ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-35707/2017

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2024 года

15АП-5248/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Долговой М.Ю.,

судей Деминой Я.А., Сурмаляна Г.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мезенцевой В.Д.,

при участии:

от жилищно-строительного кооператива «Красная 58»: представитель ФИО1 по доверенности от 01.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ФИО2, жилищно-строительного кооператива «Красная 58»

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2024 по делу № А53-35707/2017

об отказе  в удовлетворении заявления жалоб конкурсного управляющего ФИО2 о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства,

в рамках дела  о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью  «Мега Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела  о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью  «Мега Строй» (далее – должник) конкурсный управляющий ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2024 по делу № А53-35707/2017 в удовлетворении заявления о передаче жилищно-строительному кооперативу «Красная 58» объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) по адресу: 

<

...> отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ФИО2, жилищно-строительный кооператив «Красная 58» обжаловали определение суда первой инстанции от 20.03.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ФИО2 мотивирована тем, что суд первой инстанции не применил положения Закона о банкротстве во взаимосвязи с положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании Фонд развития территорий». Податель апелляционной жалобы полагает, что с учетом приоритетного значения защиты прав участников строительства в деле о банкротстве в данном случае при расчете размера реального ущерба необходимо исходить из актуального на дату судебного заседания заключения о таком размере, в соответствии с отчетом ООО «Интер-эксперт» № 210/1-02/23 от 24.08.2023.

Апелляционная жалоба жилищно-строительного кооператива «Красная 58» мотивирована аналогичными доводами.

Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

В судебном заседании представитель жилищно-строительного кооператива «Красная 58» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционные жалобы без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя жилищно-строительного кооператива «Красная 58», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2018 признаны обоснованными требования общества с ограниченной ответственностью «Вектор-2000», в отношении общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО3. В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №178 от 29.09.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2019 общество с ограниченной ответственностью «Мега Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 66 от 13.04.2019.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2019 конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2020 по делу № А53-35707/2017 признан недействительной сделкой договор уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018, заключенный между ООО «Мега Строй» и ООО «КапиталИнвестСтрой», дополнительное соглашение от 20.09.2018 к договору уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018 и заявление о зачете встречных однородных требований от 20.09.2018. Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления сторон в первоначальное положение. За ООО «Мега Строй» восстановлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенного по адресу: 

<

...>. В конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» возвращен объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке 61:54:0000000:7424. Признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «КапиталИнвестСтрой» на объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке 61:54:0000000:7424.

23.01.2023 в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО2 о передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать  приобретателем  земельного  участка  с   находящимися  на  нем  неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8.1 Закона о банкротстве мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда.

Согласно пункту 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства по вопросу об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:

1)                 обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;

2)                 сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3)                 сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4)                 сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

В соответствии с письмом Фонда от 26.01.2021 исх. № 08-1275ОО в отношении многоквартирного жилого дома, расположенному по адресу: 

<

...>, ходатайство субъекта Российской Федерации в Фонд не поступало.

31.10.2022 состоялось собрание участников строительства ООО "Мега Строй" на котором приняты следующие решения:

"Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Не обращаться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15 -1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)."

Собрание кредиторов в установленном законом порядке не оспорено.

Согласно проектной декларации застройщика предполагается возведение дома на 45 квартир.

В реестре требований участников строительства учтены требования в отношении 3 квартир.

23.01.2023 в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника ФИО2 с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и ЖСК «Красная 58».

Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино -мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;

объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

участниками строительства принято решение о создании жилищно - строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (об урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства) передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно выпискам из ЕГРН должнику на праве собственности принадлежат объект незавершенного строительства: «3-этажный 2-х секционный 45-квартирный жилой дом с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: 

<

...> (многоквартирный дом); право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенный по адресу: 

<

...>.

Конкурсным управляющим должника в обоснование ходатайства о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок ЖСК «Красная 58» представлено заключение ООО «Бизнесконсалт» от 14.08.2023 № Э02-27/011 об определении стоимости прав застройщика ООО «Мега Строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701 и прав аренды земельного участка с кадастровым номером 61:54:0000000:7424.

Согласно заключению ООО «Бизнесконсалт» от 14.08.2023 № Э02-27/011 рыночная стоимость прав застройщика ООО «Мега-Строй» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701 и прав аренды земельного участка с кадастровым номером 61:54:0000000:7424 под объектом незавершенного строительства с находящимися на нем объектами незавершённого строительства по состоянию на 08.08.2023 составила 15 999 248 руб., из них право застройщика на объект незавершенного строительства 15 553 959 руб., право аренды земельного участка 445 289 руб.

Также в материалы дела представлен отчет об определении стоимости размера денежных требований участников строительства (размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений) ООО «Интер-эксперт» № 210/1-02/23 от 24.08.2023 и уточненный расчет соотношения сумм разницы стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства с учетом размера убытков в виде реального ущерба.

Согласно отчету ООО «Интер-эксперт» № 210/1-02/23 от 24.08.2023 общий размер реального ущерба, причиненного участникам долевого строительства нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений составил 10 099 843, 93 руб., при этом размер реального ущерба определен на дату составления отчета.

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ранее обращался в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК «Красная 58».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2021 заявление удовлетворено.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2022 №15АП-221/2022, 15АП-863/2022, 15АП-1094/2022 определение от 29.12.2021 отменено.

В ходе рассмотрения жалобы на определение от 29.12.2021 апелляционной инстанцией было удовлетворено ходатайство ФИО5 о назначении судебной экспертизы.

Согласно заключению специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 08.06.2022 № 0119/Э по состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость двухсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 2075,24 кв.м (объект незавершенного строительства), кадастровый номер: 61:54:0000000:7701, расположенного на земельном участке, общей площадью 5015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, кадастровый номер: 61:54:0000000:7424, по адресу: 

<

...>, составляет 25 724 000 руб. По состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 5015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, кадастровый номер: 61:54:0000000:7424, по адресу: 

<

...>, составляет 1 704 000 руб.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о признании заключения № 0119/Э от 08.06.2022 надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости переданного по оспариваемому договору имущества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2022 N Ф08-11409/2022 по делу N А53-35707/2017 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2022 оставлено без изменения.

Учитывая вышеизложенное, а также выводы суда апелляционной инстанции, обозначенные в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2022, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2022 суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ФИО5 о назначении судебной экспертизы в настоящем обособленном споре.

В ходе рассмотрения заявления конкурсным управляющим в материалы дела представлен расчет разницы стоимости прав застройщиков на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства с учетом размера убытков в виде реального ущерба, определенного на дату введения процедуры банкротства.

ЖСК «Красная 58» и конкурсный управляющий полагают, что при определении размера убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, следует руководствоваться отчетом от 24.08.2023 № 210/1-02/23 на дату 23.08.2023.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Конкурсным управляющим в судебное заседание 21.02.2024 представлен расчет, выполненный в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

При расчете конкурсным управляющим использованы сведения из отчета ООО «Интер-Эксперт» № 219/1-02/20 от 10.06.2020, заключения ООО «БИЗНЕСКОНСАЛТ» № Э02-27/011 от 14.08.2023.

Из материалов дела следует, что совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, составляет 6 562 110 руб.

Размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений 3 691 931,08 руб.

Итого требования кредиторов с учетом реального ущерба составляют 16 661 953,93 руб.

Стоимость предполагаемого к передаче имущества и имущественных прав составляет 15 999 248 руб.

Указанная сумма прав застройщика более чем на 5% превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Вместе с тем ЖСК «Красная 58» пояснил, что не намерен вносить на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в порядке пункта 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Доводы ЖСК «Красная 58» о необходимости определения размера убытков в виде реального ущерба на актуальную дату отклонены судом первой инстанции, так как противоречат положениям статьи пункта 2 статьи 201.5 и пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2024 по делу № А53-35707/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий                                                                                  М.Ю. Долгова

 

Судьи                                                                                                                Я.А. Демина

 

                                                                                                                         Г.А. Сурмалян