АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу

Дело № А68-701/2019

город Калуга

11 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления оглашена 04 июля 2024 года.  Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2024 года.  

 Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Ипатова А.Н., судей Андреева А.В., 

ФИО1, 

при участии в заседании: от заявителей жалоб: после перерыва: 

от ООО «Агромакс»: ФИО2 – представитель,   доверенность от 13.05.2023;  

от ФИО3: ФИО4 – представитель,   доверенность от 21.02.2022;  

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще;  

 рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ООО  «Агромакс» и конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО5 на определение  Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023 и постановление Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу № А68-701/2019,   

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 общество с  ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), открыто  конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.  

29.07.2022 в Арбитражный суд Тульской области из Ефремовского районного суда  Тульской области поступило для рассмотрения по подсудности гражданское дело N 2- 712/2022 по иску ФИО3 к ООО СП «Заря» о расторжении  договора аренды земельного участка.  

Определением Арбитражного суда Тульской области от 02.08.2022 в соответствии с  частью 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заявление принято к рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО СП «ЗАРЯ».  

Определением от 15.02.2023 суд привлек в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве  заинтересованного лица по настоящему обособленному спору Управление Росреестра по  Тульской области.  

От заявителя ФИО3 поступило заявление об уточнении требований, в  котором просила:  

- расторгнуть договор N 59 от 31.08.2015 аренды земельного участка с кадастровым  номером 71:10:020301:519, площадью 59 100 кв. м, адрес (местонахождение) объекта:  Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы,  входящий в состав земель сельскохозяйственного назначения в разрешенным  использованием: для сельскохозяйственного производства, заключенный между  ФИО3 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной  ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря»;  

- исключить из конкурсной массы ООО СП «Заря» возникшее на основании договора  N 59 от 31.08.2015 право аренды земельного участка с кадастровым номером  71:10:020301:519, площадью 59 100 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Тульская  область, Каменский район, примерно в 1700 м северо-восточнее с. Черкассы, входящий в  состав земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для  сельскохозяйственного производства.  

Определением Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023, оставленным без  изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024,  заявление ФИО3 удовлетворено частично. Суд расторг договор  N 59 от 31.08.2015 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519. На ООО СП «Заря» возложена  обязанность возвратить ФИО3 земельный участок с  кадастровым номером 71:10:020301:519 по акту приема-передачи в состоянии, пригодном  для использования в соответствии с целевым назначением. С ООО СП «Заря» в пользу  ФИО3 взысканы 300 руб. в возмещение расходов по уплате  государственной пошлины. В остальной части заявление оставлено без удовлетворения.  

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ссылаясь на их незаконность и  необоснованность, ООО «Агромакс» и конкурсный управляющий ООО СП «Заря» ФИО5 обратились в суд с кассационной жалобой, в которой просят вышеуказанные  судебные акты отменить, направить дело на новее рассмотрение.  

В судебном заседании кассационной инстанции после перерыва представитель ООО  «Агромакс» поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить.  

Представитель ФИО3 на доводы кассационной жалобы возражал, просил  оставить ее без удовлетворения.  

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате и месте  судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд кассационной инстанции  считает возможным рассмотреть жалобы на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц.  

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм  материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в  оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы  кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для  отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФИО3 (Арендодатель) и ООО СП «Заря» (Арендатор) 31.08.2015  

заключен договор N 59 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519, площадью 59100 кв. м, адрес  (местонахождение) объекта: Тульская область, Каменский район, примерно в 1700 м  северо-восточнее с. Черкассы (п. 1.1.).  

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в  Ефремовским отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Тульской области (п. 2.1.) Досрочное расторжение Договора в  одностороннем порядке возможно только по решению суда и в случаях, предусмотренных  действующим законодательством (п. 2.6.)  

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2015.  

Пунктом 3.1. договора определено, что годовая арендная плата за использование  Арендатором земельного участка устанавливается в натуральном выражении в виде  сельскохозяйственной продукции в следующем объеме: 500 кг зерна, 50 кг сахара со  сроком оплаты IV квартал соответствующего года. Также по условиям договора аренды  Арендатор принял на себя обязанность по оплате налога на землю в размере сложившейся  суммы налога за период со сроком оплаты, указанным налоговой инспекцией.  

В счет указанной в п. 3.1. арендной платы Арендодатель может получить арендную  плату в денежной форме, продукцией или путем комбинированных выплат по  соглашению сторон (п. 3.2.).  

В соответствии с пунктом 4.2.5. Договора аренды N 59 Арендатор принял на себя  обязанность своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату.  

Арендатор арендную плату вносил несвоевременно и ненадлежащим образом, в  результате чего образовалась задолженность за период с 2016 по 2020 годы.  

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 по делу N А68701/2019 ООО СП «Заря» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное  производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.  

Право аренды земельного участка, возникшее на основании договора N 59 от  31.08.2015, включено конкурсным управляющим ФИО6 в конкурсную массу  ООО СП «Заря».  

В связи с ненадлежащим исполнением ООО СП «Заря» обязательств по  своевременному внесению арендной платы, ФИО3 11.02.2021 направила в адрес  Арендатора и конкурсного управляющего ФИО6 письменные уведомления, в  которых содержались требования об уплате образовавшейся по состоянию на 11.02.2021  задолженности, а также о расторжении договора аренды N 59 от 31.08.2015.  

Претензия ФИО3 осталась без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с  рассматриваемыми исковыми требованиями.  

Руководствуясь ст.ст. 309,310, 606,614 ГК РФ, исходя из правовой природы договора  аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об  удовлетворении заявленных требований.  

Из пояснений истца следует, что в настоящее время арендная плата по договору  аренды N 59 Арендатором не уплачена за 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 годы,  т.е. за семь лет, обязанность по уплате за истицу земельного налога не исполнена за  аналогичный период.  

Данное утверждение ответчиком по делу ООО СП «Заря» документально не  опровергнуто, доказательств обратного в нарушение положений ст. 65 АПК РФ суду не  представлено.  

Следовательно, факт передачи имущества ответчику, а также факт ненадлежащего  исполнения обязательств по оплате арендных платежей и земельного налога по договору  аренды подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком. Доказательств уплаты  задолженности материалы дела не содержат, ответчиком не представлены.  

Согласно п. 2, 4 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения  спорных отношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой  стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими  законами или договором.  

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой  стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в  срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его  отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В силу подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд  по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При  этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок.  

В п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды  является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до  обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору  письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный  срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).  

Поскольку арендатор обязательства по своевременному внесению арендных  платежей в соответствии с условиями договора не исполнил, доводы истца о  существенном нарушении ответчиком договора судами обеих инстанций правомерно  признан обоснованным.  

Учитывая, что письменным уведомлением от 11.02.2021 истец просил уплатить  образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды N 59 от 31.08.2015,  досудебный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден.  

Довод конкурсного управляющего ФИО6 о том, что право аренды ООО СП  «Заря» по договору аренды N 59 от 31.08.2015 составляет конкурсную массу должника,  что исключает рассмотрение вышеуказанных требований о расторжении договора аренды,  правомерно отклонен судами на основании следующего.  

Законом о банкротстве не установлен запрет на расторжение заключенных с  должником договоров в период конкурсного производства. Само по себе введение в  отношении арендатора процедуры банкротства не является препятствием для расторжения  договора аренды.  

Судами также верно указано, что довод ФИО6 о заявительном порядке  оплаты арендной платы основан на неверном толковании норм права.  

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Условиями договора аренды N 59 процесс выплаты ООО СП «Заря» арендной платы  в адрес Арендодателя в натуральной форме (зерно, сахар) не регламентирован.  

При этом именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность  совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению  обязательства (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N  3 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) в (ред. от 26.12.2018).  

Следовательно, ООО СП «Заря», действуя как добросовестный контрагент,  желающий сохранить арендные отношения, было обязано организовать выдачу истцу  арендную плату.  

Письменное уведомление от 11.02.2021 о нарушении сроков выплаты арендной  платы и расторжении договора получено ООО СП «ЗАРЯ» 16.02.2021.  

Доказательства совершения необходимых действий и принятия мер по исполнению  обязательства ООО СП «ЗАРЯ» в разумные сроки в материалах дела отсутствуют.  

Уведомление о возможности получения арендной платы направлено конкурсным  управляющим ООО СП «ЗАРЯ» в адрес ФИО3 18.07.2023, то есть через 2 года  5 месяцев после получения претензии и обращения в суд с иском.  

Как верно указано судами, перечисление денежных средств на депозит в данном  случае правового значения не имеет, поскольку произведено за пределами разумных  сроков, факт просрочки в оплате подтвержден материалами дела, заявитель на требовании  о расторжении договора настаивает.  

Поскольку материалами дела подтверждается существенное нарушение сроков  внесения платежей, задолженность по арендной плате ответчиком не погашена за  длительный промежуток времени (более семи лет), доказательств освобождения  арендованного земельного участка не представлено, суды первой и апелляционной  инстанций пришли к правомерному выводу о наличии правовых оснований для  удовлетворения требований и расторжении договора аренды N 59 от 31.08.2015.  

В удовлетворении требования ФИО3 об исключении права аренды из  земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:519  правомерно отказано на основании следующего.  

В соответствии с частью 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника,  имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного  производства, составляет конкурсную массу.  

Поскольку судами установлены основания для расторжения договора аренды N 59 от  31.08.2015, данное имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника.  Необходимые изменения конкурсный управляющий вносит самостоятельно на основании  вступившего в законную силу судебного акта.  

Ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с  учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.  

Поскольку факт нарушения ответчиком существенных условий договора аренды  нашел свое подтверждение, суды возложили на ответчика обязательства по возврату  спорного земельного участка по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для  использования в соответствии с целевым назначением.  

Довод конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО6 и ООО  «Агромакс» о том, что ФИО3 уклонялась от получения арендной платы, связи с  чем внести арендную плату ООО «Агромакс» не представлялось возможным ввиду  неисполнения арендодателем обязательств по сообщению реквизитов, по которым  следовало уплачивать арендную плату, не является основанием для отказа в иске,  поскольку доказательств совершения арендатором, как добросовестным участником  гражданских правоотношений действий по получению от арендодателя такой информации  и уклонении ФИО3 от ее предоставления, не имеется. Доказательства принятия  ответчиком мер по передаче истцу денежных средств в наличной форме и фиксация  отказа от такого принятия (акты, письма в адрес контрагента и т.п.) также отсутствуют.  

Кроме того, зная о наличии у него обязательства по уплате арендной платы,  арендатор, действуя разумно и добросовестно, имел возможность исполнить его путем  внесения денежных средств в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ).  

Доводы жалобы ООО «Агромакс» о том, что уведомление направленное  представителем истца ФИО7 11.02.2021, не может считаться надлежащим  

порядком досудебного урегулирования спора, поскольку его текст не содержит расчета  суммы задолженности с разбивкой на периоды возникновения задолженности,  информации о предоставлении должнику права на исполнение обязательства в разумный  срок, правомерно отклонены судами, с учетом разъяснений, изложенных в п.п. 29, 30  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), а также п.60  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах,  связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее - совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС 6 РФ NN 6/8 от 01.07.1996).  

Из представленного в материалы дела уведомления о расторжении договора аренды,  направленного в адрес ООО СП «Заря» 11.02.2021 следует, что указанное уведомление  подписано ФИО7, который представлял интересы ФИО3 на  основании доверенности от 08.09.2020.  

Указанное уведомление содержит предложения его расторгнуть, сведения о  причинах расторжения договора и ссылки на существенные условия договора, которые  ФИО3 полагает нарушенными.  

Факт направления 11.02.2021 истцом указанного уведомления в адрес ООО СП  «ЗАРЯ» и конкурсного управляющего ФИО6, а также получения его адресатами  участниками спора не опровергается и не оспаривается.  

При таких обстоятельствах истцом соблюден установленный федеральным законом  для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.  

В связи с чем, оснований для оставления заявления без рассмотрения судами  праовмерно не установлены.  

Учитывая изложенное, ООО СП «ЗАРЯ», получив указанное уведомление, вправе и  должно было оплатить арендную плату в феврале 2021 года, что им не было сделано.  

Доводы ООО «Агромакс» о том, что судами не дана оценка представленным ООО  «Агромакс» в материалы дела документам: копиям ведомостей по выдаче арендной  платы, извещении от 28.11.2022, обращению конкурсного управляющего от 18.07.2023,  правомерно отклонены судами, посмкольку условиями договора аренды N 59 процесс  выплаты ООО СП «Заря» арендной платы в адрес Арендодателя в натуральной форме  (зерно, сахар) не регламентирован.  

В представленных ООО «Агромакс» ведомостях по выдаче Арендатором пайщикам  зерна за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения в 20172018 годах подпись ФИО3 отсутствует.  

Из пояснений ФИО3 следует, что в ведомости на получение сахара за 2017  год напротив фамилии ФИО3 проставлена подпись, истцу не принадлежащая,  что становится очевидным при визуальном сравнении с подписью на доверенностях,  удостоверенных нотариально. Таким образом, приобщенная ООО «Агромакс» ведомость  с учетом пояснений ФИО3 вызывает объективные сомнения.  

То обстоятельство, что кто-то из пайщиков получал сельскохозяйственную  продукцию от ООО СП «Заря» в 2017-2018 годах, не доказывает надлежащее исполнение  обязательства по выплате ареной платы перед ФИО3  

Таким образом, представленные ведомости не могут служить доказательством  оплаты арендных платежей по договору от 31.08.2015 N 59 аренды земельного участка.  

Довод ООО «Агромакс» о том, что истцу за выплатой арендной платы за 2020-2022  годы следует обратиться к конкурсному управляющему ООО СП «Заря» не опровергает  утверждение ФИО3 о наличии у ООО СП «Заря» задолженности перед ней по  выплате арендной платы за указанный период.  

Доводы ООО «Агромакс» о том, что ФИО3 фактически отказалась от  получения арендной платы, поскольку проигнорировала извещение от 28.11.2022, в  

котором истцу предлагалось получить арендную плату от субарендаторов ИП ФИО8, ООО «ТЭК», ООО «Богоявленское» за ООО СП «Заря» в порядке ст. 313 ГК РФ,  были предметом рассмотрения судов обеих инстанций, им дана надлежащая оценка, с  которой соглашается суд округа.  

По существу доводы кассационных жалоб направлены на переоценку установленных  по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, что в силу положений  статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.  

Поскольку убедительных доводов, опровергающих выводы судов первой и  апелляционной инстанций, заявителями кассационных жалоб не приведено, с учетом  отсутствия нарушений судами норм процессуального права, судебная коллегия не находит  оснований для отмены оспариваемых судебных актов.  

Руководствуясь статьями 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2023 и постановление  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу № А68-701/2019  оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.Н. Ипатов 

Судьи А.В. Андреев 

 ФИО1