АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-4086/2024

г. Краснодар

29 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ручка А.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СФТ "Пакеджинг"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 19.11.2024), в отсутствие  истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А01-4086/2024, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с искомк ООО «СФТ "Пакеджинг"» (далее – общество) о взыскании 8 884 570 рублей 22 копеек задолженности по договору от 28.09.2004 № 25 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с 02.11.2023 по 31.12.2024, а также 1 754 057 рублей 23 копеек пеней (уточненные требования).

Иск основан на положениях статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности.

Решением от 17.02.2025 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец неправомерно применяет методику расчета арендной платы от  рыночной стоимости земельного участка согласно оценке 2013 года с учетом инфляции, поскольку на спорном земельном участке находится принадлежащий Российской Федерации объект гражданской обороны, в связи с чем арендная плата должна рассчитываться как 1,5% от кадастровой стоимости участка согласно подпункту «г» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582). При этом судом учтено, что правомерность данной методики расчета ранее подтверждена в рамках дела № А01-1091/2016 по спору между управлением и правопредшественником общества (предыдущим арендатором) о внесении изменений в спорный договор аренды. Установив, что ответчик вносил платежи по договору в должном размере, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, суд пришел к выводу о том, что задолженность за спорный период отсутствует. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.02.2025 изменено, с общества в пользу управления взыскано 1776 рублей неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Согласившись с выводами суда относительно методики расчета арендной платы, апелляционная коллегия вместе с тем отметила, что судом первой инстанции не учтена допущенная ответчиком просрочка внесения арендной платы на 8 дней, что влечет  по условиям договора аренды начислением  пеней в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Управление обжаловало указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановление, принять новый судебный акт.

Как указывает заявитель, основания для расчета арендной платы по подпункту «г» пункта 3 постановления № 582 отсутствовали. Арендуемый обществом участок относится к категории земель населенных пунктов и используется для производства гофрированной бумаги и картона, а не для обеспечения обороны и безопасности. Истец подчеркивает, что все здания на участке, кроме одного помещения, находятся в собственности арендатора, не имеется оснований полагать спорный участок изъятым из оборота. Критерием ограничения оборотоспособности участка является его фактическое использование для нужд обороны, отсутствие такого вида фактического использования спорного участка, по мнению управления, исключает применение специального порядка расчета арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Кроме того, истец указывает на то, что апелляционный суд не учел установленные договором в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2013 условия об определении арендной платы на основании рыночной стоимости участка, подтвержденной отчетом об оценке. По мнению заявителя, должен применяться подпункт «е» пункта 3 Постановления № 582, предусматривающий расчет арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости участка, на котором расположены здания и сооружения. 

В отзыве на кассационную жалобу общество опровергает доводы управления.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что земельный участок площадью 94 383 кв. м, с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в собственности Российской Федерации.

В отношении указанного земельного участка Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Республике Адыгея и ООО «Андор» заключен договор аренды от 28.09.2004 № 25 в целях размещения объектов существующей территории ДОКа.

Согласно условиям указанного договора, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется на основании ставки земельного налога. 

В последующем, в связи с приобретением ООО «Ричард» в собственность объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, публичным собственником заключено дополнительное соглашение от 19.06.2013 № 2 о смене арендатора. 

Данным соглашением в числе прочего предусмотрено право арендодателя на односторонний пересмотр арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения рыночной стоимости земельного участка и ежегодное изменение размера арендной платы на уровень инфляции (пункты 4, 5 соглашения).

Согласно договору аренды от 28.09.2004 № 25 в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2013 № 2, срок аренды установлен на 49 лет (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2013 № 2). 

В соответствии с пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 (десятого) числа последнего месяца квартала путем перечисления по соответствующим реквизитам получателя (март, июнь, сентябрь, декабрь).

По заказу управления независимым оценщиком ООО «ФАКТ» подготовлен отчет об оценке от 25.11.2013 № 1077 по состоянию на 20.11.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0518010:7 составила 66 млн рублей. 

Дополнительным соглашением от 24.09.2021 в связи с переходом к ООО «Картонтара» объектов недвижимого имущества, находящихся в границах спорного земельного участка внесены изменения в сведения об арендаторе.

29 сентября 2023 года ООО «Картонтара» (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, в том числе нежилого здания с подвальным помещением с кадастровым номером 01:08:05108010:94. Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю осуществлена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю с 27.10.2023 по 13.11.2023, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН. 

14 ноября 2023 года ответчик направил в адрес истца информацию о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества. 

Соответствующие изменения внесены в государственный реестр прав в сведения о земельном участке с кадастровым номером: 01:08:0518010:7 – отражено обременение участка правом аренды общества (запись № 01:08:0518010:7-01/030/2023-3).

Управление, исчисляя арендную плату по условиям договора исходя из рыночной стоимости земельного участка с учетом коэффициентов инфляции, полагало, что обществом ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем направляло в адрес общества претензии, неудовлетворение которых обществом, явилось основанием для обращения управления с иском в суд.

С учетом уточнения требований управление указало на наличие задолженности ответчика по арендной плате с 02.11.2023 по 31.12.2024 в размере 8 884 570 рублей 22 копеек, на которую по условиям пункта  6.2 договора подлежат начислению пени по ставки 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Возражая против иска, общество указало на несогласие с порядком расчета при наличии законодательно установленного ограничения размера арендной платы – 1,5 процента от кадастровой стоимости участка. 

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, указано, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Спорный участок находится в собственности Российской Федерации, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер и подлежит определению в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением № 582 (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Судами установлено, не оспаривается сторонами и подтверждено материалами дела, что в границах арендуемого участка находится объект гражданской обороны – подвальное помещение литер под. «Б», убежище ВУ, класс А-III на 400 человек, общей площадью 491,2 кв. м, с кадастровым номером 01:08:05108010:94.

Ранее в рамках дела № А01-1091/2016 рассматривался спор между управлением и правопредшественником общества – предыдущим арендатором ООО «Ричард» о внесении изменений в спорный договор аренды земельного участка в части условий о размере арендной платы с учетом проведенной управлением в 2013 году оценки рыночной стоимости земельного участка.

Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу также установлено наличие на спорном участке названного убежища и сделаны правовые выводы о влиянии названного обстоятельства на расчет арендной платы в порядке, предусмотренном постановлением № 582.

В рассматриваемом деле суды установили, что по настоящее время назначение объекта гражданской обороны не изменено, самостоятельный земельный участок под ним не сформирован и не выделен, иное управлением не доказано.

Постановление № 582 дополнено действующим с 12.08.2017 принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Для таких случаев Правилами установлен расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, а ее величина определена в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка и ограничена размером земельного налога в отношении аналогичных земельных участков, для которых указанные ограничения отсутствуют (подпункт «г» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582).

Вопреки доводам жалобы фактическое использование земельного участка определяется назначением размещенных на нем объектов, в числе которых применительно к рассматриваемому спору находится и объект гражданской обороны – убежище. Данное обстоятельство отражено в сведениях ЕГРН о видах разрешенного использования земельного участка – «для размещения существующей территории ДОКа, в том числе для размещения мобилизационных ресурсов ГО». Наличие на спорном участке названного объекта недвижимости обусловливает ограничение в обороте (невозможность приобретения участка в собственность) согласно положениям статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Тот факт, что убежище не относится в силу специфики своего предназначения к объектам ежедневно и постоянно используемым в мирное время, не означает, что участок фактически не используется для нужд обороны. В данном случае такое фактическое использование предопределено уже самим фактом размещения названного объекта в границах спорного участка.

Также вопреки доводам жалобы не имеется оснований для расчета арендной платы за спорный участок по ставке 3% от кадастровой стоимости согласно подпункту «е» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, поскольку названный пункт применяется, если иное не установлено в подпунктах «а» – «д» пункта 3 приведенных Правил, в то время как подпунктом «г» данного пункта урегулирован специальный случай расчета арендной платы, соответствующий фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора.

Ошибочны и доводы жалобы о необходимости учитывать условия договора аренды, которым согласована методика расчета арендной платы. С учетом приведенных норм материального права суды правомерно отметили, что регулируемый характер платы за землю не предполагает возможности установления иного соглашением сторон и применяется вне зависимости от содержания договора.

Проверив порядок исполнения договора со стороны арендатора, суд первой инстанции обоснованно установил, что кадастровая стоимость земельного участкав 2023 году составила согласно выписке из ЕГРН 120 661 058 рублей 68 копеек. В соответствии с протоколом от 27.12.2023 № 25 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Адыгея кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0518010:7 установлена в размере рыночной 59 200 тыс. рублей.

Согласно пункта 9 постановления № 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 названных Правил, не проводится. 

С учетом названных положений судом приведен расчет арендной платы применительно к заявленному периоду: 59 200 000 * 1,5% = 888 000 (в год) / 4 = 222 000 (в квартал). 

Из материалов дела следует и истцом не оспорено, что ответчиком арендная плата внесена в указанном размере, исходя из 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. 

Представленные в дело платежные поручения в соответствии с отраженным в них назначением платежа подтверждают относимость оплаты к договору аренды от 28.09.2004 № 25. 

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что задолженность ответчика за пользование земельным участком с 02.11.2023 по 31.12.2024 отсутствует. 

Изменяя решение в части отказа во взыскании пеней и удовлетворяя данные требования в части, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в нарушение пункта 4.2 договора ответчик ненадлежащим образом выполнил обязательство по своевременной оплате арендной платы за 2 квартал 2024 года, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2024 № 32422, поскольку последним днем оплаты являлось 10.06.2024. Соответственно, за данный период просрочки подлежит взысканию неустойка, исчисленная из должного размера арендной платы.

Изложенные в кассационной жалобе доводы основаны на ошибочном понимании заявителем норм материального права, не опровергают выводы судов, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, в связи с чем не могут служить основанием к отмене ни решения суда первой инстанции (в части, оставленной без изменения апелляционным судом), ни апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А01-4086/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               В.Е. Епифанов