СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12058/2022-ГК

г. Пермь

09 сентября 2024 года

Дело № А60-49262/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Дружининой О.Г., 

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г., 

при участии: 

от истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие»: ФИО1, паспорт, доверенность от 06.10.2023, диплом; 

от ответчика по первоначальному иску, отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом»: ФИО2, паспорт, доверенность от 20.12.2023, диплом; 

от третьего лица, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области: ФИО3, доверенность от 09.01.2024, диплом, 

рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июля 2022 года по делу № А60-49262/2021

в части начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль - август 2021 года

по иску общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к отраслевому органу Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании действий по одностороннему изменению существенных условий договора аренды незаконными,

по встречному иску отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об изменении условий договора аренды,

третье лицо: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

установил:

Общество с ограниченной ответственность «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (далее – истец, ООО «Серовское ПАТП», общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Серовского городского округа (далее – ответчик, Комитет) о признании договора от 01.02.2008 № 116 аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности Серовского городского округа, действующего в редакции, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 15.11.2012 № 3, устанавливающим изменение арендной платы только по соглашению сторон; о признании не подлежащим применению направленного Комитетом 07.07.2021 в адрес ООО «Серовское ПАТП» дополнительного соглашения от 17.06.2021 № 4 с приложениями № 3, 4; о признании незаконным одностороннего изменения предмета договора в части характера использования объекта (коэффициент К3); о признании незаконным одностороннего изменения размера арендной платы с 01.07.2021, в том числе начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль - август 2021 года (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании ст. 132 АПК РФ к производству суда принят встречный иск Комитета об изменении условий договора от 01.02.2008 № 116 аренды объекта недвижимости. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области (статья 51 АПК РФ). 

Решением суда от 29.07.2022 первоначальные исковые требования общества «Серовское ПАТП» удовлетворены. Договор аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности МО Серовский городской округ, от 01.02.2008 № 116 признан действующим в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3, устанавливающим изменение размера арендной платы только по соглашению сторон. Судом признано не подлежащим применению дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 с приложениями № 3, № 4 к договору аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности МО Серовский городской округ, от 01.02.2008 № 116. Судом признано незаконным одностороннее изменение предмета договора в части характера использования объекта (коэффициент К3). Судом признано незаконным одностороннее изменение (увеличение) размера арендной платы с 01.07.2021, в том числе начисления арендной платы за июль - август 2021 года в размере 336 636 руб. В удовлетворении встречных исковых требований Комитета отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом «Серовское ПАТП» требований. 

В обоснование апелляционной жалобы ее заявителем приведены доводы о том, что исходя из условий договора аренды, а также принимая во внимание, что в расчете арендной платы приведена формула для расчета и коэффициенты, действующие на определенную дату, размер арендной платы в настоящем споре является регулируемым, поскольку арендная плата, взимаемая арендодателем с арендатора по договору, состоит из арендных платежей, взимаемых арендодателем на основании принятых в соответствии с действующим законодательством местных нормативных актов. Ссылается на то, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Комитет не согласен с выводом суда о том, что изменение размера арендной платы не носит уведомительный характер и требует согласия арендатора. Ссылается на то, что расчет арендной платы за период июль - август 2021 года произведен в соответствии с решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142 «Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа» (ред. решения Думы № 391 от 29.03.2011), Решением Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84 «Об установлении годовой базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества и корректировочных коэффициентов к ней» в редакции Решения Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398, а также руководствуясь Решением Думы Серовского городского округа от 26.04.2013 № 123 «Об утверждении Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа». Характер использования помещения соответствует тем видам деятельности, которые были определены арендодателем для применения коэффициента при расчете арендной платы. Считает, что акт проверки от 08.06.2021 является надлежащим доказательством и должен быть положен в основу при расчете арендной платы за арендуемый объект. Обращает внимание на то, что прекращение арендных отношений не исключает возможности организации пассажирских перевозок иными перевозчиками, поскольку ООО «Серовское ПАТП» не является единственным исполнителем данной услуги на территории Серовского городского округа. Также заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о том, что исключение спорного коэффициента К3, установленного при использовании объектов для оказания услуг по перевозке населения в городском транспорте, равного 0,10, инициировал сам Комитет. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 решение суда отменено. В удовлетворении первоначального иска отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.03.2023 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А60-49262/2021 Арбитражного суда Свердловской оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» – без удовлетворения. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2023 в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано. 

ООО «Серовское ПАТП» обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А60-49262/2021. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2024 постановление от 22.11.2022 отменено  в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований общества о признании незаконным начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль - август 2021 года. Рассмотрение апелляционной жалобы Комитета на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2022 в отмененной части назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 04.09.2024. 

28.08.2024 от общества поступила консолидированная позиция по делу  с приложением дополнительных документов: ответ ФАС от 15.02.2023, платежные поручения об оплате по договору от 01.01.2020 № 116 за период с 01.01.2021 по 31.08.2021

30.08.2024 от Комитета поступили дополнительные документы для приобщения к материалам дела: расчет задолженности общества за июль-август 2021, справочный расчет арендной платы за июль-август 2021 исходя из коэффициента К 3 – 0,10 со сведениями о внесенной арендной плате за июль-август 2021.  

31.08.2024 от общества поступили дополнительные документы для приобщения к материалам дела: сведения из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства – получателей поддержки, постановление Администрации Серовского городского округа от 08.06.2021 № 694.

Предоставленные сторонами дополнительные документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ как документы, предоставленные в обоснование позиции по делу в отмененной части и в качестве документов, истребованных апелляционным судом для рассмотрения апелляционной жалобы на постановленное по делу решение в части начисления арендной платы за июль-август 2021.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2024 в порядке статьи 18 АПК РФ для рассмотрения апелляционной жалобы Комитета в отмененной части произведена замена судьи Крымджановой Д.И. на судью Маркееву О.Н. 

В судебном заседании представитель Комитета просила решение суда первой инстанции в части отказа в начислении арендной платы отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

Представитель общества, третьего лица просили решение суда в части отказа в начислении арендной платы – оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, с учетом постановления суда апелляционной инстанции в отмененной части,  проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренным статьями 266, 268 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности муниципального образования Серовский городской округ от 01.02.2008 № 116, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости, входящий в состав муниципальной собственности Серовского городского округа, а именно здание административно-бытового корпуса общей площадью 917,2 кв.м литер М, этажность: 2, расположенное в г. Серове Свердловской области на территории промплощадки по ул. Фрунзе, 1, для использования под оказание услуг пассажирских перевозок населению (пункт 1.1 договора). 

Срок действия договора аренды установлен до 01.02.2028 (пункт 1.2 договора). 

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 № 2 к договору аренды с согласия арендодателя произведена замена арендатора с общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие» на ООО «Серовское ПАТП». 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендная плата, взимаемая арендодателем с арендатора по договору, состоит из арендных платежей, взимаемых арендодателем на основании принятых в соответствии с действующим законодательством местных нормативных актов и поступающих в городской бюджет, и налогов (в том числе НДС), взимаемых на основании действующего налогового законодательства и поступающих в бюджет Российской Федерации. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования объектом на основании произведенного арендодателем расчета арендной платы за использование объекта недвижимости (приложение № 3 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 2.4 договора). 

На основании пункта 2.5 договора аренды размер арендной платы может быть изменен сторонами в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Согласно приложению № 3 к договору аренды расчет размера арендной платы производится на основании раздела IV Положения «О передаче в аренду объектов недвижимости, входящих в состав муниципальной собственности города Серова», утвержденного решением Серовской городской Думы от 07.12.2000 № 29, и приложения № 1 к указанному Положению. 

Пунктом 4.6 раздела IV Положения от 07.12.2000 № 29 было предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением минимального размера оплаты труда, применяемого для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, является обязательным для сторон по договору аренды объекта недвижимости и применяется без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к договору аренды. 

Положение от 07.12.2000 № 29 утратило силу в связи с принятием решения Думы Серовского городского округа от 24.06.2008 № 67. 

Решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа; решение Думы Серовского городского округа от 24.06.2008 № 67 признано утратившим силу. 

Пунктом 2 статьи 9 Положения от 25.02.2009 № 142 (в редакции от 29.12.2009 № 252) закреплено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, данным Положением и договором аренды не чаще одного раза в календарный год. Изменения размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору. 

Аналогичные положения о возможности изменения арендной платы в связи с изменением корректировочных коэффициентов закреплены и в Порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа, утвержденном решением Думы Серовского городского округа от 26.04.2013 № 123. 

Так, в статье 9 указанного Порядка предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору. 

Комитетом и ООО «Серовское ПАТП» заключено дополнительное соглашение от 15.11.2012 № 3 к договору аренды, которым стороны внесли изменения в пункт 2.4 договора, изложив его в следующей редакции: арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования объектом на основании произведенных арендодателем расчетов арендной платы за использование объекта недвижимости (приложение № 3 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора, в размере: арендный платеж, равный 2 751 руб. 60 коп. и НДС - 492 руб. 29 коп. 

Согласно приложению № 3 к договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3) расчет размера арендной платы производится на основании статьи 12 главы 2 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа, утвержденного решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142. Размер арендной платы рассчитывается как произведение следующих множителей: базовая ставка аренды, коэффициент К1 (место расположения объекта), коэффициент К2 (степень благоустройства), коэффициент К3 (характер использования объекта), коэффициент К4 (расположение объекта недвижимости в здании), коэффициент К5 (материал постройки), общая площадь; деленное на количество месяцев в году. 

Данный порядок расчета также был согласован сторонами в договоре аренды и закреплен в Положении № 29 и Положении № 142. 

На момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3 применительно к виду использования арендатором спорного объекта недвижимости (под оказание услуг пассажирских перевозок населению) действовал коэффициент К3 «при использовании объектов движимости и недвижимости для оказания услуг по перевозке населения в городском транспорте», равный 0,10. 

Впоследствии, решением Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398 данный коэффициент был исключен. 

В 2021 году в ходе проведения проверки рабочей комиссией Комитетом визуально установлено и зафиксировано путем фотографирования фактическое использование помещений под офис коммерческой организации (помещения площадью 119,1 кв. м и 232,1 кв. м), а также передача помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса (помещения площадью 566 кв. м). К данным площадям Комитетом применен соответствующий каждому виду использования корректировочный коэффициент К3: 6,5 - при использовании объекта под услуги автосервиса, гаража и 5,5 - при использовании объекта в качестве помещений для административной деятельности (конторы и офисы). 

Комитет направил в адрес ООО «Серовское ПАТП» дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 к договору аренды, предусматривающее внесение изменений в расчет арендной платы за использование объекта недвижимости (приложения № 1, 2 к дополнительному соглашению). 

ООО «Серовское ПАТП», не согласившись с внесением изменений в договор аренды, 08.07.2021 возвратило Комитету вышеуказанное дополнительное соглашение неподписанным. 

По мнению ООО «Серовское ПАТП», дополнительное соглашение № 4 содержит в себе условия, являющиеся явно обременительными для арендатора и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия). 

Общество «Серовское ПАТП» направило в адрес Комитета заявление от 12.07.2021 о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в удовлетворении которого Комитетом было отказано в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа (уведомление от 04.08.2021). 

Комитет 18.08.2021 направил в адрес ООО «Серовское ПАТП» претензию с требованием об уплате арендной платы за период с июля по август 2021 года в сумме 333 257 руб. 24 коп. и пени за просрочку платежа за период с 01.07.2021 по 17.08.2021 в сумме 10 155 руб. 08 коп. 

Полагая действия Комитета по одностороннему изменению существенных условий договора аренды незаконными, а указанное выше дополнительное соглашение № 4 незаключенным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском. 

В свою очередь, Комитет обратился в суд со встречными требованиями об изменении условий договора аренды объекта недвижимости на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно просит внести следующие изменения и дополнения: Пункт 1.1 раздела 1 «Предмет договора» изложить в следующей редакции: «1.1. В соответствии с настоящим договором... далее по тексту Договора... именуемое в дальнейшем «Объект», для использования под офис коммерческой организации и услуги автосервиса». Пункт 2.4 раздела 2 Арендная плата изложить в следующей редакции: «4. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Объектов на основании произведенного Арендодателем, расчета арендной платы за использование объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности Серовского городского округа (Приложения № 3, 4 к договору), являющиеся неотъемлемыми частями Договора в размере: арендный платеж равный 168 318,00 (сто шестьдесят восемь тысяч триста восемнадцать рублей 00 копеек) и НДС равный 33 663,60 (тридцать три тысячи шестьсот шестьдесят три рубля 60 копеек) ежемесячно»... и далее по тексту договора. Приложение № 3 указанного договора читать в редакции № 1 к дополнительному соглашению № 4 от 17.06.2021. Включить в указанный договор приложение № 4 (прилагается - приложение № 2 к дополнительному соглашению № 4 от 17.06.2021).

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды, в том числе пункты 2.1, 2.4, 2.5, не усмотрел оснований для выводов о том, что стороны достигли соглашения относительно того, что размер арендной платы корректируется при изменении правовых актов муниципального образования, о наличии в данном случае возможности изменения условий договора о размере арендных платежей без подписания дополнительного соглашения. Согласно позиции суда, в рассматриваемом случае изменение размера арендной платы не носило уведомительный характер и требовало согласия арендатора. Внесение изменений в Положение № 142 само по себе не могло повлечь автоматического пересмотра корректировочного коэффициента К3, равного 0,10, который подлежал применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора. 

Суд не принял в качестве надлежащих доказательств представленные Комитетом в материалы дела в подтверждение доводов об использовании арендатором помещений под офис и о передаче помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса акт проверки от 08.06.2021, а также фотографии, опубликованные на сайте «Авито». 

Учитывая, что факт осуществления обществом «Серовское ПАТП» деятельности по осуществлению пассажирских перевозок подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе реестром подвижного состава, штатным расписанием, договором простого товарищества от 01.01.2022 № 1117/20 и не оспаривается Комитетом, а также, что ООО «Серовское ПАТП» является организацией, оказывающей социально - значимые услуги по осуществлению пассажирских перевозок, и прекращение арендных отношений приведет к остановке данной деятельности, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований общества «Серовское ПАТП». 

При рассмотрении встречного иска Комитета, суд первой инстанции отметил, что в данном случае исключение спорного коэффициента К3, установленного при использовании объектов для оказания услуг по перевозке населения в городском транспорте, равного 0,10, инициировал сам Комитет, который внес в Думу Серовского городского округа соответствующее предложение, что усматривается из решения Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398. При этом Комитетом в ходе рассмотрения настоящего дела не приведено разумных пояснений относительно необходимости исключения данного коэффициента при наличии арендатора, оказывающего соответствующие услуги, равно как и не представлено обоснование невозможности принятия взамен упраздненного иного замещающего коэффициента, подпадающего под осуществляемый арендатором вид деятельности. 

Судом первой инстанции также отмечено, что спорный коэффициент упразднен в 2017 году, однако каких-либо действий по изменению условий договора аренды после получения от арендатора отказа в заключении дополнительного соглашения Комитет не принимал, с требованиями о расторжении договора не обращался. 

Установив, что приведенные Комитетом обстоятельства по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, имевших место при заключении договора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований Комитета. 

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив доказательства, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, статьями 606, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отменил решение суда и отказал в удовлетворении первоначального иска, исходя из следующего. 

Между сторонами возник спор относительно наличия у Комитета возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения. 

Согласно позиции Комитета изменение размера арендных платежей обусловлено принятием Думой Серовского городского округа решения от 15.03.2017 № 398, которым был исключен коэффициент, применяемый при использовании объекта под оказание услуг пассажирских перевозок населению (0,10), а также в связи с изменением целевого использования помещений, а именно установлением Комитетом факта использования арендатором помещений под офис и передачи помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса.

 Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Исходя из положений пунктов 2.1, 2.4, 2.5 договора от 01.02.2008 № 116, а также принимая во внимание, что в расчете арендной платы приведена формула для расчета и коэффициенты, действующие на определенную дату, суд апелляционной инстанции согласился с доводами Комитета о том, что согласно условиям договора размер арендной платы в настоящем споре определяется на основании местных нормативных актов, то есть является регулируемым. Соответственно, изменение размера арендной платы в связи с изменением корректировочных коэффициентов является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. 

Решением Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398 «О внесении изменений в решение Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84 «Об установлении годовой базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества и корректировочных коэффициентов к ней» внесены изменения в пункт 2 решения Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84, изменяя его в новой редакции, в которой применимо к виду использования помещений арендованного объекта арендатором корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы за использование муниципального имущества составляют К3 = 6,5 - применяется при использовании объекта недвижимости под розничную торговлю продовольственными и промышленными товарами, услуги автосервиса, гаража; К3 = 5,5 - применяется при использовании объекта недвижимости в качестве складских помещений, оптовой торговли, помещений для административной деятельности (конторы и офисы) коммерческих, юридических и прочих организаций. 

Расчет арендной платы по договору от 01.02.2008 № 116 за июль - август 2021 года произведен Комитетом в соответствии с названными выше решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142, решением Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84 в редакции решения Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398, а также решением Думы Серовского городского округа от 26.04.2013 № 123. 

Комитетом визуально установлено и зафиксировано в акте проверки от 08.06.2021 фактическое использование помещения арендуемого объекта, в связи с чем составлен расчет площадей помещений, используемых под конторы и офисы и площади помещений - под услуги гаража и автосервиса. К данным площадям был применен соответствующий каждому виду использования корректировочный коэффициент. 

Судом апелляционной инстанции акт проверки от 08.06.2021, составленный Комитетом в одностороннем порядке, признан надлежащим доказательством по делу. 

Судом апелляционной инстанции учтены пояснения самого арендатора о том, что для существования полноценной деятельности автотранспортного предприятия необходимы помещения под гаражи для стоянки и ремонта АТС, а также офисы под рабочие места. 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции указал, что в рассматриваемом случае необходимо применять действующие коэффициенты согласно местному нормативному акту, исходя из фактических видов использования помещений - 6,5 и 5,5, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований общества «Серовское ПАТП» не имеется. 

Как уже было указано выше постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.03.2023 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А60-49262/2021 Арбитражного суда Свердловской оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» – без удовлетворения. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2023 в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано. 

Решением Свердловского областного суда от 15.12.2023, оставленным без изменения судебной коллегией по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 11.04.2024, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» о признании недействующим в части решения Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84 «Об установлении годовой базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества и корректировочных коэффициентов к ней» (в его действующей редакции) – удовлетворено частично. 

Признано недействующими с момента вступления в законную силу решения суда, утвержденные решением Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 года № 84 «Об установлении годовой базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества и корректировочных коэффициентов к ней» (в его действующей редакции), корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы за использование муниципального имущества, учитывающие характер использования объекта недвижимости или вид деятельности, (К3) в размерах 5,5 и 6,5. В удовлетворении остальной части административного иска отказано. 

Поскольку постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 вынесено с учетом нормативного правового акта признанного недействующим именно в части, примененной апелляционным судом при разрешении исковых требований ООО «Серовское ПАТП» о признании незаконным начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль-август 2021, его отмена явилась новым обстоятельством, послужившим основанием для отмены вышеназванного постановления в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований общества о признании незаконным начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль – август 2021 года.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба Комитета на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2022 подлежит рассмотрению только в части доводов относительно правомерности начисления ООО «Серовское ПАТП» задолженности по арендной плате за июль – август 2021 года.

Как следует из материалов дела, 18.08.2021 Комитет направил обществу требование № 2638 о погашении недополученной суммы арендной платы и пени за просрочку платежа в размере 333 257 руб. 24 коп., в том числе – 323 102 руб. 16 коп. – задолженность по арендной плате, 10 155 руб. 08 коп. – пени (за июль-август 2021). Расчет задолженности произведен Комитетом исходя из размера арендной платы 168 318 руб. и НДС 33 663 руб. 60 коп. в месяц с использованием корректировочных коэффициентов 6,5 - применяется при использовании объекта недвижимости под розничную торговлю продовольственными и промышленными товарами, услуги автосервиса, гаража; 5,5 - применяется при использовании объекта недвижимости в качестве складских помещений, оптовой торговли, помещений для административной деятельности (конторы и офисы) коммерческих, юридических и прочих организаций (том 1, л.д.34, 35).

Удовлетворяя исковые требования о признании незаконным начисления  арендной платы в размере 336 636 руб. за июль-август 2021 года, суд первой инстанции исходил из незаконности изменения арендной платы со стороны Комитета в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору аренды. 

При рассмотрении апелляционной жалобы Комитета суд апелляционной инстанции указал на то, что арендная плата по договору аренды является регулируемой, соответственно изменение ее размера в связи с изменением корректировочных коэффициентов является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. 

Суд апелляционной инстанции признал правомерным начисление обществу арендной платы с учетом изменения корректировочных коэффициентов (К 3) в размере 5,5 и 6,5 с июля 2021 года. 

Решением Свердловского областного суда от 15.12.2023 по делу № 3а-968/2023, вступившим в законную силу 11.04.2024, корректирующие коэффициенты (К3) к базовой ставке арендной платы за использование муниципального имущества, учитывающие характер использования объектов недвижимости или вид деятельности, в размере 5, 5 и 6, 5 признаны недействующими. 

Поскольку ООО «Серовское ПАТП» являлось административным истцом по делу № 3а-968/2023, то нормативный акт, устанавливающий К3 в размере 5, 5 и 6, 5 при расчете арендной платы - Решение Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398 «О внесении изменений в решение Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 № 84 «Об установлении годовой базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества и корректировочных коэффициентов к ней» не подлежат применению при расчете арендной платы общества по договору аренды.

Обществом предоставлен расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.08.2021 исходя из ставки корректировочного коэффициента К3 в размере 0,10, свидетельствующий о наличии переплаты ООО «Серовское ПАТП» по арендным платежам по договору от 01.02.2008 № 116 за указанный период. Указанные расчет и наличие переплаты общества в размере 8 030 руб. 64 коп. подтвержден Комитетом в расчетах, предоставленных по запросу суда апелляционной инстанции. 

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. 

С учетом изложенного, применению в правоотношениях сторон из вышеуказанного договора аренды подлежит ставка 0, 10 из Решения Думы Серовского городского округа от 29.07.2008 в редакции, действующей до принятия редакции 15.03.2017 № 398. 

Принимая во внимание, что с учетом применения корректировочного коэффициента К3 в размере 0, 10 арендная плата за июль-август 2021 года обществом уплачена в полном размере, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО «Свердловское ПАТП» требований в части признания незаконным начисления арендной платы за июль-август 2021.

В указанной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2022 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба Комитета в указанной части подлежит оставлению без удовлетворения. 

В иной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 предметом рассмотрения по новым обстоятельствам не являлось. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июля 2022 года по делу № А60-49262/2021 в части признания незаконным начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль – август 2021 года  – оставить без изменения, апелляционную жалобу отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» в указанной части  – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

О.Н. Маркеева