АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-6296/2023

26 ноября 2024 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2024 года.

         Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:  

ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр», доверенность № 3 от 01.08.2024, копия диплома, паспорт;

не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 по делу № А14-6296/2023,

                                                     УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр» (далее - ООО «Автомобильный сервисный центр», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО, департамент) по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0210002:2, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 17.01.2023                № 52-11/99, и обязании устранить допущенные нарушения. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2023 заявленные обществом требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 решение суда области отменено,  обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 17.10.2023 переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее -  МИЗО, министерство).

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «Автомобильный сервисный центр» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда области.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что собственник имеет право использовать здание, находящееся у него в собственности, в любых других целях, не противоречащих закону, и имеет право на изменение условий пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в соответствии с такими целями; общество ограничено в целях использования принадлежащего здания условиями договора аренды земельного участка вплоть до истечения срока его действия; в результате изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка не могут быть нарушены интересы третьих лиц. Также заявитель указывает, что в постановлении суда апелляционной инстанции неверно отражена занимаемая обществом позиция.

Судебное заседание в суде округа откладывалось для представления сторонами дополнительного правового обоснования процессуальных позиций.

В итоговом судебном заседании суда округа представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы и пояснений  к ней, просит ее удовлетворить, апелляционное постановление по делу отменить.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

        Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены апелляционного постановления  и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной  инстанции, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что ООО «Автомобильный сервисный центр» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - часть нежилого здания (I, II, V) в лит. Д, кадастровый номер 36:34:0210002:236, расположенный по адресу: 

<

...> (регистрация права 10.12.2003).

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0210002:2 площадью 973 кв.м по адресу: 

<

...>, который на основании статей 39.2, пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставлен в аренду заявителю на основании договора аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, № 7982-22/гз от 02.08.2022 (далее - договор), заключенного между ДИЗО и ООО «Автомобильный сервисный центр».

По условиям договора видом разрешенного использования спорного земельного участка является: авторемонтная мастерская (пункт 1.1).

ООО «Автомобильный сервисный центр» 22.12.2022 обратилось в ДИЗО с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «авторемонтная мастерская» на «производственная деятельность».

ДИЗО 17.01.2023 письмом № 52-11/99 отказало заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка, сославшись на позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенную в письме от 03.09.2021 № 11-6638-АБ/21, о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка только в случае, если описание данного вида максимально соответствует «исходному».

Полагая, что отказ департамента является незаконным, ООО «Автомобильный сервисный центр» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав виды деятельности  общества в соответствии с ОКВЭД, установив  фактически осуществляемый вид деятельности, руководствуясь Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, в силу которых одним из видов разрешенного использования земельного участка  в территориальной зоне ПК - зона производственной застройки является «производственная деятельность» (код классификатора 6.0), пришел к выводу о том, что общество как собственник объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду с целью обеспечения возможности эксплуатации объекта недвижимости, вправе использовать объект капитального строительства и спорный земельный участок в соответствии с любым предусмотренным регламентом видом разрешенного использования, в том числе с видом разрешенного использования: «производственная деятельность» (код классификатора 6.0).

Отменяя решение суда области  и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «производственная деятельность» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо («Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018); арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

По мнению суда второй инстанции, требования общества заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку как следует из разъяснений, данных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, рассматриваемая ситуация свидетельствует о том, что общество обращалось к ДИЗО не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка.

При этом апелляционный суд также принял во внимание и тот факт, что заявителю на праве собственности принадлежит не все здание, расположенное на спорном земельном участке, а лишь его часть. Таким образом, он не единственное лицо, обладающее правом использования части данного земельного участка, в  связи с чем заявленное требование одного из собственников здания, направленное на изменение условий действующего договора аренды земельного участка, удовлетворению не подлежит.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции, как не основанными на материалах дела, а потому недостаточно обоснованными.

Суд округа исходит из следующего.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. В этой связи целевое назначение земельного участка в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. 

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. 

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем, данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения. 

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. 

В рассматриваемом случае из дела следует, что в заявлении о заключении договора аренды спорного земельного участка от 03.06.2022 общество просило землю в аренду с видами разрешенного использования:  ремонт автомобилей, производственная деятельность.

Договор аренды между департаментом и обществом заключен без конкурентных процедур  ввиду того факта, что общество является  собственником расположенного на участке объекта недвижимости.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости принадлежащий обществу объект недвижимости  - часть нежилого здания (I, II, V) в лит. Д, кадастровый номер 36:34:0210002:236 является нежилым помещением без конкретизации его функционального назначения.

Отказ департамента от 17.01.2023  мотивирован  ответом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в силу которого испрашиваемое  изменение вида разрешенного использовании земельного участка возможно лишь на вид, описание которого максимально  соответствует «исходному».

Судом первой инстанции установлено, что согласно  Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ПК - зона производственной застройки, в которой одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является «производственная деятельность» (код классификатора 6.0).

Данный вывод суда области департаментом не опровергнут.

Поскольку объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке.

Режим земельного участка  должен обеспечивать возможность использования  расположенные на нем здания по фактическому  разрешенному использованию  неограниченно долго. Установление вида разрешенного использования участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим использованием земельного участка - функциональным назначением расположенных на нем объектов.

Собственник здания вправе использовать его по своему усмотрению с соблюдением требований закона.

Данный вывод также следует из анализа статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), которой установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения. Пунктом 1 этой статьи в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В настоящем случае, указывая, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, апелляционный суд не мотивировал  применение правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, при условии, что в рассматриваемом случае на земельном участке расположен поставленный в  2013 году на кадастровый учет  объект недвижимости, что в любом случае дает обществу право на бесконкурентное получение необходимой для его эксплуатации земли, в том числе в целях, не связанных со строительством.

Как следствие, судом апелляционной инстанции при несогласии с выводами суда области не мотивировано, по какой причине невозможно рассмотрение настоящего требования в порядке главы 24 АПК РФ, не исследовалось, возможно ли  дальнейшее внесение изменений в договор аренды, на обход какого установленного порядка предоставления земельных участков направлены действия общества, связано ли требование общества об изменении  вида разрешенного использования с одновременным притязанием на дополнительную площадь участка, в чем заключается принципиальное несогласие департамента на смену вида разрешенного использования.

Возражая против требований общества, департамент  среди прочего указывал, что  изменение вида разрешенного использования земельного участка повлечет изменение поступающего в бюджет размера арендной платы.

В силу правовой позиции, отраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации  № 46-П от 12.11.2020, изменение  одного вида разрешенного использования  земельных участков и объектов капитального строительства на другой осуществляется  в соответствии с градостроительным регламентом при условии  соблюдения требований  технических регламентов (часть 3 статьи  37  ГрК РФ).  В любом случае  положения  земельного и градостроительного законодательства, определяющие  требования  к целевому использованию земельного участка  (в том числе при его застройке и последующей эксплуатации) и условия градостроительного зонирования и планировки территории, непосредственно не предназначены  регулировать  установление отношений между казной и плательщиком. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на тот факт, что  заявителю на праве собственности принадлежит не все здание, расположенное на спорном земельном участке, а лишь его часть; поскольку общество является не единственным лицом, обладающим правом использования части данного земельного участка, его требование удовлетворению не подлежит.

Между тем, судом апелляционной инстанции при заключении вышеприведенного вывода не установлено, чтo представляет собой принадлежащий обществу объект недвижимости, насколько он обособлен, при каких обстоятельствах, в каких целях и в какой конфигурации был сформирован спорный земельный участок, какой вид разрешенного использования  имел исходный земельный участок.

На данные обстоятельства как на существенные для правильного разрешения спора общество обращает внимание суда  в кассационной жалобе и пояснениях к ней, указывая, что для эксплуатации самостоятельного объекта недвижимости -  часть здания - под ним сформирован обособленный земельный участок путем выдела из исходного с видом разрешенного использования: производственная база; полагает, что настоящим требованием права третьих лиц не затрагиваются, вывод суда второй инстанции  об обратном  ничем не подкреплен.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, не согласившись с выводами суда области, суд апелляционной инстанции не привел применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора правовых оснований  в обоснование отказа обществу  в удовлетворении заявленных требований.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства  настоящего спора, окружная коллегия  не может  признать апелляционное постановление  отвечающим  признакам  законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым  отменить указанный судебный акт с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 по делу № А14-6296/2023  отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

ФИО1