Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-86548/22

28 августа 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Техтрейд» (141207, Московская область, Пушкино город, Московский 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2016, ИНН: 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Казачий торговый дом» (141280, Московская область, Пушкино город, Ивантеевка город, Заводская улица, дом 14а, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.03.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техтрейд»  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Казачий торговый дом» (далее – ответчик) о признании права собственности на долю незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок с кадастровым номером 50:43:0030301:2765, в виде нежилых помещений:

- нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м. (машино-место №74);

- нежилое помещение, общей площадью 100,5 кв.м. (офис №4);

- нежилое помещение, общей площадью 101,8 кв.м. (офис №5);

- нежилое помещение, общей площадью 138,4 кв.м. (офис №6);

- нежилое помещение, общей площадью 158,1 кв.м. (офис №12);

- нежилое помещение, общей площадью 158,45 кв.м. (офис №2);

- нежилое помещение, общей площадью 138,4 кв.м. (офис №3);

- нежилое помещение, общей площадью 154,8 кв.м. (офис №11).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

 

Как следует из материалов дела, между сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве №М74 от 06.12.2018, №О-4 от 14.01.2019, №О-5 от 14.01.2019, №О-6 от 14.01.2019, №О-12 от 14.01.2019, №О-2 от 27.11.2020, №О-3 от 27.11.2020, №О-11 от 18.11.2021, по условиям которых ответчик на основании полученного 14.05.2018 разрешения на строительство №RU50-43-10692-2018 обязался построить 15-17 этажный дом со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0030301:2765 по адресу: 

<

...>.

Также по условиям указанных договоров по результатам строительства ответчик обязался передать истцу нежилые помещения:

- нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м. (машино-место №74);

- нежилое помещение, общей площадью 100,5 кв.м. (офис №4);

- нежилое помещение, общей площадью 101,8 кв.м. (офис №5);

- нежилое помещение, общей площадью 138,4 кв.м. (офис №6);

- нежилое помещение, общей площадью 158,1 кв.м. (офис №12);

- нежилое помещение, общей площадью 158,45 кв.м. (офис №2);

- нежилое помещение, общей площадью 138,4 кв.м. (офис №3);

- нежилое помещение, общей площадью 154,8 кв.м. (офис №11).

В соответствии с п. 3.1.1.1 указанных договоров, ответчик обязался осуществить строительство не позднее 14.07.2022 года.

Вместе с тем, в нарушение указанных условий договоров, объекты долевого строительства в установленный договорами срок участнику переданы не были, здание в полном объеме не возведено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, фактически строительство здания прекращено и не осуществляется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Ответчик по доводам иска возражал, представил отзыв, в котором указал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, так как строительство объекта продолжается, сам истец допускал просрочки в оплате по договорам.

Также ответчик указал, что направил в адрес истца сопроводительным письмом исх.№ 34/02 от 03.03.2023г. подписанные со стороны ответчика дополнительные соглашения к договорам долевого участия с указанием новых сроков завершения строительства, однако ответа на указанное сопроводительное письмо не поступило, подписанные со стороны истца дополнительные соглашения к перечисленным договорам участия в долевом строительстве для государственной регистрации истцом не представлены.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу действующего гражданского законодательства способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, при этом нарушено или оспорено может быть только существующее право.

 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Иск о признании права собственности - это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус которого не определен.

То есть признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение.

Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности по данному основанию входят обстоятельства наличия у истца установленных указанной нормой оснований приобретения права на спорное имущество.

Таким образом, иск о признании права собственности может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Как усматривается из материалов дела, стороны состоят в обязательственных правоотношениях по поводу спорного имущества заключением договора долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем , в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N89-КГ16-10).

Как следует из представленных ответчиком документов, ответчик осуществляет строительство многоквартирного дома «15-17 этажный жилой дом (поз. №1 по ППТ) со встроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией» по адресу: 

<

...>» на основании Разрешения на строительство №RU50-43-10692-2018 от 14.05.2018г., выданного Министерством строительного комплекса Московской области, со сроком действия до 14.07.2023г.

В настоящее время на объекте строительства ведутся завершающие внутренние работы и установка оставшейся части вентилируемого фасада и т.д., что подтверждается актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 №43 от 31.01.2023г. за период с 01.01.2023г. по 31.01.2023г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-2 №43 от 31.01.2023г. за период с 01.01.2023г. по 31.01.2023г., счетом-фактурой №3 от 31.01.2023г., актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 №44 от 28.02.2023г. за период с 01.02.2023г. по 28.02.2023г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-2 №44 от 28.02.2023г. за период с 01.02.2023г. по 28.02.2023г., счетом-фактурой №4 от 28.02.2023г., актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 №45 от 31.03.2023г. за период с 01.03.2023г. по 31.03.2023г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-2 №45 от 31.03.2023г. за период с 01.03.2023г. по 31.03.2023г., счетом-фактурой №7 от 31.03.2023г.

Все работы полностью оплачены, финансирование за 1 квартал 2023 года составило 18 545 000 руб., что подтверждается платежными поручениями №3 от 09.01.2023г., №4 от 09.01.2023г., №5 от 09.01.2023г„ №6 от 10.01.2023г., №7 от 10.01.2023г., №8 от 11.01.2023г., №9 от 11.01.2023г., №33 от 12.01.2023г., №54 от 17.01.2023г., №75 от 18.01.2023г., №76 от 19.01.2023г., №78 от 24.01.2023г., №233 от 08.02.2023г., №236 от 09.02.2023г., №234 от 09.02.2023г., №235 от 09.02.2023г., №542 от 25.03.2023г., №543 от 28.03.2023г.

Из изложенного следует, что ответчик осуществляет строительство и финансирует строительные работы в достаточной степени для завершения строительства. Объект находится в высокой степени готовности, работы ведутся непрерывно, задолженность перед генеральным подрядчиком у ответчика отсутствует, доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, объект строительства не отвечает критериям объекта незавершенного строительства, необходимым для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 ГК РФ.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Кроме того согласно положению пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на имущество в случае, если оно владеет данным имуществом.

Однако из материалов дела усматривается, что спорное имущество (жилой дом) во владении истца не находится, что не позволяет сделать вывод о правомерности обращения истца в суд и обоснованности избранного истцом способа защиты права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В данном случае в качестве основания возникновения прав истца на спорные объекты указаны обстоятельства исполнения истцом договоров долевого участия в строительстве.

В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты права обеих сторон, тогда как использование вещно-правового способа защиты права возможно только при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи.

Таким образом, суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Суд отмечает, что обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, законодательства о введении объекта капитального строительства в эксплуатацию которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Признание права собственности в судебном порядке на указанный истцом в предмете иска объект капитального строительства, означает легализацию данного объекта как имущества, эксплуатация которого не причинит вреда жизни и здоровью граждан, окружающей природной среде и т.д.

Однако законодательством установлен иной порядок возникновения права собственности на правомерный объект капитального строительства.

Как указано в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, данная правовая позиция применима в отношении лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище. Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск, либо иные требования.

Недопустимость применения данной правовой позиции к спорам с участием юридических лиц подтверждена судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 по делу NА70-13095/2016, Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2018 N304-ЭС18-322, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2018 по делу № А41-10082/2018).

При указанных обстоятельствах, в связи с избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права, в иске следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                                        В.С. Желонкин