Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-29306/2023

12 февраля 2025 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 г.                                                       

Решение в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой П.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ОГРИП 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, с. Степное Челябинской области, о взыскании 740 324 руб. 50 коп. и о расторжении договора,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, о признании размера субарендной платы не соответствующей закону и произвести перерасчет субарендной платы,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, г. Магнитогорск Челябинской области,

при участии в судебном заседании:

от ФИО2: представитель ФИО5, доверенность от 11.03.2024, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, КФХ (ИП) ФИО4), 19.09.2023 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, КФХ (ИП) ФИО3):

- о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 по 08.09.2023 в размере 598 298 руб. 14 коп., договорной неустойки в размере 58 828 руб. 27 коп., процентов на сумму долга в порядке ст.395 ГК РФ, в размере 14 046 руб. 40 коп.;

- о расторжении договора субаренды и обязании вернуть земельные участки:

1.№ 1/182 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0901002:166, S=l 303 886кв.м.);

2.№ 1/184 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0908001:606, S=2 174 995кв.м.);

3.№ 1/195 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0908001:549, S=2 094 000кв:м.);

4.№ 1/219 от 01.01.2020 (земельный участок,  кадастровый  №74:06:1701001:639 S=2 342 000кв.м).

Определением от 26.10.2023 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 30.10.2023.

Определением от 11.01.2024 суд принял уточнение размера исковых требований, в соответствии с которыми истец просил:

1) взыскать с задолженность за арендную плату за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 596 435 руб. 33 коп.;

2) взыскать договорную неустойку за период с 02.03.2023 по 09.01.2024 в сумме 143 889 руб. 17 коп.;

3) расторгнуть договора субаренды и обязать ответчика вернуть земельные участки:

-№ 1/182 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0901002:166, S=l 303 886кв.м.);

- № 1/184 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0908001:606, S=2 174 995кв.м.);

- № 1/195 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0908001:549, S=2 094 000кв.м.);

- № 1/219 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:1701001:639, S=2 342 000кв.м).

Определением от 25.03.2024  суд удовлетворил заявление истца о процессуальном правопреемстве и произвел замену истца по делу № А76-29306/2023 с индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 на правопреемника - индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ОГРИП 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Определением от 17.06.2024 суд принял к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному  предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, в соответствии с которым истец просил:

- признать размер субарендной платы по договорам №№ 1/182,1/184,1/195,1\219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3 не соответствующей закону;

- обязать истца ИП КФХ ФИО2 произвести перерасчет субарендной платы по договорам №№ 1/182,1/184,1/195, 1\219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3 согласно Закону Челябинской области № 257-30, Постановления ФИО1 Верхнеуральского муниципального района Челябинской области № 36 от 30.12.2021, Приказа Министерства имущества Челябинской области от 09.11.2020 №180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области», была изменена кадастровая стоимость с 01.01.2020 г., также в соответствии с Приказом Министерства имущества Челябинской области от 15.11.2022 № 187-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области», согласно расчету предоставленному Администрацией Верхнеуральского муниципального района (ответ от 12.02.2024), начиная с 01.01.2022 и по настоящее время, произвести зачет требований.

Определением от 20.08.2024 суд принял уточнение размера встречных исковых требований, в соответствии с которыми КФХ (ИП) ФИО3 просил:

- признать размер субарендной платы по договорам №№ 1/182,1/184,1/195,1\219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3 не соответствующей закону;

- обязать истца ИП КФХ ФИО2 произвести перерасчет субарендной платы по договорам №№ 1/182,1/184,1/195, 1\219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3 согласно Закону Челябинской области № 257-30, Постановления ФИО1 Верхнеуральского муниципального района Челябинской области № 36 от 30.12.2021, Приказа Министерства имущества Челябинской области от 09.11.2020 №180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области», была изменена кадастровая стоимость с 01.01.2020 г., также в соответствии с Приказом Министерства имущества Челябинской области от 15.11.2022 № 187-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области», согласно расчету предоставленному Администрацией Верхнеуральского муниципального района (ответ от 12.02.2024), начиная с 01.01.2022 и по настоящее время, произвести зачет требований, в том числе учитывая оплату ИП КФХ ФИО3 задолженности ИП КФХ ФИО6 перед Администрацией Верхнеуральского муниципального района в сумме 71 775 руб. 18 коп.

Определением от 17.10.2024 суд принял отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 от иска в части требований о расторжении договоров субаренды № 1/182 от 01.01.2020, № 1/184 от 01.01.2020 и об обязании вернуть земельные участки с кадастровым №74:06:0901002:166, кадастровым №74:06:0908001:606; производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.

Определением от 17.12.2024 суд удовлетворил ходатайство ИП КФХ ФИО3 об уточнении предмета встречных исковых требований, согласно которому ИП КФХ ФИО3 просит:

- признать размер субарендной платы за 2023-2024 гг. по договорам №№ 1/182, 1/184, 1/195, 1/219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3, не соответствующей закону рыночной стоимости субарендной платы. Обязать ИП КФХ ФИО2 произвести перерасчет субарендной платы согласно ОТЧЕТУ № 23/2024 от 31.10.2024. Переплату за субаренду по договорам №№ 1/182, 1/184, 1/195, 1/219 от 01.01.2020г. за 2022г, 2019 г. зачесть в счет оплаты за 2023 г., 2024 г., а остаток переплаты в сумме 305 970 руб. 26 коп.  взыскать с ИП КФХ ФИО2 в пользу ИП КФХ ФИО3 или произвести зачет требований в счет будущей оплаты по договорам субаренды на актуальную дату.

В материалы дела КФХ (ИП) ФИО3 представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает против удовлетворения исковых требований. КФХ (ИП) ФИО3 считает, что изменение в одностороннем порядке размера арендной платы по договорам является злоупотреблением права.

В материалы дела представлен отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому возражает против удовлетворения исковых требований

Определением от 16.01.2025 судебное заседание назначено на 29.01.2025. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Верхнеуральского муниципального района (арендатор) КФХ ФИО6 (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые  не разграничена, № 182 от  05.09.2017, № 184 от 05.09.2017, № 195 от 19.09.2017, № 219 от 19.10.2017, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (т.1 л.д. 48-58):

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0901002:166, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 1303886 кв.м., расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п.Волковский, поле 0,75 км юго-западнее, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (договор № 182);

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:606, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 2174995 кв.м., расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п.Малый Бугодак, поле на расстоянии 4,6 км восточнее, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (договор № 184);

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:606, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 2174995 кв.м., расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п.Малый Бугодак, поле на расстоянии 4,6 км восточнее, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (договор № 184);

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:549, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 2094000 кв.м., расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, поле № 2, вблизи п.Малый Бугодак, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (договор № 195);

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:1701001:639, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 2342000 кв.м., расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п. Казанцевский, поле 12, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (договор № 219).

Между Главой К(Ф)Х ИП ФИО6 (Арендатор) и Главой КФХ ИП ФИО3 (Субарендатор) заключен Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1/182 от 01.01.2020 (т.1 л.д.16-17), согласно которому Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок:

категория земель - земли сельскохозяйственного назначения

расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п.Волковский, поле 0,75 км юго-западнее

кадастровый номер: 74:06:0901002:166

площадью: 1303886 кв.м.

разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (Участок).

На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в аренду Участок находится у Арендатора в аренде по договору аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена № 182 от 19.09.2017, заключенный между Арендатором и Администрацией Верхнеуральского муниципального района (п.1.5 Договора).

В силу п.2.1 Договора, срок действия настоящего договора: начало – 01.01.2020, окончание – 30.09.2024. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору. Истечение срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по Договору, в т.ч. от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия Договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и подлежит обязательной регистрации в органе государственной регистрации по Челябинской области (п.2.2 Договора).

Арендная плата вносится Субарендатором ежеквартально (до 01 марта, 01 июня, 01 сентября, 01 ноября) путем перечисления денежных средств на счет Арендатора, указанный в разделе 8 настоящего Договора, с учетом пункта 2.6. настоящего Договора (п.2.3 Договора).

Размер ежеквартальной арендной платы составляет 8 140 руб. 42 коп. (п.2.4 Договора).

Согласно п.2.7-2.7.4 Договора, размер арендной платы может меняться в следующих случаях:

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента внесения сведений о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости;

- в случае изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы;

- в случае перевода Основным арендодателем (Администрацией Верхнеуральского муниципального района) земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится Арендатором самостоятельно, с последующим письменным уведомлением Субарендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления Арендатором Субарендатору и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление об изменении арендной платы вместе с дополнительным соглашением к Договору направляется Субарендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, либо вручается нарочно (п.2.8 Договора).

Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы в течение 3 дней с момента получения уведомления и дополнительного соглашения и в течение 3 дней направить подписанное дополнительное соглашение в адрес Арендатора либо вручить нарочно. Соответствующее дополнительное соглашение к договору подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.9 Договора).

В период действия настоящего Договора, неиспользование Участка (части Участка) Субарендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.10 Договора).

В случае нарушения срока внесения арендной платы, Субарендатор уплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 Договора).

Все изменения и (дополнения) к Договору оформляются Сторонами дополнительными соглашениями по согласованию Сторон (кроме условий п. 2.З., 2.4. настоящего Договора). Изменения и (дополнения) к Договору в соответствии с п. 2.7. настоящего Договора оформляются Сторонами дополнительными соглашениями без согласования с Субарендатором (п.5.1 Договора).

Согласно п.5.2 Договора, Арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от Договора (договор расторгается во внесудебном порядке, в одностороннем порядке по требованию Арендатора) в следующих случаях:

- при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, и/или не по целевому назначению, при использовании способов, приводящих к порче Участка, и/или с грубым нарушением правил рационального использования земли;

- при передаче прав и обязанностей по Договору третьему лицу, при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения предварительного письменного согласия Арендатора:

- при двукратном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором, независимо от последующего внесения

- в случае не подписания (отказа) Субарендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений и дополнений, в т.ч. при изменении условий Основного договора аренды, указанного в п. 1.5. настоящего Договора,

- в случае расторжения основного договора аренды, указанного в п. 1.5. Договора,

- по решению суда, по соглашению сторон Договора или при иных нарушениях условий Договора и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (п.5.3 Договора).

Договор подписан сторонами.

К Договору № 1/182 от 01.01.2020 представлен Акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2020, подписанный сторонами (т.1 л.д.17).

Между Главой К(Ф)Х ИП ФИО6 (Арендатор) и Главой КФХ ИП ФИО3 (Субарендатор) заключен Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1/184 от 01.01.2020 (т.1 л.д.18-19), согласно которому Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок:

категория земель - земли сельскохозяйственного назначения

расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, п.Малый Бугодак, поле 4,6 км восточнее

кадастровый номер: 74:06:0908001:606

площадью: 2 174 995 кв.м.

разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (Участок).

На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в аренду Участок находится у Арендатора в аренде по договору аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена № 184 от 19.09.2017, заключенный между Арендатором и Администрацией Верхнеуральского муниципального района (п.1.5 Договора).

В силу п.2.1 Договора, срок действия настоящего договора: начало – 01.01.2020, окончание – 30.09.2024. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору. Истечение срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по Договору, в т.ч. от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия Договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и подлежит обязательной регистрации в органе государственной регистрации по Челябинской области (п.2.2 Договора).

Арендная плата вносится Субарендатором ежеквартально (до 01 марта, 01 июня, 01 сентября, 01 ноября) путем перечисления денежных средств на счет Арендатора, указанный в разделе 8 настоящего Договора, с учетом пункта 2.6. настоящего Договора (п.2.3 Договора).

Размер ежеквартальной арендной платы составляет 13 578 руб. 92 коп. (п.2.4 Договора).

Согласно п.2.7-2.7.4 Договора, размер арендной платы может меняться в следующих случаях:

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента внесения сведений о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости;

- в случае изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы;

- в случае перевода Основным арендодателем (Администрацией Верхнеуральского муниципального района) земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится Арендатором самостоятельно, с последующим письменным уведомлением Субарендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления Арендатором Субарендатору и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление об изменении арендной платы вместе с дополнительным соглашением к Договору направляется Субарендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, либо вручается нарочно (п.2.8 Договора).

Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы в течение 3 дней с момента получения уведомления и дополнительного соглашения и в течение 3 дней направить подписанное дополнительное соглашение в адрес Арендатора либо вручить нарочно. Соответствующее дополнительное соглашение к договору подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.9 Договора).

В период действия настоящего Договора, неиспользование Участка (части Участка) Субарендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.10 Договора).

В случае нарушения срока внесения арендной платы, Субарендатор уплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 Договора).

Все изменения и (дополнения) к Договору оформляются Сторонами дополнительными соглашениями по согласованию Сторон (кроме условий п. 2.З., 2.4. настоящего Договора). Изменения и (дополнения) к Договору в соответствии с п. 2.7. настоящего Договора оформляются Сторонами дополнительными соглашениями без согласования с Субарендатором (п.5.1 Договора).

Согласно п.5.2 Договора, Арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от Договора (договор расторгается во внесудебном порядке, в одностороннем порядке по требованию Арендатора) в следующих случаях:

- при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, и/или не по целевому назначению, при использовании способов, приводящих к порче Участка, и/или с грубым нарушением правил рационального использования земли;

- при передаче прав и обязанностей по Договору третьему лицу, при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения предварительного письменного согласия Арендатора:

- при двукратном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором, независимо от последующего внесения

- в случае не подписания (отказа) Субарендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений и дополнений, в т.ч. при изменении условий Основного договора аренды, указанного в п. 1.5. настоящего Договора,

- в случае расторжения основного договора аренды, указанного в п. 1.5. Договора,

- по решению суда, по соглашению сторон Договора или при иных нарушениях условий Договора и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (п.5.3 Договора).

Договор подписан сторонами.

К Договору № 1/184 от 01.01.2020 представлен Акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2020, подписанный сторонами (т.1 л.д.19).

Между Главой К(Ф)Х ИП ФИО6 (Арендатор) и Главой КФХ ИП ФИО3 (Субарендатор) заключен Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1/195 от 01.01.2020 (т.1 л.д.20-21), согласно которому Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок:

категория земель - земли сельскохозяйственного назначения

расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, поле №2 вблизи п.Малый Бугодак

кадастровый номер: 74:06:0908001:549

площадью: 2094000 кв.м.

разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (Участок).

На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в аренду Участок находится у Арендатора в аренде по договору аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена № 195 от 09.09.2017, заключенный между Арендатором и Администрацией Верхнеуральского муниципального района (п.1.5 Договора).

В силу п.2.1 Договора, срок действия настоящего договора: начало – 01.01.2020, окончание – 31.12.2026. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору. Истечение срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по Договору, в т.ч. от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия Договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и подлежит обязательной регистрации в органе государственной регистрации по Челябинской области (п.2.2 Договора).

Арендная плата вносится Субарендатором ежеквартально (до 01 марта, 01 июня, 01 сентября, 01 ноября) путем перечисления денежных средств на счет Арендатора, указанный в разделе 8 настоящего Договора, с учетом пункта 2.6. настоящего Договора (п.2.3 Договора).

Размер ежеквартальной арендной платы составляет 10 852 руб. 15 коп. (п.2.4 Договора).

Согласно п.2.7-2.7.4 Договора, размер арендной платы может меняться в следующих случаях:

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента внесения сведений о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости;

- в случае изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы;

- в случае перевода Основным арендодателем (Администрацией Верхнеуральского муниципального района) земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится Арендатором самостоятельно, с последующим письменным уведомлением Субарендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления Арендатором Субарендатору и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление об изменении арендной платы вместе с дополнительным соглашением к Договору направляется Субарендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, либо вручается нарочно (п.2.8 Договора).

Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы в течение 3 дней с момента получения уведомления и дополнительного соглашения и в течение 3 дней направить подписанное дополнительное соглашение в адрес Арендатора либо вручить нарочно. Соответствующее дополнительное соглашение к договору подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.9 Договора).

В период действия настоящего Договора, неиспользование Участка (части Участка) Субарендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.10 Договора).

В случае нарушения срока внесения арендной платы, Субарендатор уплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 Договора).

Все изменения и (дополнения) к Договору оформляются Сторонами дополнительными соглашениями по согласованию Сторон (кроме условий п. 2.З., 2.4. настоящего Договора). Изменения и (дополнения) к Договору в соответствии с п. 2.7. настоящего Договора оформляются Сторонами дополнительными соглашениями без согласования с Субарендатором (п.5.1 Договора).

Согласно п.5.2 Договора, Арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от Договора (договор расторгается во внесудебном порядке, в одностороннем порядке по требованию Арендатора) в следующих случаях:

- при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, и/или не по целевому назначению, при использовании способов, приводящих к порче Участка, и/или с грубым нарушением правил рационального использования земли;

- при передаче прав и обязанностей по Договору третьему лицу, при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения предварительного письменного согласия Арендатора:

- при двукратном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором, независимо от последующего внесения

- в случае не подписания (отказа) Субарендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений и дополнений, в т.ч. при изменении условий Основного договора аренды, указанного в п. 1.5. настоящего Договора,

- в случае расторжения основного договора аренды, указанного в п. 1.5. Договора,

- по решению суда, по соглашению сторон Договора или при иных нарушениях условий Договора и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (п.5.3 Договора).

Договор подписан сторонами.

К Договору № 1/195 от 01.01.2020 представлен Акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2020, подписанный сторонами (т.1 л.д.21).

Между Главой К(Ф)Х ИП ФИО6 (Арендатор) и Главой КФХ ИП ФИО3 (Субарендатор) заключен Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1/219 от 01.01.2020 (т.1 л.д.22-23), согласно которому Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок:

категория земель - земли сельскохозяйственного назначения

расположен по адресу: Челябинская обл., Верхнеуральский р-н, поле №12 вблизи н. Кашнцевский

кадастровый номер: 74:06:1701001:639

площадью: 2342000 кв.м.

разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (Участок).

На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в аренду Участок находится у Арендатора в аренде по договору аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена № 219 от 19.10.2017, заключенный между Арендатором и Администрацией Верхнеуральского муниципального района (п.1.5 Договора).

В силу п.2.1 Договора, срок действия настоящего договора: начало – 01.01.2020, окончание – 31.12.2026. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору. Истечение срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по Договору, в т.ч. от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия Договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и подлежит обязательной регистрации в органе государственной регистрации по Челябинской области (п.2.2 Договора).

Арендная плата вносится Субарендатором ежеквартально (до 01 марта, 01 июня, 01 сентября, 01 ноября) путем перечисления денежных средств на счет Арендатора, указанный в разделе 8 настоящего Договора, с учетом пункта 2.6. настоящего Договора (п.2.3 Договора).

Размер ежеквартальной арендной платы составляет 14 813 руб. 73 коп. (п.2.4 Договора).

Согласно п.2.7-2.7.4 Договора, размер арендной платы может меняться в следующих случаях:

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента внесения сведений о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости;

- в случае изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы;

- в случае перевода Основным арендодателем (Администрацией Верхнеуральского муниципального района) земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится Арендатором самостоятельно, с последующим письменным уведомлением Субарендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления Арендатором Субарендатору и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление об изменении арендной платы вместе с дополнительным соглашением к Договору направляется Субарендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, либо вручается нарочно (п.2.8 Договора).

Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы в течение 3 дней с момента получения уведомления и дополнительного соглашения и в течение 3 дней направить подписанное дополнительное соглашение в адрес Арендатора либо вручить нарочно. Соответствующее дополнительное соглашение к договору подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.9 Договора).

В период действия настоящего Договора, неиспользование Участка (части Участка) Субарендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.10 Договора).

В случае нарушения срока внесения арендной платы, Субарендатор уплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 Договора).

Все изменения и (дополнения) к Договору оформляются Сторонами дополнительными соглашениями по согласованию Сторон (кроме условий п. 2.З., 2.4. настоящего Договора). Изменения и (дополнения) к Договору в соответствии с п. 2.7. настоящего Договора оформляются Сторонами дополнительными соглашениями без согласования с Субарендатором (п.5.1 Договора).

Согласно п.5.2 Договора, Арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от Договора (договор расторгается во внесудебном порядке, в одностороннем порядке по требованию Арендатора) в следующих случаях:

- при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, и/или не по целевому назначению, при использовании способов, приводящих к порче Участка, и/или с грубым нарушением правил рационального использования земли;

- при передаче прав и обязанностей по Договору третьему лицу, при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения предварительного письменного согласия Арендатора:

- при двукратном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором, независимо от последующего внесения

- в случае не подписания (отказа) Субарендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений и дополнений, в т.ч. при изменении условий Основного договора аренды, указанного в п. 1.5. настоящего Договора,

- в случае расторжения основного договора аренды, указанного в п. 1.5. Договора,

- по решению суда, по соглашению сторон Договора или при иных нарушениях условий Договора и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (п.5.3 Договора).

Договор подписан сторонами.

К Договору № 1/219 от 01.01.2020 представлен Акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2020, подписанный сторонами (т.1 л.д.23).

Договору субаренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 17, 19, 21, 23).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемые договоры субаренды заключенными.

В 2022 году между КФХ (ИП) ФИО6 и КФХ (ИП) ФИО3 были подписаны Дополнительные соглашения к спорным договорам субаренды, по условиям которых изменен размер арендной платы по договорам субаренды с КФХ (ИП) ФИО3 за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 (т.1 л.д. 24-27):

- 39 742 руб. 44 коп. (Дополнительное соглашение от 01.09.2022 к Договору № 1/182 от 01.01.2020) (т.1 л.д.24);

- 66 293 руб. 84 коп. (Дополнительное соглашение от 01.09.2022 к Договору № 1/184 от 01.01.2020) (т.1 л.д.25);

- 63 825 руб. 12 коп. (Дополнительное соглашение от 01.09.2022 к Договору № 1/195 от 01.01.2020) (т.1 л.д.26);

-71 384 руб. 16 коп. (Дополнительное соглашение от 01.03.2022 к Договору № 1/219 от 01.01.2020) (т.1 л.д.27).

В связи со сменой главы КФХ, между Администрацией Верхнеуральского муниципального района (Арендодателем) и истцом было подписано Соглашение № 1 о внесении изменений в Договоры аренды земельных участков (№ 182 от 05.09.2017; № 184 от 05.09.2017; № 195 от 19.09.2017; № 219 от 19.10.2017) от 26.06.2023 (т.1 л.д.28). Данным соглашением было определено: вместо слов «Крестьянское фермерское хозяйство Кудряшова Наталья Евгеньевна», читать «индивидуальный предприниматель ФИО1 Крестьянского фермерского хозяйства ФИО4». Указанное соглашение вступило в силу с момента его подписания сторонами, условия, не затронутые данным соглашением, остались неизменными и стороны подтвердили свои обязательства по ним. Соглашение между Истцом и администрацией Верхнеуральского муниципального района (арендодателем), о внесении изменений в сведения об арендаторе (главе КФХ ФИО4), в договора аренды спорных земельных участков, было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 28).

02.06.2023 в адрес ответчика были направлены следующие документы (т.1 л.д. 11-12).:

- Уведомление № 1 от 20.04.2023 (о смене главы КФХ на ИП ФИО4) и об изменении арендной платы (т.1 л.д.29);

- Дополнительное соглашение от 20.04.2023 к Договору субаренды № 1/182 от 01.01.2020, о внесении изменений в договор субаренды в отношении главы КФХ и изменении размера арендной платы по договору субаренды за период с 01.01.2023 (т.1 л.д.30);

- Уведомление № 2 от 20.04.2023 (о смене главы КФХ на ИП ФИО4) и об изменении арендной платы (т.1 л.д.31);

- Дополнительное соглашение от 20.04.2023 к Договору субаренды № 1/184 от 01.01.2020, о внесении изменений в договор субаренды в отношении главы КФХ и изменении размера арендной платы по договору субаренды за период с 01.01.2023 (т.1 л.д.32);

- Уведомление № 3 от 20.04.202 (о смене главы КФХ на ИП ФИО4) и об изменении арендной платы (т.1 л.д.33);

- Дополнительное соглашение от 20.04.2023 к договору субаренды № 1/219 от 01.01.2020, о внесении изменений в договор субаренды в отношении главы КФХ и изменении размера арендной платы по договору субаренды за период с 01.01.2023 (т.1 л.д.34);

- Уведомление № 4 от 20.04.2023 (о смене главы КФХ на ИП ФИО4) и об изменении арендной платы (т.1 л.д.35);

- Дополнительное соглашение от 20.04.2023 к договору субаренды № 1/195 от 01.01.2020, о внесении изменений в договор субаренды в отношении главы КФХ и изменении размера арендной платы по договору субаренды за период с 01.01.2023 (т.1 л.д.36).

10.06.2023 указанные документы, направленные почтовым отправлением, были вручены ответчику, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № 45500678280016 (т.1 л.д. 11-12).

Согласно исковому заявлению, с момента вручения Дополнительных соглашений о внесении изменений в договора субаренды в отношении смены главы КФХ ФИО4 и изменении размера арендной платы за период начиная с 01.01.2023, данные соглашения ответчиком не подписаны, в адрес истца не возвращены. Ответчик уклонялся от подписания указанных Дополнительных соглашений от 20.04.2023, арендную плату по договорам субаренды в течение трех отчетных кварталов подряд, с 01.01.2023 не оплачивает. Размер арендной платы на 2023 год по Договорам субаренды ответчик не оспорил, контррасчет арендной платы не предоставил.

В адрес ответчика было направлено Уведомление о расторжении договоров субаренды и взыскании задолженности от 08.09.2023 (т.1 л.д.13-14), которое было оставлено без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Исходя из содержания иска, задолженность за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 составила 596 435 руб. 33 коп.

Ответчик КФХ (ИП) ФИО3 возражал против начисления задолженности, указал на оплату аренды земельных участков. Также КФХ (ИП) ФИО3 указывает, что Дополнительные соглашения к договорам аренды подписаны неуполномоченным лицом (т.1 л.д.65-69).

Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями (в т.ч. отношении смены руководителя), если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов РФ или существа правовых отношений (в соответствии с ч.3 и ч.5 ст.23 ГК РФ).

В соответствии с ч.5 ст.23 ГК РФ, и ч.1 ст.16, ст.18 Федерального закона № 74-ФЗ от 11.06.2003г «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Главой КФХ (ОГРНИП 

<

***>), из которого вышла ФИО6, стала ФИО4 (как единственный член К(Ф)Х), зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, о чем была внесена запись в сведения ЕГРИП, о внесении изменений в сведения о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в связи со сменой главы КФХ (копия Листа записи ЕГРИП в отношении К(Ф)Х, о внесении изменений в сведения о К(Ф)Х, в связи со сменой главы К(Ф)Х ( копия листа записи представлена через электронную систему «Мой Арбитр» от 15.11.2023).

Согласно листу записи (ЕГРИП) главой КФХ (ОГРНИП 

<

***>) была зарегистрирована ФИО4 (ИНН 

<

***>) (копия листа записи представлена через электронную систему «Мой Арбитр» от 15.11.2023).

Одним из оснований для признания другого члена фермерского хозяйства его главой является добровольный отказ главы фермерского хозяйства от своих полномочий. При этом, конкретная форма такого отказа главы фермерского хозяйства от своих полномочий Законом № 74-ФЗ не регламентирована.

Смена главы КФК не приводит к прекращению прежнего и возникновению нового субъекта правоотношений, и гражданские права и обязанности, приобретенные членами КФХ в период осуществления деятельности предыдущего главы КФХ, сохраняются за ними в полной мере и в период осуществления руководства новым главой КФХ.

Действующее законодательство РФ не предусматривает в качестве основания для расторжения договора и заключения нового договора аренды земельного участка смену главы фермерского хозяйства.

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» по сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в ст.6 Федерального закона №74-ФЗ. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Таким образом, смена главы КФХ не влечет за собой реорганизацию либо прекращение деятельности фермерского хозяйства. В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства заключения договоров субаренды прежним главой К(Ф)Х (ИП) ФИО6 в ее личных интересах.

Принимая во внимание, что Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 182 от 05.09.2017, № 184 от 05.09.2017, № 195 от 19.09.2017, № 219 от 19.10.2017 заключены между юридическим лицом (Администрацией Верхнеуральского района) и К(Ф)Х в лице его главы, смена главы КФХ с (ИП) ФИО6 на (ИП) ФИО4 является в силу закона основанием для внесения соответствующих изменений в указанные договора аренды в части сведений об истце - главе КФХ (ИП) ФИО4 Данные изменения в отношении смены главы К(Ф)Х были внесены на основании соглашения № 1 от 26.06.2023, зарегистрированном Администрацией Верхнеуральского района (арендодателем) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2023 № КУВИ-001/2023-238277634 на земельный участок с кадастровым номером 74:06:0901002:166 (т.1 л.д.72-76), Соглашение об изменении договоров аренды земельных участок № 1 зарегистрировано 07.09.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2023 № КУВИ-001/2023-238286262 на земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:606 (т.1 л.д.77-81), Соглашение об изменении договоров аренды земельных участок № 1 зарегистрировано 07.09.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2023 № КУВИ-001/2023-238293528 на земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:549 (т.1 л.д.82-85), Соглашение об изменении договоров аренды земельных участок № 1 зарегистрировано 07.09.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2023 № КУВИ-001/2023-238298208 на земельный участок с кадастровым номером 74:06:1701001:639 (т.1 л.д.86-89), Соглашение об изменении договоров аренды земельных участок № 1 зарегистрировано 07.09.2023.

Таким образом права и обязанности К(Ф)Х, а так же представление интересов К(Ф)Х в правоотношениях между К(Ф)Х и третьими лицами, перешло к вновь зарегистрированному главе К(Ф)Х индивидуальному предпринимателю ФИО4, без проведения публичных процедур в отношении аренды земельных участков.

Относительно возражений КФХ (ИП) ФИО3 о необоснованном увеличении размера субарендной платы и необходимости её определения в соответствии с отчетом № 23/2024 от 31.10.2024 суд отмечает следующее.

Законодательное регулирование правил определения размера платы по договору субаренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, отсутствует.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ пользование имуществом является платным.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, осуществление регулирования арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки в нормативном порядке, не означает обязательности применения регулируемых ставок во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов по договору субаренды земельного участка.

По существу, отношения по предоставлению арендованного имущества в субаренду предоставляют собой распоряжение не земельным участком, а распоряжение правом временного владения и пользования земельным участком, приобретенным арендатором за плату по договору аренды (статья 606, пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Нормативно установленные правила определения размера платы за предоставление такого права отсутствуют.

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, соответствие определяемых сторонами условий, в частности, действительному экономическому смыслу заключаемого договора.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, с учетом буквального толкования вышеуказанной диспозитивной нормы ГК РФ, для оценки правомерности действий арендодателя при направлении уведомления об изменении ставки арендной платы, необходимо руководствоваться в первую очередь условиями заключенного между сторонами договора, а также принимать во внимание положения специальных законов, в сферу регулирования которых входят отношения, связанные с арендой имущества, являющегося предметом указанного договора.

Согласно п.2.7-2.7.4 Договоров субаренды, размер арендной платы может меняться в следующих случаях:

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента внесения сведений о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости;

- в случае изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы;

- в случае перевода Основным арендодателем (Администрацией Верхнеуральского муниципального района) земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится Арендатором самостоятельно, с последующим письменным уведомлением Субарендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления Арендатором Субарендатору и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление об изменении арендной платы вместе с дополнительным соглашением к Договору направляется Субарендатору заказным письмом по адресу, указанному в Договоре, либо вручается нарочно (п.2.8 Договора).

Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости арендной платы в течение 3 дней с момента получения уведомления и дополнительного соглашения и в течение 3 дней направить подписанное дополнительное соглашение в адрес Арендатора либо вручить нарочно. Соответствующее дополнительное соглашение к договору подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.9 Договора).

Согласно Федеральному закону от 31.07.2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающийся совершенствования государственной кадастровой оценки 29.12.2022г. была произведена переоценка кадастровой стоимости земель Челябинской области, в том числе земельных участков арендуемых Истцом.

-размер кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 74:06:0908001:606 изменился с 5 524 487 руб. на 9 765 727,55 руб., что привело к увеличению кадастровой стоимости в 1.77 раза или на 177%

-размер кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 74:06:1701001:639 изменился с 5 948 680 руб. на 11 452 380 руб., что привело к увеличению кадастровой стоимости в 1.93 раза или на 193 %

-размер кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 74:06:0908001:549 изменился с 5 318 760 руб. на 9 402 060 руб., что привело к увеличению кадастровой стоимости в 1.77 раза или на 177%).

- размер кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 74:06:0901002:166 изменился с 3 311 870 руб. на 5 854 448,14 руб., что привело к увеличению кадастровой стоимости в 1.77раза или на 177%.

Подтверждение увеличения размера кадастровой стоимости объектов недвижимости земельных участков следует из решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18.05.2023 № 1129, №1131, №1134, № 11136 куда обращался Истец с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, измененной 29.12.2022 земельных участков.

Увеличение кадастровой стоимости, на 177% и больше, привело к увеличению субарендной платы по договорам субаренды между Истцом и Ответчиком, а именно:

-(130 962.30 руб. х 177 %) /100 % = 231803,27 рубля (реальная цена по договору № 1/182 от 01.01.2020г);

-(218 456.51 руб. х 177% ) /100% = 386668,02 рубля (реальная цена по договору № 1/184 от 01.01.2020г);

-(210 321.36 руб. х 177% ) /100%== 372268,81 рублей (реальная цена по договору № 1/195 от 01.01.2020г).

-(238 321.92 руб. х 193% ) /100%= 459961,31руббля (реальная цена по договору № 1/219 от 01.01.2020г).

С учетом, того что прогнозируемые затраты на 2023 год у истца возросли на 101 % по сравнению с 2022г. Субарендатор посчитал возможным применить меньший процент, а не 177 % для расчета субарендной платы в 2023 г., учитывая затраты с отнесением их на каждый участок в отдельности. При этом следует учитывать, что коэффициента К1 в размере равном «4» продолжал действовать и в 2023 г., поэтому с 01.01.2023 арендная плата по спорным договорам субаренды составила:

-(130 962.30 руб. х 98.6534 %) /100 % = 129198,82 руб. (по договору №1/182 от 01.01.20г.);

-(218 456.51 руб. х 100,68426 % ) /100% = 219951,37 рубля ( по договору № 1/184 от 01.01.2020г);

-(210 321.36 руб. х 100,68426%)/100%= 211760,51рублей (по договору № 1/195 от01.01.2020г).

-(238 321.92 руб. х 100.2894 %) /100% = 239 011.74 рубля ( по договору № 1/219 от01.01.2020г).

С учетом затрат Истца в 2023г. на свою хозяйственную деятельность, в т.ч. оплаты налогов и иных обязательных платежей, заработной платы, оплаты оказываемых Истцу сельскохозяйственных услуг и т.д., Истцом была определена стоимость субаренды каждого земельного участка на 2023 г исходя из их площади, в том числе земельного участка арендуемого Ответчиком.

Передача в субаренду земельных участков ИП ФИО3, исходя только из размера арендной платы, исчисленной аналогично арендной плате по Договорам аренды заключенным между КФХ (ИП) ФИО2, и Администрации Верхнеуральского района Челябинской области противоречит основной цели предпринимательской деятельности, так как заведомо исключает прибыль, поскольку согласно НК РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146) оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее по тексту - "НДС"). При этом налоговая база определяется в общеустановленном порядке, исходя из суммы арендной платы с учетом налога (абз.1 п. 3 ст. 161 НК РФ).

В договорах субаренды, между Истцом и Ответчиком не определена конкретная формула (алгоритм) начисления арендной платы. В договорах субаренды нет и обязательного требования о согласовании с Ответчиком максимально-допустимого размера увеличения арендной платы в течение отчетного года аренды. Пункт 2.7. договора субаренды обозначает одну из возможных причин одностороннего увеличения арендной платы Арендатором, тем самым, наступление одного из событий указанных в п.2.7 договора субаренды свидетельствует о наступлении момента изменения арендной платы, но не указывает размер данного изменения и тем более алгоритм его начисления.

В обоснование своих возражений по определению размера субаренды КФХ ФИО3 ссылается на Отчет № 23/2024 от 31.10.2024.

Исследовав Отчет № 23/2024 от 31.10.2024, суд относится к нему критически, поскольку специалист проводит анализ земельных участков с категорий земель «Земли населенных пунктов», в то время как спорные земельные участки относятся к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения». При этом специалист указывает, что спорные земельные участки относятся к категории земель «Земли населенных пунктов», в то время как согласно выпискам из ЕГРН спорные земельные участки относятся к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения».

На основании изложенного, суд приходит к выводу о правомерности увеличения истцом размера арендной платы по договорам субаренды.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, проверив представленный расчет задолженности, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части задолженности за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 596 435 руб. 33 коп. с учетом частичных оплат. 

Соответственно, не подлежат удовлетворению встречные требования КФХ ФИО3 о признании размера субарендной платы за 2023-2024 гг. по договорам №№ 1/182, 1/184, 1/195, 1/219 от 01.01.2020, заключенных с ИП КФХ ФИО3, не соответствующей закону рыночной стоимости субарендной платы, об обязании ИП КФХ ФИО2 произвести перерасчет субарендной платы согласно ОТЧЕТУ № 23/2024 от 31.10.2024; переплату за субаренду по договорам №№ 1/182, 1/184, 1/195, 1/219 от 01.01.2020г. за 2022г, 2019 г. зачесть в счет оплаты за 2023 г., 2024 г., а остаток переплаты в сумме 305 970 руб. 26 коп.  взыскать с ИП КФХ ФИО2 в пользу ИП КФХ ФИО3 или произвести зачет требований в счет будущей оплаты по договорам субаренды на актуальную дату.

Истец просит взыскать договорную неустойку за период с 02.03.2023 по 09.01.2024 в сумме 143 889 руб. 17 коп.

В п. 2.3. Договоров субаренды указано, что арендная плата должна вносится субарендатором ежеквартально до 01 марта, 01 июня, 01 сентября, 01 декабря каждого года аренды.

В обоснование заявленной суммы также представлен соответствующий расчет.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение  ему убытков.

В случае нарушения срока внесения арендной платы, Субарендатор уплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 Договоров)

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным.

Таким образом, общая сумма неустойки за период с 02.03.2023 по 09.01.составляет 143 889 руб. 17 коп.

В судебном заседании  ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд не находит оснований для применения статьи 333 ГК РФ, поскольку доказательств подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств в материалы дела не представлено.

Принцип свободы договора предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

Размер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору согласован сторонами. Ответчик, заключая спорные договоры с истцом, учитывая принцип свободы договора, должен был рассчитывать на свои возможности по исполнению обязательств, принимая во внимание возможность применения гражданско-правовой ответственности, предусмотренной договором.

Ответчик, заключая договоры, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. Следовательно, ответчик согласился, что в случае нарушения обязательства ему необходимо будет уплатить неустойку в указанном размере.

Кроме того, согласно разъяснениям в п. 71 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

По требованию о взыскании неустойки кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (абзац 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку требование о снижении размера неустойки заявлено ответчиком, именно на нем лежит обязанность представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела, явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, судом не усматривается.

Согласованный сторонами процент неустойки не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и соразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения.

В данном случае определенный договором размер неустойки следует рассматривать как условие, направленное на соблюдение ответчиком расчетной дисциплины, не влекущее отрицательных для него последствий в случае незначительного нарушения сроков оплаты при осуществлении расчетов.

Согласно п. 1, п. 2 статьи 401 ГК РФ сторона, не исполнившая обязательство, признается невиновной, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, она приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

При этом, в нарушении ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено доказательств подтверждающих, что им были приняты все необходимые меры по исполнению обязательств по оплате задолженности.

При таких обстоятельствах, суд отказывает ответчику в применении ст. 333 ГК РФ.

Истец также просит расторгнуть  договоры субаренды и обязать ответчика вернуть земельные участки:

- № 1/195 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:0908001:549, S=2 094 000кв.м.);

- № 1/219 от 01.01.2020 (земельный участок, кадастровый №74:06:1701001:639, S=2 342 000кв.м).

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды. При передаче, каких-либо замечаний от арендатора не поступало.

Материалами дела подтверждается неоднократная просрочка ответчиком уплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При этом, в силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно п.5.2 Договоров, Арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от Договора (договор расторгается во внесудебном порядке, в одностороннем порядке по требованию Арендатора) в следующих случаях:

- при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, и/или не по целевому назначению, при использовании способов, приводящих к порче Участка, и/или с грубым нарушением правил рационального использования земли;

- при передаче прав и обязанностей по Договору третьему лицу, при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения предварительного письменного согласия Арендатора:

- при двукратном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором, независимо от последующего внесения

- в случае не подписания (отказа) Субарендатором дополнительных соглашений к Договору о внесении изменений и дополнений, в т.ч. при изменении условий Основного договора аренды, указанного в п. 1.5. настоящего Договора,

- в случае расторжения основного договора аренды, указанного в п. 1.5. Договора,

- по решению суда, по соглашению сторон Договора или при иных нарушениях условий Договора и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Таким образом, вопрос о расторжении договоров подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Учитывая, что материалами дела подтверждено нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, суд полагает возможным расторгнуть договор субаренды № 1/195 от 01.01.2020 (земельный участок кадастровый номер 74:06:0908001:549), договор субаренды № 1/219 от 01.01.2020 (земельный участок кадастровый номер 74:06:1701001:639), а также обязать ИП К(Ф)Х ФИО3 возвратить ИП К(Ф)Х ФИО2 по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу:

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:549, площадью 2 094 000кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, поле №2 вблизи п. Малый Бугодак,

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:1701001:639, площадью 2 342 000кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, поле №12 вблизи п. Казанцевский.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При цене иска 740 324 руб. 50 коп. (с учетом уточнений) государственная пошлина составляет 17 806 руб.

В соответствии с п. 4 ст. 333.21 НК РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера размер государственной пошлины составляет 6 000 руб.

В рассматриваемом споре заявлено два требования неимущественного характера.

При обращении с исковым заявлением ФИО4 уплачена государственная пошлина в размере 16 423 руб., что подтверждается платежным поручением № 2 от 14.09.2023.

ФИО4 доплачена государственная пошлина на сумму 23 720 руб. платежным поручением № 123 от 03.11.2023 в связи с уточнением исковых требований.

ФИО4 доплачена государственная пошлина на сумму 1 663 руб. платежным поручением № 2 от 10.01.2024 в связи с уточнением исковых требований.

Таким образом, ФИО4 подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 12 000 руб., уплаченная платежным поручением № 123 от 03.11.2023.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Учитывая, что в удовлетворении встречных исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ФИО1 К(Ф)Х ФИО3.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ОГРНИП 

<

***>, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 596 435 руб. 33 коп., пени за период с 02.03.2023 по 09.01.2024 в размере 143 889 руб. 17 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 806 руб.

Расторгнуть договор субаренды № 1/195 от 01.01.2020 (земельный участок кадастровый номер 74:06:0908001:549), договор субаренды № 1/219 от 01.01.2020 (земельный участок кадастровый номер 74:06:1701001:639).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ОГРИП 

<

***>, по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу:

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:0908001:549, площадью 2 094 000кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, поле №2 вблизи п. Малый Бугодак, 

- земельный участок с кадастровым номером 74:06:1701001:639, площадью 2 342 000кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, поле №12 вблизи п. Казанцевский.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Возвратить ФИО4 ИНН 

<

***>, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб., уплаченную платежным поручением № 123 от 03.11.2023. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                                 В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.