АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-10254/2019

г.Чита

03 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года

Решение изготовлено в полном объёме 03 июня 2020 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи И.В. Леонтьева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 75" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1304762 руб., пени за период с 11.03.2019 г. по 09.08.2019 года в размере 41241,44 руб.,  пени в размере 0.03% от суммы основного долга за каждый день начиная с 10.08.2019 года по день фактической оплаты суммы основного долга, денежных средств на ремонт внутренней отделки помещения в размере 375925,75 руб., 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 14.08.2019 года;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 09.08.2018 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском 

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 75" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1304762 руб., пени за период с 11.03.2019 г. по 09.08.2019 года в размере 41241,44 руб.,  пени в размере 0.03% от суммы основного долга за каждый день начиная с 10.08.2019 года по день фактической оплаты суммы основного долга, денежных средств на ремонт внутренней отделки помещения в размере 375925,75 руб. 

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика требования не признала по мотивам, изложенным в отзывах.

В отзывах ответчик указал. В договоре стороны согласовали, что арендатор должен производить ремонт только при наступлении случая предусмотренного п. 2.2 договора, если ухудшение состояния помещения произошло по вине сотрудников арендатора. Ответчик считает представленное заключение эксперта о стоимости ремонта недопустимым доказательством, так как перечисленные недостатки арендованного помещения могли возникнуть до передачи помещений во владение и пользование ответчика. Истцом не доказана причинная связь между действиями ответчика и ухудшением состояния помещения. Ответчик считает, что он расторг договор аренды уведомив истца 10.10.2018 г. Затем 06.02.2019 г. уведомил истца об освобождении помещения с 01.02.2019 г. В связи с тем, что истец отказался принимать помещение ответчик направил почтой истцу акт о передаче помещения и ключи от помещения. 01 августа 2018 года Ответчик направлял претензию Истцу согласно которой последнему сообщалось о недопустимости сокращения парковочных мест, разрушении асфальтового покрытия, неисправности электропроводки. В адрес Истца 10.10.2018 было направлено уведомление о расторжении договора, что подтверждается соответствующей описью почтовых вложений и соответствующей квитанцией об оплате. Ответчик получил ответ на претензию от 10.10.2018 г., в которой истец  сообщил о несогласии с расторжением Договора по инициативе Арендатора в связи с отсутствием на то оснований.

06 февраля 2019 года Ответчик направил Истцу уведомление об освобождении арендованного помещения с 01 февраля 2019 года и направлен акт приема-передачи имущества в двух экземплярах для подписания, что подтверждается соответствующей описью почтовый вложений и соответствующей Квитанцией об оплате. 13 февраля 2019 года в связи с устным отказом Истца от приема ключей от арендованного помещения, Ответчик направил Истцу эти ключи по почте, что также подтверждается соответствующей описью почтовых вложений и соответствующей квитанцией об оплате. Обратно Ответчику ключи уже не возвращались. Ответчик полагает, что он принял все необходимые меры к возврату Истцу имущества в надлежащем состоянии, однако последний, злоупотребляя, собственном правом, имея цель причинить имущественный вред Ответчику, достоверно зная, что ответчик не пользуемся арендованным имуществом с 01 февраля 2019 года, продолжал выставлять счета за аренду имущества, которым Ответчик уже не пользовался в феврале, марте, апреле и мае 2019 года, о чем Истец знал и не мог знать.Обращаю также внимание суда на наличие в Договоре п. 2.2.6, согласно, которого Арендатор обязан не производить, без письменного разрешения Арендодателя неотделимые улучшения (в том числе реконструкцию, перепланировку, переоборудование сантехники, а также систем электроснабжения, отопления и канализации и другие ремонтно-строительные работы т.д.) нежилого помещения. Ответчик указывает, что недостатки, указанные в экспертизе, на которую, ссылается Истец в обоснование своих исковых требований относятся к неотделимым улучшениям, которые он был не вправе производить без разрешения на то Истца. Указанное обстоятельству также дает основания считать заявленные исковые требования Истца необоснованными. Ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание ФИО5, который произвел экспертную оценку стоимости ремонта внутренней отделки помещения в соответствии с заключением № 96/13 от 29.04.2019 с целью установления истины относительно возможности ухудшения состояния арендованного помещения в силу естественного износа, относительно того, являются ли производимые ремонтные работы неотделимыми улучшениями.

По ходатайству ответчика в судебное заседание приглашался эксперт ФИО5 

Эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил. При составлении сметного расчета руководствовался программой «Гранд смета» и нормативными актами, указанными в п. 8 заключения. Выявленные недостатки отражены в п. 14.2 заключения. Осмотр помещения проводился 22.04.2019 г. помещение это время было пустым. При осмотре помещения участвовал ФИО6 и представитель собственника ФИО7. Внутренняя отделка была в плачевном состоянии. На вопрос суда о том, может ли он оценить, когда последний раз делался ремонт, пояснил, что при нормальной эксплуатации и естественном износе такое состояние может быть достигнуто через очень длительное время, а если приложить усилия для ухудшения состояния помещения, то за один год можно довести помещение до такого состояния. Перечень необходимых работ для приведения помещения в нормальное состояние указаны в п. 14.2 заключения. Состояние помещения зафиксировано фотоматериалами.

Суд, изучив материалы дела, установил.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 75» (Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.06.2014 года (далее потексту - Договор) который был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю, (номер регистрации 75-75-01/096/2014-711 от 21.07.2014 года).

По условиям Договора и в соответствии с актом приема-передачи от 04.06.2014 года Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое одноэтажное помещение, общей площадью 1035,5 (одна тысяча тридцать пять целых пять десятых) квадратных метров, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Черновский административный район, туп. Охранный, вл.3, строение 5, кадастровый номер 75:32:040954:147 (далее по тексту - нежилое помещение).

Указанное нежилое помещение должно было использоваться Арендатором в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (п. 1.3. Договора).

Согласно условиям пункта 3.1. Договора, арендная плата за нежилое помещение составляет 269 230 (двести шестьдесят девять тысяч двести тридцать) рублей 00 копеек исходя из расчета 260 рублей за 1 квадратный метр в месяц без НДС. При этом, согласно условиям пункта 3.3., размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (за исключением первого полного года аренды). Одностороннее изменение размера арендной платы Арендодателем в виде его увеличения не может быть более 6 (шести) % арендной платы. Таким образом, размер арендной платы за каждый месяц 2019 года составляет 339 896 рублей.

Ответчиком, в адрес Истца было направлено уведомление №90 от 08.10.2018 года о расторжении договора аренды нежилого помещения, из содержания которого следует, что Арендатор сообщает о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с 03.01.2019 года и передать имущество по акту приема-передачи. В обосновании данного заявления указано, что арендодатель не обеспечил надлежащее количество парковочных мест для автомобилей, в помещении плохое освещение, у прилегающей территории магазина разрушено асфальтовое покрытие, питьевая вода не соответствует гигиеническим нормативам, а электропроводка подключена с нарушением.

В ответ на указанное уведомление ИП ФИО8 направил в адрес 000 «Торгсервис 75» письменный ответ от 30.10.2018 года (получен Ответчиком 12.11.2018 г.) согласно которому Истец отказал Ответчику в расторжении договора и подписании соглашения о расторжении договора.

Истец поясняет, что нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды в последствии от Ответчика Истцу, по акту приема-передачи не передавалось. Договор аренды недвижимого имущества от 04.06.2014 года до 26.05.2019 года расторгнутым не признавался. Ответчик добровольно оплатил Истцу арендную плату за январь 2019 года в полном объеме, что также является подтверждением продолжения арендных отношений между Сторонами.

По условиям пункта 5.1. договора аренды от 04.06.2014 г. срок аренды установлен в 10 (десять) лет, с момента государственной регистрации договора.

При этом пунктом 4.6. договора предусмотрено, что одностороннее расторжение Договора по инициативе Арендатора или Арендодателя допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения, но не ранее, чем через 5 календарных лет с момента государственной регистрации договора.

Истец 26.04.2019 г. установив, что ответчик не использует помещение направил ответчику уведомление о расторжении договора на основании п. 4.4 и 1.3  договора. По данным основаниям договор считается расторгнутым в течение 30 календарных дней с момента обнаружения причин расторжения договора.

Истец считает, что договор расторгнут с 26.05.2019 г. и за период с 01.02.2019 г. по 26.05.2019 г. просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 1304762 руб., пени за период с 11.03.2019 г. по 09.08.2019 года в размере 41241,44 руб., с начислением неустойки по день фактической оплаты задолженности.

Ссылаясь на ст. 616 ГК РФ истец пояснил, что в нарушение условий договора аренды Арендатор, пользующейся помещением в течение более четырех лет не произвел текущий ремонт помещения. 

Из Акта приема-передачи от 04.06.2014 года, являющегося приложением №2 к договору аренды следует, что имущество было передано Ответчику (арендатору) в состоянии, соответствующем условиям договора.

Актом осмотра помещения №1 от 04.02.2019 года, составленном в присутствии представителя ООО «Торгсервис 75» по доверенности и директора магазина ФИО9, были установлены недостатки нежилого помещения выраженные в необходимости ремонта или замены входной двери, ремонта потолка, ремонта или замены сантехнических приборов, покраске внутренних стен и потолка, устранению замечаний по состоянию охранно-пожарной сигнализации.

Ответчик недостатки в добровольном порядке не устранил, в связи с чем Истец был вынужден обратиться к эксперту для цели определения размера затрат необходимых для проведения ремонта и восстановления имущества.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 от 29.04.2019 г. № 96/13 стоимость ремонта внутренней отделки помещения составляет 375 925,75 рублей.

Руководствуясь полученным заключением, Истец (как Заказчик) заключил с ООО СХ «СибСтройКонтракт» (Подрядчик) договор подряда от 29.04.2019 года, согласно которому подрядчик взял на себя обязательства произвести текущий ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. Стоимость работ по договору подряда составила 375 926,00 рублей. Указанная сумма была оплачена ИП ФИО2 Подрядчику, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов.

Истец просит взыскать с ответчика расходы на проведение ремонта в сумме 375 926,00 рублей.

Суд, изучив материалы дела, считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По взысканию арендной платы суд считает следующее.

Правоотношения сторон регулируются нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 04.06.2014 г.

Договор аренды по своей природе является  возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, при этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Стороны в пункте 5.1. договора аренды от 04.06.2014 г. согласовали, что срок аренды установлен в 10 (десять) лет, с момента государственной регистрации договора.

При этом пунктом 4.6. договора предусмотрено, что одностороннее расторжение Договора по инициативе Арендатора или Арендодателя допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения, но не ранее, чем через 5 календарных лет с момента государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю, (номер регистрации 75-75-01/096/2014-711 от 21.07.2014 года).

Следовательно по условиям договора ответчик мог заявить односторонний отказ от договора не ранее 21.07.2020 г.

Ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора 10.10.2018 года.

Изучив иные условия пункта 4  договора, суд считает,  что в рассматриваемой ситуации договором аренды не предусмотрена возможность его досрочного расторжения вследствие одностороннего отказа арендатора от его исполнения ранее чем через 5 лет после его государственной регистрации. Вместе с тем соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто. Наличие согласия арендодателя на расторжение договора аренды в материалах дела не усматривается. Доказательств того, что спорный договор аренды расторгнут в судебном порядке, не имеется.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства, который совершен тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен. Таким образом, письмо о досрочном расторжении договора не повлекло за собой прекращение арендных отношений сторон по договору от 04.06.2014 г.

Ответчик, возражая относительно взыскания арендной платы за период 01.02.2019 г по 26.05.2019 г. поясняет, что он освободил помещение 01.02.2019 г. о чем имеется сведения о направлении уведомления истцу.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательств по договору (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Информационного письма N 66).

Из представленных материалов дела следует, что договор не был расторгнут ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон, ни  в судебном порядке. Договор являлся действующим до 26.05.2019 г. (до расторжения по инициативе арендодателя).

Таким образом, освобождение арендуемого помещения  ранее окончания срока действия договора не является основанием для прекращения обязательств по договору.

Следовательно, истец правомерно начислил ответчику арендую плату за период с 01.02.2019 г. по 26.05.2019 г. в сумме 1304762 руб.

Ответчик арифметический расчет истца по арендной плате не оспорил.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п. 3.2 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится до 10 числа месяца.

Ответчик не представил сведений об оплате задолженности за указанный истцом период.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.  

Соглашением сторон в п. 6.1. договора предусмотрена неустойка за несвоевременную уплату арендной платы в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки до дня фактической уплаты.

В соответствии с п. 3.2 договора очередной платеж должен производиться  не позднее 10 числа текущего месяца. Истец произвел расчет неустойки с 12.03.2019 г, что является правомерным.

Суд проверил расчет неустойки   и принимает его. 

Ответчик расчет неустойки не оспорил.

По смыслу ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных норм Федерального закона истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. 

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Истец просит взыскать расходы на ремонт внутренней отделки помещения в размере 375925,75 руб., 

Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом - в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Необходимость и заинтересованность арендодателя в проведении арендатором текущего ремонта объекта аренды продиктованы тем, что договор аренды содержит в своей структуре возвратное обязательство, по которому должник (арендатор) обязан возвратить ранее полученный объект кредитору (арендодателю), в связи с чем предполагается, что по прекращении обязательственной связи арендодатель будет обладать возможностью продолжить эксплуатацию указанного имущества по его назначению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По условиям Договора и в соответствии с актом приема-передачи от 04.06.2014 года Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое одноэтажное помещение, общей площадью 1035,5 (одна тысяча тридцать пять целых пять десятых) квадратных метров, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Черновский административный район, туп. Охранный, вл.3, строение 5, кадастровый номер 75:32:040954:147 (далее по тексту - нежилое помещение). Состояние нежилого помещения соответствует условиям Договора (п. 3 акта приема-передачи от 04.06.2014 года).

Из акта приема передачи следует, что состояние помещения полностью удовлетворяло требованиям ответчика.

Условий, исключающих применение общих положений законодательства об аренде текст договора аренды от 04.06.2014 года не содержат.

Условия пункта 2.2.3 Договора, предусматривают обязанность арендатора производить ремонт нежилого помещения за свой счет, когда ухудшение состояния нежилого помещения произошло по вине сотрудников, поставщиков (контрагентов), заказчиков (покупателей) Арендатора, не позднее двух календарных месяцев с момента обнаружения такого ухудшения, является дополнительным к иным обязанностям Арендатора и в том числе к обязанностям предусмотренным ст. 616 и 622 ГК РФ.

Из приложения №1 «Перечень ремонтно-строительных работ» и приложения № 2 Акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от 04.06.2014 года следует, что нежилое помещение было передано Арендатору в состоянии соответствующем описанию, указанному в Приложении № 1, из чего следует, что ответчик принял помещение от истца после проведения ремонта, перечень работ которого согласован сторонами (т. 1 л.д.56).

Актом осмотра помещения №1 от 04.02.2019 года, составленном в присутствиипредставителя ООО «Торгсервис 75» по доверенности и директора магазина БояркинойЕлены Викторовны, были установлены недостатки нежилого помещения выраженные внеобходимости ремонта или замены входной двери, ремонта потолка, ремонта или заменысантехнических приборов, покраске внутренних стен и потолка, устранению замечаний посостоянию охранно-пожарной сигнализации. Акт подписан сторонами без разногласий.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 от 29.04.2019 г. № 96/13 стоимость ремонта внутренней отделки помещения составляет 375 925,75 рублей.

В заключении эксперта (п.14.2) учтены работы по покраске стен и потолков, ремонт сантехники. Эти работы учтены в локальном сметном расчете (т. 1 л.д.71). На необходимость проведения данных работ  указывается в акте от 04.02.2019 г.

Руководствуясь полученным заключением, Истец (как Заказчик) заключил с ООО СХ «СибСтройКонтракт» (Подрядчик) договор подряда от 29.04.2019 года, согласно которому подрядчик взял на себя обязательства произвести текущий ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. Стоимость работ по договору подряда составила 375 926,00 рублей. Указанная сумма была оплачена ИП ФИО2 Подрядчику, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов.

Судом установлено, что ответчик принял без замечаний от истца помещение, которое перед передачей было отремонтировано и удовлетворяло требования ответчика, следовательно в соответствии со ст. 622 ГК РФ  ответчик был обязан передать помещение в том же виде в котором он его принял, с учетом естественного износа. При необходимости приведения помещения в первоначальное состояние обязан был произвести ремонт в соответствии со ст. 616 ГК РФ.

Суд считает, что расходы истца на ремонт помещения являются убытками.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, исходя из правовой природы требований истца, в предмет доказывания по данному делу входят следующие факты: наличие ущерба; противоправное поведение ответчика; причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившим ущербом.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, и установив, что спорное помещение передано арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации для целей аренды, тогда как арендатором данное помещение и приведено в иное состояние, отличное от первоначального, принимая во внимание экспертное заключение 19/36, суд приходит к выводу о доказанности факта наличия на стороне истца убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, принятых на основании договора аренды.

Согласно заключению эксперта стоимость ремонта составляет 375925,75 руб.

Представленное заключение составлено компетентным специалистом. Выводы эксперта соответствуют его исследовательской части,  в связи с чем, суд принимает данный отчет, оснований не доверять этой оценке у суда не имеется. Ответчик выводы, изложенные в заключении, не оспорил.

Из правового подхода, выраженного в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, при наличии возражений ответчика в отношении предъявляемых к нему требований о возмещении убытков, а также при несогласии с размером суммы таких убытков, общество должно представить соответствующие доказательства. При наличии возражений относительно первоначального состояния спорного помещения бремя доказывания лежит на арендаторе (ответчике) заявляющем возражения, при этом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик такие доказательства суду не представил, как и не представил доказательств возврата помещения арендатору в состоянии соответствующем требованиям закона и договора. (Постановление АС ВСО от 22 января 2019 г. по делу N А19-20002/2017).

Из акта осмотра (т. 1 л.д.45) следует, что требуется ремонт потолка в тамбуре, замена входной двери, замена сантехнических приборов, отсутствие четырех светильников, отсутствие тепловой завесы, покраска стен и потолков. Ответчик не представил доказательств, что данные недостатки конструкционных элементов здания являются естественным износом и данные недостатки были при принятии помещения в аренду. 

Покраска стен и потолка по правилам ст. 616 ГК РФ за период аренды 4 года лежит на арендаторе. Восстановление конструктивных элементов здания  и сантехнических приборов лежит на ответчика в силу п. 2.2.3 договора и ст. 616 ГК РФ, так как данные работы относятся к работам по текущему ремонту помещения.

Таким образом, исковые требования обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению полностью на основании статей 8, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что помещение не соответствовало требованиям ответчика в частности не обеспечена стоянка автомобилей на 50 мест, неисправность электропроводки, несоответствие нормам качества питьевой воды и освещения помещения, в данном случае не имеют правового значения, поскольку при заявлении данных недостатков ответчик имел возможность расторгнуть договор в судебном порядке по основаниям ст. 620 ГК РФ.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 75" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  1304762 руб. основного долга, 41241,44 руб. неустойки, 375925,75 руб., расходов на возмещение ремонта помещения,  30219 руб. расходов по оплате государственной пошлины, всего 1752148,19 руб. 

С 10.08.2019 г. взыскать пени на сумму задолженности за каждый день просрочки по день оплаты основного долга, по ставке 0,03 % в день.

Возвратить  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 7 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                               И.В. Леонтьев.