СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12537/2018-ГК

г. Пермь

14 января 2019 года

Дело № А60-13873/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей	 Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от ответчика -  Естехина О.В., паспорт, по доверенности от 25.12.2018;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А60-13873/2017

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 

к открытому акционерному обществу «ПромРегион» (ОГРН 1096673011324, ИНН 6673206550)

третье лицо: Уральское открытое акционерное общество промышленного железнодорожного транспорт (ОГРН 1026604936412, ИНН 6660000390)

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «ПромРегион» (далее - ОАО "ПромРегион", ответчик) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612082:2, в редакции представленной истцом. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2018 исковые требования удовлетворены, суд  обязал ОАО "ПромРегион" заключить с МУГИСО  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612082:2, в редакции представленной истцом, за исключением п. 3.1 договора. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "3.1. Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади помещений в здании, расположенном на участке, а именно:

для ОАО «Промрегион» - 18 656,7/18 915,6 от 128 945 кв.м;

для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 258,9/18 915,6 от 128 945 кв.м".

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, ОАО "ПромРегион", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд по своему усмотрению изменил сложившиеся правоотношения существующие между  ОАО «Уралпромжелдортранс» и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица или ответчика ОАО «Уралпромжелдортранс», таким образом, суд изменив предмет и основания иска своим судебным актом повлиял на права и обязанности не только  ОАО "ПромРегион», но и лица, не привлеченного к участию в деле. 

Определением от 08.10.2018 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Уральское открытое акционерное общество промышленного железнодорожного транспорт.

От Уральского открытого акционерного общества промышленного железнодорожного транспорт 21.11.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  третье лицо указало, что суд вычел из площади земельного участка площадь железнодорожного пути, тогда как он должен был прибавить площадь железнодорожного пути к площади всех объектов, расположенных на спорном земельном участке. Кроме того, суд неверно определил площадь железнодорожного пути с учетом полос отвода. Указывает, что для расчета арендной платы должна быть построена следующая пропорция: площадь конкретного объекта (объектов) разделить на площадь всех объектов (18915,6+1957,2=20872,8 кв.м.) и умножить на площадь земельного участка КН 66:41:0612082:2 - 133215 кв.м.:

18656,7/20872,8 х 133215 (для ООО «Промрегион»);

258,9/20872,8 х 133215 (площадь для расчета арендной платы 1652,36 кв.м, под зданием).

1957,2/20872,8 х 133215 (площадь для расчета арендной платы 12491,3 кв.м, под железнодорожными путями).

Судебное разбирательство апелляционным судом  откладывалось.

Представитель ответчика в судебном заседании  указал  на наличие разногласий при  заключении   договора аренды, суть  которых  сводится к несогласию  с порядком определения доли  земельного  участка при расчете арендной платы, необходимость  учета принадлежности  третьему лицу, помимо  объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке,  железнодорожного пути, протяженностью 24306 м. инвентарный номер: 4071/401/01-Литер: I, учетные участки 1-17, что  подтверждается свидетельством о праве собственности, в связи с чем требуется изменение пунктов 1.2 и  3.1. договора аренды, ходатайствовал  о приобщении к материалам дела возражений на отзыв и  заключения кадастрового  инженера от 26.12.2018  № 353/18.

Представитель  истца и третьего  лица в судебное заседание не  явились, о времени и месте судебного  разбирательства извещены надлежащим образом, что не препятствует  рассмотрению дела, представленные ответчиком дополнительные возражения и  документы приобщены к материалам дела.

Апелляционный суд, рассмотрев исковое заявление, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела,  установил следующее. 

ОАО «Промрегион» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости общей площадью 18656,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бахчиванджи, 2а, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.д. 1, л.д. 9-30). Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0612082:2 площадью 133215 кв.м.

ОАО «Промрегион» 05.04.2016 обратился в МУГИСО с просьбой предоставить в аренду на 49 лет земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами  недвижимости.

МУГИСО  был подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612082:2 площадью 133215 кв.м.  

Договор был возвращен письмом без даты и без номера, в соответствии с которым ответчик отказывается от заключения договора. Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 22.06.2016 №17.01-82/5626нз о необходимости получения и подписания договора аренды с указанием того, что в соответствии с п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ проект договора должен быть подписан не позднее тридцати дней со дня получения проектом указанных договоров.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд  с рассматриваемым иском.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с п.  3 ст.  39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В силу пункта 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Материалами дела подтверждается нахождение на неделимом земельном участке с кадастровым номером 66:41:0612082:2 площадью 133215 кв.м объектов недвижимости  площадью 18 656,7 кв.м, принадлежащих на праве собственности  для ОАО «Промрегион», а также отдельно-стоящего  здания с пристроями, лит.Ж, площадью 258,9 кв.м  и  железнодорожного пути, протяженностью 24306 м. инвентарный номер: 4071/401/01-Литер: I, учетные участки 1-17,  ОАО «Уралпромжелдортранс», принадлежность  пути в частности  подтверждается свидетельством о  государственной регистрации  серии 66-АЕ № 071151. При этом  ОАО «Уралпромжелдортранс» договор аренды земельного  участка подписан  без  замечаний.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы для каждого арендатора определен пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади помещений в здании, расположенном на участке, а именно:  

для ОАО «Промрегион» - 18656,7/18915,6 кв.м от 133215 кв.м;

для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 258,9/ 18915,6 кв.м от 133215 кв.м. 

Ответчик, ОАО «Промрегион» не согласен  с приведенным расчетом арендной платы.

В отзыве ОАО «Уралпромжелдортранс»    указало, что расчет арендной платы должен быть произведен  следующим образом: площадь конкретного объекта (объектов) разделить на площадь всех объектов (18915,6+1957,2=20872,8 кв.м.) и умножить на площадь земельного участка КН 66:41:0612082:2 - 133215 кв.м.:

18656,7/20872,8 х 133215 (для ООО «Промрегион»);

258,9/20872,8 х 133215 (площадь для расчета арендной платы 1652,36 кв.м, под зданием);

1957,2/20872,8 х 133215 (площадь для расчета арендной платы 12491,3 кв.м, под железнодорожными путями).

К материалам дела приобщены  технический паспорт  на сооружение участок железнодорожного пути от 14.08.2012,  свидетельство о государственной регистрации права от 28.09.2011 серия 66 АЕ №071151, согласно  которому ОАО «Уралпромжелдортранс»  является собственником участка железнодорожного пути. Указанные обстоятельства третьим лицом не  опровергнуты (ст. 65 АПК РФ). 

Таким образом,  фактически между сторонами имеются разногласия по  вопросу определения размера доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п.1 ст. 446 ГК РФ).

В соответствии с п.  1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки,  расположенные на территории Свердловской области,  установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок № 1855-ПП).

В соответствии с Порядком № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

 

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

    АП = -------------------------, где:

                    100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В пункте 20  Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что  при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Ответчиком представлено  заключение кадастрового  инженера от 26.12.2018 № 353/18, согласно которому площадь земельного  участка, занимаемого  объектом недвижимости – железнодорожный путь, с учетом подпорной стенки, шпал, насыпи, в пределах земельного  участка с кадастровым номером  66:41:0612082:2 составляет  1941 кв.м.

Учитывая изложенное, руководствуясь  положениями ст.  39.20 ЗК РФ, ст.ст. 445-446 ГК РФ, принимая во внимание указанное заключение, а также представленный ОАО «Уралпромжелдортранс»    в отзыве расчет,  согласно  которому для определения доли  должна быть  принята также площадь под железнодорожными путями 1957,2 кв.м,  суд  апелляционной инстанции  полагает возможным удовлетворить  требования МУГМСО, обязав ОАО "ПромРегион" заключить  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612082:2  представленной истцом в редакции, за исключением п.п. 1.2 и  3.1 договора.   

Пункт  1.2 договора  необходимо дополнить указанием на принадлежность ОАО «Уралпромжелдортранс», помимо поименованного  объекта недвижимости,  объектом -  железнодорожные пути, протяженностью 24306 м,  инвентарный номер: 4071/401/01-Литер: I, учетные участки 1-17. Принадлежность  указанного  объекта третьему лицу подтверждена, третьим лицом не  оспорена.  

В соответствии с приведенными выше нормативными актами  размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, должен  быть  определен  применительно  к общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке.  Поскольку  материалами дела подтверждается принадлежность ОАО «Промрегион» объектов недвижимого имущества площадью 18656,7 кв.м,  ОАО «Уралпромжелдортранс» - 2199,9 (258,9+1941)  кв.м, общая площадь всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, составит  20856,6 кв.м.   

В этой связи пункт 3.1 договора необходимо  изложить в следующей редакции: "3.1. Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади помещений в здании, расположенном на Участке, а именно:  

для ОАО «Промрегион» - 18656,7/20856,6 кв.м от 133215 кв.м;

для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 2199,9/20856,6 кв.м от 133215 кв.м». 

При названных  обстоятельствах решение  Арбитражного суда Свердловской области от  05 июля 2018 года  подлежит отмене на основании п. 4  ч. 1 ст. 270 АПК РФ. 

Согласно ч. 1 ст. 110  АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. 

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

В резолютивной части  судебного акта в расчете пропорции допущена арифметическая ошибка, которая подлежит  устранению  в порядке ст.  179 АПК РФ. Вместо: «для ОАО «Промрегион» - 18656,7/20855 кв.м от 133215 кв.м;  для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 2199/ 20855 кв.м от 13 215 кв.м» необходимо указать: «для ОАО «Промрегион» - 18656,7/20856,6 кв.м от 133215 кв.м; для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 2199,9/20856,6 кв.м от 133215 кв.м.»

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июля 2018 года  по делу № № А60-13873/2017 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать открытое акционерное общество "ПромРегион" заключить с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612082:2  в редакции представленной истцом, за исключением п.п. 1.2 и 3.1 договора. 

Пункт 1.2. дополнить:

ОАО «Уралпромжелдортранс» -  железнодорожные пути, протяженностью 24306 м,  инвентарный номер: 4071/401/01-Литер: I, учетные участки 1-17.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади помещений в здании, расположенном на Участке, а именно:  

для ОАО «Промрегион» - 18656,7/20856,6 кв.м от 133215 кв.м;

для ОАО «Уралпромжелдортранс» - 2199,9/20856,6 кв.м от 133215 кв.м. 

Решение является основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Взыскать с открытого акционерного общества "ПромРегион" (ИНН 6673206550, ОГРН 1096673011324) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова 

Судьи

Т.В. Макаров 

 

Ю.В. Скромова