Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-27269/22

30 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48 задолженности за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 694 909,89 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 11.04.2022 в размере 141 446,51 руб.,

расторжении договора аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48, обязании возвратить земельный участок (с учетом уточнения иска), 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - общество, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48 задолженности за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 694 909,89 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 11.04.2022 в размере 141 446,51 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48, обязании возвратить земельный участок. 

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных администрацией требований в полном объеме ввиду погашения задолженности, представил платежные поручения. 

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав пояснения ответчика, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 13.06.2006 администрацией (арендодатель) и ООО «Прогресс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ЮА-48 (далее – договор аренды), с кадастровым номером №50:10:020402:0933, категория земель – «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», общей площадью – 29 000 кв. м, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.2 и приложению №2 к договору аренды земельного участка размер арендной платы определяется по формуле в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области": Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: 

Аб - базовый размер арендной платы, 

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; 

Пкд - корректирующий коэффициент; 

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; 

S - площадь арендуемого земельного участка. 

Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

В соответствии с пунктами 6.1, 6.2. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы, с учетом положений Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Поскольку арендатор нарушал условия договора аренды земельного участка, арендную плату своевременно не вносил, претензией от 13.10.2021 N 132исх-16252/9.1-1 истец уведомил общество о наличии задолженности по арендной плате, пени, а также предложил расторгнуть договор аренды, предупредив об обращении в суд, в том числе, с требованием о расторжении договора, в случае оставления претензии без ответа. 

Поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, задолженность добровольно не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 694 909,89 руб. 

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 01.12.2021 в размере 977 184 руб. (за период с 1-3 квартал 2021), от 16.12.2021 №96 в размере 325 728 руб. (за 4 квартал 2021), от 28.04.2022 №40 в размере 325 728 руб. (за 1 квартал 2022).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истец не воспользовался своим правом на уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, суд считает необходимым в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48 за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 694 909,89 руб. отказать, поскольку основная задолженность ответчиком погашена в полном объеме. 

Также истцом начислена неустойка за период с 16.06.2021 по 11.04.2022 в размере 141 446,51 руб. за несвоевременное внесение арендной платы. 

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

Судом установлено, что обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем суд считает заявленное истцом требование о взыскании неустойки заявленным правомерно. 

В отзыве на исковое заявление и судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств. 

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73). 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77). 

Таким образом, при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами. 

Как следует из договора аренды, п.п. 6.1, 6.2 договора стороны согласовали размер неустойки - 0,05% за каждый день просрочки от размера невнесенной (неверно перечисленной) арендной платы. 

Согласно пункту 6 статьи 15 Закона N 23/96-ОЗ за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Таким образом, размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки.

Вместе с тем, проверив расчет истца, суд признает его арифметически неверным, произведенным без учета ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», а также разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

При таких обстоятельствах, с учетом даты погашения задолженности, согласно представленным в материалы дела ответчиком платежным поручениям, а также ограничений, введенных постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, произведя перерасчет неустойки, принимая во внимание платежное поручение от 28.11.2022 №107, суд установил, что задолженность по неустойке у ответчика отсутствует, поскольку погашена в полном объеме. 

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению. 

Также истом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 13.06.2006 № ЮА-48, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора в части оплаты аренды - невнесение арендной платы более двух раз подряд. 

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Как следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Таким образом, при намерении арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды, последний обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок и предложить в досудебном порядке расторгнуть договор аренды. 

Материалами дела подтверждено, что истцом 13.10.2021 ответчику направлена претензия №132исх-16252/9.1-1 с предложением о расторжении договора. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной. 

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). 

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. 

Вместе с тем, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие погашение долга в полном объеме. 

Таким образом, финансовые требования у истца к ответчику на момент рассмотрения настоящего дела отсутствуют, в связи с чем, суд не усматривает доказательств существенного нарушения ответчиком обязательств по договору в части внесения арендной платы. 

Кроме того, суд учитывает, что расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В рассматриваемом случае, расторжение договора в связи с просрочкой внесения арендной платы суд считает несоразмерным последствием степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению. 

При таких обстоятельствах также не подлежит удовлетворению производное от основного требование администрации об обязании ответчика вернуть земельный участок, в связи с чем в указанной части также следует отказать. 

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований не имеется, в связи с чем, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго