АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-40198/2019

18 декабря 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ОГРНИП 304744736600429, ИНН 

<

***>, далее – истец, предприниматель ФИО2)

к Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, Администрация),

о взыскании 72 473 руб. 67 коп., 

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 (доверенность от 21.07.2020 б/н),

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 72 473 руб. 67 коп.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды земельного участка от 24.10.2002 № 3403 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:2406700:4. Истец считает, что в результате неверного определения арендодателем арендной платы подлежащей внесению в период  с 3 кв. 2017 г. по 2 кв. 2019 г. за пользование земельным участком, на стороне истца образовалась переплата по арендным платежам, которую предприниматель просит взыскать в виде неосновательного обогащения. 

Ответчик требования истца отклонил, представил отзыв (т.2 л.д.100-101), дополнения к отзыву (т.2 л.д.108-109). Полагает не применимыми к отношениям сторон положения ст. 1102  ГК РФ в виду наличия договорных обязательств. Представил обоснование (т.2 л.д.120-121) применения в расчетах САП равной 3 %. Ответчик указывает на то, что по результатам обследования земельного участка, оформленным актом от 14.09.2016,  установлено, что не все объекты недвижимости (нежилые здания), находящиеся в границах участка с кадастровым номером 74:34:2406700:4 отнесены к объектам, используемым непосредственно в целях осуществления рекреационной деятельности, в связи с чем подлежит применению САП = 3 %. 

Истец представил мнение на отзыв (т.2 л.д.106), возражения по письменным объяснениям (т.2 л.д.135-137). Представил объяснения (т.3 л.д.60-64).

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил период за который производит перерасчет платы, фактически произведя самостоятельный зачет переплаты в счет арендных платежей за последующие периоды пользования земельным участком (т.2 л.д.1-2, т.3 л.д.60-64).

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение требований.

Таким образом, истец просит взыскать неосновательное обогащение в размере 59 211 руб. 28 коп. за период с 01.07.2017 по 31.12.2020.

В заседание, назначенное на 02.12.2020, ответчик явку представителя не обеспечил, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Также направил письменное мнение на заявление об изменении требований, в которых также повторил ранее изложенные доводы относительно расчета арендной платы.

Неявка  стороны, извещенной о времени и месте рассмотрения ответчика не препятствует рассмотрению дела в ее отсутствие (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец требования поддержал в полном объеме.

В заседании был объявлен перерыв до 09.12.2020. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание было продолжено в отсутствие сторон. 

Дело рассмотрено по имеющимся доказательствам по правилам ч.3 ст. 156, ст. 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан выполнять в полном объеме  все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно выпискам из ЕГРН имеющимся в деле, земельный участок с кадастровым номером 74:34:2406700:4 площадью 7900 кв.м. поставлен на кадастровый учет 12.09.2000. Категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимости и осуществления рекреационной деятельности (размещение б/о Восход). Согласно выписке из ЕГРН (т.1 л.д.75-127) в границах земельного участка распложены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 74:34:2406700:295, 74:34:2406700:290, 74:34:2406700:287, 74:34:2406700:298, 74:34:2406700:294, 74:34:2406700:288, 74:34:2406700:291, 74:34:2406700:289, 74:34:2406700:293, 74:34:2406700:297, 74:34:2406700:296, 74:34:2406700:292, 74:34:2406700:299, 74:34:2406700:609.

Постановлением Главы города Миасса от 30.09.2002 № 809-39 на основании регистрации за истцом права собственности (переход права) на объекты недвижимости, расположенные на рассматриваемом земельном участке, предоставленном для размещения б\о «Восход» на оз. Б.Еланчик, принято решение о передаче земельного участка площадью 4900 кв.м из земель особо охраняемых территорий и объектов в пользование на условиях аренды истцу для эксплуатации объектов недвижимости и осуществления рекреационной деятельности (размещение б\о «Восход»). Период предоставления участка с 18.09.2002 по 18.09.2005.

На основании указанного постановления между Администрацией (арендодатель) и истцом (арендатор) был подписан договор аренды № 3403 от 24.10.2002 (т. 1 л.д.  , т.2 л.д.111-113), по условиям которого арендатору во временное пользование на условиях аренды из земель особо охраняемых территорий и объектов, передается земельный участок площадью 4900,00 кв.м. Срок договора с 18.09.2002 по 18.09.2005. 

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления арендной платы на счет (п.2.4 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской и ЕГРН (т.3 л.д.2-4).

В соответствии с постановлением Главы администрации от 20.04.2009 № 403-39 (т.2 л.д.114) стороны подписали дополнительное соглашение от 20.04.2009 об изменении срока аренды. Установив его с 20.04.2009 по 19.04.2058.

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды  заключенными.

Администрация 05.07.2018 направила в адрес ФИО2 претензию, в которой указала на наличие у истца задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 исходя из представленного расчета арендной платы.

19.08.2018 истец направил в Администрацию заявление, в котором указал на несогласие с предоставленным расчетом и просил разъяснить позицию Администрации относительно примененных ставки арендной платы и коэффициентов.

Администрация направила ответ за № 4820/1.7 от 26.09.2018, в котором настаивало на правильности произведенных расчетов.

Считая расчеты, производимые Администрацией, неверными истец 30.11.2018 в адрес ответчика направил заявление, в котором привел контррасчет размера арендной платы и предъявил требование о возмещении излишне уплаченной арендной платы. 

Администрация 04.02.2019 отказала в удовлетворении требований истца, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Настоящий спор связан с расчетами по договору аренды.

Разногласия сторон связаны с применением Администрацией в расчетах арендной платы ставки арендной платы (САП) равной 3 % (предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц), а не 0,3 % (предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения). 

В силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Из материалов настоящего дела следует, что договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. За период с 01.03.2015 – соответствующие отношения регулируются по правилам, установленным ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды подлежит расчету на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО).

Исчисление арендной платы производилось арендодателем с учетом решений Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области и на основании Закона № 257-ЗО. 

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Как указывалось, спор у сторон связан с применением в расчетах САП = 3 % или 0,3 %.

Администрацией в расчетах арендной платы применены: САП = 3 % (в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц); К1 с 01.07.2017 = 3 (гостиничное обслуживание).

В обоснование применения соответствующих значений САП ответчик ссылался на то, что на земельном участке имеются объекты не связанные с туристической и рекреационной деятельностью, в связи с чем, учитывая отсутствии сведений о площади по каждому виду деятельности, полагает необходимым применить ставку исходя из наибольшего значения.

В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Суд соглашается с возражениями предпринимателя относительно того, что арендодателем применены неверные показатели ставки арендной платы.

В силу ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного значения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристическо-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристические парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. 

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:2406700:4 он относится к категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, и имеет разрешенное использование – для эксплуатации объектов недвижимости и осуществления рекреационной деятельности (размещения б/о Восход»).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU74308000-4041 (т.1 л.д.29-39), земельный участок с кадастровым номером 74:34:2406700:4 предназначен для эксплуатации объектов недвижимости и осуществления рекреационной деятельности (размещение базы отдыха «Восход») и относится к территориальной зоне А 3.7 – зоне учреждений отдыха. 

На земельном участке расположены объекты недвижимости принадлежащие истцу на праве собственности (т.1 л.д.40-52, т.2 л.д.5-89): здание 2-х этажное, баня, площадью 91,2 кв.м.; здание 2-х этажное, деревянное, детский развлекательный комплекс, площадью 106,2 кв.м.; здание 2-х этажное на 2 номера, площадью 75,7 кв.м.; здание 2-х этажное на 2 номера площадью 78,7 кв.м.; здание 2-х этажное на 2 номера площадью 69 кв.м.; здание 2-х этажное на 2 номера, площадью 75,5 кв.м.; здание 2-х этажное на 2 номера площадью 76,3 кв.м.; здание 3-х этажное на 6 номеров, площадью 253,2 кв.м.; нежилое здание – зимний корпус со столовой (спальный), площадью 569 кв.м., объект незавершенного строительства, степенью готовности объекта 10 %; здание кирпичное, котельная, площадью 128,5 кв.м.; здание 2-х этажное, административное, площадью 79,2 кв.м.;  здание 2-х этажное, КПП площадью 33,5 кв.м.

Указанные здания построены на основании единого разрешения на строительство № 42 от 12.09.2006 и введены в эксплуатацию на основании разрешения Администрации № RU74308000-73 от 14.12.2007 (т.1 л.д .27-28), утвержденного постановлением Главы Администрации Миасского городского округа от 14.12.2007 № 1543, как единый комплекс базы отдыха «Восход».

Также указанные объекты недвижимости отражены в градостроительном плане земельного участка № RU74308000-4041. Согласно основным видам разрешенного использования, указанным в градостроительном плане, на земельном участке допускается размещение зданий, предназначенных для проживания отдыхающих (1.1), т.е. спальных корпусов, а также зданий культурно-массового назначения (1.3), к которым относятся баня и детский развлекательный корпус. 

Градостроительный план предусматривает вспомогательные виды разрешенного использования, которые допускают размещение на земельном участке служебно-бытовых помещений (3.2), к которым в данном случае относятся КПП, котельная, административное здание.

С учетом этого, здание кирпичное, котельная, площадью 128,5 кв.м. кадастровый номер 74:34:2406700:291; здание 2-х этажное, административное, площадью 79,2 кв.м, кадастровый номер 74:34:2406700:288;  здание 2-х этажное, КПП площадью 33,5 кв.м. кадастровый номер 74:34:2406700:287 относятся к комплексу базы отдыха и предназначены для обслуживания иных объектов туристско-рекреационного назначения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:34:2406700:4. 

Таким образом, фактически предпринимателем в границах арендуемого земельного участка с КН 74:34:2406700:4 осуществляется деятельность по организации отдыха (рекреации). Администрацией иного не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательств того, что котельная создана не для обеспечения тепловой энергией возведенных в границах базы отдыха объектов, а для поставки вырабатываемого ресурса иным потребителям в рамках осуществления основного вида деятельности по теплоснабжению, суду не представлено.

Как здание котельной, так и здания КПП, административное здание имеют своей функцией обслуживание объектов рекреации и отдыха, имеющихся на земельном участке.

Земельный участок имеет свободный доступ, включает в себя прибрежную зону, пляж, объекты предусматривающие получение питание и места отдыха. На участке осуществлено обустройство мест для занятия спортом, пешими прогулками, организованы места отдыха, наблюдения за природой, пикников и иной деятельности; осуществляет уход за размещенными в пределах участка природными объектами (лес, озеро, пляжа, береговая полоса водного объекта общего пользования), осуществляется обустройство мест отдыха в них. 

С учетом изложенного, оснований для применения САП = 3 % не имелось. В данном случае САП подлежит применению в значении 0,3%, как для участков, предназначенных для размещения объектов туристско-рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

С учетом изложенного, суд соглашается с расчетом подлежащей внесению за период с 01.07.2017 по 31.12.2020 арендной платы, приведенный истцом:

-с 01.07.2017 по 31.12.2018 годовой размер арендной платы составит 13 763,16 руб. (1 529 241 руб.* 0,3%*3*1*1), соответственно за 6 кварталов плата составит 20 644,74 руб. (13 763,16/ 4 квартала х 6 кварталов);

-с 01.01.2019 по 31.12.2020  годовой размер арендной платы составит 10 071,99 руб. (1 119 111 руб.* 0,3%*3*1*1), за 2 года платеж равен 20 143,98 руб.,

Всего – 40 788,72 руб. (20 644,74 +20 143,98).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 указанного Кодекса.

Таким образом, в данном судебном разбирательстве подлежат установлению следующие обстоятельства: приобретение ответчиком денежных средств за счет истца, приобретение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, доказанность размера неосновательного обогащения. При этом указанные обстоятельства должны быть установлены в совокупности.

За указанный период истец произвел платежи на общую сумму 100 000 руб. платежными поручениями № 3462 от 01.08.2018 на 50 000 руб. и № 3476 от 17.08.2018 на сумму 50 000 руб. (т.1 л.д.18-19)

С учетом произведенных платежей излишне уплаченная за рассматриваемый период арендная плата составляет 59 211,28 руб. (100 000 – 40 788,72).

Истец зачел переплату в счет исполнения платежей за период до конца текущего года. Оставшаяся сумма переплаты составляет неосновательное обогащение ответчика и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Платежным поручением № 3956от 20.09.2019 (т.1 л.д.74) истец уплатил госпошлину в размере 2898,95 руб.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявленной цене иска 59 211,28 руб. (с учетом уточнения) госпошлина составит 2368 руб., в связи с чем истцу  из федерального бюджета возвращается излишне уплаченная госпошлина в размере 530,95 руб.

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на Администрацию и взыскиваются с нее в пользу предпринимателя.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167–176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ОГРНИП 304744736600429, ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 59 211 руб. 28 коп., а также 2368 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить истцу – индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Челябинск (ОГРНИП 304744736600429, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 530 руб. 95 коп., уплаченную платежным поручением № 3956от 20.09.2019 на 2898 руб. 95 коп. (оригинал в деле – т.1 л.д.74).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина