АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 апреля 2017 года                                                     Дело № А52-68/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                    Сергеевой И.В.,

рассмотрев 12.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СанрайзСистем» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 по делу № А52-68/2016 (судьи Романова А.В., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Кроника», место нахождения: 180006, г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 121, ОГРН 1116027014674,                        ИНН 6027139089 (далее - ООО «Кроника»), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СанрайзСистем», место нахождения: 180014,                г. Псков, Зональное шоссе, д. 26, ОГРН 1086027000619, ИНН 6027110611 (далее - ООО «СанрайзСистем»), о расторжении договора аренды от 04.02.2014 № 5 и о взыскании 12 274 590 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате за период с февраля 2014 года по июнь 2016 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный Банк», место нахождения: 119034, Москва, Гагаринский переулок, д. 3, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, в лице Псковского регионального филиала (далее - Банк).

Решением от 23.09.2016 (судья Васильева О.Г.) иск удовлетворен частично, расторгнут договор аренды от 04.02.2014 № 5 и с ООО «СанрайзСистем» в пользу ООО «Кроника» взыскана задолженность в размере 11 442 854 руб. 14 коп., в удовлетворении остальной части иска отказал.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 13.12.2016 данное решение отменено в части отказа во взыскании                  831 736 руб. 33 коп. задолженности и заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «СанрайзСистем», ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит постановление от 13.12.2016 отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что размер арендной платы следует определять исходя из условий договора, но без учета изменений, указанных в дополнительном соглашении от 01.01.2015 к договору аренды, поскольку  оно не было зарегистрировано в  установленном законом порядке.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемое постановление без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Кроника» (арендодатель) и ООО «СанрайзСистем» (арендатор) заключили договор от 04.02.2014 № 5 аренды следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Псков,                      ул. Киселева д. 1: нежилых помещений площадью 59 кв.м с кадастровым номером 60-60-01/074/2012-536 и площадью 3244,6 кв.м с кадастровым номером 60-60-01/074/2012-533, временного склада стадиона «Электрон» площадью 926,2 кв.м с кадастровым номером 60:27:050201:10:20-А, а также земельных участков площадью 6441 кв.м с кадастровым номером 60:27:0050201:39 и площадью               3042 кв. м с кадастровым номером 60:27:0050201:40.

В соответствии с пунктом 3.2 договор действует в течение 30 лет и вступает в силу с момента его подписания. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи объектов.

Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по договору составляет                 400 000 руб. в месяц.

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений.

Дополнительным соглашением от 01.01.2015 стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора и изменили размер арендных платежей, установив, что с 01.01.2015 арендная плата составляет 440 000 руб. в месяц. Указанное соглашение также не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арендодатель направил арендатору претензию от 07.09.2015 № 97, в которой потребовал в срок до 01.10.2015 оплатить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 30.06.2015, а в случае невозможности ее оплаты в полном объеме предложил представить на согласование график погашения долга с учетом своевременной оплаты регулярных ежемесячных платежей и единовременной оплаты имеющейся задолженности в размере не менее 35% от ее суммы. Данная претензия получена арендатором 16.09.2015.

Претензией от 02.11.2015 № 87 ООО «Кроника» повторно потребовало от ООО «СанрайзСистем» произвести оплату имеющейся задолженности в течение двух недель с момента ее получения; названная претензия получена ответчиком 12.11.2015.

ООО «Кроника», ссылаясь на то, что указанные в претензиях от 07.09.2015 и от 02.11.2015 требования оставлены ООО «СанрайзСистем» без удовлетворения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь 433, 450, 452, 453, 606, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснениями, данными в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002    № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», установил факт нарушения ответчиком обязательства по своевременной уплате арендной платы, однако удовлетворил заявленные требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 11 442 854 руб. 14 коп. задолженности. При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение от 01.01.2015 к договору аренды об изменении размера арендной платы не было зарегистрировано, в связи с чем у истца не имелось правовых оснований для начисления арендной платы в размере, установленном этим соглашением. В связи с непредставлением ответчиком доказательств уплаты задолженности в заявленном размере суд удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, применив положения статей 421, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснения, данные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), установил наличие достигнутого между сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы, в связи с чем пришел к выводу, что само по себе отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.01.2015 не может являться основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы по цене, которая была установлена данным соглашением. С учетом этого апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании 831 736 руб. 33 коп. задолженности и удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого постановления в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды 04.02.2014 заключен сроком на 30 лет, следовательно, он подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован в установленном порядке. Дополнительное соглашение от 01.01.2015 к данному договору об увеличении с 01.01.2015 размера арендной платы до 440 000 руб. подписано сторонами без замечаний, однако оно также не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления № 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Поскольку стороны при заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны должны исполнять вытекающие из них и требований закона обязательства.

В материалы дела представлены акты сверки по состоянию на 30.06.2015 и на 29.02.2016, подписанные ответчиком без возражений. Из данных актов следует, что начиная с января 2015 года размер ежемесячной арендной платы установлен и начислялся арендодателем в размере 440 000 руб. 

Следовательно, подписывая указанные акты сверки, ответчик подтвердил свое согласие с новым размером арендной платы, который был установлен дополнительным соглашением от 01.01.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика разногласий относительно условий дополнительного соглашения в части установления нового размера арендной платы, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии между сторонами соглашения об изменении арендной платы, которое было оформлено дополнительным соглашением от 01.01.2015, в связи с чем арендатор обязан оплачивать пользование арендуемым имуществом в соответствии с принятым на себя обязательством по этому соглашению.

Произведенный истцом расчет задолженности по арендным платежам за период с февраля 2014 года по июнь 2016 года апелляционным судом проверен и признан правильным. 

С учетом этого суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате за указанный период в заявленном размере. Оснований для отмены данного судебного акта не имеется.

Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением от 01.01.2015, по причине отсутствия его государственной регистрации является несостоятельным и не может быть принят во внимание кассационным судом, поскольку он противоречит разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления № 73.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку ответчик допустил образование задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца и не устранил допущенные нарушения денежного обязательства в разумный срок, оставив без ответа направленные ему претензии, то суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 13.12.2016 по делу № А52-68/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СанрайзСистем» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

        Г.М. Рудницкий 

        И.В. Сергеева