РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-803/24-28-5

г. Москва

03 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2024года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Серебряковой В.И. 

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СИБСТРОЙСЕРВИС" (625509, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛ, ТЮМЕНСКИЙ Р-Н, 23-ИЙ (ФАД ТЮМЕНЬ-ТОБОЛЬСК-ХАНТЫ-МАНСИЙСК ТЕР.) КМ, СТР. 5, ОФИС 101, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании арендной платы, неустойки 

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 25.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: не явился, извещен

в судебном заседании был объявлен перерыв с 03.06.2024г. по 17.06.2024г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СИБСТРОЙСЕРВИС" о взыскании задолженности за пользование земельными участками, предоставленными задолженность по Договору аренды трех земельных участков №ДЗ-59 от 09.07.2013 года (далее - «Договор») по выплате:

-           арендной платы за 2-3 кварталы 2023 года в размере 4 165 387,25 руб.;

-           неустойки на основании п.9.4 Договора за период с 28.10.2021 года по 15.11.2023 года в размере 10 416 337,50 руб.;

-           неустойки на основании п.9.6 Договора за нарушение п.7.1 Договора за период с 01.04.2022 года по 15.11.2023 года в размере 4 114 519,20 руб.

-           неустойки на основании п.9.3 Договора на 15.11.2023 года в размере                 52 542,09 руб.;

-           неустойки на основании п.9.6 Договора за нарушение п.6.2.15 Договора за период с 14.04.2020 года по 15.11.2023 года в размере 9 081 034,80 руб. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представители ответчика, извещенного надлежащим образом, на судебное заседание не явились, суд рассматривает дело в силу п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего:

Между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и ООО «Уралметаллургремонт-4» (Арендатор) был заключен Договор аренды трех земельных участков №ДЗ-59 от 09.07.2013 года (далее - «Договор»), согласно которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельные участки.

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 Договора земельные участки были переданы от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 09.07.2013г.

Все права и обязанности ООО «Уралметаллургремонт-4» по Договору были переданы в пользу ООО «Бетотек-Строй» на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей от 08.07.2014 г.

В дальнейшем все права и обязанности ООО «Бетотек-Строй» по Договору были переданы в пользу ОАО «Сибстройсервис» (Арендатор) на основании Договора об уступке прав и обязанностей от 08.02.2017 года.

С 01.09.2016 года все права и обязанности Фонда «РЖС» по Договору были переданы в пользу АО «АИЖК» (после переименования 14.03.2018 года - АО «ДОМ.РФ») в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что за время пользование земельным участком у АО «Сибстройсервис» образовалась задолженность по оплате: арендной платы за 2-3 кварталы 2023 года в размере 4 165 387,25 руб.; неустойки на основании п.9.4 Договора за период с 28.10.2021 года по 15.11.2023 года в размере 10 416 337,50 руб.; неустойки на основании п.9.6 Договора за нарушение п.7.1 Договора за период с 01.04.2022 года по 15.11.2023 года в размере 4 114 519,20 руб.; неустойки на основании п.9.3 Договора на 15.11.2023 года в размере 52 542,09 руб.;  неустойки на основании п.9.6 Договора за нарушение п.6.2.15 Договора за период с 14.04.2020 года по 15.11.2023 года в размере 9 081 034,80 руб.

Истец направил ответчику претензии (письма №111-ЮД от 09.03.2023 года. № 275-ЮД от 14.06.2023 года. № 499-ЮД от 19.10.2023 года) с требованиями погасить образовавшуюся задолженность по Договору.

В связи с тем, что задолженность по договору аренды не оплачена Истец обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п.п. 4.4 Договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Судом не принимается довод ответчика о том, что начисление арендной паты прекращается с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В силу п. 2 ст. 287.6 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, начисление арендной паты прекращается с даты регистрации первого права собственности на помещение, расположенное в доме на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0427001:10637

Первое право собственности физического лица на помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0427001:10637, зарегистрировано 21.08.2023 года за №72:23:0427001:28127-72/050/2023-1.

В этой связи начисление арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:10637 прекращено 21.08.2023 года.

Письмом №4942-ИБ от 23.03.2024 года АО «ДОМ.РФ» уведомило ответчика об этом.

В связи с чем, размер арендной платы за 2-3 кварталы 2023 года составляет 4 165 387,25 руб.

Доказательств оплаты арендной платы за 2-3 кварталы 2023 года в размере 4 165 387,25 руб. ответчиком в материалы дела не предоставлено, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

Согласно п.9.4 Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истец утверждает, что неустойка за просрочку Арендатора в оплате арендной платы за период с 28.10.2021 года по 15.11.2023 года составляет 10 416 337,50 руб.

Тем не менее, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» со ссылкой на ст. 9.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с пунктом 3 Постановления данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 01.04.2022). Срок действия документа ограничен 1 октября 2022 года.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что целью введения моратория, предусмотренного указанной статьей, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В силу пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, требования Истца о взыскании неустойки, начисленной за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 г, удовлетворению не подлежат.

Размер неустойки с учетом действия моратория составляет 8 471 199,72 руб.

Неустойка рассчитана с учетом, того, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-240207/2022 с АО «Сибстройсервис» взыскана неустойка за период с 17.04.2021 по 31.03.2022 г.

На основании п. 7.1 Договора Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения Договора обязан предоставить Арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца (п. 7.2 Договора).

Однако Арендатором были нарушены сроки предоставления банковской гарантии.

Согласно п.9.6 Договора за нарушение сроков предоставления банковской гарантии Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы, установленной в п.4.2 Договора, за каждый день просрочки.

Истец утверждает, что размер неустойки за нарушение Арендатором сроков выполнения обязательства по предоставлению банковской гарантии за период с 01.04.2022 года по 15.11.2023 года составил 4 114 519,20 руб.

Однако, с учетом Постановления Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» размер пени за заявленный период составляет 2 846 199,72 руб., в данной части требование Истца подлежит удовлетворению.

На основании п. 9.3 Договора в случае неисполнения обязанностей в сроки, предусмотренные пн. 3.1.3 - 3.1.4 Договора, а также в случае нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства (любого из этапов), определенных Договором, договорами аренды Образованных участков, договорами купли-продажи Образованных участков. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за Образованный участок, рассчитанной в порядке, установленном пп. 4.5.2 Договора, за каждый месяц просрочки.

Истец утверждает, что размер неустойки за нарушение сроков освоения всех земельных участков за период 19 месяцев составил 52 542,09 руб.

Ответчик ссылается на прекращение освоения земельного участка в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно положениям п.1.2 Договора земельный участок предоставляется для осуществления его комплексного освоения, которое включает в себя построение жилищного строительства и обустройство территории.

В соответствии с п. 6.2.8 и п. 6.2.10 Договора арендатор обязан обеспечить проектирование и строительство инженерной и иной инфраструктуры, объектов жилого и иного назначения на образованных участках.

Согласно п. 3.1.4 Договора датой завышения жилищного и иного строительства на образованных участках является дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и иного назначения.

Таким образом, получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не является завершением комплексного освоения земельного участка и выполнение договорных обязательств.

В связи с изложенным, доводы ответчика о неверном начисления неустойки за нарушение сроков комплексного освоения земельных участков являются несостоятельными.

Однако, с учетом Постановления Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» размер пени за заявленный период составляет 35 949,85 руб., в данной части требование Истца подлежит удовлетворению.

На основании п. 6.2.15 Договора Арендатор обязан ежеквартально не позднее 10- го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять Арендодателю отчетность.

Согласно п.9.6 Договора за нарушение сроков, предусмотренных Договором. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0.01% от суммы годовой арендной платы, установленной в п.4.2 Договора, за каждый день просрочки.

Истец ссылается на то, что Ответчиком не исполнены обязательства по представлению отчетности, в связи с чем начислена неустойка за период с 14.04.2020 года по 15.11.2023 года в размере 9 081 034.80 руб.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п.2 ст. 199 ГК РФ).

При этом исходя из положений п. 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абз. 2 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" если истцом претензионный порядок соблюден только в отношении суммы основного долга и в отношении данной суммы принято решение суда, а исковые требования о взыскании неустойки истцом не заявлялись, то по впоследствии предъявленному требованию о взыскании неустойки соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в целях досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия.

Таким образом, учитывая положения п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленума ВС РФ, изложенные в постановлении от 22.06.2021 N 18, течение срока исковой давности было приостановлено на 30 дней.

Истец направил исковое заявление в суд 09.01.2024.

Таким образом, истец пропустил срок исковой давности в отношении неустойки по п. 9.6 за непредставление отчетности за период с 14.04.2020 по 08.12.2020 г.

С учетом срока исковой давности неустойка на основании п.9.6 Договора за нарушение п.6.2.15 Договора составляет 6 157 925,20 руб., в данной части требование истца подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 73   Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 75 Постановления N 7 доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В пункте 77 данного Постановления указано на то, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает заявленную к взысканию с ответчика сумму неустойки, предусмотренную п.9.4 Договора, явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств, в связи с чем считает возможным снизить неустойку до суммы 4 165 387,25 руб.

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом к взысканию неустойки, предусмотренной п.9.6 и п 9.3. Договора, последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА"СИБСТРОЙСЕРВИС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность за пользование земельными участками, предоставленными задолженность по Договору аренды трех земельных участков №ДЗ-59 от 09.07.2013 года (далее - «Договор») по выплате: арендной платы за 2-3 кварталы 2023 года в размере 2-3 кварталы 2023 года в размере 4 165 387,25 руб.; неустойку на основании п.9.4 Договора за период с 28.10.2021 года по 15.11.2023 года в размере 4 235 600 руб.; неустойку на основании п.9.6 Договора за нарушение п.7.1 Договора за период с 01.04.2022 года по 15.11.2023 года в размере 2 846 914, 80 руб., неустойку на основании п.9.3 Договора на 15.11.2023 года в размере 35 949,85 руб.; неустойку на основании п.9.6 Договора за нарушение п.6.2.15 Договора за период с 14.04.2020 года по 15.11.2023 года в размере 6 157 925,20 руб.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА"СИБСТРОЙСЕРВИС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 90 423 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья:

С.С. Хорлина