Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15421/2021

г. Хабаровск

24 октября 2022 года

Резолютивная часть оглашена 18.10.2022

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации городского поселения «Рабочий поселок Солнечный» Солнечного муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682711, Хабаровский край, Солнечный район, п. Солнечный, Хабаровский край, ул. Парковая д.17)

к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный 2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682711, Хабаровский край, Солнечный район, п. Солнечный, Хабаровский край, ул. Строителей, д. 12)

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Спецстрой»

об обязании выполнить работы

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой».

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Солнечный 2»

к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Солнечный» Солнечного муниципального района Хабаровского края

об обязании устранить повреждения

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – А. А. Секуна по доверенности от 01.03.2022;

от третьих лиц – не явились.

Администрация городского поселения «Рабочий поселок Солнечный» Солнечного муниципального района Хабаровского края (далее - Администрация)  обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный 2» (далее – ООО «Солнечный 2») об обязании провести обследование кровли на предмет выявления причин затопления с кровли нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, пом. I (1-33), а также выполнить работы по устранению причин протекания кровли.

Определением от  15.12.2021 судом на основании статьи 49 АПК РФ приняты уточнения предмета иска, согласно которым истец просит обязать ответчика устранить причины протечки кровли над нежилыми помещениями (кабинеты №1,2,4,5,6 и коридор) расположенный по адресу: 

<

...>.

Определением от  19.04.2022 по делу назначена  судебная строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект и экспертиза» ФИО5 с постановкой следующих вопросов:

1. Определить причину затопления с потолка кабинетов № 1, 2, 3, 4, 5, коридоров, расположенных в нежилом помещении № I (1-33) по адресу: 

<

...>, произошедшего в период июль – ноябрь 2021 года? 

2. Если причиной затопления является повреждение кровли, указать, какие именно это повреждения и чем они вызваны? 

Определениями от 09.08.2022, от 06.09.2022 к участию в деле в качестве третьих лица в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой».

Определением от 04.10.2022 на основании статьи 132 АПК РФ к совестному рассмотрению принят встречный иск об обязании устранить повреждения кровли над пристроенным помещением к дому № 17, по ул. Парковая, р. п. Солнечный, вызванные не согласованными работами по обустройству кровли, а  именно: установить (смонтировать) прижимные планки по узлу примыкания кровельного покрова к фасаду жилого дома и вертикальным поверхностям в местах с перепадом высот кровли; выполнить напуск кровельного ковра на вертикальную поверхность фасада не меньше,  требуемых 300 мм; выровнять участок кровли, расположенный в границах помещения № 1, с общим уровнем кровли; сделать сливные воронки и устранить дефекты покрытия в этом месте.

Истец в судебное заседание не явился. Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, а именно, непринятием мер к устранению протечки кровли в помещении, принадлежащем истцу, расположенном в многоквартирном доме, который находится под управлением ответчика. 

Ответчик иск не признал по основаниям доводов отзыва и дополнениям к нему. В возражениях указал, что обследование кровли после обращения истца произведено, нарушений кровли не выявлено. Сослался на то, что протечка имела место, в том числе в период отсутствия осадков. Привел доводы о том, что у управляющей компании отсутствуют денежные средства для более детального обследования с привлечением специализированной организации, собрание собственников решение о выделении дополнительных денежных средств на указанные цели не принималось.  Также указал, что по результатам экспертизы не выявлено недостатков кровли,  вызванных эксплуатацией или её естественным износом, поскольку причинами повреждений названы результат действия собственников либо подрядной организации, проводившей ремонт кровли над помещениями истца. 

Встречный иск ООО «Солнечный 2» поддержало. В обоснование встречных требований указано на причинение вреда общему имуществу в результате некачественного выполнения ремонтных работ кровли, выполненных подрядной организацией по договору с истцом. 

Администрация встречные исковые требования не признала по доводам отзыва. Полагает, что заявленные требования неправомерны, поскольку работы по устранению дефектов общего имущества должны выполняться в рамках содержания имущества МКД управляющей компанией.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили, пояснений не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Городское поселение «Рабочий поселок Солнечный» Солнечного муниципального района Хабаровского края на праве собственности владеет нежилым помещением № I (1-33)  площадью 619,6 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.07.2021 № КУВИ-002/2021-95271951.

Указанное помещение является частью многоквартирного жилого дома (далее – МКД), управление которым осуществляется ООО «Солнечный 2».

Между ООО «Солнечный 2» (управляющая организация) и Администрацией (собственник) 01.04.2017 заключен договор № 4-17, по предмету которого собственник поручает управляющей организации  осуществлять содержание о ремонт общего имущества МКД, а управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги по управлению МКД, организовывать выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления домом, деятельность. 

26.07.2021 года произошло затопление нежилых помещений (кабинеты № 1,2,4.5,6 и коридор) расположенных по адресу: 

<

...>.

По данному факту составлены акты технического обследования от 26.07.2021, в которых зафиксированы мокрые, темно-коричневые пятна на потолке и стенах, следы номокания межпанельных швов, отслоение штукатурного слоя и иные. В каждом акте указан вывод комиссии, что затопление произошло с кровли.

Истцом 26.07.2021 направлено в адрес ответчика обращение № 6.3-16/2285 о проведении ремонтных работ кровли.

В ответ на обращение ООО «Солнечный 2» письмом от 10.08.2021 № 592 сообщило, что специалистами управляющей организации совместно с работниками подрядной организации проведено обследование поверхности кровельного ковра встроенно-пристроенного помещения. Указал, что ряд протечек носит застарелый характер, на кровле имеются следы локальных ремонтов (герметизация, заплаты), следует привести герметизацию в местах вывода на поверхность кровли водосточных воронок.  Техническое состояние перекрытия на обследуемом участке – работоспособное. Металлические элементы парапетов на кровле  оформлены оцинкованным железом и не поражены коррозией, кровельный ковер не имеет явных признаков физического старения. Нарушений и порывов гидроизоляционного слоя не отмечено. Техническое состояние кровли – работоспособное. На участке установленного балкона кровля находится в ограничено работоспособном состоянии, следует выполнить локальный ремонт. 

В этом же письме управляющая организация указала, что фактическая причина протекания с кровли не выявлена, вероятнее всего затекание происходит по примыканию кровли козырька к парапету в местах, ограниченных ограждением при переполнении дождевыми водами во время сильных дождей. Сообщил, что подрядной организацией будут выполнены работы по устранению мест возможного протекания с кровли до 30.08.2021.

Актами от 06.08.2021 зафиксированы повреждения потолка, стен и иного имущества в результате протечки в принадлежащем истцу нежилом помещении, установленные при повторном обследовании. Данные акты выводов комиссии не содержат.

Согласно акту о выполнении работ от 27.08.2021 подрядной организацией ООО «Паллада» выполнены работы по промазке швов, проклейке примыканий.

Письмом от 31.08.2021 Администрация со ссылкой на то, что управляющая организация к ремонтным работам не приступила, направила требование о выполнении работ по ремонту кровли над помещениями, принадлежащими истцу, в срок до 05.09.2021.

Поскольку ремонтные работы не проведены, причины протечки кровли не устранены, истец обратился с иском в суд.

Ответчик, ссылаясь на проведение ремонтных работ кровли, расположенной над принадлежащим истцу помещением, подрядной организацией ООО «Спецстрой» по договору с Администрацией без  ведома и привлечения управляющей организации, а также на установление проведенной по делу строительно-технической экспертизой, что частично протечка вызвана производственными дефектами, не связанными с естественным износом кровли, а допущенными при производстве работ по её ремонту, что причинило вред общему имуществу МКД, обратился со встречным иском об обязании устранить повреждения кровли, вызванные несогласованными работами. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

На основании пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных   постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (а); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (б); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (г).

Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 данных правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав общего имущества в силу подпункта «в» пункта 2 Правил № 491 в числе прочего включаются крыши, ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В пункте 16 Правил № 491 указано, что  при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьёй 162 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее- Правила № 170), в которых указано, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также параметры и условия, которые должны соблюдаться в целях безопасности людей и сохранности жилого дома.

В силу пункта 4.6.1.1. Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна в числе прочего обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Пунктом 4.6.1.10 Правил № 170 определено, что неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении № 2.

Пунктом 4.6.1.2. Правил № 170 установлено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев).

В соответствии с пунктом 1 приложения № 7 Правил № 170 проведение работ в отношении крыш по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замене водосточных труб; ремонту гидроизоляции, утепления и вентиляции относится к текущему ремонту.

Состав работ, необходимых для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определен в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290).

Согласно пункту 7 Перечня № 290 на управляющую организацию возложена обязанность по проверке кровли на отсутствие протечек; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

На основании пункта 7 указанного перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

На основании договора № 4-17 от 01.04.2017 ООО «Солнечный 2» приняло на себя обязанность оказывать услуги и выполнять работы по управлению спорным МКД, в том числе по содержанию общего имущества в соответствии с требованиями жилищного законодательства.

В силу действующего жилищного законодательства и принятых по договору управления обязательств ответчик обязан выполнять работы и услуги, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации имущества дома, по проведению регламентных работ в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества.

Материалами дела подтверждается, что в июле 2021 года в принадлежащем истцу помещении зафиксированы факты протечки в кабинетах №№ 1, 2, 3, 4, 5, коридоров с потолка и по стенам, что явилось основанием для обращения истца к ответчику.  В актах технического обследования, составленных комиссией в составе работников управляющей компании, указано, что имеет место протечка с кровли.

В ходе рассмотрения спора имело место повторное затопление принадлежащих истцу помещений, что зафиксировано в актах от 25.10.2021, где в выводах комиссии также указано на протекание с кровли.

Доводы ответчика о недоказанности факта того, что протекание имеет место с кровли, поскольку в актах указана предположительная причина со ссылкой на справки ФГБУ «Дальневосточное УГМС» об осадках по данным ближайших метеорологических станций Комсомольска-на-Амуре и ФИО6 на 25-26.07.2021, 24.10.2021 об отсутствии в этот период сильных осадков, судом отклонены, поскольку доказательств обратного управляющей организацией не представлено. 

Пояснения ответчика о том, что у него отсутствует техническая возможность самостоятельного определения причин протечки, а также на то, что финансирование работ по установлению этих причин должно быть осуществлена за счет истца, признаны судом необоснованными, поскольку противоречат вышеуказанным нормам  права по определению обязанностей управляющей организации.

Поскольку иск содержал требования об устранении причин протечки в спорных помещениях  без их указания с целью обеспечения исполнимости судебного акта по    ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено  эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект и экспертиза» ФИО5.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № 841 от 20.06.2022, по результатам обследования установлено, что причинами затопления с потолка кабинетов 1, 2, 3, 4, 5, коридоров, расположенных в нежилом пристроенном помещении № I (1-33) по адресу: Хабаровский край, Солнечный район, рп. Солнечный, д 17, является следующее.

Дефекты кровельного ковра, расположенные по узлу примыкания к фасаду жилого дома и по узлу примыкания к вертикальным поверхностям в местах с перепадом высот кровли в границах указанных пристроенных помещений, допущенные при производстве работ по устройству кровельного покрытия.

Дефекты, допущенные при установке подоконных отливов. 

Повреждения   кровли   по   узлам   примыкания   к   вертикальным поверхностям.

Подверженный износу и не отремонтированный участок кровли, выполненный с понижением от основной кровли без возможности отвода воды по разуклонке кровли в водоприемные воронки - описанный участок кровли расположен в границах пристроенного помещения 1 под лоджией на фасаде жилого дома.

Следы затопления в середине пролета потолочного перекрытия пристроенных помещений вызваны затеканием дождевой воды под кровельный ковер через повреждения кровли по узлам примыкания кровли к вертикальным поверхностям фасадов, и оконным отливам. При этом проникающая под кровлю вода стекает по цементно-песчаной стяжке под кровельным ковром по разуклонке, а также выпадает виде конденсата в подкровельных слоях при сезонных и суточных колебаниях температур, что является причиной затопления.

Образованию течей с кровли также могут способствовать такие дефекты кровельного покрытия, как контруклоны и завышенный уровень поверхности кровельного ковра вокруг водоприемной воронки.

Таким образом, экспертным заключением подтверждается факт того, что повреждение помещений истца вызваны протеканием кровли крыши встроенно-пристроенного помещения, которая является общим имуществом.

Следовательно, требования истца об обязании ответчика устранить причины протечки кровли  признаны судом обоснованными. При этом суд счел необходимым указать на обязанность ответчика по устранению причин протечки кровли, установленных в соответствии с экспертным заключением.

Доводы ответчика о том, что выполнение указанных работ должно быть осуществлено за счет истца, отклонены судом как не основанные на нормах права и противоречащие законодательно установленным обязанностям управляющей организации.

Встречный иск об обязании истца устранить повреждение кровли под помещением, принадлежащим Администрации, в виде установления прижимных планок по узлу примыкания кровельного покрова к фасаду жилого дома, выполнения напуска кровельного ковра на вертикальную поверхность фасада не менее 300 мм,  выравнивания участка крови, распложенного в границах помещения № 1, с общим уровнем кровли, установки сливных воронок, обоснованы выводами эксперта о наличии производственных дефектов кровли.

Материалами дела подтверждается, и истцом не оспаривается, что 03.08.2016  Администрацией заключен муниципальный контракт с ООО «Спецстрой» № 7/12/40-16 на выполнение работ по ремонту кровли пристройки дома № 17 по ул. Парковой в рп. Солнечный. Контракт исполнен в 2016 году. Сведений о том, что в период до 2021 года имело место протекание кровли в материалы дела не представлено.

Доводы ООО «Солнечный 2» о том, что данные работы проведены без ведома и согласия управляющей компании, признаны судом необоснованными, поскольку сведений о том, в течение 5 лет после проведения работ у ответчика имелись какие-либо претензии по данному факту, не представлено.

Указание в экспертном заключении на наличие производственных дефектов, допущенных при производстве работ по устройству кровли, не свидетельствует о том, что эти нарушения были допущены именно при производстве работ в 2016 году.

Доводы ответчика о том, что в период с 2016 года никаких кровельных работ не производилось, наоборот, указывает на ненадлежащее исполнение управляющей организацией работ, перечисленных в пункте 7 Перечня № 290.

Требования по встречному иску об обязании собственника помещения провести работы по устранению недостатков общего имущества противоречат указанным выше нормам жилищного законодательства, устанавливающего безусловную обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Перечень № 290 вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. 

Судебные расходы истца по оплате проведенной по делу судебной экспертизы в сумме 42 000 руб. в силу статьи 110АПК  РФ возлагаются на ответчика. 

Государственная пошлина по основному иску также относится  на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Расходы по госпошлине по встречному иску относятся на истца по встречному иску и оплачены последним полностью. 

Руководствуясь статьями 167-171, 176  АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Солнечный 2»  устранить причины протечки кровли над нежилыми помещениями (кабинеты № 1,2,4,5,6 и коридор), расположенными по адресу: 

<

...> установленные заключением эксперта № 841 от 20.06.2022.

Во встречном иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Солнечный 2»  в пользу Администрации городского поселения «Рабочий поселок Солнечный» Солнечного муниципального района Хабаровского края 42 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Солнечный 2»  в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через  Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                             А. А. Панина