  оказания услуг по содержанию общего имущества нежилого здания  и  на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по участию в расходах по содержанию и текущему ремонту нежилого здания за период с июня 2015 года по апрель 2017года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Истец заявляет требование о взыскании 374 465,70 руб. долга за содержание и ремонт нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> за период с  июня 2015 года по апрель 2017 года.   

Как следует из материалов дела, общее собрание собственников от 14.07.2016  нежилого здания  приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Квартал-Премиум», которое оспорено последним в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области  по делу №А27-24264/2016 в удовлетворении иска отказано.

Вместе с тем,  как отмечено  ранее,  указанное обстоятельство, при условии фактического оказания услуг по содержанию общего имущества здания не лишает ООО «Квартал-Премиум» права требования с собственников расходов, связанных с содержанием этого здания.

Ответчик,  возражая против иска в части взыскания задолженности за период с июня 2015 по июнь 2016 года, между тем в порядке статьи 65   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства того, что услуги по содержанию общего имущества здания в течение указанного периода оказывались иным лицом, либо оказание услуг являлось некачественным в связи с чем,  собственниками  в установленном порядке принималось решение об уменьшении  размера платы.

Представленные истцом фотографии не относятся к числу относимых и допустимых доказательств по делу, поскольку суду не представляется возможным достоверно установить дату фиксации и принадлежность изображенного на снимках к общему имуществу спорного здания.

В свою очередь, представленные истцом договоры,  акты, счета-фактуры, платёжные поручения  свидетельствуют о  выполнении обязанностей управляющей организации нежилого здания в целом в течение всего заявленного периода взыскания как до принятия решения о смене способа управления, так и после вплоть до 30.04.2017 года включительно, а также фактическое несение истцом затрат, связанных с управлением здания.

 Истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии ( от 24.11.2015 и 10.07.2017, а также уведомление о расторжении договора от 28.04.2017), связанные с оплатой услуг по содержанию общего имущества здания, полученные ответчиком в том числе по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и  оставленные без  удовлетворения.

Возражая против фактического оказания настоящим истцом услуг по содержанию общего имущества здания после принятия собственниками решения о смене управляющей организации от 14.07.2016, ответчик,  ссылается  на протоколы общего собрания собственников от 08.09.2016 и 25.11.2015 и предоставляет   договоры, заключенные  между ответчиком и  иными лицами, оценка которых в отдельности в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергает обстоятельств оказания услуг по содержанию общего имущества здания настоящим истцом.

Так, например,  само по себе принятие собственниками протокола от 08.09.2016 и 25.11.2015 не свидетельствует о том, что указанные в протоколах лица приступили к управлению общего имущества здания в целом,  включая все услуги, поименованные в  смете расходов, установленной протоколом общего собрания от 08.04.2015. Кроме того, ни протоколом от 08.09.2016, ни протоколом от 25.11.2015 не выбран способ управления зданием и конкретное лицо, которому поручено управление здания в целом.

В свою очередь,  трудовые договоры, заключенные  ответчиком и физическими лицами,  также,  безусловно,  не удостоверяют оказание этими лицами услуг по содержанию общего имущества  здания в целом, а не отдельных его частей.

Договоры между ответчиком и энергоснабжающими организациями, безусловно,  свидетельствуют  о поставке энергоресурсов непосредственно в помещения ответчика, для обеспечения энергоресурсами объекта – гостиница «Дружба» по адресу: 

<

...>, а также в помещения, расположенные по адресу: Патриотов,33, что не исключает необходимость несения ответчиком расходов по подготовку  приборов учета и тепловых узлов к  отопительному сезону, которые также не могут быть отнесены к содержанию общего имущества  здания в целом.

Представленные ответчиком договоры на вывоз ТБО и ТКО также направлены на  утилизацию отходов, образовавшихся от коммерческой деятельности ООО «БИГ БЭГ».

Арбитражный суд указывает, что смета расходов, утверждённая общим собранием собственников от 08.04.2015, не включала  отдельную статью расходов на содержание лифтового оборудования, в связи с чем,  учитывая, что  помещения ответчика  находятся на 4 этаже здания,  дополнительные расходы ответчика в отношении лифтов, связанные с обеспечением  его коммерческой деятельности  не могут быть отнесены на расходы по содержанию здания в целом и уменьшать плату настоящего собственника на содержание общего имущества здания.

Арбитражный суд  дополнительно указывает, что при рассмотрении аналогичных требований настоящего истца к иным собственникам  о взыскании расходов на содержание общего имущества  этого нежилого здания за период с июля 2016 по апрель 2017 года,  суды устанавливали обстоятельство фактического оказания обществом с ограниченной ответственностью «Квартал-Премиум»  услуг по содержанию общего имущества здания (решение Арбитражного суда Кемеровской области  по делу А27-23822/2017,  решение  мирового судьи  судебного участка  №2 Рудничного района города Кемерово по делу 2-506/18). 

При рассмотрении настоящего дела, арбитражным судом не установлены обстоятельства, позволившие прийти к иному выводу.

Нормами жилищного законодательства  на управляющую компанию не возложена обязанность  предлагать  к приемке выполненный ею результат работы по содержанию общего имущества каждому из собственников помещений.

Арбитражный суд указывает, что если объем, оказываемых управляющей компанией услуг по уборке территории, помещений является недостаточным для осуществления  обществом с ограниченной ответственностью «БИГ БЭГ» своей профессиональной деятельности, то это обстоятельство не является основанием к отказу в удовлетворении требования о взыскании  соответствующей составляющей  платы за спорный период; несение дополнительных расходов  обществом не может служить основанием для изменения размера платы за содержание  общего имущества, установленного для всех собственников; доказательств того, что собственниками помещений в  здании в отношении настоящего ответчика были приняты решения об освобождении его  от части платы за содержание  общего имущества  в течение заявленного периода взыскания,  в материалы дела не представлено.

Проверив правильность расчета задолженности за обслуживание  общего имущества здания (подробная  расшифровка расчета представлена по каждому календарному месяцу), составленного управляющей компанией суд признал расчет  верным, соответствующим  условиям  определения тарифа, установленного общим собранием собственников от 08.04.2015, отмечая при этом, что аналогичные тарифы применены в отношении иных собственников в соответствующие периоды, а заявленные расходы  обоснованными.

При таких обстоятельствах  общество с ограниченной ответственностью «БИГ-БЭГ» в силу закона обязано нести бремя расходов по содержанию общего имущества здания, расположенного по адресу: 

<

...> наравне с другими собственниками, в связи с чем, судом  признано   обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании 374 465,70 руб. долга.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы  от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска  относятся на ответчика в полном объеме.

            Руководствуясь  статьями   110, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                   решил:                                                  

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БИГ-БЭГ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квартал-Премиум»  374 465,70 руб. долга, 10489 руб. расходов от уплаты государственной пошлины по иску,  всего 384 954,70 руб. 

Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал-Премиум» возвратить из федерального бюджета 1511руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 223 от 23.05.2017.

            Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                            О.И. Перевалова