ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

31 января 2025 года                                                                                   Дело № А65-18081/2024

№11АП-18339/2024

г. Самара

резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года

полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Копункина В.А., Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 23 января 2025 года апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2024 по делу №А65-18081/2024 (судья Хуснутдинова А.Ф.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Реноме», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер: 16:50:110403:3746, расположенные по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 7 272 500»,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Реноме» (общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с уточненным иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (КЗиИО, Комитет, ответчик) о  понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилое помещение № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер: 16:50:110403:3746, расположенные по адресу: 

<

...> стоимостью 7 272 500 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2024 по делу №А65-18081/2024 образования города Казани»  иск удовлетворен.

Суд определил условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер: 16:50:110403:3746, расположенные по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 7 272 500 (семь миллионов двести семьдесят две тысячи пятьсот) руб.». Между сторонами распределены судебные расходы.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, не согласен с ценой продажи имущества, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу, принятое по делу решение суда просит отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 23.01.2025г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Согласно статье 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Изучив ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что оно мотивировано не совпадением выводов эксперта тем ценам, которые обнаружены ответчиком по результатам мониторинга цен в сети Интернет. Указанные доводы ответчика недостаточны для удовлетворения заявленного ходатайства, позиция заявителя не отвечает критериям ст.ст.67,68,71,86 АПК РФ.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований ля отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 августа 2022 года между АО «Дирекция внебюджетных программ развития города» и ООО «Реноме» заключен договор аренды нежилого помещения № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер (К№): 16:50:110403:3746, расположенные по адресу: 

<

...> (спорный объект, спорное имущество, спорные нежилые помещения), для реализации уставной деятельности (л.д. 8-12 т.1).

В связи с переходом права собственности на спорные нежилые помещения с К№ 16:50:110403:3746, запись регистрации № 16:50:110403:3746-16/203/2022-4 (л.д. 63 т.1), между КЗиИО и ООО «Реноме» от 17.11.2022 заключено дополнительное соглашение № М-69 к договору аренды нежилого помещения от 01.08.2022, в соответствии с которым арендодателем выступает КЗиИО (л.д. 11, 12 т.1).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ФЗ № 159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст. 14 ФЗ № 159, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «Реноме» полностью соответствует требованиям ФЗ № 159, а именно:

- истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, сведения о котором внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;

- нежилое здание, арендованное истцом, находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет;

- у истца отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона (ч. 4 ст. 18).

В соответствии с ч.3 ст. 9 ФЗ № 159 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Истцом была инициирована оценка рыночной стоимости арендуемого имущества. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества № 01-07/2024 от 06 мая 2024 года, подготовленного ООО «Оценка столицы» по заказу истца, по состоянию на 06 мая 2024 года рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 6 053 300 рублей (л.д. 14 т.1).

Истец обратился к ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», на преимущественное право выкупа недвижимого имущества: нежилого помещения № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, Зв, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м с К№ 16:50:110403:3746, расположенного по адресу: 

<

...> и на подписание проект договора купли-продажи арендуемого имущества, способом оплаты в рассрочку, с периодом рассрочки 60 месяцев, ежеквартальными платежами с приложением отчета об оценке арендуемого имущества (исх. 350 от 06 мая 2024 года – л.д. 13, 17, 18 т.1, доказательства направления – л.д. 19 т.1).

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (исх. № 8280/КЗИО-ИСХ от 27 мая 2024 года – л.д. 20 т.1) в ответ на заявление истца даны письменные пояснения о том, что в настоящее время Комитетом проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки и что после заключения Комитетом муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки и принятия соответствующих распорядительных документов, в адрес истца будет направлено предложение о преимуществом праве выкупа арендуемых помещений и правовых оснований на подписание договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом у Комитета отсутствуют.

Ответчик в письменном отзыве на иск требования истца не признал, указал, что в Комитет поступило обращение ООО «Реноме» (вх. № 7810/КЗИО-ВХ от 07.05.2024) о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по ул. Мусина, д. 69 корп. 2, в соответствии с ФЗ № 159.

В адрес ООО «Реноме» было направлено письмо (исх. № 8280/КЗИО-ИСХ от 27.05.2024), что после определения рыночной стоимости испрашиваемых помещений и принятия соответствующих распорядительных документов, будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

Также сообщено об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи по предложенной истцом цене в размере 6 053 300руб. С учетом изложенного ответчик просил в иске отказать.

Удовлетворяя  исковые требования с учетом принятого уточнения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что суду не представлены доказательства проведения конкурсного отбора организаций, осуществляющих оценку муниципального имущества, предполагаемого к продаже.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

Доказательства передачи на оценку технической и кадастровой документации по заявленному истцом объекту в рамках действующего контракта на оказание услуг по проведению оценки в 2024г., ответчиком суду не представлены.

Доказательства определения рыночной стоимости спорного объекта и принятия соответствующих распорядительных документов ответчиком суду также не представлены.

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 августа 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Некоммерческому партнерству «Союз оценщиков РТ», эксперту ФИО1.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер: 16:50:110403:3746, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06 мая 2024 года?

Согласно заключению эксперта № 08-Б-2024 от 20.09.2024 (л.д. 5-129 т.2) рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение № 1002 первого этажа номера на поэтажном плане 1в, 3в, 35в-38в, 40в-43в, 59в, 59в/1, 59в/2, 59в/3, общая площадь 212,9кв.м, кадастровый номер 16:50:110403:3746, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06 мая 2024 года составила: 8727000 рублей с НДС (7272500 рублей без НДС) (л.д. 78 т.2).

В силу положений статей 65, 66 АПК РФ доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 ст. 66 АПК РФ предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по делу.

Отклоняя ходатайство ответчика, арбитражный суд первой инстанции исходил из положений ч.2 ст. 87 АПК РФ.

Ответчиком не указано на наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, суду не представлены доказательства, опровергающие обоснованность экспертного заключения № 08-Б-2024 от 20.09.2024.

Заключение эксперта, представленное в дело, ответчиком не опорочено, рецензия лицензированного эксперта на экспертное заключение № 08-Б-2024 от 20.09.2024 суду не представлена.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Отклоняя ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, арбитражный суд первой инстанции действовал в пределах предоставленных ему полномочий по оценке доказательств, нормы ст.ст.71,86 АПК РФ при этом не нарушены.

Ссылка заявителя жалобы на мониторинг цен продажи объектов в сети Интернет несостоятельна, т.к. во-первых, заявитель не представляет конкретные доказательства в обоснование своей позиции, а во-вторых, довод ответчика не отвечает требованиям ст.ст.67,68 АПК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2024 по делу №А65-18081/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                 Д.А. Дегтярев

Судьи                                                                                               В.А. Копункин

Е.В. Коршикова