АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-24880/2021 

Дата принятия решения –  21 апреля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  14 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о расторжении договора аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008, об обязании освободить земельный участок площадью 2 200 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: 

<

...>, об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние (с учетом уточнения исковых требований от 09.03.2022),

встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании недействительным уведомления № 2623/21-АГ от 25.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.06.2019, диплом рег. № 109126 от 30.03.2015;

от ответчика – директор ФИО3, действующий на основании протокола общего собрания № 6 от 15.11.2010, представитель ФИО4, по доверенности от 10.01.2022, диплом рег.№ 7010 от 28.01.2010;

от третьего лица – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Исполнительный комитет Бугульминского муниципального района Республики Татарстан (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима» (далее – ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: 

<

...>, об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 декабря 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Палата имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Республики от 20 января 2022 года в судебном заседании представитель ответчика представил встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании недействительным уведомления № 2623/21-АГ от 25.05.2021 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 271 от 25.12.2008.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, дал пояснения по существу спора, встречные исковые требования не признал.

Ответчик требования истца не признал, представил отзыв, в котором обосновал свои возражения, встречные исковые требования поддержал.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представило отзыв по существу иска, поддерживающей позицию истца, а также отклоняя доводы встречного искового заявления.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 25.12.2008 между Палатой имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан и ООО «Оптима» заключен договор аренды № 271 (далее - договор) земельного участка, площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: размещение автомобильной стоянки.

Срок аренды с 29.05.2008 по 28.05.2057.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за 1 кв.м земельной площади в расчете на год. Арендатор за период с 29.05.2008 по 31.12.2008 вносит арендную плату за право пользования участком в размере 79 775 рублей согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее). Арендная плата за период с 29.05.2008 по 31.12.2008 вносится арендатором в размере 79 775 рублей, ежемесячно равными долями не позднее 1 числа каждого месяца, а за декабрь - не позднее 25 декабря текущего года.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 25.12.2008 без замечаний со стороны арендатора.

Далее истец, ввиду существенных нарушений условий договора, 29.05.2021 направил ответчику уведомление № 2623/21-АГ об отказе от договора и необходимости в тридцатидневный срок вернуть земельный участок, поскольку имеется задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 292 916 рублей.

11.08.2021 истец повторно обратился к ответчику с уведомлением № 4133/21-АГ о необходимости расторгнуть договор, освободить и вернуть земельный участок.

13.09.2021 ООО «Оптима» предоставил ответ (вх.№ 4429/р от 13.09.2021) о продолжении использования земельного участка, ввиду несогласия с принятым решением.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды может быть расторгнут:

– по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

– в судебном порядке по требованию одной из сторон (пункт 2 статьи 450, статьи 451, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации);

– в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Обстоятельства по которым орган местного самоуправления изъявил желание воспользоваться правом по расторжению договора непосредственно связано с злоупотреблением правом арендатора по пользованию земельным участком, а именно: систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей либо не внесение их в период времени, устройство строения с признаками капитального строительства без соответствующего уведомления собственника земельного участка, при этом земельный участок расположен на одной из основных городских улиц, где расположены сети централизованного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, изменение юридического адреса и руководителя организации без уведомления арендодателя.

Из материалов дела следует, что при арендной плате, равной 12 269 рублей 70 копеек в месяц в 2008 – 2014 годах и 12 204 рублей 90 копеек в месяц в 2015 – 2021 годах, арендатор допустил просрочку в оплате в период с 29.05.2008 по 31.12.2016 равную 986 782 рубля, что существенно превышает сумму платежей за 2 месяца.

Также усматривается из материалов дела, что истцом неоднократно допускались нарушения обязательств по оплате арендных платежей, о чем свидетельствуют факты направления в адрес ответчика претензий об оплате имеющейся текущей задолженности, а именно:

- 11.08.2010 претензия № 2114 долг за период с 01.12.2008 по 31.05.2010 на сумму 215 673 рубля 23 копейки;

- 22.10.2019 претензия № 1566 долг за период с 01.01.2017 по 01.10.2019 на сумму 402 760 рублей;

- 26.01.2021 претензия № 39 долг за период с 01.01.2020 по 01.01.2021 на сумму 146 458 рублей.

По вышеуказанным претензиям ответчик оплачивал задолженность лишь после обращения с соответствующим исковым заявлением в суд.

Таким образом, доводы истца о систематическом нарушении сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Суд, рассматривая доводы истца, о наличии на арендуемом земельном участке строения с признаками капитального строительства без соответствующего уведомления собственника земельного участка, пришел к следующему.

В судебное заседание истцом представлен акт осмотра земельного участка № 31/22 от 13.04.2022 с приложением фотографий, из которого следует что на указанном земельном участке построено кирпичное одноэтажное здание охраны при въезде на автостоянку.

Также в судебном заседании 14.04.2022 директором ответчика ФИО3 факт установки кирпичного здания охраны подтвержден.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, учитывая, что ответчик систематически осуществляет оплаты не в полном объеме, суд пришел к выводу о том, что расторжение договора аренды является соразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и соответствует балансу интересов сторон.

На основании изложенного требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008 подлежит удовлетворению.

Также, учитывая, что договор № 271 от 25.12.2008 расторгнут судом, то требование истца об обязании освободить земельный участок кадастровым номером 16:46:030103:59 и приведения его в первоначальное состояние является обоснованным.

Суд, рассматривая встречные исковые требования, пришел к следующему.

Как установлено материалами дела, 25.12.2008 между Палатой имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района Республики Татарстан и ООО «Оптима» заключен договор аренды № 271 (далее - договор) земельного участка, площадью 2 062 кв.м, с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: размещение автомобильной стоянки.

С момента заключения договора предоставленный земельный участок используется истцом по прямому целевому назначению.

При этом, как указано выше плату за пользование земельным участком ответчик производил с нарушением предусмотренных сроков.

Ввиду существенных нарушений условий договора, 29.05.2021 направил ответчику уведомление № 2623/21-АГ об отказе от договора и необходимости в тридцатидневный срок вернуть земельный участок, поскольку имеется задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 292 916 рублей.

Ответчик не согласившись с данным уведомлением обратился в суд со встречным иском.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как видно из материалов дела, срок аренды с 29.05.2008 по 28.05.2057, то есть более 5 лет.

Таким образом, вопрос расторжения договора при отсутствии согласия между сторонами в любом случае подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Следовательно, сам факт существования подобного уведомления об отказе от договора следует рассматривать как соблюдение досудебного порядка.

При этом, суд, рассматривая исковые требования, признаёт тот факт, что истец, направив в адрес ответчика уведомление № 2623/21-АГ об отказе от договора и необходимости в тридцатидневный срок вернуть земельный участок, поскольку имеется задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 292 916 рублей, действовал добросовестно с целью защиты своих прав и прекращения неправомерных действий истца, выраженных в невыплате арендных платежей.

На вопрос суда, каким образом оспариваемое уведомление нарушает права и законные интересы ответчика, представитель ответчика дал ответ о том, что возможно при действующем договоре аренды истец заключит иной договор.

Данный ответ судом расценивается в качестве вероятностного.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, поскольку оспариваемое уведомление не нарушает права и законные интересы ответчика.

Судебные расходы в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 271 от 25.12.2008.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в месячный срок с момента вступления решения в законную силу передать Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), земельный участок с кадастровым номером 16:46:030103:59, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 200 кв.м, с приведением его в первоначальное состояние.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оптима», г. Бугульма, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья                                                                                                          Т.Р. Гиззятов