АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-4814/18

24 июня 2019 года

город Севастополь

Полный текст судебного акта изготовлен 24.06.2019

Резолютивная часть судебного акта оглашена 17.06.2019

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Стиль"  (295047, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Севспецстрой" (299059, 

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2006  в сумме 1 030 319,73 руб. за период  с 01.02.2015 по 01.09.2018, пени в размере 345 932,48 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 132 928,56 руб., всего: 1 509 180,77 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2006 №040665900081; обязании возвратить земельный участок общей площадью 0,3500 га,  расположенный по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1,

у с т а н о в и л:

14.12.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям (истец, Департамент) с исковым заявлением о взыскании с ООО «Авто-Стиль» задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2006 в сумме 1 030 319,73 руб. арендной платы за период с 01.02.2015 по 01.09.2018, а также 345 932,48 руб. договорной пени и 132 928,56 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ. Помимо данного требования истец просит также расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.03.2006, общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Севспецстрой», обязать ООО «Авто-Стиль» возвратить спорный земельный участок истцу.

Определением суда от 22.04.2019 на основании ходатайства истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Севспецстрой», к нему предъявлено требование о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

ООО «Авто-Стиль» представило отзыв на иск, в котором указало на то, что с мая 2012 года оно является единоличным собственником недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, а его арендатором является ООО «Севспецстрой», поэтому ООО «Авто-Стиль» не может оформить свои права на земельный участок надлежащим образом. 

ООО «Севспецстрой» представило заявление о пропуске истцом срока исковой давности за период до 13.12.2015, а также указало на неправильный расчет арендной платы.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что 23.03.2006 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и ООО «Севспецстрой» как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в платное срочное пользование земельный участок площадью 0,3500 га для строительства и обслуживания автокомплекса на срок 25 лет. По акту от 29.03.2006 участок принят Арендатором.

По условиям п.4.4. договора за пользование имуществом Арендатор обязан уплачивать ежемесячную арендную плату до 15 числа месяца, следующего за отчетным. Размер годовой арендной платы определен  в п.4.2. договора и составляет на период строительства 10834,05 грн, на последующий период – 54170,30 грн. Размер определен исходя из 2,5% от денежной оценки земельного участка. При этом, денежная оценка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты приема-передачи имущества. 

В случае нарушения сроков застройки размер арендной платы подлежит корректировке путем увеличения на поправочный коэффициент 2, но не более 10% нормативной денежной оценки.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11 февраля 2015 года №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.

Доказательств приведения договора аренды земельного участка в соответствие с законодательством Российской Федерации не представлено.

Таким образом, для целей расчёта размера арендной платы применяется нормативная денежная оценка, установленная нормативными правовыми актами за соответствующие периоды.

Согласно выписке из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка рег. №642-3.1/5 от 07.02.2012, размер нормативной денежной оценки установлен в сумме 4 347 035 грн. Исходя из постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года" задолженность переводится по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015-3,55525 рублей за 1 гривну. Ежемесячный платеж, соответственно, составляет 64 398,98 руб..

Поскольку спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно расчету истца у ответчика числится задолженность по арендной плате за период с 01.02.2015 по 01.09.2018 в сумме 1 030 319,73 руб..

ООО «Севспецстрой» заявило о пропуске истцом срока исковой давности за период, возникший ранее 13.12.2015. Между тем, требование о взыскании арендной платы предъявлено к ООО «Авто-Стиль», а не к ООО «Севспецстрой», поэтому указанное заявление не принимается судом во внимание.

Из материалов дела усматривается, что 15.01.2007 между ООО «Севспецстрой» и ООО «Авто-Стиль» был заключен договор о совместном долевом строительстве, согласно условиям которого стороны договорись о долевом участии в разработке проектно-сметной документации и строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией автокомплекса с последующей приемкой  в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объект. После завершения строительства объект сдается в эксплуатацию и регистрируется пропорционально: ООО «Севспецстрой» - 1/100 доли, ООО «Авто-Стиль» - 99/100 доли.

Также стороны подписали договор от 15.01.2007, согласно которому ООО Авто-Стиль» компенсирует расходы ООО «Севсвецстрой» по арендной плате за земельный участок по ул. Фиолентовское шоссе 5-Б площадью 0,3500 га путем ежемесячного перечисления денежных средств на расчетный счет в соответствии со справками о денежной оценке. 

31.03.2012 за сторонами было зарегистрировано право общей долевой собственности на объект имущества, созданный в ходе реализации первой очереди строительства, а именно автомойки площадью 411,1 кв.м., из расчета ООО «Авто-Стиль» - 99/100 долей и ООО «Севспецстрой» - 1/100 доли.

16.05.2012 ООО «Севспецсвтрой» продало ООО «Авто-Стиль» 1/100 долю в здании автомойки, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно, с мая 2012 года ООО «Авто-Стиль» стало единственным собственником объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном ООО «Севспецстрой». Государственная регистрация права собственности в соответствии с российским законодательством произведена 22.12.2016.

В ходе реализации проекта по строительству комплекса автомойки, а именно второй очереди строительства, на земельном участке был образован объект недвижимого имущества общей площадью 880 кв.м., сведения о котором внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера 91 02 003001 704. 

Право собственности на данный объект автосервиса зарегистрировано 02.05.2017 за ООО «Авто-Стиль» в размере 99/100 долей и ООО «Севспецстрой» - 1/100 доли.

23.06.2017 ООО «Севспецстрой» продало ООО «Авто-Стиль» свою 1/100 долю в объекте, договор удостоверен в нотариальном порядке. В итоге собственником здания автомойки и объекта недвижимого имущества с 23.06.2017 стало ООО «Авто-Стиль».

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность арендодателя земельного участка требовать уплаты арендной платы с прежнего собственника объектов недвижимости с момента такого перехода.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало иное лицо, на стороне ООО «Севспецстрой» отпала обязанность по внесению арендных платежей.

Право собственности нового собственника комплекса автосервиса зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2017 (отметка на договоре купли-продажи), вместе с тем, в п.15 договора стороны предусмотрели обязанность ООО «Авто-Стиль» с момента нотариального удовлетворения договора нести все расходы, связанные с содержанием и использованием земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество. Соответственно, с июля 2017 года обязанность по уплате арендной платы возникла у ООО «Авто-Стиль». Задолженность за период июль 2017 года – август 2018 года составляет 901 529,82 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца. Арендную плату за пользование земельным участком ранее июля 2017 года обязано уплачивать ООО «Севспецстрой», которому ООО «Авто-Стиль» возмещает понесенные затраты по соглашению от 15.01.2007.

Поскольку имела место просрочка исполнения обязательства, истец произвел начисление пени. Согласно п.4.9. договора аренды в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. Согласно расчету, представленному истцом, пеня составляет 345 932,48 руб.. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу №А84-2896/2017, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере пени за просрочку оплаты земельного налога по законодательству Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необоснованности требования истца о взыскании с ответчика суммы договорной неустойки.

По правилам ст. 395 ГК РФ истец также произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 132 928,56 руб., что является правомерным.  Проверив представленный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал его арифметически правильным и соответствующим условиям договора и требованиям закона. Однако, поскольку просрочка оплаты началась у ООО «Авто-Стиль» с июля 2017 года, то обоснованным является требование истца о взыскании с него процентов по ст. 395 ГК РФ с указанного периода, что составит 50 121,33 руб..

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В данном случае суд полагает, что имеется основание для досрочного расторжения договора аренды, поскольку ООО «Севспецстрой» более двух раз подряд не производило оплату арендной платы, что является существенным нарушением условий договора. 

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время, как следует из смысла правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2017 №304-ЭС16-20773 по делу №А75-236/2016, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный в установленном порядке, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению спорного земельного участка независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В данном случае материалами дела подтверждается, что на земельном участке полностью находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «Авто-Стиль». При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования,  возвратить истцу.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Стиль» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды от 23.03.2006  за период с июля 2017 года по август 2018 года  в сумме 901 529,82 руб. арендной платы и 50 121,33 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Стиль» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 22 033 руб..

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.03.2006, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Севспецстрой», общей площадью 0,3500 га, расположенный по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Севспецстрой»  в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья 

С.Н. Архипова