Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-106285/20

29 октября 2020 г.

г. Москва

97-723 

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (109029, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.03.1994, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МКАПИТАЛ" (107140, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КРАСНОСЕЛЬСКАЯ ВЕРХН., ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 6 ОФИС 606, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2013, ИНН: 

<

***>)

об изменении условий договора 

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МКАПИТАЛ" 

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" 

о расторжении договора субаренды нежилого помещения № МаркссБ2/ПРКР от 25.11.2017 г., об обязании возвратить помещения и взыскании денежных средств в размере 14 093 318 руб. 54 коп.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1 - по дов. от 28.11.2019 г., ФИО2 – по дов. от 24.09.2019 г.,

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО3 – по дов. № дов-УК-2020_06_01-1 от 01.06.2020 г., диплом № 2838 от 29.07.1999 г.

УСТАНОВИЛ:

АО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (далее также истец, ответчик по встречному иску, субарендатор) обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "УК "МКАПИТАЛ" (далее также ответчик, истец по встречному иску, арендатор) об изменении условий договора субаренды нежилого помещения № МаркссБ2/ПРКР от 25.11.2017 г., а именно:

- фиксированная арендная плата за помещение, предусмотренная пунктом 5 дополнительного соглашения № 2 от 19.03.20 г., с 28.03.2020 г. по дату отмены режима повышенной готовности в г. Москве составляет 0 рублей 0 копеек;

- арендная плата от товарооборота, предусмотренная пунктом 3.7. договора, с 28.03.2020 г. по дату отмены режима повышенной готовности в г. Москве составляет 10,5 процентов от размера товарооборота, ссылаясь на положения ст.ст. 451, 452 ГК РФ. 

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме указывая, что никаких исключительных оснований не имеется, поскольку продуктовый магазин не прекращал работу. 

Определением суда от 12.08.2020 г. суд принял к производству встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МКАПИТАЛ" к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" о расторжении договора субаренды нежилого помещения № МаркссБ2/ПРКР от 25.11.2017 г., об обязании возвратить помещения и взыскании денежных средств в размере 14 093 318 руб. 54 коп., из которых: 9 447 293 руб. 86 коп. – долг по арендной плате за период с апреля по май 2020 г., 4 646 024 руб. 68 коп. – неустойка за период с 16.05.2020 г. по 06.08.2020 г. 

Ответчик представил отзыв на встречный иск в котором возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку при удовлетворении первоначальных требований отпадут основания для удовлетворения встречного иска. Также указывает, что отсутствуют доказательства существенного нарушения обязательств. Ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащие удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор субаренды нежилого помещения № МаркссБ2/ПРКР от 25.11.17 г. (с учетом дополнительных соглашений) (далее - договор) нежилых помещений общей площадью 2 409, 3 кв. м., в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 5.1. договора, срок аренды устанавливается по 31.07.2027 г. 

В обосновании своих первоначальных требований истец ссылается на то, что заключая в 2017 году, т.е. 3 года назад, договор сроком действия до 31.07.2027 г., стороны исходили из сформированных планов и прогнозов, в частности, экономических. В момент заключения договора отраженные в нем условия были приняты сторонами как выгодный для них вариант коммерческого взаимодействия при тех ожиданиях функционирования супермаркета, которые были спрогнозированы. 

Соглашаясь на зафиксированные в договоре условия, субарендатор исходил, в частности, из некоторых важных обстоятельств:

1.удачное расположение магазина - транспортная доступность, как на личном, так и на общественном транспорте (торговый центр расположен на выходе из метро «Марксистская»),

2.расположение магазина в торговом центре - это позволяло ожидать значительный постоянный поток клиент из соседних объектов торговли.

С конца 2019 г. в мире распространяется коронавирусная инфекция (2019-nCoV). Со второй половины марта 2020 г. инфекция начала распространение и на территории России.

Это привело к кардинальным изменениям:

1.Указом Мэра Москвы от 05.03.20 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» объявлен Режим повышенной готовности - выход за пределы жилища возможен только на работу, в медицинские учреждения, по другим неотложным нуждам, а также в близлежащий продуктовый магазин.

2.Все торговые центры закрыты для посещения. Большинство организаций и предприятий торговли - также вынужденно закрыты.

3.Передвижение по городу строго регламентировано. Императивно закреплены единичные основания для выхода из дома дальше, чем на 100 м. Передвижение на транспорте в продуктовый магазин в этот период - административно наказуемо деяние.

Два «преимущества» супермаркета в данном помещении превратились в факторы, вследствие которых супермаркет перестал даже окупать свое функционирование, т.е. стал убыточным, поскольку трафик покупателей снизился. 

В связи с изложенными обстоятельствами, АО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" обратилось в суд с настоящим иском. 

В соответствии со ст. ст. 450 - 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ и иными актами законодательства или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В п. 2 ст. 450 ГК закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором. 

Согласно обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 21.04.2020г.:

Обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

Стороны могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда гражданин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы (статьи 401, 405, 406, 417 ГК РФ). Договор может предусматривать специальные правила о прекращении обязательств на случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы, например об автоматическом прекращении договорных отношений при наличии указанных обстоятельств либо о прекращении договорных отношений по истечении определенного срока с момента возникновения указанных обстоятельств (статья 421 ГК РФ).

С учетом указанных норм, суд отказывает истцу в удовлетворении требований об изменении условий договора, поскольку полное освобождение арендаторов от уплаты арендных платежей не предусмотрено действующим законодательством, а лишь даются определенные послабления в виде освобождений от уплаты неустоек, убытков и иных санкций, но не основного обязательства.

Кроме того, в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) также не приведены обстоятельства от освобождения арендаторов от уплаты арендных платежей, а лишь рассматривается вариант предоставления отсрочки в их уплате.

Рассматривая встречные исковые требования, суд признает их частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3.2. договора предусматривается ежемесячная оплата со стороны ответчика по встречному иску фиксированная арендная плата в размере 8 280 000 руб. 00 коп. с учетом НДС. 

Такой размер платы действовал до 28.04.2020 г.

П. 5 дополнительного соглашения от 18.03.2020 г. № 2 было предусмотрено, что с даты государственной регистрации данного соглашения размер фиксированной арендной платы будет составлять 8 400 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.     

Согласно п. 3.4. договора, оплата фиксированной арендной платы производится субарендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. 

Как указывает истец по встречному иску задолженность ответчика по встречному иску с учетом частичных погашений за период апрель и май 2020 г. составляет 9 447 293 руб. 86 коп.

 В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

С учетом изложенного выше и фактически установленных обстоятельств того, что ответчик не оплачивает арендную плату в полном объеме исходя из предъявленного иска об изменении условий договора, в котором суд отказал, и отсутствием в законодательстве оснований для её освобождения, суд удовлетворяет требования о взыскании с ответчика по встречному иску неоплаченную часть арендных платежей в размере 9 447 293 руб. 86 коп.

При этом суд отказывает истцу по встречному иску во взыскании неустойки, предусмотренной п. 2.2.9. договора, по следующим основаниям. 

В Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" указано, что  юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией

Таким образом, в действиях ответчика по встречному иску суд не находит нарушений принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, поскольку в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"  содержатся императивные нормы, обязывающие арендодателей предоставлять отсрочку в сложившейся ситуации во всем мире, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). 

С учетом изложенного следует, что ответчик по встречному иску частично оплачивая арендные платежи вправе рассчитывать на понимание со стороны истца по встречному иску. 

Суд также отказывает в удовлетворении встречных требований о расторжении договора субаренды нежилого помещения № МаркссБ2/ПРКР от 25.11.2017 г. и об обязании возвратить помещения, по следующим основаниям. 

Согласно п. 5.4. договора, в случае систематической неуплаты субарендатором ежемесячной величины арендной платы (любого из входящего в нее платежей) полностью или частично (более 3-х просрочек подряд, каждая из которых составляет более чем 15 календарных дней в течение календарного года – с 01 января по 31 декабря), или при однократной просрочке выплаты месячной фиксированной арендной платы и (или) переменной арендной платы на рок более 45 календарных дней, арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в судебном порядке в соответствии с ГК РФ.           

Как указывает истец по встречному иску, задолженность арендатора составляет период апрель и май 2020 г., т.е. исходя из условий договора, за апрель 2020 г. арендатор должен оплатить до 15 мая 2020 г., а за май 2020 г. до 15 июня 2020 г. и именно от этих дат необходимо вести отчет в просрочке внесения платежей. 

Частично задолженность по арендной плате ответчик по встречному иску внес 02.07.2020 г., как указывает сам истец по встречному иску, что не подпадает ни под одно из условий п. 5.4. договора.

При этом при исчислении указанного срока суд также исходит из Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", а также из экономической ситуации. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, отказывает в удовлетворении первоначальных исковых требованиях и частично удовлетворяет встречные требования. 

Судебные издержки возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 137,150, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме. 

По встречному иску взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МКАПИТАЛ" долг по арендной плате в размере 9 447 293 руб. 86 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 62 654 руб. 53 коп., почтовые расходы в размере 4 832 руб. 84 коп. 

В удовлетворении остальных встречных исковых требований отказать.   

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова