ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3852/2024

г. Челябинск

08 августа 2024 года

Дело № А47-14142/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 по делу № А47-14142/2023.

 

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Виктория» - ФИО2 (доверенность от 08.04.2024, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Администрация Пономаревского района Оренбургской области, ОГРН 

<

***> (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория», ОГРН 

<

***> (далее – ответчик,             ООО «Виктория») о признании договора аренды от 26.06.2017 № 3 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:24:1514004:1 расторгнутым; о взыскании задолженности в размере 70 992 руб. 12 коп. за 2022 год, неустойки в размере 6 666 руб. 15 коп. за период с 15.09.2022 по 07.09.2023 (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 17).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 (резолютивная часть от 10.01.2024) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Виктория» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что суд первой инстанции не проверил соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Так истцом в материалы дела приложена копия письма от 16.02.2023                 № 01-16/448 «Об исполнении условий договоров аренды» и отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46178070000731.

Согласно отчету указанное почтовое отправление 27.02.2023 вручено в почтовом отделении 461744 в г. Абдулино.

Вместе с тем, ООО «Виктория» располагается в другом районе Оренбургской области - с. Емельяновка Матвеевского района, юридический адрес содержит номер почтового отделения ответчика - 461876, т.е. отправление вручено совершенно по другому адресу неизвестному лицу, в связи с чем суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, который для споров о расторжении договора является обязательным.

Податель жалобы полагает, по аналогичным, причинам ответчик не получил адресованную ему почтовую корреспонденцию из суда, что является основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку в деле отсутствуют доказательства надлежащего извещения ООО «Виктория» о дате и времени судебного разбирательства.

Также апеллянт обращает внимание суда на то, что исковое заявление, адресованное ответчику, также не было получено по юридическому адресу, получено кем-то 21.08.2023 в почтовом отделении 461744 в г. Абдулино, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46178079027647.

По мнению апеллянта, истцом не доказано существенное нарушение условий договора ответчиком, достаточное для расторжения договора аренды.

Принимая во внимание положения пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт невнесения более двух раз подряд (т.е. 3 и более) по истечении установленного договором срока платежа. Одна арендная плата за год в соответствии с п. 4.2 договора аренды перечисляется в равных долях от начисленной суммы арендной платы не позднее 15 сентября и 15 ноября отчетного года, т.е. пропуск двух платежей одной арендной платы за год является одним нарушением срока. Материалами дела подтверждено, что арендная плата ответчиком не внесена только за один год (2022).

Учитывая изложенное ООО «Виктория» допустило только одно нарушение срока внесения арендной платы, чего для расторжения договора по требованию арендодателя недостаточно. Сведений об иных нарушениях срока внесения арендной платы истцом не представлено.

Податель жалобы считает, что истцом допущено злоупотребление правом, поскольку на момент рассмотрения судом спора по существу задолженность по договору аренды была погашена ответчиком в полном объеме. Так, платежным поручением от 11.10.2023 № 276 ответчиком произведена оплата арендной платы в размере 157 657 руб. 26 коп. по двум договорам аренды: № 3 от 26.06.2017 и № б/н от 29.12.2014 (оба фигурируют в письме от 16.02.2023 № 01-16/448).

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неверно определил период для расчета пени.

С учетом пункта 3.2 и пункта 6.2 договора, исходя из рассчитанного размера арендной платы на 2022 г. с учетом индекса инфляции в 70 992,14 руб., арендная плата должна была быть внесена в размере 35 496 руб. 07 коп. не позднее 15.09.2022 и 35 496 руб. 07 коп. не позднее 15.11.2022.

Таким образом, размер пени по договору аренды от 26.06.2017 № 3 составил 6 104 руб. 14 коп.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024 апелляционная жалоба ООО «Виктория» принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 11.04.2024.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. К отзыву приложены следующие документы: платежным поручением № 276 от 11.10.2023, распечатками с сайта «Почта России», скриншотами карты 

<

...> о направлении претензии, искового заявления, заявления об уточнении исковых требований Отзыв с приложенными документами приобщен к материалам дела.

От ООО «Виктория» в качестве приложений к апелляционной жалобе поступили дополнительные документы: платёжное поручение от 11.10.2023            № 276, информация о месте нахождения общества с ограниченной ответственностью «Виктория» с иным ИНН., которые приобщении к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО «Виктория» отложено на 16.05.2024 ввиду необходимости дополнительного исследования обстоятельств по делу и направления судебного запроса в АО «Почта России» для проверки доводов апелляционной жалобы

От Администрации поступили дополнительные письменные пояснения. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО «Виктория» отложено на 14.06.2024 ввиду неполучения ответа на запрос суда от АО «Почта России».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО Виктория» отложено на 26.06.2024 ввиду неполучения ответа на запрос суда от АО «Почта России».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО Виктория» отложено на 30.07.2024 ввиду неполучения ответа на запрос суда от АО «Почта России».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. судьей Томилиной В.А., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

От АО «Почта России» поступил ответ на запрос суда, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Виктория» (арендатор) заключен договор аренды № 3 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 26.06.2017 (далее – договор, л.д. 7-10), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 56:24:1514004:1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, р-н Пономаревскйй, Фадеевский сельсовет, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:24:1514004, площадь 3 968 000 кв.м., (далее именуемый участок).

Согласно пункту 1.2 договора в соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, данный земельный участок может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.

Настоящий договор одновременно является актом приема передачи участка надлежащего качества и состояния: - в отношении земельных участков, используемых как пашня (согласно утвержденных проектов перераспределения земель): не засеянный какими либо сельскохозяйственными культурами, не ухудшенный состоянием почвы остатками производства сельскохозяйственных культур и сорной растительностью (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды участка устанавливается с 26.06.2017г. до 25.06.2066 г. 

По условиям пункта 3.2 договор вступает в силу с даты его подписания и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Право аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 02.08.2017.

Пунктом 4.1 договора установлено, размер арендной платы устанавливается на один год. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Арендодатель имеет право: требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не целевому назначению, неиспользование участка по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем 2 (два) срока подряд, а также при нарушении других условий договора (пункт 5.1, 5.1.1 договора). 

За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки банковского рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 4.2 договора (пункт 6.1, 6.2 договора).

Как указывает истец, в нарушение условий договора арендатором не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы, в настоящее время образовалась задолженность по арендной плате за использование земельного участка за 2022 в размере 70 992 руб. 14 коп.

В адрес ООО «Виктория» была направлена претензия от 16.02.2023                      № 01-16/448 с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, которая оставлена последним без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком и возникновения у ответчика перед истцом обязательства по оплате арендной платы и пени в заявленной период. Установив факт просрочки внесения арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, суд первой инстанции признал требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам аренды, суд апелляционной инстанции квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование заявленных исковых требований Администрация указала, что арендатор не исполнял надлежащим образом условия договора по внесению арендной платы за период 2022 года ответчик, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 70 992 руб. 12 коп. 

Расчет задолженности судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным.

Вместе с тем, Администрацией перед арбитражным судом первой инстанции не раскрыты обстоятельства того, что в ходе рассмотрения дела, после принятия искового заявления к производству суда, ответчик платежным поручением № 276 от 11.10.2023 на сумму 157 657 руб. 26 коп. произвел оплату задолженности по арендной плате, в том числе по спорному договору аренды.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

По смыслу пункта 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда другим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки. 

На основании разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25                  «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Администрация, зная о том, что ответчиком была произведена оплата задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору, не отказалась от исковых требований в указанной части, не уточнила заявленные исковые требования, поступив тем самым недобросовестно.

Поскольку ответчиком до вынесения обжалуемого судебного акта была произведена оплата взыскиваемой истцом задолженности по арендной плате по договору в размере 70 992 руб. 12 коп., апелляционный суд пришел к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали фактические основания для удовлетворения требования Администрации о взыскании с ООО «Виктория» указанной задолженности по арендной плате по договору аренды в силу ее отсутствия.

В силу статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу положений статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.2 договора установлено, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки банковского рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 4.2 договора. 

Поскольку ответчиком не было исполнено надлежащим образом обязательство арендатора в части внесения арендных платежей, суд первой инстанции посчитал, что требование истца о взыскании договорной неустойки за период с 15.09.2022 по 07.09.2023 в размере 6 666 руб. 15 коп. является законным и обоснованным.

Суд первой инстанции указал в обжалуемом судебном акте, что проверил расчет пени и признал его арифметически верным.

Однако указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

Так согласно пункту 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вноситься с момента заключения договора равными долями в срок до 01.09. и 15.11 ежегодно.

Таким образом, как верно указало ООО «Виктория» в своей апелляционной жалобе арендная плата за 2022 г. с учетом индексации инфляции должна была быть внесена в размере 35 496 руб. 07 коп. до 15.09.2022 и в размере 35 496 руб. 07 коп. до 15.11.2022, в силу чего Администрация неверно начала расчет неустойки с 15.09.2022 на весь годовой размер арендной платы (70 992 руб. 14 коп.).

Соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы о неверном расчете суммы неустойки являются обоснованными.

С учетом условий п.п. 3.2, 6.2 договора судом апелляционной инстанции был произведен самостоятельный расчет неустойки по договору аренды земельного участка за период с 16.09.2022 по 07.09.2023, размер которой составил 6 104 руб. 14 коп.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Пени

 

с

по

дней

 

 

 

35 496,07

16.09.2022

Новая задолженность на 35 496,07 руб.

35 496,07

16.09.2022

18.09.2022

3

8

35 496,07 х 3 х 1/300 * 8%

28,40 р.

35 496,07

19.09.2022

15.11.2022

58

7.5

35 496,07 х 58 х 1/300 х 7,5%

514,69 р.

70 992,14

16.11.2022

Новая задолженность на 35 496,07 руб.

70 992,14

16.11.2022

23.07.2023

250

7.5

70 992,14 х 250 х 1/300x7,5%

4 437,01р.

70 992,14

24.07.2023

14.08.2023

22

8.5

70 992,14 х 22 х 1/300x8.5%

442,52 р.

70 992,14

15.08.2023

07.09.2023

24

12

70 992,14 х 24 х 1/300 х 12%

681,52 р.

Сумма основного долга: 70 992,14 руб.

Сумма пени: 6 104,14 руб.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ООО «Виктория» неустойки по договору аренды земельного участка подлежали частичному удовлетворению судом первой инстанции в размере 6 104 руб. 14 коп.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части результата рассмотрения требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка от 26.06.2017 № 3 в силу неправильного применения судом первой инстанции норм материального права и несоответствия выводов суда, изложенных в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

Указанные требования Администрации подлежат удовлетворению частично, с ООО «Виктория» в пользу Администрации подлежит взысканию только неустойка по договору аренды земельного участка в размере 6 104 руб. 14 коп.

Относительно требования о расторжении договора аренды от 26.06.2017 № 3, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11                «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика о необходимости нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, стороны воспользовались указанным положением статьи              619 ГК РФ, и в п. 5.1.1 договора предусмотрели, что арендодатель имеет право досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем 2 (два) срока подряд.

Как следует из материалов дела, ООО «Виктория» арендная плата не вносилась более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, и такое неисполнение обязательств имело место в течение продолжительного периода времени.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, Администрация в порядке, предусмотренном статьей 619 ГК РФ, направила ООО «Виктория» письмо от 16.02.2023 № 01-16/448 об исполнении условий договора аренды, в котором указала на допущенное нарушение условий договора, в связи с существенным нарушением условий договора просило в срок до 31.03.2023 погасить задолженность по арендной плате. 

Кроме того, Администрация сообщила о возможности обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы (л.д. 12). 

Поскольку требования указанного письма ООО «Виктория» в добровольном порядке исполнены не были, ООО «Виктория» допустило длительную просрочку по оплате арендной платы более чем за 6 месяцев 2022 года, задолженность по договорной неустойке не погашена обществом до сих пор, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил требование Администрации квалифицированное как требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Виктория» о том, что письмо от 16.02.2023 № 01-16/448, равно как и судебная корреспонденция по настоящему делу не были получены обществом, поскольку были вручены совершенно по другому адресу неизвестному лицу, не нашли своего подтверждения по материалам дела, поскольку указанное письмо от 16.02.2023 № 01-16/448, судебная корреспонденция были направлены ООО «Виктория» по его юридическому адресу: 

<

...>, и были вручены ответчику (л.д. 13).

Согласно письму УФСП Оренбургской области от 01.07.2024                          № Ф82-04/421645, заказные письма были вручены уполномоченным ООО «Виктория» лицам – ФИО3, ФИО4, действующим на основании реестра-доверенности, сроком действия с 01.01.2023 по 31.12.2023, выданной директором ООО «Виктория» ФИО5

Доказательства того, что письмо от 16.02.2023 № 01-16/448 было вручено иному юридическому лицу, ООО «Виктория» в материалы дела не представило.

Как и того, что вместо письма от 16.02.2023 № 01-16/448                      ООО «Виктория» получило от Администрации иную корреспонденцию, апеллянт также не представил.

В силу изложенного судебная коллегия отклонила за недоказанностью довод апеллянта о том, что досудебный порядок урегулирования спора истцом не был соблюден.

Ссылки апеллянта на то, что истцом не было доказано существенное нарушение условий договора ответчиком, достаточное для расторжения договора аренды, что арендная плата ответчиком не была внесена только за один 2022 год, то есть допущено только одно нарушение срока внесения арендной платы, также были отклонены судом апелляционной инстанции, как противоречащие условиям п.п. 4.2, 5.1.1 договора.

Апелляционный суд признал необоснованным довод апеллянта о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку в исковом заявлении истец просил признать расторгнутым договор аренды, а суд первой инстанции в своем решении расторг договор.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Таким образом, суд должен определить характер правоотношений, из которых возник спор, а также нормы права, которые следует применить к данным правоотношениям.

В абзаце третьем пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/2012, от 24.07.2012 № 5761/2012 разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Таким образом, отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Заявив требование о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 26.06.2017 № 3 расторгнутым, Администрация по существу преследовала цель прекращения между сторонами правоотношений, вытекающих из указанного договора, посредством его расторжения.

Указанное подтверждается содержанием письма от 16.02.2023                                   № 01-16/448 об исполнении условий договора аренды, в котором Администрация сообщила о возможности обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы, а также содержанием искового заявления, содержащего ссылки на статьи 450, 452, 619 ГК РФ, предусматривающие расторжение договора аренды в судебном порядке.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд первой инстанции обоснованно квалифицировал заявленное Администрацией требование как требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Отсутствие возражений со стороны Администрации на стадии апелляционного рассмотрения дела подтверждает правильность указанной квалификации судом первой инстанции заявленных исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено, что повлекло отклонение судебной коллегией заявленного ООО «Виктория» ходатайства о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Поскольку обжалуемый судебный акт подлежит изменению, подлежит изменению и сумма государственной пошлины по иску, подлежащая взысканию с ответчика.

При цене имущественных требований по иску в размере 77 658 руб. 29 коп. и заявленном одном требовании неимущественного характера размер государственной пошлины по иску составил 9 106 руб. (3 106 руб. + 6 000 руб.).

С учетом частичного удовлетворения заявленного к ООО «Виктория» иска государственная пошлина в размере 6 244 руб. относится на                         ООО «Виктория» и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета. 

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Виктория» подлежит частичному удовлетворению, с Администрации в пользу ООО «Виктории» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2024 по делу № А47-14142/2023 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

«Исковые требования Администрации муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды от 26.06.2017 № 3 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:24:1514004:1, заключенный между Администрацией муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория». 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория» в пользу Администрации муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области неустойку по договору аренды от 26.06.2017 № 3 земельного участка сельскохозяйственного назначения в размере 6 104 руб. 14 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере           6 244 руб.». 

Взыскать с Администрации муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

        

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

А.С. Жернаков

В.А. Томилина