АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2904/2017

г. Краснодар

18 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Прасола С.М. (доверенность от 16.05.2017), в отсутствие представителя ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311231101800029), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-2904/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о понуждении к сносу самовольно возведенного строения кафе площадью 105,4 кв. м (литеры Б, б), расположенного по адресу: 

<

...> (далее – нежилое здание). Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 произведена замена индивидуального предпринимателя ФИО2 на индивидуального предпринимателя ФИО1. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017, в иске отказано в связи с пропуском администрацией срока исковой давности. Администрация признана осведомленной о существовании нежилого здания с 2012 года, земельный участок – выбывшим из владения публичного собственника в связи с заключением договора аренды в целях эксплуатации нежилого здания, а последнее – соответствующим градостроительным нормам и не создающим угрозу жизни и здоровью граждан.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций не исследовались вопросы о правомерности возведения нежилого здания и государственной регистрации права собственности предпринимателя на него. Иск администрации является негаторным, исковая давность на него не распространяется. Муниципальное образование в лице уполномоченных органов не утрачивало владение земельным участком. Администрация как представитель публичного собственника земельного участка вправе в судебном порядке требовать сноса самовольно возведенного нежилого здания. Государственной регистрацией прав на нежилое здание такую возможность не исключает. Нежилое здание создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нежилое здание возведено без разрешения на строительство на предназначенном для иных целей земельном участке. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что собственником нежилого здания с 18.08.2005 являлась ФИО3, с 18.03.2008 – ФИО4, с 15.05.2008 – ФИО5, с 16.03.2015 – ФИО2 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.09.2016 № 23/237/004/2016-7887). 

Письмом от 23.03.2005 № 23/2-981 управление архитектуры и градостроительства администрации известило ФИО6 о присвоении существующему, входящему в состав торгового ряда кафе из сборно-разборных конструкций административного адреса: 22 по ул. им. 40-летия Победы в городе Краснодаре. В названном письме упоминаются постановление главы городского самоуправления-мэра города Краснодара от 24.11.2000 № 2462 и свидетельство о государственной регистрации права аренды земельного участка от 03.09.2001 серии 23-АА № 306727, в которых указан адрес: на углу (угол) ул. 40 лет Победы и ул. Московской.

ФИО5 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2008 серии 23-АД № 835045 в подтверждение права собственности на нежилое здание. В качестве основания государственной регистрации права указан договор купли-продажи недвижимости от 28.04.2008. Письмом от 21.03.2011 № 23/3-1796 муниципальное учреждение «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности» муниципального образования город Краснодар» известило ФИО5 о присвоении являющемуся объектом недвижимости нежилому зданию административного адреса: 22/1 по ул. им. 40-летия Победы в Центральном внутригородском округе города Краснодара.

По заданию ФИО5 от 15.02.2011 № 509 муниципальным унитарным предприятием «Институт Горкадастрпроект» изготовлена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 116 кв. м, расположенного за красной линией застройки (территории общего пользования) и в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора, необходимого для эксплуатации нежилого здания. Схема согласована департаментом архитектуры и градостроительства администрации 03.03.2011 и утверждена постановлением администрации от 12.05.2011 № 3252.

Постановлением администрации от 06.07.2012 № 5628 земельный участок, кадастровый учет которого осуществлен под кадастровым номером 23:43:0144060:87, предоставлен в аренду ФИО5 на 49 лет для эксплуатации нежилого здания. Постановление главы администрации от 24.11.200 № 2462 о предоставлении земельного участка ФИО6 признано утратившим силу. В преамбуле к постановлению указано, что постановлением главы администрации от 24.11.2000 № 2462 земельный участок площадью 72 кв. м был предоставлен в аренду на пять лет ФИО6 для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций, заключен соответствующий договор аренды от 19.01.2001 № 53 (4300000051).

На основании постановления главы администрации от 24.11.200 № 2462 администрация (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключили договор от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка для эксплуатации нежилого здания на 49 лет до 06.07.2061. В связи с государственной регистрацией перехода к ФИО2 права собственности на нежилое здание (запись от 16.03.2015 с номером регистрации 23-23/001-23/001/803/2015-6050/2) по согласованию с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации новому собственнику по соглашению от 02.04.2015 переданы права и обязанности арендатора по договору от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка.

Должностным лицом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации 08.12.2016 произведено обследование земельного участка, в результате чего выявлено наличие на нем нежилого здания, возведенного без разрешения на строительство (акт от 08.12.2016 № 250). Глава муниципального образования город Краснодар направил ФИО2 претензию от 23.12.2016 № 17475/01 с требованием о сносе нежилого здания, по его мнению являющегося самовольной постройкой, после чего администрация обратилась в арбитражный суд.

В связи с государственной регистрацией перехода к ФИО1 права собственности на нежилое здание (запись от 27.12.2016 с номером регистрации 23-23/001-23/001/868/2016-2051/2) по согласованию с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации новому собственнику по соглашению от 20.12.2016 переданы права и обязанности арендатора по договору от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка, а суд первой инстанции по ходатайству администрации определением от 06.03.2017 произвел замену ответчика – ФИО2 на ФИО1

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В пунктах 4, 15  постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Гражданским кодексом самовольная постройка определяется как здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В пунктах 22, 46, 49, 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания суд устанавливает факт соблюдения градостроительных норм при строительстве соответствующего объекта. Исковая давность не распространяется на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Сама по себе запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. В случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца. Аналогичный подход, ранее сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.11.2015 № 306-ЭС15-12164, от 05.10.2017 № 308-ЭС17-14130).

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование администрации о сносе самовольной постройки следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения (определения Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 № 308-ЭС16-11873, от 13.04.2016 № 306-ЭС15-17275).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная их недействительностью с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, отсутствием у них юридической силы.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что с учетом особого характера временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что фактически требования администрации направлены на освобождение земельного участка, изначально предоставленного в аренду на пять лет по договору аренды от 19.01.2001 № 53 (4300000051) для размещения движимого объекта (кафе из сборно-разборных конструкций). Доказательства возврата земельного участка публичному собственнику после истечения названного срока аренды в материалах дела отсутствуют. Продолжение использования арендатором земельного участка в отсутствие возражений арендодателя могло свидетельствовать о возобновлении договора аренды от 19.01.2001 № 53 (4300000051) на неопределенный срок. Такой договор мог быть прекращен на основании отказа арендодателя от него в порядке статей статьи 610, 621 Гражданского кодекса. Доказательства заявления такого отказа администрацией в материалах дела отсутствуют. Муниципальное образование, в этой связи, не могло быть признано утратившим владение переданным в аренду земельным участком. Администрация до направления ФИО2 претензии от 23.12.2016 № 17475/01 не требовала от арендаторов возврата земельного участка. Договору от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, возведенного без разрешения на строительство и на не отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, следовало дать оценку на предмет его соответствия действовавшим в момент его заключения статьям 30, 31, 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Даже в отсутствие ранее возникших арендных отношений на основании договора от 19.01.2001 № 53 (4300000051) при наличии пороков у договора от 18.07.2012 № 4300018574 течение срока исковой давности по требованию администрации могло начаться не ранее истечения срока устранения прав публичного собственника, определенного в  претензии от 23.12.2016 № 17475/01. 

С учетом изложенного, положенный в основание обжалуемых судебных актов вывод о пропуске администрацией срока исковой давности не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А32-2904/2017 отменить. 

Дело № А32-2904/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     Я.Е. Волков

Судья                                 А.И. Мещерин