ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-52152/2025

Дело №А40-54421/25

г.Москва

15 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фриева А.Л.

судей Новиковой Е.М., Титовой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коваль М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МЕГАПОЛИС ГРУП" на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2025 по делу №А40-54421/25, по иску ООО «Скайсити» к ООО «Мегаполис груп» о взыскании неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.02.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.03.2025,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Скайсити» (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с ООО «Мегаполис груп» (ответчик) неустойки в размере 193 462,5 долларов США за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по договору от 13 июня 2019 г. № СКБ/ДДУ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев апелляционную жалобу, а также исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что имеются основания для изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2025.

Как следует из материалов дела, 13.06.2019 между ответчиком и ПАО «Совкомбанк» заключен договор № СКБ/ДДУ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в редакции дополнительного соглашения от 15.08.2023.

20.05.2024 между истцом и ПАО «Совкомбанк» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору ДДУ.

В соответствии с п. 1 соглашения ПАО «Совкомбанк» передало, а истец принял:

- право требования от застройщика передачи по окончании строительства 22 машино-места, общей площадью 330,4 м2, расположенных на минус третьем этаже многофункционального жилого комплекса по адресу: Москва, ЦАО, внутригородская территория муниципальный округ Пресненский, Краснопресненская наб., д. 14А, стр.4;

- обязанность по оплате цены объектов долевого строительства в размере рублёвого эквивалента 767 531 долларов США подлежит исполнению в течение 10-ти рабочих дней после подписания между истцом и застройщиком акта приёма-передачи объектов.

Согласно п. 2 соглашения одновременно с правами и обязанностями, указанными в п. 1 соглашения, с момента вступления настоящего соглашения в силу, к истцу переходят в соответствующей части иные сопутствующие права и обязанности, включая право требовать от застройщика уплаты пени, в случае нарушения срока строительства и/или передачи объектов долевого строительства.

В соответствии с п. 4 договора стоимость одного машино-места составляет 75 000 долларов США.

Общая стоимость машино-мест составляет 1 650 000 долларов США которые подлежат оплате в рублях по официальному курсу, установленному Банком России на дату платежа (п. 3 соглашения).

Согласно п. 2.8 договора (в ред. дополнительного соглашения от 15 августа 2023 года), застройщик обязался передать участнику долевого строительства машино-места в срок не позднее 31 августа 2023 года.

Как указывает истец, им 29 ноября 2024 г. получено уведомление (телеграмма) ответчика о необходимости обеспечения явки 12 декабря 2024 г. в 11.00 по адресу: Москва, Краснопресненская наб., 14А, для принятия объектов по договору.

Согласно доводам истца застройщиком 12 декабря 2024 г. предъявлены к приёмке машиноместа, имеющие существенные недостатки.

Таким образом, 12 декабря 2024 г. истец в соответствии с требованиями законодательства, приступил к приёмке объектов по договору.

В ходе осмотра машино-мест установлено, что они имеют недостатки, в том числе существенные, которые не позволяют их использовать по назначению.

Застройщик по результатам осмотра отказался от составления и подписания акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, сообщил, что соответствующее требование может быть предъявлено участником дополнительно.

18.12.2024 ответчиком в адрес истца направлен односторонний акт приема-передачи объектов, датированный 12.12.20024, который получен истцом 24.12.2024. Согласно позиции истца акт содержал технические ошибки.

21.01.2025 истец уведомил ответчика о приостановлении окончательного расчета за машино-места на период до предоставления ответчиком надлежащим образом оформленного акта приема-передачи объектов с указанием реальной даты оформления акта.

23.01.2025 застройщиком направлен надлежащим образом оформленный односторонний акт приема-передачи, который получен истцом 27.01.2025.

Таким образом, объекты долевого строительства переданы ответчиком с нарушением установленного договором срока за период с 01.09.2023 по 12.12.2024.

Опираясь на положения п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 истец начислил неустойку за период с 01.09.2023 по 12.12.2024 в размере 193 462,50 долларов США.

Досудебное требование истца, изложенное в претензии, оставлено ответчиком без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Ответчик является коммерческой организацией (ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно ст. 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абз. 3 п. 1 ст. 2, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Таким образом, ответчик несет ответственность перед истцом за нарушение сроков исполнения обязательств по договору. В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств добросовестного исполнения своих обязательств в полном объеме в соответствии с условиями договора ответчиком не представлено.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для применения 5 % ограничения от цены договора к сумме неустойки не имеется. Суд первой инстанции указал, что Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 421-ФЗ, вступившим в силу 15 августа 2023 г., статья 6 Закона ДДУ была дополнена частью 2.1, в соответствии с которой за просрочку передачи застройщиком уникальных объектов на срок не более 30-ти месяцев размер неустойки не может превышать 5% от цены договора.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 4 августа 2023 г. № 421-ФЗ, неустойка, предусмотренная ч. 2.1 ст. 6 Закона ДДУ, применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключённых до дня вступления в силу настоящего федерального закона.

Как указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае на момент вступления нормы в силу Застройщик уже находился в стадии нарушения исполнения обязательств по передаче Объектов. В связи с этим условие об ограничении размера неустойки 5% от цены договора могло быть применено только в отношении неустойки, начисленной, начиная с 15 августа 2023 г. (с даты вступления нормы в силу), поскольку обязанность по её возмещению возникла у застройщика после введения в действие нормы.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом в силу следующих обстоятельств.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено судом, объект долевого строительства, обязательства по передаче которого ответчиком не исполнены, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса.

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, ФЗ № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства.

Одним из проявлений этого различия является, в том числе, разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Так, по общему правилу согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (п. 2.1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ).

Вопреки выводам суда первой инстанции на момент вступления нормы в силу (15.08.2023) застройщик не находился в стадии нарушения исполнения обязательств по передаче Объектов, поскольку срок исполнения обязательства – 31.08.2023. Расчет неустойки произведен с 01.09.2023 по 12.12.2024.

Оснований для не применения положений ч. 2.1 ст. 6 Закона ФЗ № 214-ФЗ судом апелляционной инстанции не установлено.

В данном случае 5 % от цены договора будет составлять 82 500 долларов США (1 650 000 х 5%).

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежали удовлетворению в части 82 500 долларов США.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы в отношении направления уведомления исх. б/н от 06.06.2023 о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объектов к передаче, так как согласно материалам дела, представленным в т. 2 л.д. 34, данное уведомление совершено посредством телеграммы от 28.11.2024. Иных доказательств направления уведомления ранее 28.11.2024 в материалах дела не имеется.

Ссылки ответчика на строительную готовность объекта по состоянию на 06.06.2023 также опровергаются нотариальным протоколом осмотра доказательств от 13.03.2024, представленным в т. 2 л.д. 59, согласно которому нотариусом установлено, что помещение в стадии отделочных и строительно-монтажных работ, на территории которого присутствуют: строительные материалы, строительное оборудование, инженерное оборудование, временные ограждения, разводка электропроводки под внутреннее освещение в стадии незавершенных работ.

Соответственно, правовых оснований для исключения из расчета неустойки периода после 21.06.2023 не имеется.

Применительно к вопросу снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции отмечает, что применение 5 % ограничения в данном случае является признаком соблюдения принципа соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств. Правовых оснований для дополнительного снижения суммы неустойки судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод о необходимости применения мораторных ограничений, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, отклоняются с учетом применения 5% ограничения. При расчете неустойки с учетом исключения мораторных ограничений сумма неустойки составляет более 82 500 руб.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы в отношении наличия форс-мажорных обстоятельств, так как период действия ковидных ограничений не соотносится со сроком передачи объектов по договору.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2025 по делу №А40-54421/25 изменить, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Взыскать с ООО «Мегаполис груп» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Скайсити» (ИНН 

<

***>) сумму неустойки в размере 82 500 долларов США с оплатой в российских рублях по курсу Банка России на день оплаты, 170 024 руб. госпошлины по иску.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Скайсити» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Мегаполис груп» (ИНН 

<

***>) 17 205 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья	А.Л. Фриев

Судьи	И.А. Титова

Е.М. Новикова