ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-31087/22-180-163

14 декабря 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2022 г.  

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2022 г.  

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "САМОЛЕТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (140016, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛЮБЕРЦЫ ГОРОД, БАРЫКИНА (ЗЕНИНО ЖК САМОЛЁТ МКР.) УЛИЦА, ДОМ 2, ПОМЕЩЕНИЕ 4Н, ОГРН: 1127746612201, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2012, ИНН: 7723844961)

ответчик: 

Филиал Частной компании с ограниченной ответственностью "Бергкамп Инвестментс Москоу Б.В."

О взыскании 13 197 580 руб. 86 коп. долга по договору аренды № КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018

В судебное заседание явились:

от истца –  Сысоева К.А., дов. от 01.10.2021г.

от ответчика – Жданов А.Х., выписка от 28.04.2022г.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о взыскании  13 197 580 руб. 86 коп. долга по договору аренды № КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к  выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Частной компанией с ограниченной ответственностью «Бергкамп Инвестментс Москоу Б. В.», учрежденной в соответствии с законодательством Нидерландов 26 мая 2015 года по регистрационным номером 63387778, имеющей Филиал в г. Москва (Арендодатель), и ООО «Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (Арендатор, прежнее наименование, содержащееся в Договоре - ООО «САМОЛЕТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», изменено Решением о внесении изменений в учредительные документы № 5-19 от 23.09.2019, о чем 09 октября 2019 г. внесена запись в ЕГРЮЛ) был заключен Долгосрочный договор аренды № КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018 г., в соответствии с п. 2.1. которого (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 23 июня 2019 г.) Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять от Арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) Помещения на 3, 6, 8, 12, 18, 19 этажах Здания для использования в качестве офисных помещений.

В соответствии с п. 4.5. Договора (в редакции п. 1. 7. Дополнительного соглашения № 1 от 23 июня 2019 г.), Гарантийный Депозит в размере 13 066 176 рублей 92 копейки, включая НДС, находится у Арендодателя в течение срока действия настоящего Договора Аренды в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств Арендатора по настоящему Договору Аренды. Гарантийный Депозит является способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренным статьей 381.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 1 от 23 июня 2019 г., Арендатор перечисляет Гарантийный Депозит Арендодателю в следующем порядке:

a)часть Гарантийного Депозита в отношении Помещений на 3, 6, 12, 18, 19 этажах Здания в размере 6 036 071 рубль 13 копеек, включая НДС, 28 февраля 2019 года была перенесена на Договор аренды № КТ/ДДА/104-11/2018 от 23 ноября 2018 года (указанные денежные средства были уплачены в качестве гарантийных депозитов по другим договорам аренды, заключенным между Сторонами, что подтверждается платежными поручениями № 24801 от 21.07.2016 на сумму 2 940 219, 99 руб.; № 15567 от 12.04.2017 на сумму 3 095 851,14руб.

b)часть Гарантийного Депозита в отношении Дополнительных помещений в размере 7 030 105 руб. 79 коп., включая НДС 20 %, подлежит оплате Арендатором не позднее «10» июля 2019 г.

Платежным поручением № 40710 от 16.07.2019 Арендатор перечислил оставшуюся часть суммы Гарантийного Депозита в размере 7 030 105 руб. 79 коп., включая НДС 20 %.

В соответствии со п. 4.2, 4.5.8 Договора, размер Гарантийного депозита ежегодно увеличивается на 5 %.

Платежным поручением № 88154 от 07.12.2020 г. Арендатор перечислил доплату гарантийного депозита в размере 653 308 рублей 85 копеек.

Таким образом, на дату расторжения Договора сумма Гарантийного Депозита составляла 13 719 485 руб. 77 коп.

08 июля 2021 г. Стороны подписали Соглашение о расторжении Долгосрочного договора аренды № КТУДЦА/104-11/2018 от 23.11.2018 г. и Акт возврата помещений, а также дефектные ведомости, в которых содержится отметка о том, что Арендатор не согласен с указанными ведомостями.

В соответствии с п. 4.5.3. Договора, если Арендатор причиняет какой-либо ущерб Помещениям или Зданию, Арендодатель вправе в любое время удержать из Гарантийного Депозита сумму, необходимую для покрытия убытков от такого ущерба (или любой их части), рассчитанную на основании акта об убытках, подписанного Сторонами, с указанием размера убытков.

Истец указывает на то, что в нарушение указанного пункта Договора, Арендодатель не представил Арендатору на подписание Акт об убытках с расчетом размера убытков. В Акте возврата и дефектных ведомостях также не содержится расчет суммы ущерба; не указано согласие Арендатора на удержание суммы ущерба из Гарантийного депозита.

08 сентября 2021 г. Арендатор передал Арендодателю письмо от 06.09.2019 № 01-05/6421 о несогласии с удержанием суммы гарантийного депозита по Долгосрочному договору аренды № КТ/ДДА/104-11/2018 от 23.11.2018 г. и Возражения к дефектным ведомостям сдачи приемки-помещений от 08.07.2021 г. (этажи №№ 3, 6, 8, 12, 18). В указанных возражениях Арендатор выразил готовность устранить своими силами часть ущерба, однако Арендодатель не предоставил Арендатору такую возможность.

Согласно п. 2 ст. 381.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 4.5.9 Договора, в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты истечения Срока Аренды или досрочного прекращения настоящего Договора по основаниям, не связанным с виновными действиями) бездействием Арендатора, Арендодатель обязан возвратить Арендатору сумму Гарантийного Депозита (или ее часть, которая осталась после удержания Арендодателем подлежащих оплате Арендатором сумм по настоящему Договору) при условии подписания Сторонами Акта Возврата в надлежащем порядке.

С учетом того, что соглашение о расторжении Договора и Акт возврата помещений подписаны 08 июля 2021 года, срок возврата Арендодателем Гарантийного депозита истек 19.08.2021 г.

Часть Гарантийного Депозита в размере 521 904 руб. 91 коп. возвращена Арендатору Платежным поручением № 280 от 28.09.2021.

Истец ссылается на то, что в нарушение условий Договора, Арендодатель неправомерно удержал из Гарантийного депозита сумму в размере 13 197 580 руб. 86 коп., исходя из следующего расчета: 13 719 485,77 руб. - 521 904,91 руб. = 13 197 580, 86 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Истец направил Ответчику Претензию с требованием о возврате гарантийного депозита от 17.12.2021 № 01-12/ПР-678, однако Ответа на данную Претензию не поступило; сумма Гарантийного Депозита не была возвращена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

08 июля 2021 г. стороны достигли согласия о прекращении Договора аренды, вследствие чего было подписано Соглашение о его расторжении.

Согласно п. 1.2. Соглашения о расторжении Договора аренды Стороны согласовали, что прекращение действия Договора аренды, в соответствии с настоящим Соглашением не влечет прекращения неисполненных обязательств Сторон по договору. Договор Аренды действует до полного исполнения Сторонами, а также не освобождает Стороны от ответственности за нарушение Договора Аренды.

В тот же день, 08 июля 2021 г., между Истцом и Ответчиком был подписан Акт возврата помещений с дефектными ведомостями, в котором на основании осмотра передаваемых помещений установлено, что сумма ущерба помещениям Арендодателя составила 14 414 784 рубля 74 копейки.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии суммы ущерба не подтверждаются материалами дела.

Выявленные дефекты были зафиксированы и описаны в указанной дефектной ведомости, являющейся приложением к Акту возврата, предоставленной Арендатору в установленном порядке для принятия решения об устранении дефектов в предусмотренном Договором порядке.

При этом, подписывая Акт о возврате помещений, Арендатор согласился с наличием дефектов возвращаемого объекта, однако указал на несогласие с предоставленными дефектными ведомостями, подтвердив факт их получения и ознакомления с содержанием предъявляемых истцом убытков.

Согласно п. 4.5.4. Договора аренды, если по истечении данного 20-дневного срока ущерб не устранен Арендатором к удовлетворению Арендодателя, Арендодатель имеет право удержать из Гарантийного Депозита соответствующую сумму, необходимую для покрытия его убытков (или любой их части).

Учитывая отсутствие факта устранения выявленных дефектов, 03 августа 2021 г. Ответчик повторно направил Истцу уведомление №82 от 03.08.2021г. об устранении дефектов выявленных при возврате помещений, в котором выявленные нарушения были детализированы, а также заявлено о последствиях не устранения таких дефектов в виде удержания необходимой суммы из гарантийного депозита.

Ответчик указывает на то, что после повторного обращения дефекты в установленный Договором срок устранены не были, в связи с чем, для защиты своего права на дальнейшее использование помещений по целевому назначению Ответчиком было принято решение об  устранении выявленных дефектов и ремонта помещений за счет удержания средств из Гарантийного депозита.

06 сентября 2021 года (то есть фактически через 2 месяца после возврата помещений и выявления дефектов) Арендатором было направлено в адрес Арендодателя письмо, в котором он излагал свое видение процесса устранения, причиненного переданным помещениям ущерба, в том числе за счет самостоятельного выполнения работ по приведению объекта в надлежащее состояние. При этом, такое уведомление было направлено за пределами установленного Договором аренды срока для добровольного устранения выявленных дефектов, в связи с чем Арендатор был уведомлен письмом от 22.09.2021 года о выполнении Арендодателем работ по устранению таких дефектов самостоятельно. Сумма причиненного ущерба была уточнена в сторону уменьшения с учетом фактических затрат, и остаток суммы гарантийного платежа был возвращен Истцу.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истцом в установленный срок свое право на самостоятельное устранение дефектов реализовано не было, несмотря на полную осведомлённость относительно характера и размера предъявляемых претензий и наличие постоянного доступа к помещениям.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно общему правилу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, ответчик обоснованно удержал из гарантийного депозита суммы расходов, связанных с восстановлением объекта аренды для его использования по целевому назначению, принимая во внимание, что Истец, имея все необходимые возможности для реализации права на самостоятельное устранение выявленных дефектов и возможность в течение предусмотренного Договором срока, таким правом не воспользовался.

Согласно п. 4.5.3. Договора, если Арендатор причиняет какой-либо ущерб Помещениям или Зданию, Арендодатель вправе в любой момент удержать из Гарантийного депозита сумму, необходимую для покрытия убытков от такого ущерба (или любой их части), рассчитанную на основании акта об убытках, подписанного сторонами, с указанием размера убытков.

В отзыве на иск ответчик указывает на то, что работы по восстановлению объекта аренды фактически были организованы и осуществлены управляющей компанией, осуществляющей комплексное обслуживания бизнес-центра Кутузофф Тауэр - ООО «Линкс Проперти Менеджмент».

Отношения Ответчика с управляющей компанией в данном случае урегулированы положением Агентского договора, а также рядом дополнительных соглашений и заявок к нему, предоставленных в распоряжение суда и истца по делу.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В рамках выполнения восстановительных работ в отношении ранее занимаемых Истцом помещений, а также иных работ по зданию, за период с октября 2021 по июль 2022 года в пользу ООО «Линкс Проперти Менеджмент» были осуществлены перечисления денежных средств в общем размере более 22 млн. руб., что подтверждается платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела.

Таким образом, предоставленными в дело доказательствами надлежащим образом подтвержден факт выполнения Агентом обязанностей по устранению в интересах Принципала недостатков помещений, переданных Истцом после расторжения договора аренды, а также факт понесения Агентом реальных расходов на устранение таких недостатков и их компенсацию Принципалом.

В своих возражениях Ответчиком ставится под сомнение реальность выполнения работ по устранению выявленных дефектов, в связи с чем поставлен вопрос о проведении соответствующей экспертизы.

Однако в ходе судебного разбирательства Истцом по делу не предоставлено каких-либо надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающих факт недобросовестного поведения Ответчика в связи с устранением выявленных недостатков переданных их аренды помещений, равно как не приведено доказательств отсутствия факта причинения ущербу такому имущества.

В рамках рассмотрения спора ответчиком представлены доказательства, подтверждающие как факт причинения ущерба имуществу, так и выполнение необходимых действий по устранению такого ущерба и понесение в этой связи соответствующих расходов.

В связи с выполнением ремонта и расчетом убытков в виде реально понесенных расходов, связанных с ремонтом помещений, суд пришел к выводу о нецелесообразности проведения судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут  подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.      

             Судья:                                                           Ламонова Т.А.