ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Ленина, 145, г. Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А78-7422/2020

г. Чита

28 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года.  В полном объеме постановление изготовлено 28 мая 2024 года.  Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Кайдаш Н.И., судей: Корзовой Н.А., Луценко О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бураковой А.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Забайкальского края  от 31 марта 2024 года по делу № А78-7422/2020,  

принятое по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий»  об установлении соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный рн, ул.  1-я Каштакская, д. 3, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения, от совокупного размера требований участников строительства, включенных  в реестр требований о передаче жилых помещений,  

в деле о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, юридический адрес: 672049 

<

...>),  

при участии в судебном заседании ФИО1, личность установлена по паспорту и ее представителя ФИО2 по доверенности от 10.03.2023, паспорт,  

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО3 по доверенности от  10.01.2023, паспорт,  

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (далее - ООО «ПГС», должник)  публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) обратилась с  заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:  

1) о намерении стать приобретателем прав ООО «ПГС» на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м., со всеми неотделимыми  улучшениями на таком земельном участке, в том числе с объектами незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;  

2) об установлении срока для перечисления денежных средств на специальный банковский счет должника в размере 345 078,03 руб.;  

3) об указании, что соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок  с кадастровым номером 75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м, предназначенный для  строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, и права на проектную документацию, включающую в  себя все внесенные изменения, от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, составляет: 17 525  000,00/8 893 698,00,  

4) об указании, что размер требований Фонда, подлежащий включению в реестр требований кредиторов ООО «ПГС», составляет 295 421,61 руб.  

5) об установлении отсутствия у публично-правовой компании «Фонд развития территорий» обязанности погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди.  

С учетом выделения в отдельное производство и уточнений в рамках настоящего  обособленного спора Фонд просит установить, что соотношение стоимости прав на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами  незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения, от совокупного размера требований участников  строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, составляет  71 790 961,00 руб.  

Определением от 31.03.2024 заявление удовлетворено. 

Суд установил, что соотношение стоимости прав на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства,  со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я  Каштакская, д. 3, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные  изменения, от совокупного размера требований участников строительства, включенных в  реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 71 790 961,00 руб.  

Суд обязал Фонд перечислить денежные средства, составляющие разницу между  стоимостью прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе  с объектами незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения, подлежащие передаче Фонду, и размером требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче  жилых помещений, в размере 71 790 961,00 руб. на основной счет должника в течение месяца с момента вынесения определения.  

Не согласившись с принятым судебным актом, единственный участник должника –  ФИО1 его обжаловала в апелляционном порядке, просит отменить  определение от 31.03.2024.  

В обоснование апелляционной жалобы (с учетом дополнений) заявитель ссылается  на злоупотребление правом со стороны Фонда. Апеллянт выражает несогласие с установленной экспертным заключением и принятой судом оценкой о степени готовности объекта  незавершенного строительства и о стоимости прав застройщика; указывает на то, что судом  не приняты возражения о недопустимости определения рыночной стоимости прав застройщика на ретроспективную дату, полагает, что за период рассмотрения настоящего заявления Фонда стоимость возросла. Указывает, что перед экспертом, которому поручено проведение повторной экспертизы вопрос о степени готовности объекта незавершенного строительства не ставился судом. Выражает несогласие с кандидатурой эксперта и с экспертным  учреждением, которым поручено проведение указанной экспертизы. Полагает, что заключение повторной экспертиза выполнено со множественными техническими, арифметическими и методологическими ошибками. Ссылается на необоснованный отказ суда в удовлетворении заявлений ФИО1 о постановке дополнительных вопросов перед экспертами.  

Апеллянт также считает необоснованными выводы суда в отношении установления  размера компенсационных выплат участникам долевого строительства, основанного на необоснованном и недостоверном расчете Фонда; суд необоснованно уменьшил сумму перечисляемых застройщику денежных средств.  

Фонд представил письменную позицию на апелляционную жалобу. 

В судебном заседании ФИО1 и представители поддержали свои правовые позиции.  

О месте и времени судебного заседания иные лица, участвующие в деле, извещены  надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.  

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствует  судебному разбирательству.  

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда  Забайкальского края от 16.06.2021 в отношении ООО «ПГС» введена процедура конкурсного производства с применением правил о банкротстве застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Должнику принадлежит право аренды на земельный участок общей площадью 2 858  кв. м с кадастровым номером 75:32:030640:609 по адресу: 

<

...> расположенные на нем объекты незавершенного строительства.  

Фонд в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве обратился в арбитражный  суд с заявлением о намерении приобрести права должника на земельный участок, расположенные на нем объекты незавершенного строительства и неотделимые улучшения, права на  проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.  

Согласно пункту 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти  дней со дня принятия фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития  территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - решение о финансировании), фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного  

строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную  документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно -  заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами)  незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация).  Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.  

В соответствии с пунктом 5 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве если стоимость прав  застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.  

В рамках рассмотрения настоящего обособленного спора, судом назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «По оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» ФИО4 и ФИО5 с постановкой перед экспертами следующих вопросов:  

- определить степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу:  Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3,  кадастровый номер земельного участка 75:32:030640:609.  

- определить рыночную стоимость прав ООО «ПГС» на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609 площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного  строительства (многоквартирный дом, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.) по  адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, на дату 13.04.2022.  

АНО «По оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» подготовило экспертное заключение № 450/22 от 14.10.2022.  

В целях устранения нарушений, допущенных в ходе проведения экспертизы, судом  на основании части 1 статьи 87 АПК РФ была назначена дополнительная экспертиза (определение от 14.05.2023), проведение которой также поручено экспертам АНО «По оказанию  услуг по проведению судебных экспертиз».  

От АНО «По оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» поступило заключение эксперта № 125/23 от 15.06.2023.  

С учетом многочисленных допущенных при проведении судебной и дополнительной  экспертиз существенных нарушений, определением суда от 15.09.2023 по настоящему  обособленному спору (с учетом определения от 28.09.2023) назначена повторная эксперти- 

за, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО6.  

 На разрешение повторной экспертизы поставлен следующий вопрос: 

- определить рыночную стоимость прав ООО «ПГС» на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609 площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства (многоквартирный дом, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.) по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, на дату 13.04.2022.  

В заключении эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» рыночная стоимость прав ООО «ПГС» на земельный участок с кадастровым номером  75:32:030640:609, площадью 2 858 кв.м, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный р-н, ул. 1-я Каштакская, д. 3, по состоянию на 13.04.2022 определена в размере 93 276 199 руб.  

Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам-участникам строительства, составляет 21 485 238 руб.  

 Следовательно, соотношение стоимости прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в  нее изменения и совокупного размера требований участников строительства, включенных в  реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 71 790 961 руб. (93 276 199  руб. стоимость прав на земельный участок и объекты незавершенного строительства21 485 238 руб. сумма, подлежащая выплате участникам строительства).  

В отношении доводов жалобы, выражающих несогласие с заключением эксперта в  части определения степени готовности объекта незавершенного строительства, суд отмечает следующее.  

По данным Фонда степень строительной готовности объекта оценки составляет  11,12%, по данным должника 22%.  

При этом Фонд степень строительной готовности объекта: многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. 1-я Каштакская, 3 в  Чите основывает на отчете о строительно-технической экспертизе 755/8630 от 09.11.2021.  Данный отчет является результатом оказания услуг по проведению строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства; в качестве сотрудников,  

проводивших экспертизу указаны ФИО7, ФИО8 – ведущие инженеры строительного контроля, ФИО9 – инженер производственно-технического управления,  ФИО10 – технический директор (т.д.56.4.1, л.д.1-22).  

На разрешение повторной экспертизы (с учетом отказа ФИО1 от ранее поданного ходатайства о назначении повторной экспертизы и не зачисления на депозитный  счет суда денежных средств в размере 800 000 руб. – стоимость экспертизы по вопросу об  определении степени готовности объекта незавершенного строительства) судом был поставлен только вопрос об определении рыночной стоимости прав ООО «ПГС» на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями.  

При этом в разделе 2.2.4 заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы  собственности» в табличной форме приведены общие сведения о текущей степени готовности объекта незавершенного строительства (т.д.56, л.д.141-142). При расчете строительно-монтажных затрат на реализацию проекта при определении степени строительной готовности экспертом принят отчет о строительно-технической экспертизе 755/8630 от 09.11.2021  и собственные расчеты (т.д.56, л.д 182). Эксперт определил степень строительной готовности объекта – 11, 49%. При этом, эксперт ФИО6 имеет диплом о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».  

ФИО1, в свою очередь, степень строительной готовности объекта оценки  равную 22% обосновывает заключением АНО «По оказанию услуг по проведению судебных экспертиз».  

Вместе с тем, экспертные заключения АНО «По оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» № 450/22 от 14.10.2022, № 125/23 от 15.06.2023, суд не принял в качестве  доказательств по делу, сочтя их ненадлежащими доказательствами (подробная аргументация приведена в определении о назначении повторной экспертизы от 15.09.2023).  

При таких обстоятельствах, возражения ФИО1 в отношении несогласия со  степенью готовности объекта незавершенного строительства и, соответственно, со стоимостью земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, не принимаются судом апелляционной инстанции, как не имеющие надлежащих и бесспорных доказательств неверного определения судом стоимости прав застройщика на земельный участок  с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.  

Довод жалобы о необходимости определения стоимости, передаваемого Фонду имущества, по состоянию на 08.09.2023, также обоснованно отклонен судом.  

Исходя из буквального толкования положений пункта 8 статьи 201.15.1 Закона о  банкротстве, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, определяется в соответствии с  пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении  в арбитражный суд.  

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что работы окончены в 2017 году,  объект незавершенного строительства не был надлежащим образом законсервирован, в связи с чем, подвержен ускоренному износу конструкций. Так, согласно отчету о строительно-технической экспертизе 755/8630 по состоянию на 09.11.2021 были выявлены следующие  дефекты: следы пожара на цокольном этаже, растрескивание стяжки пола, коррозия металлических конструкций, следы переувлажнения, высолы на поверхности кирпичной кладки  внутренних и наружных стен и монолитных перемычках, крошение поверхности и разрушение кирпичной кладки внутренних стен (локально), отсутствие гидроизоляционных блоков (т.д.56.4.1, л.д.5).  

ФИО1, настаивая на определении рыночной стоимости прав должника-застройщика по состоянию на 08.09.2023, не учитывает, что строительные конструкции  подвергались (и подвергаются) постоянным разрушительным воздействиям окружающей  среды, атмосферных осадков с перепадами температур, вызванным отсутствием консервации объекта незавершенного строительства.  

Оценив полученные от эксперта пояснения в совокупности с иными имеющимися в  деле доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  экспертное заключение ООО «Центр независимой экспертизы собственности» соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержится ответ на поставленный судом  вопрос; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и  квалификации эксперта; выполнено с применением действующих методик.  

Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями  для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого  подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при  экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не  противоречат другим исследованным по делу доказательствам.  

Доводы ФИО1 не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие имеющимся в деле  доказательствам. Какие-либо нарушения требований правовых актов в области оценочной  деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговую величину рыночной  стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены, как и противоречия в выводах эксперта.  

Доводы жалобы о наличии ошибок в экспертом заключении, рассмотрен судом апелляционной инстанции.  

Определение рыночной стоимости объектов, подлежащих передаче на достройку  иному лицу, должно осуществляться арбитражным судом на основании представленных  участвующими в деле лицами в его материалы доказательств, посредством проведения судебных экспертиз и иных мероприятий с максимально возможной и доступной ему точностью, тем более учитывая, что дальнейшая корректировка данной стоимости тем или иным  образом (в частности по итогам проведения торгов) не предполагается.  

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в условиях, когда продажа имущества  на рынке не предполагается, а определение его рыночной стоимости осуществляется на основании экспертных исследований и письменных документов, определенная соответствующим способом рыночная стоимость объектов по объективным обстоятельствам по объективным причинам может предполагать некоторые допущения и погрешности.  

Вместе с тем арбитражному суду, осуществляющему установление рыночной стоимости таких объектов указанным способом, надлежит принять все возможные, доступные  ему и зависящие от него меры, направленные на уменьшение степени влияния обозначенных погрешностей на итог проводимой оценки и на устранение возникающих в ходе проведения оценки сомнений в правильности ее хода и результатов.  

Как следует из материалов дела, обоснованные замечания были учтены экспертом в  скорректированном экспертном заключении (исправлены опечатки, ошибки), по всем замечаниям, сводящимся к несогласию с выводами эксперта, последним были даны ответы.  

Доводы заявителя, основанные на несогласии ФИО1 с суммой, подлежащей  выплате участникам строительства и о необходимости выплатить должнику проценты на  основании статьи 395 ГК РФ, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и  обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в судебном акте.  

Иные доводы жалобы по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных,  по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат  

фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность  определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются  судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для  отмены или изменения судебного акта. По изложенным причинам суд апелляционной инстанции их не принимает.  

Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм  процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации влекущих безусловную отмену судебного акта.  

Следовательно, определение арбитражного суда законно и обоснованно, оснований  для его отмены или изменения не имеется.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда  в сети «Интернет».  

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут  быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.  

Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2024 года по делу   № А78-7422/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского  округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Н.И. Кайдаш  

Судьи Н.А. Корзова  

 О.А. Луценко