Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-117539/17-118-1091

г. Москва

08 декабря 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи И.В.Окуневой,

Протокол ведет  помощник судьи Блануца С.А

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Правительства г.Москвы к ответчику ООО «ТрейдИнвестГрупп» о взыскании основного долга в сумме 1 990 450 руб., неустойку в сумме 16 752 руб. 95 коп. по инвестиционному контракту № 36/26-06 от 11.04.2006 г

при участии:

от истца – ФИО1 дов. № 4-47-1376/7 от 05.09.2017 г.,

от ответчика – ФИО2 дов. б/н от 09.01.2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Правительство г.Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТрейдИнвестГрупп» о взыскании основного долга в сумме 1 990 450 руб., неустойки по инвестиционному контракту № 36/26-06 от 11.04.2006г.

Ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по настоящему делу.

Суд отказывает в удовлетворения ходатайство ответчика на основании ч.1 ст.82 АПК РФ, поскольку для рассмотрения настоящего спора с учетом заявленного предмета требования, применение специальных знаний в форме получения заключения эксперта по определению суда о назначении судебной экспертизы не требуется. В деле уже имеются отчеты оценщиков, представленные истцом и ответчиком,  конкуренция отчетов отсутствует, поскольку объект оценки различен (оценена стоимость площади в одних и тех же зданиях, но по состоянию на различные даты).

Истец на удовлетворении исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Ответчик возражал против иска по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Правительством г. Москвы (далее - Истец, администрация) и ООО «ТрейдИнвестГрупп» (далее - Ответчик, Инвестор) был заключен инвестиционный контракт от 11.04.2006 № 36/26-06 (реестровый № 15-000007-0000-0000-00000-06) на строительство комплекса жилых домов по адресу: пос. Киевский, Наро-Фоминский р-он Московской области (далее - Инвестиционный контракт) в редакции дополнительных соглашений от 10.04.2008 № 1, от 09.06.2010 № 2, от 09.04.2012 № 3, с учетом Соглашения от 05.10.2012 об уступке прав требования по заключенным контрактам, договорам о развитии застроенных территорий и другим договорам (соглашений), подписанного между Правительством Москвы (далее - Истец) и администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области.

В соответствии со ст. 2 Инвестиционного контракта (в редакции п. 1.1 дополнительного соглашения от 09.06.2010 № 2)предметом контракта является реализация инвестиционного проекта на строительство комплекса 4-х 16-ти этажных жилых домов. Жилой дом состоит из 2-х симметричных подъездов. Первый этаж здания не является жилым. Общая площадь зданий, ориентировочно, 49 496, 24 квадратных метров, общей площади квартир ориентировочно, 29 643, 60 квадратных метров.

Имущественное распределение площади установлено в п. 3.1 Инвестиционного контракта, в соответствии с которым: 

- Администрации передается: 3,4% общей площади квартир; 0% общей нежилой площади; 0% площади подземных помещений, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта; 100% инженерных коммуникаций, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в  многоквартирном доме. 

- Инвестору передается: 96,6% общей площади квартир; 100% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта.

Как утверждает истец, в рамках реализации инвестиционного контракта Инвестором построены дома по адресам: Московская обл., Наро-Фоминский р-он, 

<

...> и д. 22А, а также г. Москва, п. Киевский, 

<

...> и д. 23Б, и, соответственно, подписаны три акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 18.06.2012, от 10.08.2015 и от 12.09.2016, в соответствии с которыми у Инвестора образовалась задолженность по жилой площади объектов, а именно:

- По результатам оформления Акта о частичной реализации от 18.06.2012 в I очереди строительства (поз. 16 по ГП, строения № 1 и 2) по адресам: Московская обл., Наро-Фоминский р-он, 

<

...> и д. 22А задолженность Инвестора перед Правительством Москвы составляет 289,8 кв.м общей жилой площади с учетом их помещений.

- По результатам оформления Акта о частичной реализации от 10.08.2015 итогам фактического распределения общей жилой площади квартир по адресу: г. Москва, п. Киевский, 

<

...> у Инвестора образовалась задолженность перед Правительством Москвы в размере 11,2 кв. м общей жилой площади.

Пунктом 6.1.2 указанного Акта от 10.08.2015 установлена обязанность Инвестора компенсировать образовавшуюся задолженность перед Правительством Москвы в виде жилой площади с учетом летних помещений в размере 301,0 кв. м в соответствии с Протоколом распределения квартир в жилом доме по строительному адресу: г. Москва, ТАО, поселение Киевский, рабочий поселок Киевский, поз.16 по ГП, стр.4, закрепленного в приложении № 3 к Контракту, при определении жилой площади  после завершения строительства в рамках Контракта жилого дома по адресу: г. Москва, ТАО, поселение Киевский, рабочий поселок Киевский, поз.16 по ГП, стр.4.

- В п. 6.1.3. акта от 12.09.2016 стороны утвердили, что по результатам фактического распределения общей жилой площади объекта по адресу: г. Москва, пос. Киевский, 

<

...> зафиксирована задолженность инвестора перед г. Москвой по общей жилой площади в размере 23,5 кв. м согласно отчету истца об оценке от 18.03.2016 № 51/16 в денежном выражении по жилой площади составляет 1 990 450 руб.

Направленная претензия в адрес ответчика оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец был вынужден обратится в суд.

Поскольку ответчик не компенсировал задолженность в натуре путем денежного обязательства, истцом так же заявлена неустойка в соответствии  с положениями ст. 330, 394 ГК РФ в размере 202 234 руб. 43 коп. за период с 13.09.2016г. по 12.10.2016г.

Ответчик не согласен с доводами истца, со стоимостью квадратных метров, указав на то, что контактом кроме распределения квадратных метром не предусмотрено перечисление денежных средств, акт реализации не является отдельной сделкой от основного контракта, таким образом у истца отсутствуют правовые основания для взыскания указанной в иске суммы денежных средств, в связи с отсутствием возникновения у ответчика обязательств по её уплате.

Кроме того, сам акт реализации истцом не представлен ответчику в надлежащем виде.

В соответствии с п. 5.5. Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 № ГШ «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и регистрации инвестиционных контрактов» Акт реализации должен был быть выдан после его подписания Правительством Москвы без дополнительных условий.

При этом ответчик не согласен с оценкой, произведенной истцом и считает её не соответствующей рыночной стоимости имущества, поскольку в указанном отчете представлены ссылки на объявления о продаже квартир на «вторичном» рынке недвижимости, в то время как Контрактом предусмотрена передача истцу построенной жилой площади непосредственно после окончания строительства. Кроме того, дата оценки рыночной стоимости жилой площади должна быть определена только на дату ввода в эксплуатацию соответствующей жилой площади. При этом, согласно отчету оценки ответчика № 1112/17 от 21.08.2017г. рыночная стоимость 1 кв.м. жилой площади на дату разрешения на ввод соответствующего жилого дома составляет: дом 22а - 44 769 руб., дом 23а - 54 149 руб., дом 236 - 58 825 руб.

Также истец не компенсировал расходы ответчика по отделки квартир и комплектации, которая произведена по просьбе администрации Наро-Фоминского района М.О. в связи с предоставление квартир малоимущим гражданам, согласно письмам № 94 от 11.01.2012г., № 703 от 24.01.2012г.

Таким образом, ответчик считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Как следует из п. 1. ст. 8 ГК РФ права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не смотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как следует из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора обычаев не вытекает иное.

Пунктом 9.1. инвестиционного контракта предусмотрено, что контракт может быть изменен по соглашению сторон. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые регистрируются на титульном листе и являются неотъемлемой частью контракта.

В соответствии с п. 3.2. контракта конкретное имущество, подлежащие передаче в собственность сторонам контракта, определяется на основании акта реализации инвестиционного контракта (далее - Акт реализации).

Порядок подготовки, оформления и подписания Актов реализации установлен в установлении Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов».

Однако, как следует из абз. 2, 3, 4 п. 2 названного Постановления, действие Постановления не распространяется на порядок подготовки и согласования проектов дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам (договорам) об изменении экономических условий реализации инвестиционных проектов в виде замены права требования на долю города в натуральном выражении на его денежный эквивалент (по рыночной стоимости).

При этом, такой порядок предусмотрен Постановлением Правительства Москвы от 05.05.2009 № 390-ПП «О дополнительных мерах по завершению реализации инвестиционных проектов строительства, реконструкции».

В соответствии с п. 4.2, 7 данного Постановления, основанием для замены передачи площадей на денежный эквивалент, является дополнительное соглашение к контракту.

Суд приходит к выводу о том, что целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права.

Данная правовая позиция также подтверждается судебной практикой: Постановлением Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 N 09АП-5028/2016 по делу N А40-57923/15, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 N 09АП-23669/2017 по делу N А40-207671/16, Определения ВС РФ от 23.10.2014 № 305-ЭС14 по делу № А41-39009/2013.

Таким образом, подписанный акт о результатах реализации инвестиционного проекта не может быть признан отдельной сделкой, не порождает обязательства сторон, а лишь фиксирует объем исполненных обязательств.

На основании вышеизложенного суд полагает, что у истца отсутствуют правовые основания для взыскания указанной в иске суммы денежных средств, в связи с отсутствием возникновения у ответчика обязательств по её уплате.

Кроме того, акт о частичной реализации контракта должен быть подтвержден данными первичной документации.

В соответствии с п. 3.3. инвестиционного контракта при завершении Контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому участника), уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке Инвесторов-застройщика на основании проектно-сметной документации и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовывается Сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.

В материалы дела представлен технический паспорт БТИ только на здание по акту о частичной реализации контракта от 12.09.2016 г., остальные – по требованию суда истец отказался представить в судебном заседании.

Из акта о частичной реализации контракта от 12.09.2016 г. и технического паспорта БТИ следует, что истец получил всю площадь, причитающуюся ему в объекте по адресу: г. Москва, п. Киевский, 

<

...>.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для взыскания компенсации за недополученную площадь в здании по адресу: г. Москва, п. Киевский, 

<

...>, отсутствует.

Обстоятельства того, вся ли площадь получена истцом по более ранним актам, не входят в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку в судебном заседании истец настаивал на том, что фактическим основанием для обращения в суд с настоящим иском является недостача причитающейся городу жилой площади именно в здании по адресу: г. Москва, п. Киевский, 

<

...>, а не в иных зданиях.

Следовательно, выяснение судом того, нет ли иных фактических оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом денежной суммы, было бы выходом судом за пределы рассматриваемых по данному делу исковых требований.

При таких обстоятельствах оснований для признания действий ответчика  неправомерными и удовлетворения предъявленного иска не имеется, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Расходы по госпошлине по иску распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного,  руководствуясь ст.4, 8, 9, 27, 64-68, 71, 75, 110, 112, 123, 137, 156, 167-171 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства ООО «ТрейдИнвестГрупп» о назначении судебной экспертизы.

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

          Судья:                                                                                            И.В. Окунева