АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9716/2023

29 июля 2024 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2024. 

Решение в полном объеме изготовлено 29.07.2024.

 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Арцыбашевой Т.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Сотниковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом посредством веб-конференции, дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Дольщик» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 517413,24 руб. (с учетом уточнения).

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье»: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Дольщик»: ФИО1 по доверенности от 13.01.2024 сроком действия до 31.12.2024, предъявлены диплом о высшем юридическом образовании, паспорт (участие в режиме веб-конференции).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» о взыскании задолженности за период с 01.12.2022 по 30.09.2023 в размере 517413,24 руб. (с учетом принятого уточнения). 

Определением суда от 06.02.2024 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Дольщик» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>). 

Определением суда от 19.06.2024 привлечено к участию в деле в качестве соответчика ООО «Дольщик» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), исключено из числа третьих лиц.  

02.07.2024 от ответчика поступило дополнение к отзыву.

15.07.2024 от третьего лица поступил отзыв на ходатайство.

Представитель третьего лица исковые требования поддержал, поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве, ходатайствовал о приобщении документов к материалам дела.

Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Неявка лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению спора в их отсутствие по существу по имеющимся в материалах дела документам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» расположено по адресу: 307178, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» расположено по адресу: 307177, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

Общество с ограниченной ответственностью «Дольщик» расположено по адресу: 633142, Новосибирская область, 

<

...>,  ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

Как следует из материалов дела, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в качестве управляющей  организации  выбрано  ООО   «Товарищество собственников жилья».

Оплата услуг по ремонту и содержанию общего имущества в отношении квартир № 55, № 56, № 57, № 60, № 66, № 73, № 78, № 79, № 85, № 90, № 91, № 92, № 95, № 96, № 97, № 98, № 103, № 104, № 155, № 161, помещений площадью 410,2 кв. м, 419,7 кв. м, расположенных в указанном многоквартирном доме, за период с 01.12.2022 по 30.09.2023 не производилась. По расчету истца сумма долга за спорный период составила 517413,24 руб.  

ООО «Ипотечная компания «Черноземье» являлось застройщиком данного многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

ООО «Дольщик» являлось участником строительства жилого дома № 48Б с офисными помещениями в цокольном этаже по улице Мира в микрорайоне № 14 г. Железногорска Курской области на основании договора участия в долевом строительстве № 48Б от 02.09.2011, с учетом договора уступки права требования № 4 от 15.01.2018.

Ввиду уклонения застройщика от передачи ООО «Дольщик» квартир и нежилых помещений в построенном многоквартирном доме ООО «Дольщик» обращалось в Арбитражный суд Курской области с иском об обязании передать квартиры и нежилые помещения и зарегистрировать переход права собственности (дело № А35-7830/2020). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 11.05.2021 по делу № А35-7830/2020 (с учетом определения Арбитражного суда Курской области от 30.01.2023 об исправлении описки, опечатки) удовлетворены исковые требования ООО «Дольщик», суд обязал ООО «Ипотечная компания «Черноземье» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу передать по акту приема-передачи ООО «Дольщик» как участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> (квартиры № 55, № 56, № 57, № 58, № 60, № 62, № 66, № 109, № 72, № 73, № 75, № 77, № 78, № 79, № 81, № 85, № 161, № 89, № 90, № 91, № 92, № 155, № 95, № 96, № 97, № 98, № 99, № 158, № 101, № 102, № 103, № 104, № 108, нежилое помещение площадью 367,1 кв. м, нежилое помещение площадью 417 кв. м), а также зарегистрировать переход права собственности ООО «Дольщик» на квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>.

Право собственности на спорные квартиры № 55, № 56, № 57, № 60, № 66, № 73, № 78, № 79, № 85, № 90, № 91, № 92, № 95, № 96, № 97, № 98, № 103, № 104, № 155, № 161, расположенные по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ООО «Дольщик» в ЕГРН 06.06.2023-08.06.2023, что подтверждается соответствующими выписками, представленными в материалы дела ППК «Роскадастр» на диске (том 3, л. д. 46).

Между тем ООО «Ипотечная компания «Черноземье» уклонялось от исполнения вступившего в законную силу решения суда по делу № А35-7830/2020 и передачи квартир и нежилых помещений ООО «Дольщик», что также было установлено определением Арбитражного суда Курской области от 09.11.2023 по делу № А35-7043/2023.

Было возбуждено исполнительное производство № 88033/23/46015-ИП от 27.06.2023, в рамках данного исполнительного производства спорные квартиры и нежилые помещения были переданы ООО «Дольщик» судебным приставом-исполнителем ОСП по Железногорскому району УФССП России по Курской области ФИО2 на основании акта приема-передачи от 23.11.2023 (том 3, л. д. 60). 

Истец, полагая, что право собственности на спорные квартиры перешло к ООО «Дольщик» 06.06.2023, просил взыскать задолженность за содержание помещений за период с 06.06.2023 по 30.09.2023 в размере 203040 руб. – с ООО «Дольщик», за период с 01.12.2022 по 06.06.2023 в размере 314373,24 руб. – с ООО «Ипотечная компания Черноземья».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по оплате услуг по ремонту и содержанию общего имущества, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Ответчик - ООО «Ипотечная компания Черноземья» - не признал исковые требования, заявил, что является ненадлежащим ответчиком, факт передачи/непередачи ООО «Ипотечная компания Черноземья» квартир ООО «Дольщик» не имеет правового значения для регистрации перехода права собственности на квартиры, так как независимо от передачи/непередачи квартир переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вступившего в законную силу. ООО «Дольщик» имело все законные основания для регистрации права собственности на квартиры, однако не делало это. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курской области от 11.05.2021 по делу № А35-7830/2020 обязанность по оплате коммунальных платежей с 11 мая 2021 года должна ложиться на ООО «Дольщик», так как по решению признано право собственности на квартиры за ООО «Дольщик». Факт длительного необращения за регистрацией права собственности обусловлен исключительно поведением самого ООО «Дольщик», поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг должно нести именно ООО «Дольщик». ООО «Ипотечная компания Черноземья» заявило о злоупотреблении ООО «Дольщик» своими правами.

Соответчик - ООО «Дольщик» - не признал исковые требования, ссылаясь на уклонение застройщика ООО «Ипотечная компания «Черноземье» от передачи участнику строительства ООО «Дольщик» квартир и помещений в спорном доме, полагает, что обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги в отношении помещений сохранялась за ООО «Ипотечная компания «Черноземье» как застройщиком вплоть до даты их передачи ООО «Дольщик» на основании акта приема-передачи в рамках исполнительного производства № 88033/23/46015-ИП, т.е. до 23.11.2023. ООО «Дольщик» также обратило внимание, что не является собственником нежилого помещения кадастровый № 46:30:00012:8043, площадью 419,7 кв. м и нежилого помещения кадастровый № 46:30:000012:8044, площадью 410,2 кв. м. ООО «Дольщик» заявило о злоупотреблении ООО «ТСЖ» и ООО «Ипотечная компания «Черноземье» своими правами. ООО «Дольщик» считает, что уклонение ООО «Ипотечная компания Черноземье» от передачи квартир вело к наращиванию задолженности по коммунальным услугам и нарушало права ООО «Дольщик», указало на аффилированность ООО «ТСЖ» и ООО «Ипотечная компания «Черноземье» - подконтрольны одному и тому же лицу - ФИО3

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доля собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

Пунктом 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом.

Факт управления истцом многоквартирным домом по адресу: 

<

...> в спорный период подтверждается представленными в материалы дела документами и не оспорен ответчиками. Истцом заявлены затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены следующие объекты: № 55, № 56, № 57, № 60, № 66, № 73, № 78, № 79, № 85, № 90, № 91, № 92, № 95, № 96, № 97, № 98, № 103, № 104, № 155, № 161, помещения площадью 410,2 кв. м, 419,7 кв. м.

Разногласия сторон в ходе рассмотрения настоящего дела возникли относительно лица, обязанного нести расходы на содержание общего имущества в данном многоквартирном доме в отношении вышеуказанных помещений.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорные квартиры № 55, № 56, № 57, № 60, № 66, № 73, № 78, № 79, № 85, № 90, № 91, № 92, № 95, № 96, № 97, № 98, № 103, № 104, № 155, № 161, расположенные по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ООО «Дольщик» в ЕГРН 06.06.2023-08.06.2023, что подтверждается соответствующими выписками, представленными ППК «Роскадастр» на диске (том 3, л. д. 46).

Между тем ООО «Ипотечная компания «Черноземье» уклонялось от передачи квартир и нежилых помещений ООО «Дольщик», что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области от 11.05.2021 по делу № А35-7830/2020, а также определением Арбитражного суда Курской области от 09.11.2023 по делу № А35-7043/2023.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 11.05.2021 по делу № А35-7830/2020 (с учетом определения Арбитражного суда Курской области от 30.01.2023 об исправлении описки, опечатки) были удовлетворены исковые требования ООО «Дольщик», суд обязал ООО «Ипотечная компания «Черноземье» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу передать по акту приема-передачи ООО «Дольщик» как участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> (квартиры № 55, № 56, № 57, № 58, № 60, № 62, № 66, № 109, № 72, № 73, № 75, № 77, № 78, № 79, № 81, № 85, № 161, № 89, № 90, № 91, № 92, № 155, № 95, № 96, № 97, № 98, № 99, № 158, № 101, № 102, № 103, № 104, № 108, нежилое помещение площадью 367,1 кв. м, нежилое помещение площадью 417 кв. м), а также зарегистрировать переход права собственности ООО «Дольщик» на квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В рамках исполнительного производства № 88033/23/46015-ИП от 27.06.2023, возбужденного на основании исполнительности листа, выданного по делу № А35-7830/2020, спорные квартиры и нежилые помещения были переданы ООО «Дольщик» судебным приставом-исполнителем ОСП по Железногорскому району УФССП России по Курской области ФИО2 на основании акта приема-передачи от 23.11.2023 (том 3, л. д. 60).   

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно этому договору застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В силу правил статей 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости на основании подписанного передаточного акта. 

Судом установлено, что дата передачи спорных 22 помещений ООО «Дольщик» подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2023. При этом не представлено доказательств того, что ООО «Дольщик» переданы  нежилые помещения с кадастровым № 46:30:00012:8043 площадью 419,7 кв. м и кадастровым № 46:30:000012:8044 площадью 410,2 кв. м, как и доказательств того, что ООО «Дольщик» является собственником указанных помещений.

Таким образом, до 23.11.2023 фактически владел и пользовался построенным объектом недвижимости (квартирами № 55, № 56, № 57, № 60, № 66, № 73, № 78, № 79, № 85, № 90, № 91, № 92, № 95, № 96, № 97, № 98, № 103, № 104, № 155, № 161), то есть фактически осуществлял права собственника, застройщик - ООО «Ипотечная компания «Черноземье». Период нахождения спорных помещений до 23.11.2023 во владении ООО «Ипотечная компания «Черноземье» не оспаривался. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Аналогичная позиция изложена в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». 

Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2018 № 302-КГ17-19413 по делу № А33-1777/2017). 

В материалы дела не представлены доказательства того, что ООО «Дольщик» в спорный период осуществлялось такое владение и пользование помещениями, которые могли бы служить основанием для начисления платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

В отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, застройщик, не выполнивший предусмотренную статьями 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанность по передаче объекта строительства, несет риск наступления неблагоприятных последствий и ответственность за содержание не переданных участнику строительства квартир и нежилых помещений.  

Учитывая установленные вышеуказанными судебными актами факт уклонения застройщика ООО «Ипотечная компания «Черноземье» от передачи участнику строительства ООО «Дольщик» квартир и помещений, суд считает, что в соответствии с положениями подпункта 7 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги в отношении помещений сохранялась за ООО «Ипотечная компания «Черноземье» как застройщиком вплоть до даты их передачи ООО «Дольщик» на основании акта приема-передачи в рамках исполнительного производства № 88033/23/46015-ИП, т.е. до 23.11.2023.

Само по себе наличие государственной регистрации права собственности на помещения не препятствует возложению на фактического владельца обязанности по несению расходов на содержание находящихся в его владении помещений.

По смыслу статей 39, 153, 154 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Следовательно, ответчик - ООО «Ипотечная компания «Черноземье» - обязан компенсировать управляющей организации расходы, понесенные в связи с содержанием, ремонтом и обслуживанием общего имущества жилого дома, в котором находились квартиры, не переданные своевременно ООО «Дольщик».

Суд отклоняет довод ООО «Ипотечная компания Черноземье» о том, что оплата коммунальных услуг должна быть возложена на ООО «Дольщик» с даты вступления  решения Арбитражного суда Курской области по делу № А35-7830/2020 от 11.05.2021, при этом исходит из следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 21.06.2023 по делу № А35-11231/2022 был взыскан с ООО «Ипотечная компания «Черноземье» в пользу ООО «Товарищество собственников жилья» долг в сумме                          1 622 330,18 руб. по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме за спорные квартиры за период с октября 2020 по ноябрь 2022 года, то есть уже после вынесения решения Арбитражного суда Курской области по делу № А35-7830/2020.

Кроме того, решение Арбитражного суда Курской области от 11.05.2021 по делу № А35-7830/2020 об обязании ООО «Ипотечная компания Черноземье» передать жилые и нежилые помещения было исполнено в принудительном порядке в рамках исполнительного производства № 88033/23/46015-ИП на основании акта приема-передачи от 23.11.2023.

Вопреки доводу ООО «Ипотечная компания Черноземье» об отсутствии необходимости передачи квартир ООО «Дольщик», суд учитывает, что Арбитражный суд Курской области в своем решении от 11.05.2021 (резолютивной части) по делу № А35-7830/2020 обязал ООО «Ипотечная компания Черноземье» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу передать по акту приема-передачи ООО «Дольщик» как участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения. Указанное решение обжаловано не было обжаловано и вступило в законную силу. В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела ответчики указали на наличие признаков злоупотребления каждой стороны.

В этой связи суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункту 2).

В силу требований приведенных правовых норм поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Из системного толкования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в этой статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам, или создающее условия для наступления вреда.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Данная правовая позиция соответствует правовому подходу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в постановлениях от 21.05.2013 № 17388/12, от 05.10.2010 № 5153/10, от 22.11.2011 № 17912/09, от 10.09.2013 № 3330/13.  

ООО «Ипотечная компания «Черноземье» считает, что добросовестный участник хозяйственных отношений, имея вступившее в законную силу решение суда от 11 мая 2021 года о регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения, в кратчайшие сроки должен был обратиться с заявлением о регистрации права собственности в Росреестр. ООО «Дольщик» 11 апреля 2022 года, то есть спустя год после вынесения решения суда, был получен исполнительный лист по делу № А35-7830/2020. Более чем через год после получения исполнительного листа ООО «Дольщик» обратилось в службу судебных приставов, при этом право собственности на квартиры уже было зарегистрировано за ООО «Дольщик» 06.06.2023.

ООО «Дольщик», в свою очередь, ссылается на недобросовестное уклонение ООО «Ипотечная компания «Черноземье» от передачи объектов недвижимости, возложения на ООО «Дольщик» обязанности по содержанию квартир и нежилых помещений ранее фактической их передачи по акту приема-передачи от 23.11.2023, а также на то, что ООО «ТСЖ» и ООО «Ипотечная компания «Черноземье» подконтрольны одному и тому же лицу - ФИО3   

Принимая во внимание поведение ООО «Дольщик», исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что применительно к доводам ООО «Ипотечная компания «Черноземье» о наличии в действиях ООО «Дольщик» признаков злоупотребления, недобросовестного или противоречивого поведения суд отмечает, что в данном случае статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена со ссылкой на указанные ООО «Ипотечная компания «Черноземье» обстоятельства.  

Давая оценку поведению ООО «Ипотечная компания «Черноземье», суд приходит к выводу, что применительно к доводам ООО «Дольщик» о наличии в действиях ООО «Ипотечная компания «Черноземье» признаков злоупотребления, недобросовестного или противоречивого поведения суд отмечает, что материалами дела подтверждается уклонение ООО «Ипотечная компания «Черноземье» от передачи объектов недвижимости  ООО «Дольщик».  

Так, за время нахождения исполнительного листа на принудительном исполнении в ОСП по Железногорскому району УФССП России по Курской области в рамках исполнительного производства № 88033/23/46015-ИП стороны исполнительного производства (должник и взыскатель) трижды извещались судебным приставом-исполнителем для совершения исполнительных действий по передаче по акту приема-передачи квартир и нежилых помещений на 25.08.2023, на 27.09.2023 и 25.10.2023, что подтверждается приложенными ООО «Дольщик» к отзыву от 14.07.2024 извещениями о вызове на прием к судебному приставу-исполнителю.

ООО «Ипотечная компания «Черноземье» было привлечено к административной ответственности по статье 17.14 КоАП РФ в связи с неявкой 27.09.2023 к месту совершения исполнительных действий по требованию судебного пристава-исполнителя от 25.08.2023, что подтверждается приложенным ООО «Дольщик» к отзыву от 14.07.2024 постановлением № 4615/23/726961 от 20.10.2023.

Факт неисполнения ООО «Ипотечная компания «Черноземье» в установленный для добровольного исполнения срок требований исполнительного документа подтвержден также вступившим в законную силу судебным актом - определением Арбитражного суда Курской области от 09.11.2023 по делу № А35-7043/2023 - суд пришел выводу о недоказанности должником невозможности добровольного исполнения требований исполнительного документа вследствие объективно непреодолимых, находящихся вне его контроля чрезвычайных обстоятельств. ООО «Ипотечная компания «Черноземье» не представило каких-либо пояснений о причинах его неисполнения в полном объеме в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

Довод ООО «Дольщик» о том, что ООО «ТСЖ» и ООО «Ипотечная компания «Черноземье» являются аффилированными компаниями, контролируемые единым бенефициарным лицом - ФИО3, с учетом предмета заявленных требований не имеет отношение к рассматриваемому спору.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств суд считает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Товарищество собственников жилья» к ООО «Дольщик» о взыскании задолженности за период с 06.06.2023 по 30.09.2023 в размере 203040 руб. не имеется.

Рассмотрев исковое требование о взыскании с ООО «Ипотечная компания «Черноземье» задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме за период с 01.12.2022 по 06.06.2023 в размере 314373,24 руб., суд считает, что данное требование подлежит удовлетворению.

Исчисленный размер платы за ремонт и содержание общего имущества и коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, подлежащей внесению ООО «Ипотечная компания «Черноземье» за спорный период с 01.12.2022 по 06.06.2023, проверен судом и признан верным.

Факт оказания услуг и выполнения работ истцом подтверждается представленными в материалы дела документами.

В соответствии с пунктом 6 Правил № 491 в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Согласно пунктам 15-16 Правил № 491 факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В материалы настоящего дела не представлено каких-либо доказательств ненадлежащего исполнения услуг управляющей организацией в спорный период, как и обращений к управляющей организации с претензиями к качеству оказываемых услуг (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.

Протоколы общих собраний собственников помещений в части избрания управляющей организации и утверждения размера ежемесячных платежей за содержание и ремонт общего имущества не признаны недействительными. Доказательств установления иной платы за управление многоквартирным домом не представлено, равно как и не представлено доказательств обслуживания многоквартирным домом и обеспечения необходимыми жилищно-коммунальными услугами иным лицом, предъявления собственниками помещений претензий по объему либо качеству оказанных в спорный период услуг (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2021 № 302-ЭС20-22039 по делу № А78-16631/2018).

Поскольку застройщик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе содержания многоквартирного жилого дома, то он в спорном многоквартирном доме должен участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества путем внесения соответствующей платы.

Отсутствие письменного договора управления у конкретного владельца с управляющей компанией не освобождает последнего от внесения платы за содержание общего имущества.

Учитывая вышеизложенное, оценив представленные доказательства и доводы, приведенные в обоснование заявленных требований по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в размере 314373,24 руб. в отношении ООО «Ипотечная компания «Черноземье».

Установленное в ходе судебного разбирательства предъявление иска к ненадлежащему ответчику ООО «Дольщик» является самостоятельным и достаточным основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2016 № 305-ЭС16-8084 по делу № А40-89184/2012, от 15.12.2017 № 308-ЭС17-20236 по делу № А63-14871/2016).

Иные доводы лиц, участвующих в деле, заявленные в ходе рассмотрения дела, отклоняются судом как необоснованные и не влияющие на выводы суда.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы на ответчика ООО «Ипотечная компания «Черноземье» и истца. 

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета. 

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи (часть 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и будет размещен в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.

Руководствуясь статьями 4, 17, 27-28, 49, 110, 156, 167-171, 176-177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме за период с 01.12.2022 по 06.06.2023 в размере 314373,24 руб., а также судебные расходы, понесенные по уплате государственной пошлины, в размере 8110 руб.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» к обществу с ограниченной ответственностью «Дольщик» отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество собственников жилья» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2706,37 руб., уплаченную по платежному поручению № 270 от 12.10.2023.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                            Т.Ю. Арцыбашева