АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-15528/2022

05 октября 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2022 года

 

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> материалы дела по заявлению ИП ФИО2,ИНН 

<

***>,

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-329241 от 20.01.2022г., принятое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и произвести государственную регистрацию перехода права (ограничения права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020369:213, расположенного по адресу: 

<

...> б/н по заявлению ФИО2 от 10 января 2022 года № КУВД-001/2022-329241 на ООО «Интеграл» согласно договора замены стороны в обязательстве от 10.01.2022

заинтересованные лица:

Управления Росреестра по Саратовской области, ИНН 

<

***>

ООО «Интеграл», ИНН 

<

***>

Комитет по управлению имуществом г. Саратова, ИНН 

<

***>

ФИО3, 

при участии в заседании:

представителя заявителя - ФИО3, по доверенности,

ФИО3, паспорт,

Управление Росреестра по Саратовской области - ФИО4, по доверенности,

остальные лица - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В  Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП ФИО2, ИНН 

<

***>, о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-329241 от 20.01.2022г., принятое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и произвести государственную регистрацию перехода права (ограничения права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020369:213, расположенного по адресу: 

<

...> б/н по заявлению ФИО2 от 10 января 2022 года № КУВД-001/2022-329241 на ООО «Интеграл» согласно договора замены стороны в обязательстве от 10.01.2022г.

Настоящее дело было передано на рассмотрение арбитражному суду по подсудности определением Кировского районного суда г. Саратова от 23.05.2022 г. № 2а-2550/2022.

В судебном заседании арбитражного суда заявитель поддержал заявленные требования.

Позицию заявителя поддержал ФИО3, а также ООО "Интеграл"; последний ходатайствует о рассмотрении без участия своего представителя. Ходатайство участника процесса ООО "Интеграл" удовлетворено судом.

В судебном заседании в течении дня 29.09.2022 г. был объявлен перерыв в рассмотрении дела до 13 час. 50 мин., после перерыва рассмотрение дела продолжено.

Настоящее дело рассмотрено по правилам ст.201 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что ФИО3 являлся победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>  б/н в Заводском районе, площадью 3229 кв.м., кадастровый номер 64:48:020369:213.

10 июля 2018 года между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова "Арендодатель" и ФИО3 "Арендатор" был заключен договор аренды земельного участка № 238-с, предметом которого являлся земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>  б/н в Заводском районе, площадью 3229 кв.м., кадастровый номер 64:48:020369:213.

Разрешенное использование в названном договоре определено: для строительства объекта 1У класса опасности по СанПиН: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы.

Регистрация права за ФИО3 произведена 19.07.2018 г., о чем свидетельствует запись в ЕГРН 64:48:020369:213 № 64/001/148-1.

11 марта 2019 г. ФИО3 заключил договор замены стороны в обязательстве б/н с ФИО2, согласно которому ФИО2 принял на себя обязательства по договору аренды земельного участка № 238-с, предметом которого являлся земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>  б/н в Заводском районе, площадью 3229 кв.м., кадастровый номер 64:48:020369:213.

10.01.2022 г. ФИО2 заключил договор замены стороны в обязательстве б/н с ООО "Интеграл" (ИНН 

<

***>), в соответствии с которым права и обязанности по договору замены стороны в обязательстве б/н от 11 марта 2019 г. на земельный участок кадастровый номер 64:48:020369:213 принимает на себя ООО "Интеграл", вид разрешенного использования при этом, определен: объекты придорожного сервиса.

10.01.2022 г. в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление № КУВД-001/2022- 329241 ФИО2 о государственной регистрации сделки - договора замены стороны в обязательстве в отношении  земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>  б/н в Заводском районе, площадью 3229 кв.м., кадастровый номер 64:48:020369:213.

Проведя правовую экспертизу представленных документов, орган государственной регистрации прав установил невозможность регистрации представленного договора замены стороны в обязательстве, так как заключение договора было возможно только по результатам торгов в силу ст.39.6 ЗК РФ, п.7 ст.448 ГК РФ, в связи с чем, государственная регистрация перехода права была приостановлена до 20.04.2022 г. Уведомлением от 20.01.2022 г. № КУВД-001/2022-329241/1, а в последующем Уведомлением от 18.04.2022 г. № КУВД-001/2022-329241/1 до 18.10.2022 г. 

Оспаривая  Уведомление от 20.01.2022 г. № КУВД-001/2022-329241/1, заявитель полагает, что договор замены стороны в обязательстве между ФИО3 и ФИО2 никто не оспорил, права последнего зарегистрированы в ЕГРН, в связи с чем, последующая передача прав от ФИО2 - ООО "Интнграл" правомерна.

Управление Росреестра по Саратовской области считает позицию заявителя ошибочной, а договоры по замене стороны в обязательстве ничтожными сделками.

Изучив позиции участвующих в деле лиц, исследовав представленные докзаательства, суд приходит к следующему выводу.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются законом № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания.

 Как следует из материалов дела, 10.01.2022 г. в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление № КУВД-001/2022- 329241 ФИО2 о государственной регистрации сделки - договора замены стороны в обязательстве в отношении  земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>  б/н в Заводском районе, площадью 3229 кв.м., кадастровый номер 64:48:020369:213.

В качестве документа-основания в орган госрегистрации прав представлен договор замены стороны в обязательстве от 10.01.2022 г., заключенный между ФИО2, который уступает, а ООО "Интеграл" принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.07.2018 г. № 238-с.

В ходе проведения правовой экспертизы документов органом госрегистрации было установлено следующее.

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка от 10.07.2018 г. № 238-с заключен между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО3 на основании ст.39.6 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (протокол о результатах аукциона № 9 от 29.06.2018 г.).

11.03.2019 г. права и обязанности по вышеуказанному договору аренды были переданы ФИО2 на основании договора замены стороны в обязательстве от 11.03.2019 г. 

ФИО2, в свою очередь, 10.01.2022 г. заключил договор замены стороны в обязательстве б/н с ООО "Интеграл" (ИНН 

<

***>).

Вместе с тем, к спорным правоотношениям следует применять положения п.7 ст.448 ГК РФ.

Согласно п.7 ст.448 ГК РФ (веденному в действие с 01.06.2015 г.) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В рассматриваемом случае право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020369:213 приобреталось ФИО3 на торгах на основании п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что следует из Распоряжения КУИ г. Саратова № 487-р от 21.05.2018 г., Протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 9 от 29.06.2018 г., Договора аренды земельного участка № 238-с от 10.07.2018 г.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Следовательно, торги для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежащие проведению в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при приобретении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 7 ст.448 ГК Р Ф направлены на недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством конкурентных процедур.

Следовательно, в отношении приобретенного на публичных торгах земельного участка пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет последующей уступки прав.

 Суд отмечает, что положения п.7 ст.448 ГК РФ применимы к спорным правоотношениям, поскольку договор аренды по результатам торгов был заключен с ФИО3 после вступления в законную силу названной нормы права, т.е. после 01.06.2015 г., а именно - 10.07.2018 г. (договор от 10.07.2018 г. №  238-с).

Следовательно, последующие уступки прав аренды на данный земельный участок являются ничтожными сделками в силу ст.168 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Следовательно, орган госрегистрации законно и обоснованно вынес Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-329241 от 20.01.2022 г.

Судом также проанализировано иное положение Земельного кодекса РФ, а именно, ст.22 ЗК РФ, которая в спорной ситуации не может быть применена.

Так, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Вместе с тем, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса  РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса.

Названные выводы соответствуют позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 г. № 308-ЭС22-2357.

 На основании изложенного, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения требований заявителя в рамках настоящего дела.

         Руководствуясь статьями 110,  167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований ФИО2 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-329241 от 20.01.2022г., вынесенного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права (ограничения права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020369:213, расположенного по адресу: 

<

...> б/н по заявлению ФИО2 от 10 января 2022 года № КУВД-001/2022-329241 на ООО «Интеграл» согласно договору замены стороны в обязательстве от 10.01.2022 г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

     Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья Арбитражного

суда Саратовской области                                                                  Т.И. Викленко