ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело №А65-20046/2016

г. Самара

22 мая  2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 мая 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2017  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №74 от 25.10.2016,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности №19 от 25.10.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 мая 2017 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2017 года, принятое по делу №А65-20046/2016 (судья Исхакова М.А.),

по иску Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС», г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о расторжении договора аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г., взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС», г.Набережные Челны (далее – ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г., взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2017 иск удовлетворен.

Договор аренды земельного участка № 3025-АЗ от 10.05.2012 г. расторгнут.

С общества с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС», г.Набережные Челны, в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> взыскано 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить. 

СБ РФ в лице отделения «Банк Татарстан» №8610 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик заявил аналогичное ходатайство о привлечении Сбербанка России к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, против удовлетворения заявленных ходатайств возражал.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Обращение в суд за защитой своих прав обусловлено наличием у лица определенного процессуального интереса.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. 

Рассматривая ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ПАО Сбербанк РФ, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, установленные настоящим кодексом  только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Помимо этого, наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22).

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан №2040 от 17.04.2012г. между Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны (арендодатель) и ООО «Родник-АЗС» (арендатор) 10.05.2012г. был заключен договор аренды земельного участка №3025-АЗ (том 1 л.д. 15-20), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 04:414, расположенный по адресу РТ, г.Набережные Челны, по ул.Ахметшина в районе ГСК «ТУК», площадью 21890 кв.м. Участок предоставлен для строительства складов продовольственного назначения (закрытые).

Согласно п.3.1 договора, участок предоставлен сроком на 5 лет до 17 апреля 2017 года.

Актом приема-передачи от 10.05.2012г. подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (том 1 л.д. 20).

Согласно п.3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 417 778 руб. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Дополнительным соглашением от 27.11.2012г. внесены изменения в договор аренды земельного участка №3025-АЗ (том 1 л.д. 21-22). Арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:52:040304:414, находящийся по адресу РТ, 

<

...>, площадью 21890 кв.м. Участок предоставлен для размещения здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады продовольственного назначения закрытые). Участок предоставлен сроком на 49 лет до 17 апреля 2061 года.

В адрес ответчика была направлена претензия от 26.07.2016г. исх.№06/711П с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей (том 1 л.д. 26-27), однако требования оставлены без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Соответственно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. 

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

В соответствии с п. 4.4.2. договора ответчик обязан своевременно оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные п.п. 3.4.-3.6. договора.

Как следует из справки №62 от 22.06.2015г. ответчиком земельный участок используется под оптово-розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами (л.д. 23-25). В связи с чем, с июля 2015 года истец рассчитал задолженность с применением поправочного коэффициента 10 – как использованный участок под объекты розничной торговли.

Произведенный истцом расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 10 судом обоснованно принят судом первой инстанции, поскольку согласно справке №62 от 22.06.2015г. на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, помещения, которых используются под оптово-розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами (том 1 л.д. 23-25).

Помимо этого, в ходе проведения совместного обследования отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» спорного земельного участка было установлено, что земельный участок огорожен, забетонирован, на нем расположены часть 2-х этажного, нежилого строения, помещения которого используются по кафе и офисные помещения, семь одноэтажных нежилых строений, используемых под кафе, оптовую торговлю и розничную торговлю, КПП, котельная, КТП, шатры (том 2 л.д. 156-170). По результатам совместного обследования был составлен акт обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля №1011 от 12.12.2016г.

Аналогичные обстоятельства установлены и в ходе проведения обследования отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» спорного земельного участка, оформленного актом обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля №10 от 12.01.2017г.

Ответчик полагает неправомерным применение поправочного коэффициента 10 в расчетах, произведенных истцом, считая, что подлежит применению поправочный коэффициент равный- 1.

Между тем, из буквального толкования постановления КМ РТ от 9 февраля 1995 г. № 74, поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую в принципе осуществляет собственник недвижимости. В данном случае коэффициент 10 применяется при виде использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков. При указанных обстоятельствах, примененный истцом поправочный коэффициент является правомерным.

Представленные ответчиком договоры аренды помещений складов обоснованно не приняты в качестве доказательств, опровергающих фактическое использование помещений с целью розничной торговли. Факт нарушения условий использования арендуемых помещений контрагентами ответчика не освобождает его от необходимости оплаты пользования земельным участком исходя из его фактического использования.

Суд первой инстанции оценил совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил факты пользования земельным участком и наличия задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014г. по 30.06.2016г., а потому обоснованно удовлетворил заявленные требования в части взыскания основного долга в размере 5 993 088 руб. 

Кроме того, истцом на основании п. 5.2 договора было предъявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере  1 019 285 руб. 22 коп. за период с 16.07.2014 по 25.07.2016. 

Руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.2 договора аренды, учитывая, что факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пеней обоснованно удовлетворено в сумме 1 019 285 руб. 22 коп. 

Правомерно отклонен довод ответчика о несоблюдении истом претензионного порядка, поскольку претензия от 26.07.2016г. исх.№06/711П направленная арендатору содержит в себе требование о необходимости погашения долга в размере 5 993 088 руб., начисленной неустойки в размере 1 019 285 руб. 22 коп. в установленный срок, так и предложение о расторжении договора в случае не выполнения указанной обязанности (том 1 л.д. 26-27).

Выводы суда об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки согласуются с положениями статьи 333 ГК РФ, а также правовым позициями, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктами 69-81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми определены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №3025-АЗ от 10.05.2012г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

Согласно п.4.1.4 договора истец вправе досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушений условий договора, признаваемых сторонами существенными:

а) невнесения арендатором арендной платы, указанной в п.п.3.4-3.7 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в части 3 названной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Анализ приведенных правовых норм указывает на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования договорных споров.

В материалы дела в подтверждение соблюдения данного порядка представлено предупреждение от 26.07.2016г. исх.№06/711П, где имеется информация о спорном обязательстве (размере задолженности, периоде образования), а также содержится предупреждения о необходимости исполнить обязательство с указанием разумного срока для исполнения, поэтому оценив его по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обоснованно принял данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом требований закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором в соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ. Таким образом, расторжение договора не ущемляет права ответчика на пользование и распоряжение принадлежащими ему объектами недвижимости и может реализовать свое право оформить правоустанавливающие документы на землю, исполнив обязанность по уплате долга.

Поскольку ответчиком платежи по арендной плате вносились не регулярно, просрочка составила более двух раз подряд, требование истца о расторжении договора аренды спорного земельного участка в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 января 2017 года, принятое по делу №А65-20046/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                    С.Ю. Николаева                                     

                                                                                                            Е.А. Терентьев