АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-11537/2020

г. Оренбург

20 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       13 мая 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        20 мая 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Е.Г. Цыпкиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества Инвестиционный банк «Бузулукбанк» (461050, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 

- о признании решения об отказе в осуществлении государственной регистрации от 17 июня 2020 № 56/001/126/2019-2271 незаконным и подлежащим отмене;

- об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта нежилого помещения: здание магазина (назначение: нежилое здание, площадь 315,9 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:08:2301001:999. 

В судебном заседании приняли участие представители сторон

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 30.12.2020, паспорт, диплом)

от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 11.01.2021 № 1, удостоверение, диплом).

Третье лицо (ООО «АлкоМир 56») о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя заявителя.

Открытое акционерное общество Инвестиционный банк «Бузулукбанк» (далее – заявитель, ОАО Инвестбанк «БЗЛ») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее -  Управление Росреестра по Оренбургской области, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями. 

Определением от 02.02.20201 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «АлкоМир 56».

Представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, в письменных возражениях (л.д. 97-98).

В обоснование заявленных требований ОАО Инвестбанк «БЗЛ» указывает, что оспариваемое решение регистрирующего органа является незаконным, поскольку срок действия договора аренды здания истек и утратил силу, в связи с чем, имеются основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения  на объект аренды. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на п. 4 ст. 346 ГК РФ.

Представитель заинтересованного лица возражал по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 87-89) и в дополнениях к отзыву (представлены 02.02.2021 и 27.04.2021).

ООО «АлкоМир 56» отзыв на заявление в материалы дела не представило.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При  рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства. 

Согласно сведениям ЕГРН 14.06.2012 между арендодателем ФИО4 и арендатором ООО «АлкоМир 56» зарегистрирован договор аренды № 164 от 22.05.2012 в отношении здания магазина назначение: нежилое, 1-этажное, инв № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...> (л.д. 108-109).

20.11.2013 между ОАО Инвестбанк «БЗЛ» и заемщиком ФИО4 был заключен кредитный договор № 56-пк.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по указанному кредитному договору между ОАО Инвестбанк «БЗЛ» и  ФИО4 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 70 от 11.10.2013, предмет которого являлось недвижимое имущество - здания магазина назначение: нежилое, 1-этажное, инв № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...> (л.д. 112-115).

Судебным приставом-исполнителем УФССП по Оренбургской области МОСП по ИОИП на основании исполнительных листов, выданных Бузулукским районным судом, возбуждены исполнительные производства № 832/17/56003-ИП и № 10479/16/56003-ИП о взыскании задолженности по кредитным платежам в отношении должника ФИО4

24.08.2018 в рамках указанных исполнительных производств судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке, а именно - здания магазина назначение: нежилое, 1-этажное, инв. № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...>. 

24.08.2018 судебным приставом-исполнителем составлен акт о передачи нереализованного имущества должника взыскателю (л.д. 14). 

18.01.2019 право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ОАО Инвестбанк «БЗЛ», что подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой указано на ограничение прав и обременение объекта недвижимости – договор аренды от 22.05.2012 № 164, дата регистрации 14.06.2012.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2015 по делу № А47-13410/2014 ОАО Инвестбанк «БЗЛ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

12.11.2019 ОАО Инвестбанк «БЗЛ» в лице конкурсного управляющего обратилось в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о прекращении аренды зарегистрированной в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу:  

<

...>, кадастровый номер 56:08:2301001:999 (л.д. 84-85).

05.02.2020 регистрирующим органом в соответствии с пунктом 5 частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственным регистратором прав ФИО5 приостановлено осуществление  действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении объекта недвижимости - здания магазина назначение: нежилое, 1-этажное, инв. № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...> (л.д. 65-66).

17.06.2020 государственным регистратором ФИО5 на основании ст. 27 Закона № 218-ФЗ принято решение об отказе в государственной регистрации № 56/001/126/2019-2271 (л.д. 63-64).

Считая решение государственного регистратора от 17.06.2020 № 56/001/126/2019-2271 об отказе в государственной регистрации незаконным и подлежащим отмене, нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

 В силу статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу пункта 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливают, нарушают ли оспариваемый акт, решений и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащим полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли или совершили действие (бездействие) (пункт 5 статьи 200 АПК РФ). 

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу положений части 3 статьи 1 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы.

При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем, что законодатель указывает (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что действия государственного органа могут быть признаны незаконными лишь при совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий требованиям закона и нарушение прав заявителя. Отсутствие одного из этих условий не дает права для признания действий незаконными.

Из материалов дела и оспариваемого решения от 17.06.2020 № 56/001/126/2019-2271 об отказе в государственной регистрации усматривается, что основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения)  - аренда в отношении объекта недвижимости  - здания магазина назначение: нежилое, 1-этажное, инв. № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...>, явилось то обстоятельство, что заявителем не представлен документ – основание для прекращения аренды.

Погашение регистрационной записи об аренде осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При проведении правовой экспертизы регистрирующим органом установлено, что договор аренды № 164 от 22.05.2012 в отношении указанного объекта был зарегистрирован 14.06.2012 сроком на 5 лет – до 22.05.2017. Договор об ипотеке от 11.10.2013 № 70 в отношении указанного объекта недвижимости, заключенный между ФИО4 (залогодатель) и ОАО Инвестбанк «БЗЛ» (залогодержатель) зарегистрирован 17.10.2013.

В пункте 2.9 договора об ипотеке от 11.10.2013 № 70 указано, что здание-магазин, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 315, 9 кв. м., инв. № 53:212:002:000075420, литер Е, расположенное по адресу: 

<

...> передано в аренду ООО «АлкоМир 56» сроком на 5 лет на основании договора аренды  № 164 от 22.05.2012, дата регистрации 14.06.20212.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, заявителем на регистрацию  прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении спорного объекта недвижимости не были представлены документы, подтверждающие прекращение аренды (соглашение о расторжении договора аренды, решение суда о расторжении, уведомление об отказе от договора аренды).

Заявление о прекращении регистрационной записи не может являться единственным и безусловным основанием для прекращения записи об аренде, поскольку после окончания срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя договор аренды был продлен на неопределенный срок, при этом иных документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды или об отказе сторон от договора, заявителем в материалы дела не представлены.

Суд отклоняет ссылку заявителя на пункт 4 статьи 346 ГК РФ как основание для прекращения договора аренды.

Как следует из пункта 4 статьи 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим липам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке) с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Аналогичные разъяснения о прекращении права аренды предоставленного залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество, приведены в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

В данном случае, договор об ипотеке № 70 (залоге недвижимого имущества) от 11.10.2013 был зарегистрирован 17.10.2013, а именно, после заключения договора аренды № 164 от 22.05.2021.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение об отказе в осуществлении государственной регистрации от 17 июня 2020 № 56/001/126/2019-2271, не нарушает права и законные интересы заявителя, а следовательно, требования удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, оснований для удовлетворения требования заявителя не имеется. 

 Поскольку оснований для удовлетворения основного требования заявителя не имеется, то также не имеется оснований для удовлетворения требования, производного от него – об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта нежилого помещения: здание магазина (назначение: нежилое здание, площадь 315,9 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:08:2301001:999. 

Установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ срок подачи заявления заявителем соблюден.

При обращении в суд заявителем уплачена госпошлина в размере               3 000, 00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 394563 от 21.08.2020.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных открытым акционерным обществом Инвестиционный банк «Бузулукбанк» требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                                      Е.Г. Цыпкина