АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53861/2020

г. Краснодар

22 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320010500010752; паспорт) и его представителя Тарана И.В (ордер от 22.02.2022), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу № А32-53861/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации (далее – департамент) о признании недействительным пункта 3.5 договора от 09.02.2012 № 4900007283 аренды земельного участка общей площадью 163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:1414, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для обеспечения эксплуатации здания магазина (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с указанием в его пункте 3.2 арендной платы по состоянию на 01.07.2017 в размере 75 360 рублей (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021, на администрацию в лице департамента возложена обязанность по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с указанием в пункте 3.2 на арендную плату по состоянию на 01.07.2017 в размере 75 360 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата должна составлять полтора процента от рыночной стоимости земельного участка. Последняя определена экспертным путем. При таком методе расчета годовая арендная плата по состоянию на 01.07.2017 составляла 75 360 рублей. По требованию о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды предприниматель пропустил срок исковой давности, о применении которой заявил департамент.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Договором аренды предприниматель не уполномочен на изменение условия о размере арендной платы. Арендная плата должна определяться на основании отчета об оценке ее рыночной величины, который сторонами не оспорен. Основания для уменьшение размера арендной платы отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.01.2012. Департамент (арендодатель) и предприниматель, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (арендаторы) 09.02.2012 заключили договор аренды земельного участка для обеспечения эксплуатации здания магазина до 01.07.2057. Годовая арендная плата установлена на основании отчета независимого оценщика от 08.02.2012 № 9С/З/ОЗ-2012 об оценке рыночной величины в размере  701 656 рублей (пункт 3.2). Ее размер мог пересматриваться в связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы должно фиксироваться и оформляться дополнительным соглашением к договору. В случае уклонения арендаторов от его подписания, дополнительное соглашение подписывается только арендодателем (пункт 3.5).

В соответствии с отчетом об оценке от 20.07.2020 № 1027-20 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.07.2017 составляла 4 809 967 рублей. Предприниматель, ссылаясь на утвержденный постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (далее – утвержденный постановлением от 18.07.2016 № 1699 Порядок), обратился в департамент с предложением от 01.08.2020 о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, полагая согласованный в договоре аренды размер годовой арендной платы необоснованно завышенным.

Письмом от 11.09.2020 № 2417.1-0/20 департамент уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе во внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, мотивировав это тем, что утвержденным постановлением от 18.07.2016 № 1699 Порядком инициирование оценки рыночной стоимости земельного участка в целях расчета арендной платы отнесено к компетенции администрации, поэтому представленный предпринимателем отчет от 20.07.2020 № 1027-20 об оценке рыночной стоимости не может быть применен.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы» подготовлено заключение от 28.05.2021 № 59.05-ЦЭ с выводом о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.07.2017 составляла 5 024 000 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса). Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, и по общему правилу составляет три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 200 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной (ничтожной) составляет три года. Его течение для лица, являющегося стороной ничтожной сделки, начинается со дня, когда началось ее исполнение (статья 181 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Нормами главы 34 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В предусмотренных законом случаях такая плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424, 606, 610, 614).

Земельным кодексом Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства назван принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

К спорным отношениям с 02.08.2016 подлежит применению утвержденный постановлением от 18.07.2016 № 1699 Порядок. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата за рядом исключений устанавливается в размере полутора процентов от рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Исключения перечислены в пунктах 1-5 Порядка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. 

Земельный участок не относится к перечисленным в пунктах 1-5 утвержденного постановлением от 18.07.2016 № 1699 Порядка исключениям из общего правила о том, что арендная плата за использование муниципального земельного участка должна определяться как произведение его рыночной стоимости, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. Ставка арендной платы за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов установлена в размере полутора процентов от его рыночной стоимости. Величина рыночной стоимости земельного участка определена по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Годовая арендная плата по состоянию на 01.07.2017 должна было составлять 75 360 рублей. По требованию о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.5 договора аренды предпринимателем пропущен срок исковой давности, о применении которой заявил департамент.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу № А32-53861/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова