ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8094/2022

05 апреля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Горбатовской О.В., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истцов: 1) ФИО2 – по доверенности от 30.12.2022; 2) ФИО2 – по доверенности от 20.04.2022;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 31.08.2022; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-3141/2023, 13АП-3144/2023) индивидуального предпринимателя ФИО4, Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.12.2022 по делу № А21-8094/2022 (судья           Любимова С.Ю.), принятое 

пор иску 1) индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 318392600057914, ИНН 

<

***>); 2) Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» (адрес: 236001, Калининград, ул. Ю.Маточкина, дом 14, кв. 13, ОГРН 

<

***>);

к Администрации городского округа «Город Калининград» (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 

<

***>);

об урегулировании разногласий при заключении договора, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» (далее – Общество) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель) обратились в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 28.03.2022 № 29/2022-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м, с видом разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

...>, под существующими объектами недвижимости, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: 

«Цена земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» и составляет 295 824, 05 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости. 

Покупатель «1» уплачивает сумму 156 786,99 руб. 

Покупатель «2» уплачивает сумму 139 037,56 руб.».

Решением суда от 22.12.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество и Предприниматель подали апелляционные жалобы, в которых просили решение от 22.12.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В апелляционных жалобах, доводы которых фактически идентичны, истцы указали, что вопреки выводу суда первой инстанции право аренды на спорный земельный участок возникло в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком, соответственно, истцы обладают исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность из расчета 2,5 % от кадастровой стоимости, что свидетельствует об отсутствии у Администрации оснований для отказа от подписания договора купли-продажи в предложенной заявителями редакции, а потому в удовлетворении иска неправомерно отказано. 

В отзыве на апелляционные жалобы Администрация просила решение суда оставить без изменения, а жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истцом доводы апелляционных жалоб поддержал в полном объеме, представитель ответчика позицию подателей жалоб не признал, против удовлетворения жалоб возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены  в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.03.2022 Общество и Предприниматель обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность за плату в размере 2,5% его кадастровой стоимости.

В обоснование заявления истцы указали, что названный участок предоставлен им в аренду по договору от 09.08.2021 № 126/2021-А, на нем расположены объекты недвижимости (складские здания литер «А» общей площадью 938,6 кв.м. (кадастровый номер 39:15:150516:109), литер «Б» общей площадью 934,8 кв.м (кадастровый номер 39:15:150516:119), литер «В» общей площадью 938,6 кв.м (кадастровый номер 39:15:150516:120), которые построены в советский период и приобретены предыдущим собственником – Калининградским управлением тралового флота в порядке приватизации государственного имущества, границы земельного участка были также сформированы в советский период.

Администрация направила в адрес заявителей проект договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 № 29/2022-С, в котором установила стоимость выкупаемого земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 3 статьи 25 Закона Калининградской области от 12.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» (далее – Закон № 105) в размере его кадастровой стоимости – 11 832 980 руб. 00 коп., в том числе:      6 271 479 руб. 40 коп. для Общества и 5 561 500 руб. 60 коп. для Предпринимателя. 

Не согласившись с установленной ценой земельного участка, истцы направили ответчику протокол разногласий к договору, в котором, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Закон № 137-ФЗ), пункта 4 статьи 25 Закона № 105, указали на наличие у них права на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене.

Администрация письмом от 20.05.2022 отказала заявителям от подписания договора в предложенной ими редакции, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221 образован за границами отвода земельного участка (90%), предоставленного в постоянное бессрочное пользование.

Ссылаясь на то, что отказ Администрации в предоставлении земельного участка по испрашиваемой цене нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, истцы обратились с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о том, что право аренды у Общества и Предпринимателя на спорный земельный участок возникло уже после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и предоставления в аренду вновь сформированного земельного участка, в том числе с учетом присоединения к нему дополнительной части иного земельного участка, соответственно, Администрация правомерно установила в проекте спорного договора купли-продажи выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221 в размере кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем в удовлетворении иска отказал. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что Предприниматель и Общество выражают несогласие с предложенной Администрацией редакцией пункта 3.1 договора в части определения цены земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже земельных участков цена в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 25 Закона № 105, на положения которого ссылаются истцы в обоснование заявленных по настоящему делу требований, цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Калининградской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на которых расположены здания, сооружения, устанавливается собственникам таких зданий, строений, сооружений либо помещений в таких зданиях, сооружениях в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в размере кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4, 5 настоящей статьи.

В свою очередь пунктом 4 статьи 25 Закона № 105 установлено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случаях, если: 

– в период со дня вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; 

– такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего пункта.

Соответственно применительно к обстоятельствам настоящего спора Общество и Предприниматель должны доказать, что они являются лицами, имеющими право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка с установлением цены продажи участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Так, в обоснование исковых требований истцы указали, что спорный земельный участок соответствует вышеприведенным критериям, а именно: земельный участок образован из земельного участка ранее предоставленного по Решению исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 площадью 7,5 га, объекты недвижимости, принадлежащие заявителям и расположенные на земельном участке, были отчуждены из государственной собственности, право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переоформлено на право аренды до 01.07.2012, иные земельные участки, образованные из земельного участка площадью 7.5 га были приобретены по льготной цене (земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:15 05 16:0004, 39:15:15 05 16:0010 были отчуждены по договору купли-продажи земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации от 03.04.2020 № ФС-2020/04-18П физическому лицу по цене 2.5% от кадастровой стоимости).

Как следует из пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5 процентов кадастровой стоимости участков, расположенных в местности, не являющейся городом с численностью населения свыше трех миллионов человек.

При этом с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, если в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды. 

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503.

В данном случае судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на основании Решения исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 (далее – Решение № 71) Базе рыболовного рефрижераторного флота был отведен земельный участок по ул. Портовой площадью 7,50 га для строительства складских помещений в границах согласно приложению. 

Пунктом 2 данного решения установлено, что База рыболовного рефрижераторного флота обязана была получить акт отвода, план границ, архитектурно-планировочное задание, а также акт на бессрочное пользование земельным участком, который необходимо было зарегистрировать в межрайонным бюро техучета.

При этом в указанном решении также определено, что границы и площадь участка подлежат уточнению при отводе в натуре.

Так, на основании акта отвода земельного участка от 09.03.1965 (л.д. 111 тома 1) установлены в натуре внешние границы земельного участка, передаваемого в пользование Базе рыболовного рефрижераторного флота, уточнена площадь земельного участка - 7,70 га

Согласно Приложению к Решению № 71 часть земельного участка площадью 3,2 га предполагалось отвести автобазе Калининградского производственного объединения «Калининградрыбпром» (КПОРП).

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1976 № 18 (л.д. 112 тома 1) Калининградскому производственному управлению рыбной промышленности разрешено разработать проект автобазы в Балтийском районе по ул. Портовой.

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов от 03.07.1982 № 238 Калининградскому производственному объединению рыбной промышленности участок площадью 4,25 га из земельного участка, ранее отведенного Базе рыболовного рефрижераторного флота, предоставлен в бессрочное пользование под строительства автобазы КПОРП.

В этой связи 12.03.1985 Калининградская база тралового флота, являющаяся правопреемником Базы рыболовного рефрижераторного флота, обратилась в Калининградский горисполком с обращением исх. №  1-1316, в котором просила отвести ей для размещения складских помещений дополнительный земельный участок площадью 4 га по ул. ФИО5, ограниченный существующей территорией складов и водоемом, и по результатам рассмотрения которого (исх. от 27.03.1985 № 228, л.д. 115 тома 1) Базе тралового флота было предложено разработать проект складского хозяйства на территории, расположенной южнее проектируемой автобазы КПОРП с приложением соответствующего плана земельного участка, то есть указано на возможность предоставления дополнительного земельного участка не из ранее предоставленного земельного участка, а южнее проектируемой автобазы КПОРП.

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета народных депутатов от 31.05.1985 № 186 Калининградской базе тралового флота во временное пользование сроком на десять лет без права капитального строительства отведен земельный участок площадью 1,3 га в Балтийском районе по ул. Портовой под размещение сборно-разборного склада, навесов и площадок для складирования материалов.

Актом отвода границ земельного участка в натуре от 16.06.1985 границы отведенного земельного участка (1,3 га) закреплены на местности (л.д. 119 тома 1).

11.01.1993 земельный участок площадью 1,3 га по ул. Портовой передан в аренду ОАО «Калининградская рыбопромышленная компания тралового флота» (ОАО «Тралфлот») (ранее – Калининградская база тралового флота) по договору № 000012 сроком на десять лет.

Впоследствии три нежилых здания (складских помещения), расположенных на вышеуказанном земельном участке, были проданы ООО «Морская звезда» на основании договора купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.1997 в порядке реализации арестованного имущества должника.

При этом из дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97 следует, что продаваемые складские помещения расположены на земельном участке общей площадью 1,3 га, отведенном согласно Решению исполнительного комитета Калининградского городского Совета народных депутатов от 31.05.1985 № 186.

На основании заявления нового собственника вышеуказанных складских помещений от 07.07.1997 (л.д. 123-124 тома 1) об оформлении землеотвода по ул. ФИО5, дом 44 с учетом дополнительной прилегающей территории к складам (л.д. 124 тома 1) под площадку открытого хранения имущества, было издано Постановление мэра города Калининграда от 16.01.1998 № 88 (далее - Постановление № 88) об изъятии земельного участка площадью 2,18 га, внесении в связи с этим изменений в Решение № 71 и предоставлении земельного участка такой площади в долгосрочную аренду сроком на 49 лет ООО «Морская звезда». 

При этом в данном постановлении указано, что границы и площадь земельного участка следует уточнить при заключении договора аренды

Таким образом, проанализировав в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объекты недвижимости (складские здания литер «А» общей площадью 938,6 кв.м. (кадастровый номер 39:15:150516:109), литер «Б» общей площадью 934,8 кв.м (кадастровый номер 39:15:150516:119), литер «В» общей площадью 938,6 кв.м (кадастровый номер 39:15:150516:120) никогда не располагались на земельном участке, отведенном Базе тралового флота на основании Решения № 71.

Кроме того, на основании обращения ОАО «Калининградская рыбопромышленная компания» от 03.09.1997 об изъятии земельного участка под тремя складскими зданиями, отчужденными из собственности ОАО «Тралфлот», в связи с продажей складов, издано постановление мэра города Калининграда от 02.02.1998 № 244 (далее – Постановление № 244) о предоставлении ОАО Калининградская рыбопромысловая компания «Запрыба» в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2,7 га по ул. ФИО5 - ул. Транспортной в Балтийском районе под существующую складскую базу, АЗС.

Проанализировав представленные в материалы дела схемы земельных участков, являющихся приложениями к Постановлению № 88 и Постановлению № 244, а также плана к письму Горисполкома от 27.03.1985 (исх. № 228) суд первой инстанции пришел также и к обоснованному выводу о том, что изъятию на основании Постановления № 88 подлежал земельный участок, предоставленный Калининградской базе тралового флота на основании договора аренды от 11.01.1993 № 000012, а также часть земельного участка, предоставленного на основании Решения № 71, и часть земельного участка расположенного в юго-восточной его части.

Таким образом, вопреки доводам подателей жалоб вывод суда первой инстанции о том, что формирование земельного участка площадью 2,1766 га, расположенного по ул. ФИО5, 44 и предоставленного впоследствии ООО «Морская звезда» по договору на передачу в аренду городских земель от 12.02.1998 № 001603 происходило после изъятия указанных выше земельных участков, а предоставление в аренду вновь сформированного земельного участка произведено не в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, является обоснованным и соответствующим представленным в материалы дела доказательствам. 

Доказательств изменения границ и площади исходного земельного участка (предоставленного на основании Решения № 71), соответствующим образуемому на основании Постановления № 88 земельному участку площадью 2,18 га в материалах дела отсутствуют. 

Факт того, что согласно Решению № 186 дополнительный земельный участок площадью 1,3 га не предназначался для целей строительства, сам по себе также не опровергает факт использования означенного земельного участка для размещения складских помещений.

Согласно пункту 1 статьи 268 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на момент приобретения в собственность ООО «Морская звезда» объектов недвижимости, ранее принадлежавших ОАО «Тралфлот», право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 настоящего кодекса (пункта 2 статьи 268). 

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает 

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В данном случае материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что складские помещения, переданные по договору купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97, расположены на земельном участке общей площадью 1,3 га, отведенном согласно Решению исполкома г. Калининграда № 186 от 31.04.85. 

Из представленных документов следует факт расположения принадлежавших ООО «Морская звезда» трех объектов недвижимости на земельном участке, дополнительно отведенном Калининградской базе тралового флота во временное пользование с последующим оформлением арендных отношений на основании договора аренды от 11.01.1993 № 000012. 

Таким образом, вопреки позиции подателей жалобы в результате перехода права собственности на складские помещения право бессрочного пользования земельным участком в порядке указанной выше нормы права ООО «Морская звезда» не приобреталось. 

С учетом вышеприведенного, повторно проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что право аренды у Общества и Предпринимателя на спорный земельный участок возникло уже после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и произошло после предоставления в аренду вновь сформированного земельного участка, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В этой связи, поскольку  истцы не относятся к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 данного Закона и пунктом 4 статьи 25 Закона № 105, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, в проекте спорного договора купли-продажи выкупная цену земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221 подлежит установлению в редакции, предложенной Администрацией, а именно в размере кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно.

С учетом приведенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Общества и Предпринимателя, доводы которых не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 14.11.2022 по делу №  А21-8094/2022  следует оставить без изменения, а жалобы истцов – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на их подателей. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 14.11.2022 по делу №  А21-8094/2022  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

О. В. Горбатовская

В. В. Черемошкина