ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-17651/2017

город Ростов-на-Дону

27 марта 2018 года

15АП-3142/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 23.05.2017; 

от ответчика: представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Миллеровского района

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.01.2018 по делу № А53-17651/2017 (судья Прокопчук С.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медитэк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Комитету по управлению имуществом Миллеровского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

 

                               УСТАНОВИЛ:

 

общество с ограниченной ответственностью «Медитэк» (далее - ООО «Медитэк», истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района (далее-  ответчик), согласно которому просит суд:

1) установить цену приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и ООО «Медитэк» в размере 4 594 000 рублей;

2) установить порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и ООО «Медитэк» в рассрочку в течение пяти лет в следующем порядке: 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течении 30 дней с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества; оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (уточненные требования по результатам судебной экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 1-2, т. 3).

Решением от 25.01.2018 иск удовлетворен. 

Определены условия пунктов 2.1.-2.3. договора № 2 купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции: 

2.1. Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 4 594 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается. 

2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 2.1. суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке: 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора; оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала. 

2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. С ответчика в пользу истца взыскано 36 000 рублей судебных расходов.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.01.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что приватизация муниципальной собственности муниципального образования проводится на основании ежегодного Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год, который утверждается Собранием депутатов Миллеровского района. Комитет по управлению имуществом Миллеровского района не имеет полномочий на принятие самостоятельно решений о приватизации муниципального имущества с реализацией преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства. Выкупаемое муниципальное имущество находится в собственности муниципального образования «Миллеровский район».   25 апреля 2017 года Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направил ООО «Медитэк» копию решения об условиях приватизации и проект договора купли-продажи № 2 муниципального имущества. Цена объекта подлежащего приватизации была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости, проведенного независимым оценщиком ФИО4 в большем размере. 24 мая 2017 года от ООО «Медитэк» поступил протокол разногласий с приложением своего варианта договора купли-продажи, отличающегося от формы договора Комитета по управлению имуществом Миллеровского района с новыми условиями, установленного в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.05.2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (п.2.2. проекта договора ООО «Медитэк») и новой установленной самостоятельно стоимостью муниципального имущества в размере 4 000 000 рублей. К протоколу разногласий прилагалось маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости г. Миллерово от 19.05.2017 на 1 листе, с вероятной рыночной стоимостью имущества в сумме 4 000 000 рублей и которое в приложении к протоколу разногласий (исх. № 131/2017 от 23.05.2017) указывалось истцом как отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.05.2017.  Этот отчет не был предоставлен ни в Комитет по управлению имуществом Миллеровского района, ни на рассмотрение суда. В проекте предложенного договора ООО «Медитэк» была указана рассрочка платежей, которая не предусмотрена Решением Собрания депутатов Миллеровского района от 30.03.2017 №199 и самостоятельно установлена стоимость выкупаемого имущества. Проект договора купли-продажи, предложенный ООО «Медитэк», Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района был отклонен (письмо от 07.06.2017 № 83/10/1847).  По ходатайству истца определением суда от 27.09.2017 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО РЦО «Дон Эксперт» ФИО5.  Суд назначил повторную экспертизу и поручил ее проведение экспертам ООО «161 «Эксперт» ФИО6 и ФИО7, которые установили рыночную стоимость выкупаемого муниципального имущества в размере 4 594 000  рублей. При рассмотрении дела в суд было предоставлено внесудебное заключение и две судебных экспертизы, установивших неравнозначную рыночную стоимость выкупаемого муниципального имущества в связи с чем требуется проведение еще одной экспертизы. В договоре ответчика реквизиты для перечислений в бюджет указаны в главе 12, а не в 10, как указано в обжалуемом решении. По мнению ответчика, оснований для удовлетворения иска не имелось.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

Заявил ходатайство о проведении третьей судебной экспертизы.  

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы,  просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Возражал против удовлетворения ходатайства о проведении еще одной судебной экспертизы, пояснив,  что нет оснований для его удовлетворения.

Ходатайство ответчика о проведении по делу третьей судебной экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Оценив все заключения в совокупности и судебное экспертное заключение  от 23.11.2017 № 891-11-17 с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что исследование по определению от 25.10.2017 в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов,  примененных аналогов, оценку результатов исследований. Выводы, изложенные в экспертном заключении, по существу участвующими в деле лицами не опровергнуты. Доказательств, свидетельствующих о том, что экспертом рыночная стоимость спорного имущества определена неверно, а также подтверждающих несоответствие указанного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в материалы дела не представлено.

Возражения подателя жалобы относительно выводов представленных в заключении не подтверждены какими-либо доказательствами, фактически сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении.

Выраженные подателем жалобы сомнения в обоснованности выводов эксперта сами по себе не являются обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований для проведения по делу повторной экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Медитэк» является арендатором нежилого помещения, состоящее из комнат №№ 43-74, кадастровый номер 61:54:0082401:22:10/1, являющегося частью нежилого помещения общей площадью - 1131,4 кв. м с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании Литер А, по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды нежилого помещения № 1 от 09.01.2008, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района.

Помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район».

20.02.2017 арендатор обратился в администрацию Миллеровского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке, установленном нормами Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон № 159-ФЗ).

21.04.2017 администрацией Миллеровского района в лице Комитета по управлению имуществом Миллеровского района было принято распоряжение № 190 «Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район», в соответствии с которым было принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

В вышеуказанном распоряжении был определен способ приватизации муниципального имущества, выкупная цена, порядок оплаты приобретаемого арендованного имущества, а также мероприятия, связанные с проведением приватизации в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ.

25.04.2017 Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направил в адрес заявителя проект договора № 2 купли-продажи муниципального имущества с сопроводительным письмом № 83/10/1589 от 25.04.2017.

В распоряжении Комитета по управлению имуществом Миллеровского района и проекте договора указана выкупная цена объекта в размере 13 829 100 рублей, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017 реестровый № 8-062/2-2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также порядок оплаты объекта - единовременно в течение 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

24.05.2017 заявитель направил протокол разногласий № 131/2017 к договору № 2 купли-продажи муниципального имущества и редакцию договора № 2, подписанные со стороны общества директором ФИО8

В протоколе разногласий, а также в проекте договора № 2 общество установило выкупную стоимость в размере 4 млн. рублей исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика, а также предложило порядок оплаты выкупной стоимости, отличающийся от предложенного порядка оплаты комитетом.

Письмами Комитета по управлению имуществом Миллеровского района № 83/10/1801 от 30.05.2017 и № 83/10/1847 от 07.06.2017 протокол разногласий к договору № 2 купли-продажи муниципального имущества был отклонен, а в подписании договора в редакции общества было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Спор возник исключительно в отношении выкупной цены объекта недвижимого имущества и порядка оплаты.

Возражая против иска в указанной части, комитет настаивает на правильности определения цены.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО РЦО «Дон Эксперт» ФИО5.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости - Нежилое помещение, состоящее из комнат: № 43-30,1 кв. м, № 44-4,2 кв. м, № 45-1,7 кв. м, № 46-2,1 кв. м, № 47-2,4 кв. м, № 48-13,1 кв. м, № 49-11,4 кв. м, № 50-164,2 кв. м, № 51-20,2 кв. м, № 52-29,8 кв. м, № 53-3,4 кв. м, № 54-2,4 кв. м, № 55-3,4 кв. м, № 56-1,9 кв. м, № 57-2,4 кв. м, № 58-1,0 кв. м, № 59-1,0 кв. м, № 60-2,6 кв. м, № 61-4,8 кв. м, № 62-11,4 кв. м, № 63-14,9 кв. м, № 64-12,7 кв. м, № 65-1,7 кв. м, № 66-75,4 кв. м, № 67-9,1 кв. м, № 68-11,4 кв. м, № 69-9,2 кв. м, № 70-11,4 кв. м, № 71-3,8 кв. м, № 72-29,6 кв. м, № 73-53,7 кв. м, № 74-19,3 кв. м, общей площадью - 565,9 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж № 1-43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, являющееся частью нежилого помещения общей площадью - 1131,4 кв. м, с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании Литер А, по адресу: 

<

...>.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении от 16.10.2017 № 4325-17, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 12 956 000 рублей.

Истцом было заявлено о назначении повторной экспертизы (л.д. 96-97, т.2).  В указанном ходатайстве истец указал, что осмотр объекта экспертом не проводился,  

стороны  не приглашались на осмотр, фотографии объекта приобщены без осмотра. В отчете от 16.10.2017 на странице  6  экспертом указывается, что затратный и доходный методы при  определении стоимости объекта не применялись, в то время как в таблице 24 эксперт указывает о применении доходного метода. При отборе аналогов  оценщиком были для сравнения выбраны такие города как Шахты и Каменск-Шахтинский, то есть корректировка шла на увеличение, так как выбранные города имеют гораздо более развитую инфраструктуру и выше по всем социально-экономическим показателям, находятся ближе к городу Ростову-на-Дону. Более того, выбранные аналоги отражают продажу здания как имущественного комплекса со всем инвентарем и оборудованием, в то время как спорный объект наполнен не муниципальным оборудованием, а оборудованием арендатора - истца.  Примененный специалистом в заключении от 16.10.2017 аналог как готовый бизнес (таблица 9 заключения) является недопустимой, так как истцом выкупается лишь арендованное помещение, а не выкупается готовый работающий бизнес.

            Оценивая указанное заключение эксперта, принимая во внимание возражения истца, учитывая, что спор по размеру величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости между сторонами документально не исчерпан, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно является не ясным и не полным, поэтому не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу.

Поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО РЦО «Дон Эксперт» ФИО5 (по примененным территориальным аналогам и аналогам как как готовый бизнес, осмотру без извещения сторон,  непоследовательности по применению доходного метода), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по делу в порядке части второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проведение экспертизы по делу поручил комиссии из двух экспертов ООО «161 ЭКСПЕРТ» ФИО6, ФИО7.

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно выводам комиссии из двух экспертов, содержащимся в заключении от 23.11.2017 № 891-11-17, которые пришли к единому мнению, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 4 594 000 рублей.

Оценивая указанное заключение комиссии экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям закона, является ясным и полным, противоречия в выводах оценщиков отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу.

Суд указал, что условие о цене недвижимости должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 4 594 000 рублей.

Требования к содержанию комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Представленное суду заключение комиссии экспертов  от 23.11.2017 № 891-11-17 проведено с осмотром объекта, фотоматериалы по результатам осмотра приобщены, заключение подписано двумя экспертами с предупреждением их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, удостоверено печатью общества и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям.

Данное экспертное заключение комиссии экспертов документально не оспорено сторонами, нарушений порядка и применения методов исследования не установлено и не приведено после такого исследования. 

 

Помимо этого на разрешение суда истцом заявлено требование о включении в договор условия о рассрочке оплаты в течение пяти лет в следующем порядке: 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества; оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В возражениях на заявленное истцом требование по предоставлению рассрочки, а также в апелляционной жалобе ответчик сослался на невозможность предоставления рассрочки, указал,  что при обращении за выкупом истец не просил о рассрочке платежа, комитет не вправе вносить изменения в эти условия. 

Данные доводы получили надлежащую правовую оценку в суде первой инстанции и подлежат отклонению апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно норме статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом правомерно урегулированы разногласия в части условия о способе и сроках оплаты в соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В Определении Конституционного Суда от 08 февраля 2011 года N 131-О-О разъяснено, что положения ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.

В указанном Определении Конституционный Суд  указал, что при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (п. 1 ст. 124 ГК Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

Минэкономразвития России в Письме от 17.03.2011 N Д05-750 разъяснило,  что Федеральный закон N 159-ФЗ предполагает, что рассрочкой является способ оплаты недвижимого имущества, при котором платеж производится по частям. При этом платежи являются равномерными в течение всего срока рассрочки и производятся равными частями в равный период времени. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае,  если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Именно арендатор вправе определить, применять ли при выкупе правило о рассрочке, а к гарантиям прав продавца относится нахождение имущества в залоге у продавца в силу закона до момента выкупа и начисление процентов на сумму платежей, по которым предоставлена рассрочка.

Вопреки доводам жалобы, закон не связывает реализацию этого права с заявлением о нем при обращении за выкупом и не ограничивает арендатора сроком на заявление требования о рассрочке. Достаточно того, что это условие заявлено им при заключении договора, согласовании его условий, в том числе, если спор передан в суд.

Ссылку ответчика на необходимость рассмотрения этого вопроса местными уполномоченными органами суд первой инстанции правомерно отклонил, поскольку законных оснований для отказа в рассрочке нет и у местных органов, право выбора условий оплаты императивно дано законом покупателю, договор купли-продажи заключается в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств. 

Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены законного и обоснованного судебного акта. Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд оснований для такой переоценки не нашел.

Ссылки заявителя на то, что суд ошибочно указал номер главы проекта договора для реквизитов по  перечислению платежей в бюджет не является основанием для отмены решения, так как такие технические исправления  (если имеют место) подлежат внесению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу № А53-17651/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

О.А. Еремина