ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-164659/20-41-1266

Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2022

Решение в полном объеме изготовлено 20.10.2022                                                                

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 14.01.2022 № 3 и ответчика ФИО3 по доверенности от 18.05.2022 № 1/22, ФИО4 по доверенности от 18.05.2022 № 1/22, дело по иску ООО «Горбушкин Дом» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Солеж» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 42 003 010 руб. 94 коп., по встречному иску о признании договора расторгнутым с 15.01.2021,установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 24 588 017 руб. 62 коп. базовой арендной платы и эксплуатационного платежа по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2019 № 3/КМ, начисленных за период с 16.01.2021 по 23.05.2022, 972 416 руб. 18 коп. переменной арендной платы, начисленной за период с 16.01.2021 по 23.05.2022, 22 939 035 руб. 12 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков их уплаты за период с 02.03.2020 по 23.05.2022 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение названного договора за указанный период ответчик не уплатил  арендную плату (базовую, переменную арендную плату, эксплуатационные платежи), что повлекло начисление неустойки.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что при исчислении базовой арендной платы и эксплуатационных платежей истец не учел право ответчика на уменьшение размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного ответчиком помещения в период действия ограничений, установленных указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (в указанный период ответчик перевел своих работников на удаленную работу), ответчик неоднократно просил истца об уменьшении размера арендной платы и предлагал истцу расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, однако  истец и от уменьшения арендной платы, и от заключения соглашения о досрочном расторжении договора аренды отказался, в связи с чем уведомлением от 13.10.2020 ответчик отказался от исполнения договора аренды с 15.01.2021. При этом фактически арендованное помещение ответчик освободил 01.04.2020, а акт возврата помещения из аренды, направленный истцу по почте, последним не подписан. Следовательно, после 15.01.2021 арендную плату истец начисляет необоснованно.

Сослался ответчик и на то, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд  применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

В процессе рассмотрения дела судом принято встречное исковое заявление о признании договора аренды расторгнутым с 15.01.2021 для рассмотрения совместно с первоначальным.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 20.02.2019 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № 3/КМ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 605, 2 кв. м по адресу: 

<

...>, - в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно п. 1.10 договора помещение предоставляется для использования под офис.

В соответствии с п. 3.1 договор заключается на 5 лет, считая с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения. По истечении срока аренды нежилое помещение должно быть освобождено арендатором и возвращено арендодателю по передаточному акту в соответствии с условиями, установленными договором. П. 3.2 договора устанавливает, что для сторон договора последний считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Разделом 4 договора установлено, что начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и заканчивая датой возврата нежилого помещения арендодателю по акту приема-передачи нежилого помещения арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за пользование нежилым помещением. Арендная плата складывается из базовой части арендной платы, переменной части арендной платы, эксплуатационного платежа. Размер базовой части арендной платы с 21.04.2019 составляет 1 079 843 руб. 38 коп. в месяц (без учета НДС); эксплуатационный платеж устанавливается в размере 107 927 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС). Арендатор производит уплату базовой части арендной платы и эксплуатационного платежа не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца, а переменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно по итогам месяца на основании выставленного арендодателем счета не позднее 5-ти рабочих дней после получения счета от арендодателя.

П. 8.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты любых платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает штраф в размере 0, 2 % от всей суммы задолженности за каждый день просрочки и по день фактической уплаты (погашения) всей суммы задолженности.

П. 4.6 договора предусматривает, что в течение 10-ти календарных дней со дня подписания договора арендатор обязуется внести обеспечительный платеж в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору.

В соответствии с п. 10.1 договора его изменение и досрочное расторжение возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, согласно  п. 10.2 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях, установленных п. 10.2.1 - 10.2.6 договора, в том числе в случае просрочки любого предусмотренного договором платежа более чем на 10 календарных дней (п. 10.2.2). 

В соответствии с п. 10.5 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда арендодатель не передает по акту приема-передачи нежилое помещение в аренду в установленный договором срок, в случае признания здания (помещения) аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, и невозможности устранения причин, по которым аварийное состояние возникло.

П. 10.4 договора устанавливает, что в случае расторжения договора на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 или по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, а также в случае одностороннего отказа арендатора от договора (в случае, если такая возможность предусмотрена положениями договора) либо в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора, за исключением отказа арендатора от  договора в случае, установленном в п. 10.5 договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. 

По акту приема-передачи от 20.02.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещение передано ответчику.

Согласно расчету истца, представленным им счетам на оплату задолженность ответчика по базовой части арендной платы и эксплуатационному платежу за период с 16.01.2021 по 23.05.2022 составила 24 588 017 руб. 62 коп., по переменной части арендной платы за указанный период - 972 416 руб. 18 коп.

Размер начисленной истцом по состоянию на 23.05.2022 неустойки за нарушение сроков оплаты согласно расчетам истца составил 22 939 035 руб. 12 коп.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из представленных в дело доказательств следует, что базовую арендную плату и эксплуатационный платеж за спорный период истец начислял в размере 1 425 324 руб. 86 коп. в месяц, то есть в размере, согласованном сторонами в договоре, в то время как за период с марта по май 2020 года ответчик произвел уплату базовой арендной платы и эксплуатационного платежа  в размере 712 662 руб. 43 коп.,  то есть в размере 50 % от согласованной суммы, за июль 2020 года ответчик уплатил базовую арендную плату и эксплуатационный платеж в размере 1 425 324 руб. 86 коп., за остальные периоды базовая арендная плата и эксплуатационный платеж ответчиком не уплачены.

При этом из представленных суду доказательств следует, что в письме от 17.03.2020 № 17/3 ответчик, ссылаясь на перевод работников на удаленную работу в связи с распространением на территории Российской Федерации и г. Москвы новой коронавирусной инфекции, просил истца с 18.03.2020 снизить арендную плату на 50 %.

В письме от 31.03.2020 № 1 ответчик, ссылаясь на п. 1.6 указа мэра Москвы  от 12.03.2020 № 20-УМ, в котором распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, просил истца по соглашению сторон досрочно расторгнуть договор аренды с 01.03.2020.

В письме от 01.04.2020 № 22/КМ истец отказался расторгать договор аренды по соглашению сторон.

В письме от 01.04.2020 № 4/2020 ответчик повторно обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды на основании ст. 451 ГК Российской Федерации, уведомил истца об освобождении арендованного помещения и просил истца принять освобожденное помещение из аренды.

В письме от 08.04.2020 № 2 ответчик в третий раз просил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и принять освобожденное помещение из аренды.

Письмом от 13.05.2020 № 5/2020 ответчик направил истцу для подписания акт возврата помещения от 01.04.2020, в письме указал, что помещение фактически освобождено им 01.04.2020.

13.10.2020 ответчик направил в адрес истца по почте уведомление об отказе от договора аренды с 15.01.2021, в котором просил истца в указанную дату обеспечить явку своего представителя для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик считает, что договор аренды расторгнут с 15.01.2021, оснований для начисления арендной платы после указанной даты у истца не имеется, а размер арендной платы за период с марта по июнь 2020 года необходимо уменьшить.

Истец в ходе судебного разбирательства сослался на то, что по условиям договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, указанных в п. 10.2.1 – 10.2.6, а арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора только в случаях, указанных в п. 10.5.1 и 10.5.2 договора, а именно когда арендодатель не передает по акту приема-передачи нежилое помещение в аренду в установленный договором срок либо когда здание (помещение) признается аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, при этом устранение причин, по которым аварийное состояние возникло, невозможно.

Таким образом, истец считает, что арендную плату в размере, согласованном сторонами в договоре, ответчик обязан уплачивать до момента подписания акта возврата помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П. 1 ст. 310 Кодекса предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, а п. 3 ст. 310 Кодекса устанавливает, что предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно ст. 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что  10.4 договора перечисляет 3 случая, при которых договор аренды расторгается не по соглашению сторон:

1) на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 договора (в них перечислены случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора) либо по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор;

2) в случае одностороннего отказа арендатора от договора, если такая возможность предусмотрена положениями договора;

3) в случае расторжения договора по инициативе (требованию)  арендатора (за исключением отказа арендатора от договора в случае, установленном в п. 10.5 договора).

В п. 10.5 договора арендатору предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда арендодатель не передает помещение в аренду по акту приема-передачи в установленный договором срок (п. 10.5.1), и в случае признания здания (помещения) аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, и невозможности устранения причин, по которым возникло аварийное состояние (п. 10.5.2).

При этом  п. 10.4 договора устанавливает, что при расторжении договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 договора или по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, а также в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

В случае одностороннего отказа арендатора от договора на основании п. 10.5.1 – 10.5.2 договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции истолковал п. 10.4 договора таким образом, что арендатор вправе расторгнуть договор не только по основаниям, указанным в п. 10.5.1 – 10.5.2 договора (в этом случае обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору), но и инициировать (требовать) расторжение договора в иных случаях (в этом случае  обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит, удерживается арендодателем в качестве штрафа, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 310 ГК Российской Федерации).

При первоначальном рассмотрении дела суд установил, что ответчик неоднократно просил истца досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, от чего истец отказался, в связи с чем 13.10.2020 ответчик направил в адрес истца по почте уведомление об отказе от договора аренды с 15.01.2021.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что арендованное помещение ответчик фактически освободил в 2020 году, суд первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела посчитал, что договор аренды прекратил свое действие   15.01.2021, в связи с чем оснований для начисления арендной платы после указанной даты не имеется, и взыскал с ответчика в пользу истца базовую арендную плату и эксплуатационный платеж в размере 11 402 598 руб. 88 коп., переменную арендную плату в размере 394 852 руб. 60 коп.

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в постановлении от 24.12.2021 указал, что толкование судами п. 10.4 договора не соответствует буквальному содержанию указанного пункта договора, противоречит условиям, указанным в п. 10.2.1 – 10.2.6, 10.5.1 – 10.5.2 договора, то есть прямо противоречит нормам ст. 431 ГК Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции указал, что буквальное содержание п. 10.4 договора «определяет лишь судьбу обеспечительного платежа в случае прекращения договора в зависимости от способа прекращения, названный пункт договора не устанавливает какие-либо дополнительные основания для прекращения договора по инициативе арендатора, кроме тех, которые установлены пунктами 10.1, и 10.5 договора», «…арендатор имел право инициировать (требовать) расторжения договора только в судебном порядке, после направления арендодателю соответствующей претензии», а «выводы судов о том, что договор прекратил свое действие 15.01.2021 в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, не основан на условиях договора…».

Кроме того, в постановлении суд кассационной инстанции указал, что «освобождение ответчиком арендованного помещения в 2020 году, на что сослались суды, не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, поскольку доказательства возврата помещения и его принятия истцом в порядке, установленном пунктом 4.1 договора, в материалах дела отсутствуют».

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции отмечает, что п. 10.1 договора основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в принципе не устанавливает, и задается вопросом: если п. 10.4 договора действительно не устанавливает какие-либо основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, кроме тех, которые установлены в п. 10.5.1 и 10.5.2 договора, о каких случаях расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора, за исключением отказа арендатора от договора в случае, установленном в п. 10.5 договора,   говорится в п. 10.4 договора? 

В соответствии с ч. 2.1 ст. 289 АПК Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судом первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

С учетом данной нормы, принимая во внимание  толкование судом кассационной инстанции условий договора аренды  по вопросу оснований досрочного расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора, учитывая, что, несмотря на наличие в материалах дела писем ответчика от 31.03.2020 № 1,  от 01.04.2020 № 4/2020, от 08.04.2020 № 2, в которых ответчик просил расторгнуть договор по соглашению сторон, письма от 13.05.2020 № 5/2020, которым ответчик направил истцу для подписания акт возврата помещения от 01.04.2020 и в котором указал, что помещение фактически освобождено им 01.04.2020, уведомления об отказе от договора аренды с 15.01.2021, в котором ответчик просил истца в указанную дату обеспечить явку своего представителя для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, протокола осмотра помещения от 24.03.2021, составленного вр. и.о. нотариуса г. Москвы, суд кассационной инстанции в постановлении указал, что «доказательства возврата помещения и его принятия истцом в порядке, установленном пунктом 4.1 договора, в материалах дела отсутствуют»,  суд первой инстанции при новом рассмотрении дела во встречном иске о признании договора аренды расторгнутым с 15.01.2021 отказывает, первоначальный иск в части основного долга удовлетворяет полностью, поскольку подписанный обеими сторонами акт возврата помещения, предусмотренный п. .4.1 договора, суду не представлен.

В части неустойки суд удовлетворяет иск частично, по заявлению ответчика применяя ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшая неустойку до 2 556 043 руб. 38 коп., что составляет 10 % от взыскиваемой арендной платы (независимо от периода просрочки, в связи с чем, как и при первоначальном рассмотрении дела, во взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 333, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-1701, 289 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Солеж» в пользу ООО «Горбушкин Дом» 28 116 477 руб. 18 коп., в том числе 25 560 433 руб. 80 коп. арендной платы и 2 556 043 руб. 38 коп. неустойки, а также 77 097 руб. 22 коп.  судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в первоначальном иске и во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова