АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10509/2016

г. Краснодар

23 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – открытого акционерного общества «Красная Талка» (ИНН 2304031212, ОГРН 1022300773351) – Апкарова С.Б. (доверенность от 16.01.2018), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276 , ОГРН 1022300777840) и третьих лиц: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-10509/2016, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Красная Талка» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация), с исковым заявлением в котором просило:

– признать установленный администрацией с 01.01.2014 размер арендной платы в договоре аренды от 24.07.2009 № 4000001748 земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:40:0402011:36 необоснованным; 

– признать установленный администрацией с 01.01.2014 размер арендной платы в договоре аренды от 19.11.2010 № 4000004074 земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:40:0402011:86 необоснованным;

– установить с 01.01.2014 годовой размер арендной платы в договоре аренды от 24.07.2009 № 4000001748 земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:40:0402011:36 на основании заключения № У145/16 экспертов ООО «ТАИР» в размере 115 170 рублей; 

– установить с 01.01.2014 годовой размер арендной платы в договоре аренды от 19.11.2010 № 4000004074 земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:40:0402011:86, на основании заключения № У145/16 экспертов ООО «ТАИР» в размере 62 025 рублей (уточненные требования, которые приняты судом к рассмотрению определением от 19.10.2016).

Иск обоснован ссылками на статьи 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 22, 27, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Требования мотивированы тем, что администрация исчисляет арендную плату за арендуемые истцом земельные участки исходя из отчетов о рыночной стоимости, которые не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Решением  Арбитражного  суда  Краснодарского  края  от  09.02.2017 (судья  Савин Р.Ю.) исковые требования удовлетворены. Суд признал достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы, исчисляемой с 01.01.2014: по договору аренды от 24.07.2009 № 4000001748 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:36 в размере 7 678 тыс. рублей; по договору аренды от 19.11.2010 № 4000004074 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:86 в размере 4 135 тыс. рублей. Суд также взыскал с администрации в пользу общества 99 тыс. рублей расходов на оплату судебных экспертиз, а также 6 тыс. рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины. 

Суд установил, что 24.07.2009 стороны заключили договор № 4000001748 аренды земельного участка общей площадью 2761 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:36.  сторонами 19.11.2010 заключен также договор № 4000004074 аренды земельного участка площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:86. Постановка земельных участков на кадастровый учет подтверждена представленными в материалы дела кадастровыми паспортами. На данные участки зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования «Город-курорт Геленджик». Договоры прошли процедуру государственной регистрации. Разделом 2 названных договоров предусмотрено, что величина арендной платы за земельный участок определяется расчетным путем за год, приведенный в приложении к настоящему договору, уплачивается за каждый день его использования и вносится ежеквартально на указанный администрацией расчетный счет. Общество самостоятельно определяло ежеквартальную арендную плату, исходя из расчета годовой арендной платы, приведенного в ежегодных приложениях к договору, предоставляемых ему администрацией. Согласно приложениям к договорам аренды, расчет платы осуществляется в соответствие с постановлением администрации от 20.05.2011 № 1126 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик» (далее – постановление № 1126). Расчет годовой арендной платы с 01.01.2014 осуществлялся на основании постановления № 1126 (в редакции постановления от 21.02.2013 № 445). В подпункте 3 пункта 1 указанного постановления предусмотрено, что ставка арендной платы установлена с 01.01.2014 в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка общего пользования, и иных земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. ООО «Независимая оценка» по заказу управления имущественных отношений администрации подготовило отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402011:36 (от 28.03.2012 № 222-Н/03/2012) и 23:40:0402011:86 (от 28.03.2012 № 216-Н/03/2012). В отчетах отражено, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28.03.2012 составила: участок с кадастровым номером 23:40:0402011:36 – 56 886 736 рублей; участок с кадастровым номером 23:40:0402011:86 – 67 657 902 рубля. На основании обращения общества об обоснованности применения сравнительного подхода при установлении рыночной стоимости земельных участков оценочная компания ООО «ЮгЭксперт» письмом от 01.03.2016 сообщила, что при определении рыночной стоимости участков затратный и сравнительный подход с учетом их целевого назначения неприменим. Ссылаясь на несоответствие отчетов ООО «Независимая оценка» законодательству об оценочной деятельности, а также недостоверность расчетов арендной платы, произведенных администрацией на основании этих отчетов, общество обратился в суд с заявленными требованиями. Суд при разрешении спора исходил из того, что к правоотношениям сторон применяется нормативно установленный размер арендной платы за землю без учета того, оформлено ли изменение арендной платы соглашением сторон. Судом установлено, что с 01.01.2014 расчет арендной платы подлежал определению в зависимости от рыночной стоимости земельных участков. Поскольку истцом оспаривалась достоверность отчетов о независимой оценке рыночной стоимости арендуемых участков, суд назначил нормативно-методическую экспертизу. Из заключения экспертов следует, что отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, в ходе оценки были нарушены принципы существенности, однозначности, проверяемости, обоснованности. В отчетах отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки, обоснование корректировок на торг, на площадь, на разрешенное использование, на наличие ограничений в пользовании, корректировки применены без обоснования величин, нет ссылки на источник информации по корректировкам с обоснованием значений и диапазона применения. Выводы независимого оценщика при определении рыночной стоимости объекта оценки признаны необоснованными. Для установления рыночной стоимости земельных участков суд назначил оценочную экспертизу, по результатам которой счел необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2014 (с учетом сформулированных истцом требований). Общество просило установить годовой размер арендной платы в заключенных с администрацией договорах аренды с 01.01.2014. Однако, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из формулировки, которую посчитал более корректной в спорной ситуации, поэтому установил рыночную стоимость земельных участков, которую надлежит считать достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы, исчисляемой с 01.01.2014

Определением от 13.04.2017 суд апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ООО «Независимая оценка».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 решение от 09.02.2017 отменено. По делу принят новый судебный акт о частичном удовлетворении требований общества. Признаны недействительными договоры аренды от 24.07.2009 № 4000001748 и от 19.11.2010 № 4000004074 в части условий о размере арендной платы, отраженных в приложениях № 1 к договорам: «Расчет арендной платы с 01.01.2014», «Расчет арендной платы с 01.01.2015», «Расчет арендной платы с 01.01.2016». В остальной  части  в  иске  отказано. С администрации  в  пользу  общества  взыскано 59 тыс. рублей судебных расходов по оплате судебной нормативно-методической экспертизы. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску.

С учетом пояснений общества о том, что заявленные им требования судом первой инстанции рассмотрены в полном объеме (истец не считает, что какие-либо требования остались нерассмотренными), суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Из мотивировочной части решения видно, что суд рассматривал все заявленные обществом основания иска (проверял достоверность рыночной стоимости, определял действительную рыночную стоимость, решал вопрос о размере арендной платы с учетом выявленной рыночной стоимости). Апелляционный суд установил, что истец ранее не являлся субъектом права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорных земельных участков. Договоры заключены в связи с легализацией в судебном порядке объектов недвижимости и в связи с приобретением объекта недвижимости у лица, которое (по сведениям администрации) ранее также не являлось субъектом аналогичного права в отношении земельного участка. Между сторонами отсутствует спор в отношении того, что собственниками спорных участков является муниципальное образование город-курорт Геленджик. При этом на момент рассмотрения спора судом первой инстанции размер арендной платы за пользование спорными участками определялся постановление № 1126 в зависимости от их рыночной стоимости (такой расчет подлежал применению с 01.05.2012). В деле имеются подписанные сторонами расчеты арендной платы за земельные участки в период с 01.05.2012 и по 2015 год исходя из ставки в размере 1,5% от рыночной стоимости, составлявшей 67 657 902 рубля (за участок с кадастровым номером 23:40:0402011:36) и 56 886 736 рублей (за участок с кадастровым номером 23:40:0402011:86). Аналогичным образом администрацией выставлен обществу расчет арендной платы на 2016 год (по той же ставке, исходя из той же рыночной стоимости). Истец не согласен с размером арендной платы, указывает на несогласие с результатами оценки рыночной стоимости спорных участков. При разрешении спора суд апелляционной инстанции исходил из того, что способы защиты не могут использоваться истцом произвольно (статья 12 Гражданского кодекса). Апелляционный суд квалифицировал заявленное обществом требование о признании установленного администрацией с 01.01.2014 размера арендной платы необоснованным как требование о признании недействительным договорного условия о размере арендной платы. С учетом выводов нормативно-методической экспертизы, суд признал, что установление в Приложениях к договору условия о размере арендной платы не соответствует требованиям действующего законодательства. Администрация не ссылается на ошибочность выводов экспертов, не заявила о проведении повторной экспертизы. Выводы судебного эксперта подтверждают нарушение правила расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в связи с тем, что применяемая стоимость не являлась рыночной. Это свидетельствует о недействительности данных договорных условий (статьи 166, 168 и 180 Гражданского кодекса). Удовлетворяя требования в этой части, суд апелляционной инстанции посчитал необходимым привести в резолютивной части постановления формулировку, более соответствующую требованиям приведенных норм материального права и правовой их квалификации, выявленной при разрешении спора. Поэтому суд признал недействительными договоры от 24.07.2009 № 4000001748 и от 19.11.2010 № 4000004074 в части приложений № 1 (расчеты арендной платы с 01.01.2014, с 01.01.2015 и с 01.01.2016). Требование общества об установлении иного размера арендной платы (с 01.01.2014) апелляционный суд квалифицировал как требование об изменении договоров аренды в части условия о размере арендной платы. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 указал следующее. Несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению после вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Вместе с тем, по смыслу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках иска о взыскании (возврате) излишне внесенных арендных платежей. Следовательно, суд первой инстанции неправомерно указал в резолютивной части решения на необходимость применять установленную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость для целей расчета арендной платы с 01.01.2014. Суд при разрешении спора не учел, что в рамках заявленного истцом способа защиты удовлетворение такого требования применительно к прошлым периодам невозможно. Поскольку судом установлена рыночная стоимость земельных участков не на момент рассмотрения спора, а на начало 2014 года, использование результатов экспертизы для изменения договоров аренды на момент вынесения постановления неправомерно. Кроме того, в связи с апелляционным обжалованием решение от 09.02.2017 в законную силу не вступило, то есть не наступили правовые последствия в виде трансформации договорного правоотношения (часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). В период разрешения спора судом апелляционной инстанции изменилась редакция постановления № 1126, согласно которому с 22.04.2017 расчет арендной платы должен производиться от кадастровой стоимости спорных земельных участков. В этой связи апелляционным судом не может быть констатировано соответствие императивной норме законодательства испрашиваемого истцом изменения договорных условий. Применительно к иску об изменении договора суд должен учитывать последующее изменение законодательства, поскольку в противном случае решение суда будет неисполнимым, так как правовой результат в виде изменения судом договора с даты вступления решения в законную силу достигнут не будет. Изложенное исключает возможность удовлетворения требования истца о внесении изменений в договоры путем установления указанных истцом размеров арендной платы. Суд не вправе выйти за пределы иска, а общество лишено возможности изменения предмета требований в суде апелляционной инстанции. В связи с удовлетворением требования общества о признании недействительными договоров аренды в части, судебные расходы истца на оплату нормативно-методической экспертизы для проверки достоверности и соответствия установленным требованиям отчетов об оценке в размере 59 тыс. рублей подлежат взысканию с ответчика. Судебные расходы истца на оплату судебной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости земельных участков (на 01.01.2014) в размере 40 тыс. рублей не могут быть взысканы с ответчика, поскольку указанная экспертиза проводилась для обоснования требования об изменении договоров аренды, в удовлетворении которого обществу отказано.

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. В соответствии с разъяснением, данным в пункте 1 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). При определении рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы привлечение оценщика является необходимым, однако данная им оценка не является обязательной для сторон сделки. Истец не привел положений закона или нормативного правового акта, из которых бы следовало, что при определении размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, стороны договора обязаны применять рыночную стоимость земельного участка, определенную в отчете независимого оценщика. Обязательный характер результата определения рыночной стоимости земельного участка, выраженного в отчете независимого оценщика, законом не предусмотрен. Следовательно, оспаривание такого отчета (оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком) в рамках самостоятельного иска к оценщику не допускается. Суд в решении от 09.02.2017 допустил грубое нарушение при определении достоверной величины рыночной стоимости земельных участков, равно как и апелляционный суд. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского Кодекса, в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского Кодекса, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и тому подобного) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Согласно статье 453 Гражданского кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Судами не рассмотрен вопрос об установлении величины рыночной стоимости арендуемых земельных участков, в связи с чем рассмотрение в судах первой и апелляционной инстанции спора привело к отсутствию правовой определенности относительно рыночной стоимости, из которой следует исходить при определении размера годовой арендной платы, а также с какой даты надлежит применить такую стоимость. Кроме того, с администрации взыскано 59 тыс. рублей судебных расходов по оплате экспертизы, в то время как решение, которым установлена недостоверность рыночной стоимости земельных участков, отменено апелляционным судом.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда. Ссылка администрации на информационное письмо Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» несостоятельна. Истец не оспаривал отчет независимого эксперта, а ставил перед судом вопрос об обоснованности размера арендной платы, установленной в договорах аренды земельных участков. Выводы апелляционного суда соответствуют закону и подтверждены результатами нормативно-методической экспертизы. Апелляционный суд правильно квалифицировал заявленные обществом требования как требования о признании недействительным договорного условия о размере арендной платы и об изменении договоров в части условий о размере арендной платы. Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что установление в Приложениях к договорам от 24.07.2009 № 4000001748 и от 19.11.2010 № 4000004074 условия о размере арендной платы на 2014 –2016 годы не соответствует требованиям действующего законодательства. Администрация не ссылается в кассационной жалобе на ошибочность выводов экспертов, ответчик не заявлял о проведении повторной экспертизы. Обоснованно учел апелляционный суд и то обстоятельство, что в период разрешения спора внесены изменения в постановление № 1126, в соответствии с которыми расчет арендной платы должен производиться от кадастровой стоимости спорных земельных участков.

От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил окружной суд оставить в силе апелляционное постановление.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 24.07.2009 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4000001748 аренды земельного участка (из земель населенных пунктов) общей площадью 2761 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:36. 

19 ноября 2010 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4000004074 аренды земельного участка (из земель населенных пунктов) площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:86. 

Участки предоставлены обществу как собственнику расположенных на них объектов недвижимости. Договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации. 

Постановка земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402011:36 и 23:40:0402011:86 на кадастровый учет подтверждена представленными в материалы дела кадастровыми паспортами. На данные участки зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. 

Разделом 2 договоров аренды предусмотрено, что величина арендной платы за предоставленный земельный участок определяется расчетным путем за год, приведенный в приложении к настоящему договору, уплачивается за каждый день использования земельного участка и вносится ежеквартально на указанный ответчиком расчетный счет. 

В течение всего срока действия договоров общество самостоятельно осуществляло определение ежеквартальной арендной платы, исходя из расчета годовой арендной платы, приведенного в ежегодных приложениях к договорам, передаваемых администрацией.

Согласно приложениям к договорам аренды, расчет платы за пользование земельными участками осуществляется в соответствие с постановлением № 1126. С 01.01.2014 расчет годовой арендной платы был осуществлен на основании постановления № 1126 (в редакции постановления от 21.02.2013 № 445). В подпункте 3 пункта 1 указанного постановления отражено, что ставка арендной платы с 01.01.2014 установлена в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка общего пользования, и иных земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик.

ООО «Независимая оценка» по заказу управления имущественных отношений администрации подготовило отчеты от 28.03.2012 № 222-Н/03/2012 (об оценке рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:40:0402011:36) и № 216-Н/03/2012 (об оценке рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:40:0402011:86). Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28.03.2012 составила: участок с кадастровым номером 23:40:0402011:36 – 56 886 736 рублей; участок с кадастровым номером 23:40:0402011:86 – 67 657 902 рубля. 

В целях проверки обоснованности примененной ООО «Независимая оценка» методики расчета рыночной стоимости объектов общество обратилось в оценочную компанию ООО «ЮгЭксперт». В письме общества «ЮгЭксперт» от 01.03.2016 указано, что при определении рыночной стоимости спорных участков затратный и сравнительный подход с учетом целевого назначения спорных участков неприменим. 

Ссылаясь на несоответствие отчетов ООО «Независимая оценка» законодательству об оценочной деятельности и недостоверность расчетов арендной платы, произведенных администрацией на основании этих отчетов, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки. 

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

По правилам статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Приведенные разъяснения содержатся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В пунктах 2.2 договоров аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. 

С учетом приведенных норм и разъяснений, судебные инстанции признали, что  выражения согласия арендатора на такие изменения (статья 421 Гражданского кодекса) не требуется. 

В пункте 1.1 постановления № 1126 предусмотрено, что размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости земельных участков.

 В редакции, действовавшей на момент вынесения решения судом первой инстанции, данное постановление устанавливало ставку арендной платы в размере 0,1% от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик.

В редакции, действовавшей на момент вынесения судебного акта апелляционным судом, данное постановление устанавливало ставку арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости за участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. 

Таким образом, на момент обращения общества с иском размер арендной платы определялся в зависимости от рыночной стоимости земельных участков (такой расчет подлежал применению с 01.05.2012).

В материалах дела имеются подписанные сторонами расчеты арендной платы за спорные земельные участки (с 01.05.2012 и по 2015 год). Арендная плата рассчитывалась по ставке в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, составлявшей 67 657 902 рубля (участок с кадастровым номером 23:40:0402011:36) и 56 886 736 рублей (участок с кадастровым номером 23:40:0402011:86). Аналогичным образом администрация рассчитала арендную плату на 2016 год (по той же ставке, исходя из той же рыночной стоимости земельных участков).

Отказывая обществу в удовлетворении требования общества об установлении с 01.01.2014 годового размера арендной платы в определенном размере, апелляционный суд исходил из того, что истцом заявлено требование об изменении договора в части условий о размере арендной платы. В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса такое (на прошлый период) изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо по требованию о взыскании излишне внесенной арендной платы. Следовательно, суд первой инстанции неправомерно указал в резолютивной части решения на необходимость применять установленную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость для целей расчета арендной платы с 01.01.2014. Суд не учел, что в рамках заявленного истцом способа защиты удовлетворение такого требования за прошедшие периоды (ретроспективно), невозможно. Кроме того, внесены изменения в постановление № 1126, согласно которым расчет арендной платы должен производиться от кадастровой стоимости спорных земельных участков. Применительно к иску об изменении договора суд должен учитывать последующее изменение законодательства, поскольку в ином случае решение об изменении условий договора (путем установления указанного истцом размера арендной платы) будет неисполнимым. Суд не может выйти за пределы иска, а общество не вправе изменять предмет требований в суде апелляционной инстанции. 

Апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований общества участвующими в деле лицами не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части в кассационном порядке не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Заявленные истцом требования о признании необоснованным установленного администрацией с 01.01.2014 размера арендной платы ввиду несогласия с результатами оценки рыночной стоимости земельных участков квалифицированы судом апелляционной инстанции как требования о признании недействительным договорного условия о размере арендной платы.

Сторонами ежегодно подписывались приложения к договорам, содержащие расчет арендной платы. Данные приложения играют роль дополнительных соглашений (уведомление за 2016 год является односторонней сделки), изменяющих зафиксированные ранее сторонами условия договоров о размере арендной платы. Такие условия могут быть оспорены истцом (арендатором) на основании статей 166, 168 и 180 Гражданского кодекса. Установив, что отраженные в приложениях к договорам условия о размере арендной платы, не соответствовали требованиям действующего законодательства, что подтвердили результаты проведенной нормативно-методической экспертизы отчетов оценщика (ООО «Независимая оценка»), апелляционный суд пришел к выводу о незаконности включения в договоры аренды соответствующих условий. Поэтому суд удовлетворил требования общества о признании недействительными договоров от 24.07.2009 № 4000001748 и от 19.11.2010 № 4000004074 в части приведенных в приложениях № 1 расчетах арендной платы с 01.01.2014, с 01.01.2015 и с 01.01.2016.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Администрация в кассационной жалобе приводит доводы о том, что судами не рассмотрен вопрос о величине рыночной стоимости арендуемых обществом земельных участков. По мнению ответчика, рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции спора привело к отсутствию правовой определенности относительно рыночной стоимости арендуемых истцом участков, из которой следует исходить при определении размера годовой арендной платы и периодов ее применения. Данные доводы окружным судом не принимаются с учетом предмета и оснований иска, заявленного обществом, и квалифицированного апелляционным судом как иска о признании недействительными договорных условий о размере арендной платы и об изменении договоров в части условий об арендной плате. Спор о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за земельные участки, либо о возврате арендодателем неосновательного обогащения (излишне внесенных арендных платежей), в рамках данного дела не разрешался. Разногласия по вопросу о размере арендной платы могут быть разрешены сторонами в согласованном ими порядке, либо арбитражным судом (при обращении заинтересованного лица с соответствующим требованием).

Не принимается судом округа и довод кассационной жалобы о необоснованном взыскании апелляционным судом с администрации 59 тыс. рублей расходов по оплате экспертизы. Поскольку проведение судебной нормативно-методической экспертизы повлекло удовлетворение требований истца о признании недействительными (в части) договоров аренды, соответствующие расходы (в размере 59 тыс. рублей), понесенные истцом, обоснованно взысканы с администрации в пользу общества. 

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правильность выводов суда апелляционной инстанций по существу спора и не могут служить основанием для отмены апелляционного постановления в кассационном порядке. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по делу № А32-10509/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов  

                                                                                                                            А.И. Мещерин