﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19333/2019

г. Краснодар

02 февраля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 февраля 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр правовой поддержки» (ИНН 2304043521, ОГРН 1052301881697) – Ярцева И.А. (доверенность от 11.02.2021), в отсутствие ответчиков: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-экоэнерго» (ИНН 3015087458, ОГРН 1093015002244) и третьих лиц: Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «Редевелопмент», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу № А32-19333/2019, установил следующее.

ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» (далее – общество, центр) обратилось в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление), в котором просило:

– расторгнуть договор от 20.04.2017 № 01-09/2066 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная, с момента подачи заявления о расторжении от 31.01.2018;

– расторгнуть договор от 22.02.2017 № 01-09/1961 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная, с момента подачи заявления о расторжении от 25.12.2018;

– погасить регистрационные записи об уступке прав (аренде) от 04.09.2017 № 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 и от 02.09.2017 № 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11;

– признать отсутствующим зарегистрированное за обществом право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 (уточненные требования).

Иск основан на статьях 450, 611, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован невозможностью эксплуатации спорных участков в соответствии с видом их целевого использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ООО «Редевелопмент».

Решением от 23.06.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.09.2020, расторгнут договор аренды от 22.02.2017 № 01-09/1961, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) аннулированы записи от 04.09.2017 № 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 и от 02.09.2017 № 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11, признано отсутствующим зарегистрированное за центром право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803. В остальной части в иске отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что предоставленный истцу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 невозможно использовать в целях, установленных договором аренды от 22.02.2017 № 01-09/1961. Отказывая в удовлетворении требований, заявленных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, суды указали на недействительность перехода прав арендатора по этому участку к обществу в связи с нахождением в его границах объекта недвижимого имущества, принадлежащего иному лицу.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, истец злоупотребляет правом, поскольку изначально был осведомлен о качественных характеристиках земельных участков, в том числе о рельефе. Суды не учли обстоятельства дела № А32-44741/2018, в рамках которого признаны недействительными договор от 20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 и договор цессии от 07.07.2017.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель центра возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части.

Как видно из материалов дела, на основании государственного акта, выданного Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, данному лицу предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли.

Впоследствии поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией 30.11.2005 и который передан в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Лукойл-экоэнерго».

Распоряжением управления от 07.04.2016 № 259-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 разделен на 44 участка, из него сформированы и поставлены на кадастровый учет, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:1127 (23:49:0420026:1127) и 23:49:0000000:1803 (23:49:0420004:1803).

Управление (арендодатель) и ООО «Лукойл-экоэнерго» (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков федеральной собственности от 22.02.2017 № 01-09/1961 с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 (вид разрешенного использования – розничный рынок) и от 20.04.2017 № 01-09/2066 с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 (вид разрешенного использования – гидроэлектростанция), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, сроком на 49 лет.

По договору от 07.07.2017 № 165/ЛЭЭ права и обязанности арендатора перешли к ООО «Энергетические технологии»; впоследствии – к обществу (договоры от 16.08.2017 № 9/ЭТ и 36/ЭТ).

Все названные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Центр, ссылаясь на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1127 и 23:49:0420004:1803 имеют сложный рельеф, поэтому непригодны для использования по указанному в договорах аренды назначению, направил управлению письмо о расторжении этих договоров.

Меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, поэтому общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать, в том числе, досрочного расторжения договора.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут, в том числе в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2066, суды исходили из того, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 расположен не принадлежащий центру объект недвижимости, поэтому квалифицировали соглашение об уступке прав арендатора по этому договору недействительным.

Кассационная жалоба не содержит доводов относительно неправомерности выводов судов в указанной части, поэтому в этой части судебные акты не проверяются судом кассационной инстанции (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Удовлетворяя иск в части расторжения договора от 22.02.2017 № 01-09/1961 и аннулирования из ЕГРН записи от 04.09.2017 № 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 (об обременении данного участка арендной в пользу общества), суды с учетом заключения кадастрового инженера от 29.03.2019 сделали вывод о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 в целях, согласованных в договоре аренды от 22.02.2017 № 01-09/1961 – под розничный рынок.

В то же время суды не учли следующее.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К таковым отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов), между тем оно подразумевает заключение договора аренды на прежних условиях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды его стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182).

В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Из материалов дела видно, и суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31. Оба названных участка согласно распоряжению управления от 07.04.2016 № 259-р имели вид разрешенного использования «Гидроэлектростанция». При этом в договоре от 22.02.2017 № 01-09/1961 данный вид изменен на «Розничный рынок».

При разделе исходного земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Лукойл-экоэнерго» с разрешенным использованием «Гидроэлектростанция», не мог быть образован и передан в аренду тому же лицу без проведения торгов земельный участок с иным разрешенным использованием («Розничный рынок»). Заключение такого договора аренды могло быть расценено как действия, направленные на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления в аренду публичных земель для конкретных целей, в том числе для строительства.

В обжалуемых судебных актах не отражены результаты оценки договора аренды земельного участка от 22.02.2017 № 01-09/1961 на предмет соответствия приведенным нормативным положениям и разъяснениям, фактически содержащим запрет на выдел из являющегося объектом аренды исходного земельного участка – земельного участка с иным разрешенным использованием и на его предоставление в аренду без соблюдения законодательно определенных публичных (конкурентных) процедур.

Данные обстоятельства препятствуют суду кассационной инстанции признать выводы судов соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу части 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в части удовлетворения заявленных требований подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, оценить договор аренды от 22.02.2017 № 01-09/1961 на предмет его действительности, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу № А32-19333/2019 в части удовлетворения иска отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова