АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-22014/2023 

 

Дата принятия решения –  11 июля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хафизова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Перовой А.П.,

рассмотрев в судебном заседании 28.06.2024-02.07.2024 дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Саранск к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комфорт Сервис", г.Казань, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в порядке ст. 51 АПК РФ – ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Центр европейского педикюра» (ИНН: 

<

***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица – ООО «Управляющая компания Город», о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания от №1 от 13.06. 2023 в части установления расходов на содержание общего имущества (общедомовые нужды) в равных долях между собственниками нежилых помещений, о признании недействительным приложения №2 к договору №6 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б, а именно, следующих условий указанных в приложении №2 к договору: «Расходы на общедомовые нужды делятся на количество собственников, т.е.на 5 человек: 203530 руб. : 5 чел = 40706 руб. с 1 собственника»,

с участием:

от заявителя до и после перерыва – представитель по доверенности от 27.05.2023 ФИО5 (онлайн); лично, ФИО1 (онлайн);

от ответчика до и после перерыва – представитель по доверенности от 11.08.2023 ФИО6; 

от ФИО2 до и после перерыва – не явился, извещен;

от ФИО3 до и после перерыва – не явился, извещен;

от ФИО4 до и после перерыва – не явился, извещен;

от ООО «Центр европейского педикюра» до и после перерыва – не явился, извещен;

от ООО «Управляющая компания Город» до и после перерыва –  не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Саранск (заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комфорт Сервис", г.Казань (ответчик), о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания от №1 от 13.06. 2023 в части установления расходов на содержание общего имущества (общедомовые нужды) в равных долях между собственниками нежилых помещений, о признании недействительным приложения №2 к договору №6 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б, а именно, следующих условий указанных в приложении №2 к договору: «Расходы на общедомовые нужды делятся на количество собственников, т.е.на 5 человек: 203530 руб. : 5 чел = 40706 руб. с 1 собственника».

Определением от 11.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены – ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Центр европейского педикюра» (ИНН: 

<

***>).

Определением от 01.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Управляющая компания Город».

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

До судебного заседания от заявителя поступило заявление о фальсификации доказательств, а именно: решения собственника ФИО7 от 13.06.2023 г., журнала регистрации собственников от 13.06.2023 г.

Представитель ответчика пояснил, что голос ФИО8 при подсчете голосов на собрании не учитывался, он представлял интересы своей супруги ФИО2, относительно журнала регистрации собственников от 13.06.2023 г. указала, что журнал, это подтверждение факта фиксации присутствия.

В рамках рассмотрения заявленного ходатайства, в ходе судебного заседания суд предложил ответчику исключить из материалов дела указанные документы.

Ответчик пояснил, что решение собственника ФИО7 от 13.06.2023 г. из доказательств он исключает, так как оно не имеет правого значения для разрешения сопора. 

Представитель истца в ходе судебного заседания 28.06.2024 скорректировал заявленное ранее ходатайство о фальсификации доказательств по делу, просил не рассматривать ходатайство в части фальсификации журнала регистрации собственников от 13.06.2023 г.

С учетом позиции ответчика, суд исключил из числа доказательств решение собственника ФИО7 от 13.06.2023 г. (т.1, л.д. 169-170).

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, дал пояснения по делу. ФИО1 поддержал свое заявление, дал пояснения по делу.

Представитель ответчика требования истца не признал, дал пояснения по делу.

Суд, в порядке ст.163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 16 ч.-20 м. 02.07.2024г. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Татарстан: www.tatarstan.arbitr.ru

Судебное заседание после вышеуказанного перерыва продолжено в 16ч.-25 м. 02.07.2024г., в соответствии с ч.4 ст.163 АПК РФ, в том же составе суда, в отсутствии третьих лиц.

После перерыва от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма ответчика  от 27.06.2024 г. № 53.

Представитель ответчика возражал против приобщения к материалам дела данного документа. Документ приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика пояснил, что просит исключить из числа доказательств и не оценивать при рассмотрении спора также представленный им ранее журнал регистрации собственников от 13.06.2023г. (т.1, л.д. 164-165). С учетом ходатайства ответчик, суд исключил данный документ из числа доказательств (т.1, л.д. 164-165).

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика требования истца не признал.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, с 2021 года заявитель – ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения №1 площадью 253 кв.м., расположенного в нежилом административном здании по адресу: Казань, ул.ФИО13, д.103Б (здание бизнес-центра «Синяя птица»).

ООО УК «Комфорт Сервис» на основании протокола №1 общего собрания собственников здания бизнес-центра «Синяя птица» по Проспекту ФИО13 №103Б от 12.12.2013 выбрано в качестве эксплуатирующей организации.

Решением общего собрания собственников нежилых помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания от №1 от 13.06.2023 по третьему вопросу: «утвердить тарифы ООО «УК «Комфорт Сервис» с 01.06.2023 и порядок их изменения» собственники единогласно утвердили тарифы ООО «УК «Комфорт Сервис» с 01.06.2023 и порядок их изменения, согласно которым управленческие расходы составляют - 57377.00 руб. в месяц, стоимость за 1 кв.м. - 35,72 руб. площади собственника, общедомовые нужды (ОДН) – 203530 руб. в месяц, расходы на общедомовые нужды делятся на количество собственников, то есть на 5 человек: 203530:5 чел=40706 руб. с 1 собственника.

Согласно п.4 решения общего собрания собственников нежилых помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания от №1 от 13.06.2023 собственники нежилых помещений определили срок подписания договоров и дополнительных соглашений  до 20.06.2023.

14 июля 2023 года ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис» (далее - УК) года в адрес ФИО1, как собственнику нежилого помещения общей площадью 253 кв.м., направлен проект договора №6 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б и прилегающей территории от 01 июня 2023. 

Согласно приложению №2 к договору «тарифы по управленческим расходам и расходам на общедомовые нужды по состоянию на 01 июня 2023 года» управленческие расходы составляют: 57377.00 руб. в месяц исходя из стоимости за 1 кв.м. - 35,72 руб., расходы на содержание общего имущества (общедомовые нужды) делятся между собственниками нежилых помещений в равных долях, то есть на 5 человек.

Данный договор №6 от 01 июня 2023 года и приложение к нему заявитель не подписал.

Не согласившись с установленным тарифом, а именно деление ОДН на количество собственников (5 человек), заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к  следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом, в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В пункте 4 статьи 181.4 ГК РФ указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 6  Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В пункте 1 статьи 46 ЖК РФ определен кворум для принятия решений по отдельным вопросам. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что собственниками помещений расположенных в нежилом здании по ул. ФИО13 103 Б, являются ФИО1 (площадь помещения 253 кв.м.), ФИО2 (площадь помещения 408 кв.м.), ООО «ЦЕП» (площадь помещения 300,1 кв.м.), ФИО3 (площадь помещения 278 кв.м.), ФИО9 (площадь помещения 356 кв.м.)

ООО УК «Комфорт Сервис» на основании протокола №1 общего собрания собственников здания бизнес-центра «Синяя птица» по Проспекту ФИО13 №103Б от 12.12.2013 выбрано в качестве эксплуатирующей организации.

Сообщение о проведении общего собрания в форме очного голосования с указанием вопросов повестки дня было размещено в БЦ «Синяя птица», отправлено заказным письмом заявителю, размещено в группе собственников «Whar"s up».

Факт извещения о проведении общего собрания заявитель не оспаривал.

На очном обсуждении вопросов повестки дня были: ФИО2, ООО «ЦЕН», ФИО3, ФИО4, обладающие 1353,3 кв.м., что составляло 84%. 

Заявитель на собрание не явился, представителя не направил. 

Соответственно, собрание являлось правомочным, кворум позволял принять решения по всем вопросам повестки дня.

Как указал ответчик, заявитель направил свое письменное мнение, которое доводилось до сведения иных собственников на собрании, но не учитывалось при подсчете голосов.

Как установлено судом, на голосование собственников нежилых помещений был поставлен следующий вопрос №3: «Утвердить тарифы ООО «УК «Комфорт Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 108168Д076775) с 01 июня 2023г. и  порядок их изменения, продлить действие договоров ООО «УК «Комфорт Сервис» с собственниками до 31 декабря 2023 года.

ТАРИФЫ по эксплуатационным расходам на 1 кв.м. помещения с 01 июня 2023 года. Штатное расписание ООО «УК «Комфорт Сервис» (Управленческие расходы):

1. Директор - 15000 руб.

2.  Бухгалтер - 10000 руб. 

3.  Главный инженер - 13000 руб. 

Итого: 49476,00 руб. с учетом налоговых отчислений 

Накладные расходы: 7901руб. в месяц 

Управленческие расходы итого: 57377 руб. в месяц Стоимость на 1 кв.м. - 35,72 руб. 

Общедомовые нужны:

1. Охрана (из расчета 145 руб./час), телефон (

<

***> руб. в месяц) - 1277160 руб/год охрана + 4200 руб./год телефон = 1281360 руб./год или 106780 руб./месяц.

2.      Уборка территории 1 ед. + инвентарь) 26000 руб./месяц

3. Обслуживание инженерных сетей (электрические сети, лифтовое хозяйство, пожарная сигнализация, сантехсети, отопления, вент, установок, видеонаблюдения) 41 000 руб./месяц

4. уборка мест общего пользования (1 ед.+инвентарь и моющие средства) 26,000 руб./месяц

5. Чистка и замена ковровых покрытий 2250 руб./месяц.                          

6.      Содержание контейнерной площадки 1500 руб./месяц.

7.      Юридические услуги - в соответствии с фактически оказанными услугами.

8. Гидродинамическая промывка системы водоотведения - в соответствии с фактически оказанными услугами

9. Уборка механическими средствами и вывоз снега с прилегающей территории и подъездной дороги - в соответствии с фактически оказанными услугами

Общедомовые нужды (ОДН) итого: 203530 руб./месяц

Управленческие расходы из  расчета тарифа 35,72 руб. с 1 кв.м. площади собственника.

Расходы на общедомовые нужды делятся на количество собственников, т.е. на 5 человек; 203530 руб.: 5 чел = 40706 руб. с 1 собственника

В случае заключения договоров с новыми подрядчиками тариф наобщедомовые нужды будет меняться.                                                                         

В случае повышения тарифов на коммунальные услуги, оказываемые, сторонними организациями, а также работы и услуги, которые являются неотъемлемой частью процесса оказания коммунальных услуг, и без которых оказание коммунальных услуг стало бы не возможным (обеспечение мощности и т.д.), иные объекты (ресурсы), услуги и работы, по которым поставщиками коммунальных услуг были выставлены счета эксплуатирующей организации, тарифы автоматически изменяются пропорционально сумме повышения стоимости таких коммунальных услуг. Такое увеличение не требует утверждения на общем собрании, подписания сторонами каких-либо дополнительных документов или направления собственникам каких-либо предварительных уведомлений.». 

3 вопрос повестки дня об установлении тарифов об установлении тарифов был принят в предложенном варианте при наличии 100% от голосовавших или 84 % от общего числа голосов.

Относительно довода заявителя о том, что оспариваемое решение принято в отсутствии кворума, поскольку собственники машино-мест в спорном доме не участвовали при голосовании, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что по состоянию на 12.12.2013 собственниками бизнес-центра «Синяя птица» общей площадью 1 627 кв.м. являлись ФИО10, ФИО11, ФИО2, ФИО4, ФИО12 (истец приобрел нежилое помещение площадью 253 кв.м. у данного физического лица) ФИО3 Между ответчиком (управляющий) и ФИО2 заключен договор управления и эксплуатации Бизнес-центра «Синяя птица» №22 от 01.01.2014. Подобные договоры заключены с ФИО4 за №9 от 01.10.2020, ФИО3 за №28 от 01.12.2022, ООО «Центр Европейского педикюра» за №30 от 01.12.2022 (с последующими дополнительными соглашениями). 

Объект капитального строительства жилого комплекса 3-ий этап строительства, Офисные помещения с подземной автостоянкой, расположен по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пр.Х.ФИО13, введен в эксплуатацию на основании Разрешения Исполнительного комитета муниципального образования города Казани за №ЯШ6301000-40гр. Разрешение выдано ООО «ФОН». Согласно Акта приема-передачи от 17.06.2014, подписанного между ООО «ТК «Савиново» и ответчиком, ответчик принимает в эксплуатацию объект капитального строительства - Административное здание по адресу: г.Казань, Проспект ФИО13, №103Б, а также договор от 08.07.2013 между ООО «ФОН» и ООО УК «Наш-Дом» (в настоящее время - ООО «УК Город») о передаче подземной автостоянки по адресу: г.Казань, Проспект ФИО13, №103Б, (61 место), в целях организации обслуживания и ремонта общего имущества автостоянки, обеспечения его эксплуатации.

Дом 103Б по пр. ФИО13 города Казани включает в себя машино-места и нежилые офисные помещения. 

Исходя из пояснений ответчика и третьих лиц, по совместному решению большинства собственников парковочных мест и офисных  помещений  функции управления имуществом были разделены между двумя управляющими организациями: управляющей организацией надземной части  Административного здания по адресу: г.Казань, Проспект ФИО13, №103Б  - Бизнес-центра «Синяя птица» в качестве управляющей организации выбран ответчик, управляющей организацией подземной части, в которой расположены парковочные места, является иное юридическое лицо – ООО «УК Город», также привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица. 

Таким образом, ООО «УК Город» осуществляет управление на договорной основе только парковочными местами общей площадью 1278,5 кв.м., а также жилым фондом.

Управление офисными помещениями дома 103Б по пр. ФИО13 осуществляет ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис».

Как указал ответчик и не опровергнуто сторонами по делу, паркинг и офисное здание являются обособленными друг от друга, имеют раздельные инженерные коммуникации, разные входы и выходы.

Кроме того, собственниками парковочных мест являются собственники жилых помещений многоквартирных домов  103 и  103а по пр. ФИО13 города Казани, поскольку паркинг является неотъемлемой частью жилого фонда и обслуживается как единый комплекс, исключая офисную часть ФИО13 103Б.

В связи с этим, участие собственников парковочных мест при проведении общего собрания собственников офисной части здания не является обязательным, если не нарушает их права и обязанности.

В оспариваемом протоколе права собственников парковочных мест не затрагиваются, в связи с чем, довод об отсутствии кворума ввиду отсутствия волеизъявлений собственников машино-мест, суд считает необоснованным.

Из пояснений ответчика и третьего лица  ФИО2 следует, что с 2014 года на протяжении 10 лет вопросы,  периодически возникающие в отношении общего  имущества, принимались собственниками   Бизнес-центра «Синяя птица» в аналогичном оспариваемому  порядке (принятием  отдельных решений по согласованию с собственниками офисных помещений).

Учитывая изложенное, сложившийся на протяжении длительного периода времени порядок, суд приходит к выводу, что при принятии оспариваемого решения должны были принимать пять собственников офисных помещений.   

Соответственно, решение по вопросам  повестки дня, в том числе по 3 вопросу,   приняты   при   необходимом   кворуме.

Заявитель считает противоречащим действующему законодательству распределение расходов на общедомовые нужды в равных размерах с каждого собственника офисных помещений, по мнению заявителя, расходы должны быть распределены пропорционально размеру  площади помещения каждого собственника офисного помещения.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки остальных дольщиков (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Нормы главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о решениях общих собраний не наделены приоритетом по отношению к специальным нормам (статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающим в силу прямого толкования необходимость принятия единогласного решения всеми участниками права общей долевой собственности о порядке ее использования. 

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями жилищного законодательства необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, решение собрания, принятое при отсутствии кворума, ничтожно. 

Рассматриваемая ситуация не является аналогичной приведенной истцом судебной практике, поскольку в настоящем деле собственникам здания Бизнес-центра «Синяя птица» по адресу: РТ, 

<

...>, принадлежит право собственности на индивидуальные помещения, долевая собственность собственников офисных помещений на части здания не установлена, кроме мест общего пользования, общего имущества. Доводы истца со ссылкой на судебную практику вышестоящих судебных инстанций, в частности на Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.06.2020 № Ф02-7200/2019 по делу № А19-27258/2017 о признании недействительным решения собрания собственников торгово-выставочного центра, не приняты во внимание судом, поскольку в указанном деле имелись иные фактические обстоятельства. 

Оспариваемым решением не принимались решения, подлежащие единогласному согласованию всеми собственниками. Решение данных вопросов касалось всех собственников в равной степени, результатом выполненных работ будут пользоваться все собственники, соответственно, большинством собственников офисных помещений и было принято решение о разделении расходов в равных долях. Спорные расходы связаны с необходимостью соблюдения надлежащей эксплуатации здания и прилегающей территории, обеспечения безопасной жизнедеятельности неопределенного круга лиц, управленческих расходов.

Возможность распределения расходов в равных долях на всех собственников следует из разъяснений Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П «По делу опроверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ...» и действовавшего законодательства. В частности, отмечено, что в расходах на содержание общего имущества участвуют все собственники помещений в доме. Доля участия каждого конкретного собственника в несении этих расходов по общему правилу определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Вместе с тем, согласно пп. 5, 6 Постановления законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества, а именно, доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества.

Указанные выводы, в том числе,  подтверждаются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006, которые приводятся в п.4 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П.

Согласно пункту  17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от способа управления многоквартирным домом. Соответственно, не установлены конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных, в том числе, их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Из совокупности пп. 31, 32, 33, 35 Правил следует, что при определении размера платы за содержание жилого помещения, которую обязаны вносить собственники помещений, выбравшие для управления многоквартирным домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. То есть не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Судом учтено, что расходы между собственниками офисных помещений, согласованные по вопросу №3,  не являются затратами по коммунальным  платежам, либо относящимся к порядку пользования и распоряжения объектом недвижимости (с учетом долей в праве общей собственности на это имущество), при распределении которых действует принцип  соразмерности занимаемым площадям. Согласованный большинством собственников вид работ/услуг (охрана, телефон, уборка территории, уборка мест общего пользования, чистка и замена ковровых покрытий, уборка снега, юридические услуги, управленческие расходы и т.д.)  и порядок распределения расходов не связаны с площадью помещений собственников. 

Иные собственники, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, правовую позицию заявителя при рассмотрении дела не поддержали.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. 

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2, пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

 Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 

В соответствии с пунктом 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

 К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества

 Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания от №1 от 13.06. 2023.

Относительно требования заявителя о признании недействительным приложения №2 к договору №6 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б, а именно, следующих условий указанных в приложении №2 к договору: «Расходы на общедомовые нужды делятся на количество собственников, т.е. на 5 человек: 203530 руб. : 5 чел = 40706 руб. с 1 собственника», суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен или изменен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом.

Соответственно, изменение условий заключенных собственниками договоров управления многоквартирными домами возможно только по решению собственников помещений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов при наличии необходимого кворума. 

Согласно п.4 решения общего собрания собственников нежилых помещений Бизнес Центра «Синяя Птица» оформленного протоколом общего собрания №1 от 13.06.2023 собственники нежилых помещений определили срок подписания договоров и дополнительных соглашений  до 20.06.2023.

14 июля 2023 года ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис» (далее - УК) года в адрес ФИО1, как собственнику нежилого помещения общей площадью 253 кв.м., направлен проект договора №6 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б и прилегающей территории от 01 июня 2023. 

Согласно приложению №2 к договору «тарифы по управленческим расходам и расходам на общедомовые нужды по состоянию на 01 июня 2023 года» управленческие расходы составляют: 57377 руб. в месяц исходя из стоимости за 1 кв.м. - 35,72 руб., расходы на содержание общего имущества (общедомовые нужды) делятся между собственниками нежилых помещений в равных долях, то есть на 5 человек.

Данный договор №6 от 01 июня 2023 года и приложение к нему заявитель не подписал.

В рассматриваемом случае, приложение №2 к договору №6 от 01.06.2023 подготовлено на основании изменившихся условий о тарифе принятом на общем собрании собственников нежилых помещений   13.06.2023 при наличии необходимого кворума.

Данный протокол №1 от 13.06.2023 не признан судом недействительным.

В силу действующего жилищного законодательства заявитель не может заключить договор управления с ответчиком на иных условиях, то есть без согласования с другими собственниками помещений.

Таким образом, материалами дела не подтверждается наличие оснований для признания оспариваемого приложения №2 к договору №6 от 01.06.2023 управления и эксплуатации Бизнес-Центра «Синяя Птица» по пр. ФИО13 д.103Б недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих доводов.

На основании изложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы судом распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-169, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок, а также в кассационном и надзорном порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                            И.А. Хафизов