Арбитражный суд Калининградской области

236040, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-12729/2019

«22»

марта

2021года 

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года. В полном объеме решение изготовлено 22 марта 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Шанько О.А.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

 

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Гарант»

К

ИП ФИО2

3-лицо: ФИО3

О

взыскании  стоимости неотделимых улучшений.

При участии: от истца – ФИО4 дов., паспорт

                       от ответчика – ФИО5 дов., паспорт                

  от 3-лица: извещен

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – ООО «Гарант», Общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) (ОГРНИП 304390505000021, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 090 539 руб. в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 06.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Учитывая положения ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) третье лицо о месте и времени судебного заседания извещено, явку представителя не обеспечило.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца доводы иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился, поддержал доводы отзыва.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

12.07.2019 между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Гарант» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 19 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть здания – помещения общей площадью 107, 1 кв.м., расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>, для  использования его под кафе.

В п. 1.3 договора отмечено, что помещение находится в ипотеке у ПАО «Сбербанк России».

В п. 3.2.8 договора стороны оговорили условие, что Арендатор вправе осуществлять переустройство и перепланировку (замена (частичная или полная), демонтаж и установка несущих перегородок; устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах; устройство и заделка в перекрытиях; замена (кроме замены на идентичное) и (или) переустановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему помещению) в помещениях только после  предварительного письменного согласия Арендодателя и Залогодержателя, а также при необходимости по согласованию с органами технической инвентаризации, пожарного надзора, СЭС, энергетического надзора и т.д.

Согласно п. 7.4 договора Арендатор в течение первого года срока аренды производит капитальный ремонт помещения с согласованием с арендодателем перечня производимых работ ( на основании предоставленной Арендатором сметы).

12.07.2018 помещение было передано истцу по акту приема-передачи.

В указанном акте приема-передачи отмечено, что помещении выполнена отделка «серый ключ».

Как указывает истец, письмом от 14.11.2018 (т.1 л.д. 55) Арендодатель согласовал перечень производимых в помещении работ.

26.06.2018 истец заключил с ООО «Строй Делюкс» договор подряда № 26/06 на выполнение ремонта помещения площадью 107,1 кв.м., по адресу 

<

...> под кафе. Стоимость работ с материалами составила  1 090 539 руб.

Произведенный Арендатором ремонт, по мнению истца, представляет собой неотделимые улучшения помещения.

Письмом от 15.03.2019 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды с 16.06.2019 и попросил возместить стоимость произведенного ремонта.

Поскольку стоимость неотделимых улучшений не была возмещена, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Требования истца основаны на положениях ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Истцом, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств согласия ответчика на производство неотделимых улучшений.

 Наличие в договоре аренды п. 7.4., в соответствии с которым Арендатор обязался в течение первого года срока аренды произвести капитальный ремонт помещения, не свидетельствует о даче согласия Арендодателем на производство неотделимых улучшений, поскольку данный пункт содержит оговорку о том, что Арендатор обязан согласовать с Арендодателем перечень производимых работ, на основании представленной арендатором сметы. 

В деле отсутствуют доказательства предварительного согласования перечня, объема и стоимости работ с ИП ФИО2.

Ссылку истца на письмо от 14.11.2018 как доказательство согласования производимых в помещении работ, суд считает необоснованной, так как смета, подписанная ИП ФИО2 на производство работ в материалах дела отсутствует.

Таким образом, работы произведенные по договору подряда №26/06 от 26.06.2018, перечисленные в перечне работ (приложение №1 к договору подряда), Арендодателем согласованы не были, разрешения на их производство Арендодатель не давал (обратного суду не доказано), в связи с чем отсутствует основание возмещения их стоимости в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ. 

Как указано выше, в соответствии с п. 3.2.8 договора Арендатор вправе осуществлять переустройство и перепланировку (замена (частичная или полная), демонтаж и установка несущих перегородок; устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах; устройство и заделка в перекрытиях, замена (кроме замены на идентичное) и (или) переустановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему помещению) в помещениях только после предварительного письменного согласия Арендодателя и Залогодержателя.

 В материалах дела имеются планы помещения, передаваемого при заключении (т.1 л.д. 15) и расторжении ( т.1 л.д.31) договора аренды. При сравнении видно, что в сданном после расторжения договора аренды помещении имеются новые перегородки, что привело к уменьшению площадей. В помещении №6 сантехническое оборудование расположено на другом месте, что свидетельствует о  переоборудовании.

 В нарушение обязательств, установленных п. 3.2.8 договора аренды, истец предварительно не согласовал с Арендодателем и Залогодержателем переустройство и перепланировку, что также свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 110,  169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                   Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» в доход федерального бюджета 23 905 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

                    СУДЬЯ                                                                       Шанько О.А.